CrowdFunding Immobilier – Guide 2020 – Définition, Comprendre, Prêter, les sites… 

Ce guide du CrowdFunding immobilier est issu de l’expérience acquise par A&$ depuis 2016 dans la Finance Participative. Nous avons à ce jour prêté sur 2 079 projets sur 22 plateformes de financement participatif (Immobilier, Pme, Enr, Agriculture,…) et plus de 170 000€. Nous partageons ici notre retour d’expérience en essayant de prendre du recul sur les choix que nous avons fait tout au long de ces années : Choix pouvant s’avérer parfois bons et parfois moins bons avec entre autre quelques erreurs de jeunesse… Nous pensons que s’informer de manière régulière est une des clés pour réussir.

De manière régulière, nous négocions avec les plateformes des bonus de bienvenu exclusifs pour les lecteurs d’A&S : Vous trouverez ici une sélection de bonus permettant de toucher jusqu’à 800€ sur les meilleures plateformes.

Nous apporterons de manière régulière de nouvelles informations afin d’enrichir ce dossier.

Crowdfunding Immobilier

Sommaire 

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CrowdFunding Immobilier définition

Qu’est ce que le CrowdFunding immobilier ?

Le CrowdFunding Immobilier, est une sous famille du Crowdfunding qui consiste à financer un projet immobilier « par la foule ». L’idée est de fédérer un grand nombre de personnes autour d’un projet en collectant des fonds qui vont permettre la réalisation de ce projet. Le financement se fait généralement via un prêt obligataire ou la souscription de titres et permet d’être rémunéré sous forme d’intérêts versés.

CrowdFunding Immobilier : Quelles sont les différentes formes de financement ?

Nous avons recensé 4 grandes catégories de CrowdFunding Immobilier :

  • La Promotion immobilière qui est une activité consistant à acquérir un foncier, y concevoir et construire un actif immobilier (logement, commerces, bureaux, logistique, etc.) en vue de sa vente à un ou plusieurs acquéreurs
  • Les Opérations de marchant de biens consistant à des opérations d’achat / revente
  • Le financement de rénovation d’immeubles de bureaux ou de logements
  • Le crowdfunding immobilier locatif

CrowdFunding Immobilier : Les plateformes spécialistes de l’immobilier

Le CrowdFunding immobilier est un domaine qui rencontre beaucoup de succès du fait de taux très élevés pouvant aller de 7 à 12% C’est un placement pouvant être très rémunérateur. Parmi les plateformes les plus connues, on trouve Wiseed, Raizers, Anaxago, Fundimmo, Homunity, ClubFunding, Lymo, …

Plateformes de crowdfunding immobilier

Plateformes de crowdfunding immobilier

Evolution du Crowdfunding immobilier en chiffre

+102%, telle est l’évolution qu’a connu le Crowdfunding Immobilier en 2019 versus 2018. C’est l’un des placements préférés des investisseurs. Taux élevés et durée d’investissement relativement courte permet au crowdfunding immobilier de se développer rapidement.

Nous étions présent lors de la soirée de présentation du baromètre immobilier 2019. Retrouvez tous les chiffres ici.

Evolution des montants collectés Crowdfunding immobilier 2016 à 2019

Evolution des montants collectés Crowdfunding immobilier 2016 à 2019

Comment choisir vos plateformes de crowdfunding immobilier ?

Choisir sa ou ses plateformes n’est pas une chose aisée tant les aspirations de chacun peuvent être différentes. Lorsque l’on souhaite investir de l’argent dans un projet participatif, il est important de s’informer sur les différentes plateformes.

Ne surtout pas rentrer dans le piège de ne prêter que sur la plateforme qui vous propose les plus hauts rendements. La qualité d’une plateforme se juge sur de nombreux critères tels que :

  • Le rendement dans le temps
  • La durée des projets
  • La solidité financière de la plateforme (A-t-elle levée des fonds, a-t-elle des actionnaires solides ?)
  • La communauté de prêteurs
  • Les intérêts de la plateforme sont t’ils aussi les vôtres (Co-investissement)
  • La plateforme prête-t-elle à des promoteurs? des marchants de biens ?
  • Le taux de défaut en nombre et en montant

Pour ceux qui souhaiterait investir dans le crowdfunding immobilier, nous vous proposons 2 dossiers

7 raisons d’investir dans le crowdfunding, et 5 conseils pour choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier.

Peut t’on bénéficier d’un bonus à l’inscription d’une plateforme de CrowdFunding Immobilier ?

Oui, de nombreuses plateformes proposent des bonus pouvant aller de 50 à 150€. Chaque plateforme impose ses conditions pour obtenir ce bonus. En général ce bonus est proposé soit sur le premier prêt. Nous vous invitons à consulter notre page dédiée aux offres des plateformes de CrowdFundinq Immobilier : Actuellement plus de 800€ offerts.

Existe t’il un classement des plateformes de CrowdFunding Immobilier?

Classement des meilleures plateformes de CrowdFunding 2020

Classement des meilleures plateformes de CrowdFunding Immobilier 2020

Actuellement, notre annuaire du CrowdFunding recense plus d’une centaine de plateformes. Difficile donc de toutes les comparer. Nous proposons chaque année un classement des principales plateformes de crowdfunding Immobilier que nous avons pu tester : Ce classement peut être un bon point de départ pour trouver des plateformes sur lesquelles investir et qui répondent le mieux à vos attentes. Vous y trouverez de nombreuses informations tels que :

  • Taux moyens proposés sur les projets
  • Durées moyennes d’investissement
  • Qualité du reporting et de l’interface
  • Nombre et montants des projets financés
  • Analyse des communautés des prêteurs
  • Taux de défaut en nombre et en montant

Si vous souhaitez en savoir plus sur une plateforme en particulier nous proposons de manière régulière des tests complets

Quelles plateformes CrowdFunding Immobilier proposent les meilleurs rendements?

Nous proposons de manière régulière de suivre les rendements du CrowdFunding selon 2 angles :

Les deux visions sont complémentaires.

  • La première vue de notre portefeuille permet la vision d’un cas concret basé sur un calcul de rendement Net de défaut (de plus de 60 jours) et Net de fiscalité (-30% liés à la Flat Tax)
  • La seconde vision est basée sur l’indicateur commun à toutes les plateformes de CrowdFunding mis en place par l’association Financement Participatif France. Cet indicateur est net de défaut de plus de 180 jours mais pas de fiscalité.

Quelles sont les plateformes CrowdFunding Immobilier qui proposent les meilleurs taux de défauts?

Ces taux sont en général actualisés chaque mois : Nous les publions chaque mois au sein de notre baromètre des défauts du crowdfunding immobilier.

Taux de défaut du Crowdfunding Janvier 2020

Taux de défaut du Crowdfunding Janvier 2020

Quels sont les Taux et durées d’investissement du CrowdFunding Immobilier ?

Taux et durée CrowdFunding 2020

Taux et durée CrowdFunding Immobilier 2020

Chaque plateforme propose des taux et durées d’investissement qui lui sont propre. Ces critères peuvent être importants pour l’investisseur qui peut souhaiter privilégier un placement plus ou moins long terme.

On dit souvent que les placements les plus rémunérateurs sont les plus long. Ce n’est pas forcément vrai dans le CrowdFunding. Dans l’immobilier par exemple, on trouve des placements très rémunérateurs sur de courtes durées (12 à 24 mois).

Afin de vous aider dans votre choix, nous publions de manière régulière le baromètre des Taux et Durées du CrowdFunding immobilier. Ce baromètre vous permettra d’avoir une idée du taux moyen brut proposé mais vous informera aussi de la durée d’investissement moyen. Le facteur durée est très important aussi car c’est la durée moyenne pendant laquelle vos investissements seront bloqués sans possibilité de revente.

Attention pour rappel les performances passées ne présagent pas des performances futures. Ces performances ne tiennent pas compte des éventuels taux de défaut et sont des valeurs brutes.

Pourquoi le CrowdFunding immobilier rencontre t’il un vif succès?

Tout simplement parce que c’est actuellement la forme de CrowdFunding qui propose les plus fort rendements. Sur le prêt aux entreprises, on est sur des fourchettes de 3 à 8,5% alors que sur le CrowdFunding Immobilier, on est sur une fourchette de 9 à 12% : Certaines plateformes vont même parfois jusqu’à 16%.

Dans le CrowdFunding Immobilier, on n’investit en général via la souscription d’obligations. Contrairement au crowdlending ou l’on vous reverse capital et intérêts chaque mois dans  le CrowdFunding immobilier on vous remboursera qu’à la fin du contrat. Il est à noter que la plupart des contrats sont des contrats flexibles permettant aux promoteurs de prolonger le contrat d’environ 6 mois pour gérer les aléas d’une construction.

Souvent le ticket d’entrée d’une obligation est de 100 à 1000€ au lieu des 20€ pour le CrowdLending. Attention le risque est loin d’être nul. Même si aujourd’hui on note relativement peu de défauts les risques sont biens présents et on sait tous que le marché immobilier peut subir des cycles de plus ou moins fortes croissances.

Si vous en avez les moyens n’hésitez pas à  Diversifier une partie de votre portefeuille CrowdFunding en Prêt aux entreprises et en Obligations Immobilières

    Crowdfunding Immobilier : La réglementation et les risques

    Réglementation du CrowdFunding immobilier

    L’ordonnance n° 2014-559 du 30 mai 2014 relative au CrowdFunding (financement participatif) défini le cadre légal du Financement Participatif. Les plateformes Financement participatif dans l’immobilier doivent obligatoirement obtenir l’un des 3 agréments suivants :

    • l’agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) délivré et contrôlé par l’AMF,
    • ou le statut d’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) délivré par l’ORIAS et contrôlé par l’ACPR.
    • PSI (Prestataires de Services d’Investissement) : Doivent être agréées par l’ACPR.

    L’ORIAS (organisme parapublic placé sous la tutelle de la Direction Générale du Trésor) assume la mission d’enregistrement des plates-formes de financement participatif. Ces plates-formes, obligatoirement basées en France, doivent respecter des conditions statuaires (honorabilité, capacité professionnelle des dirigeants) et organisationnelles (mentions, informations, mises en garde… sur le site web). La réglementation mise en place par cette institution a deux objectifs : protéger le consommateur et favoriser le développement des plateformes.

    La plateforme de financement Immobilier sur laquelle je souhaite investir est t’elle légale?

    La question peut paraître basique, mais attention, il y a déjà eu quelques arnaques avec des plateformes qui ont été montées uniquement à des fins d’arnaques de particuliers avec de faux projets. Nous publions des mises en garde de manière régulière comme avec une liste qui recense près de 1000 arnaques.

    La meilleure manière de vérifier la légalité d’une plateforme de financement participatif est de se rendre sur le site de L’Orias et de rechercher le nom de la plateforme sur laquelle vous souhaitez investir :

    La plupart des plateformes de CrowdFunding sont enregistrées sous les statuts suivants et donc validées par l’autorité des marchés :

    • Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) : L’IFP permet de mettre en relation, au moyen d’une plateforme, des porteurs de projets et des personnes finançant ce projet sous forme de prêt avec ou sans intérêts, ou de don. Le seuil de collecte est fixé à 1M€ par projet par an, et les prêteurs ne peuvent prêter que 2.000€ maximum par projet par an. Ces prêteurs ne peuvent être que des personnes physiques (particuliers) ;
    • Conseillé en Investissement Participatif (CIP) sous l’autorité de l’AMF – Les plateformes agréées peuvent proposer la souscription de titres financiers émis par des sociétés non cotées. Il peut s’agir d’obligations, d’actions ou de minibons qui remplacent les bons de caisses. Le seuil de collecte est de 2,5M€ par projet par an, et les titres peuvent être souscrits par des personnes physiques (particuliers) ainsi que par des personnes morales (sociétés, holdings).
    • Prestataire de services d’investissement (PSI)

    CrowdFunding Immobilier : Quels sont les risques ?

    Comme pour tout placement, il est important d’en connaitre les risques : Coté prêteurs les 2 principaux risques sont :

    • La perte de tout ou parti du capital prêté : Quand vous prêtez de l’argent à une entreprise, il y a toujours un risque de perte partiel voir total de votre investissement si l’entreprise dépose le bilan ou fait faillite par exemple. Une défaillance est toujours possible.
    • Dans la plus part des cas le capital est immobilisé sur une longue durée sans possibilité de revente avant terme : Quand vous prêtez de l’argent sur une durée de 12 à 36 mois vous immobilisez votre argent de manière définitive. Ce n’est pas comme une action que vous pouvez vendre à tout moment en cas de besoin.

    N’oubliez pas également les basics de l’investissement : Les performances passées d’une plateforme de Crowdfunding immobilier ne présagent pas des performances futures. C’est assez basique mais c’est important de l’avoir en tête surtout quand vous prêtez de l’argent sur plusieurs années.

    Il nous semble également important de prendre en compte la jeunesse du CrowdFunding immobilier. Il existe des dizaines de plateformes. Chaque année des plateformes se lancent, d’autres disparaissent… Peut-être privilégier celles qui ont réussi à lever d’importants fonds pour leur développement ou qui ont des partenaires financiers solides.

    Nous ne pouvons que conseiller les prêteurs de s’informer non seulement avant mais également tout au long de la durée de l’investissement. Il existe de nombreuses informations sur les indicateurs de performances des plateformes.

    Crowdfunding immobilier : Recommandation numéro 1 : La diversification

    Comment diversifier ses investissements CrowdFunding immobilier ?

    Toutes les plateformes sont unanimes : Il faut diversifier!

    LENDOPOLIS : Quelque soit la note, prêter sur Lendopolis présente un risque de perte en capital. Il est important de diversifier vos investissements pour diluer votre risque.

    CrowdFunding immobilier Diversification de projet :

    Un des avantages du CrowdFunding, c’est que l’on peut prêter sans frais en général à partir de 20€. Cette limite très basse permet d’appliquer une diversification maximum.

    Exemple si vous avez un capital de 10 000€ à investir :

    • Il sera recommandé de prêtez 100€ sur 100 projets
    • Plutôt que de prêter 5000€ sur 2 projets

    Cette technique de base permet de fortement limiter vos risques :

    • En effet dans le premier cas si un projet se passe mal vous perdrez 100€ mais les intérêts des 99 autres projets vous permettront de quand même gagner de l’argent
    • Alors que dans le second cas si un projet se passe mal vous pouvez perdre 5000€ et le second prêt ne suffira pas à couvrir la perte du premier prêt

    CrowdFunding Immobilier Diversification de plateformes

    Nous avons de notre côté fait le choix  d’investir sur plusieurs plateformes et ceci pour plusieurs raisons. Chaque plateforme propose des projets de différentes natures avec des taux, durées, régions différentes. En étant présent sur plusieurs plateformes votre diversification se fera presque de manière « naturelle ».

    L’un des gros avantages de la diversification de plateforme est également de pouvoir bénéficier d’un volume de projet supérieur. Dans le Crowdfunding immobilier les projets ont tendance à être rapidement financés. En étant sur plusieurs plateformes vous pourrez ainsi bénéficier d’un choix beaucoup plus large.

    CrowdFunding Diversification de durée d’investissement (6 à 36 mois)

    Le CrowdFunding s’adapte à vos horizons de placement. La palette des durées d’investissement est large. En général de 6 à 36 mois. Vous n’aurez ainsi aucune difficulté à créer un portefeuille pouvant s’adapter à différents horizons de placements. N’hésitez pas à panacher.

    Diversifier vos investissements CrowdFunding dans plusieurs pays

    Investir dans différents pays tout en restant dans un cadre réglementé fait parti des innovations du CrowdFunding. Ainsi des plateformes comme OCTOBER, RAIZERS, ou LOOK&FIN vous permettent de prêter sur des projets de pays très variés. Espagne, Italie, Belgique, Suisse, Allemagne, Pays-Bas, Luxembourg …

      Pondération des montants prêtés :

      Répartir sur de nombreux projets est une bonne chose mais ne jamais sur-pondérer un projet par rapport à un autre est tout aussi important. Exemple si vous prêtez 20€ sur 20 projets plus 1000€ sur 1 projet, le projet à 1000€ vous fait prendre un risque très supérieur.

      Alors sur combien de projets faut t’il investir pour avoir un portefeuille bien diversifié? Chaque plateforme a sa vision des choses. Nous vous  conseillons vivement la lecture de notre dossier sur les méthodes d’évaluation de diversification d’un portefeuille CrowdFunding.

      Notre portefeuille CrwodFunding : 2070 projets et 170 000€ prêtés

      Avant de vous lancer si vous souhaitez savoir à quoi ressemble un portefeuille diversifié nous vous proposons de découvrir le propre portefeuille d’A&$ que nous publions de manière régulière

      Nous avons commencé à investir début 2016. A ce jour nous avons investi sur 22 plateformes et plus de 2000 projets. S’il est d’usage de diversifier sur de nombreux projets, nous avons choisi de notre côté de diversifier à l’extrême :

      • Diversification de projets
      • Diversification de plateformes
      • Diversification de pays
      • Diversification de secteur d’activité (PME, Immobilier, ENR,…)
      • Diversification de durée d’investissement (6 à 84 mois)
      • Diversification de support (Obligation, Minibons, prêts amortissables ou infine,…)

      Les possibilités de diversification sont importantes et c’est une des richesses de ce type d’investissement!

      Voici à titre d’exemple la diversification de notre portefeuille en janvier 2020

      REPARTITION DU NOMBRE DE PROJETS PAR PLATEFORMENombre de projetsOctoberCrédit.frPretupLendopolisWiseedBienprêterBoldenUnilendLes Entreprêt…WeshareBondsLendosphèrePrexemTributileAgrilendSolylendHomunityLymoFundimmoMiimosa0100200300400

      Le CrowdFunding Immobilier en pratique

      Quelles sont les avantages du CrowdFunding Immobilier

      Si on devait résumer les avantages du crowdfunding on pourrait les résumer ainsi :

      • Possibilité d’investir à partir de 100 à 1000€ facilitant ainsi la diversification
      • Un éventail de durée d’investissement très large : 6 à 36 mois
      • Des taux de rendements élevés (7 à 12%)
      • Un investissement concret : On parle d’investissement dans l’économie réelle

      CrowdFunding immobilier, Y a t’il des frais pour les prêteurs?

      Dans la plupart des cas non. Des plateformes types Homunity, Raizers, Fundimmo,.. ne facturent aucun frais que ce soit à l’inscription, où lors d’un prêt. Mais renseignez-vous certaines plateformes comme Wiseed ont instauré des frais lors de la participation à un projet. A noter également que dans la plupart des cas, il n’y a également aucun frais lors des dépôts et retraits entre la banque et les plateformes de CrowdFunding. N’hésitez pas à vérifier ces différents points malgré tout pour éviter les surprises.

      Combien peut t’on prêter sur un projet CrowdFunding?

      La plupart des plateformes de Crowdfunding immobilier permettent de prêter sur un projet à partir de 1000€ voir 100€. Le maximum est de 2000€ par projet pour les plateformes agréées IFP et illimité pour les plateformes de type CIP. Il n’y a pas de limite sur le nombre de projet auquel vous pouvez participer : Le but étant toujours d’essayer de diversifier le plus possible.  Consulter les minimums d’investissement du crowdfunding immobilier au sein de notre baromètre.

      Qu’est ce que le taux de défaut dans le Crowdfunding?

      Le Crowdfunding est un placement à risque, nous l’avons abordé plus haut. Lorsque l’on prête de l’argent à une entreprise, il se peut que celle-ci rencontre des difficultés de paiement. Les plateformes publient en général 2 types de taux de défauts. Les défauts en nombre de projets et les défauts en montant. La plupart des plateformes publient également deux types de taux de défaut :

      • L’indicateur de défaut Réglementaire défini par l’article R548-5 du décret n°2014-1053 du 16 septembre 2014 relatif au financement participatif
      • L’indicateur de défaut issu des Indicateurs de Performance mis en place par l’association Financement Participatif France

      Il n’en reste pas moins que le taux de défaut est l’un des indicateurs les plus complexe à comprendre car est soumis à de nombreux paramètres pouvant fausser son interprêtation. Nous vous recommandons vivement la lecture de notre dossier consacré entièrement consacré à la compréhension du taux de défaut.

      CrowdFunding Immobilier : Quelle est la fiscalité?

      Les intérêts que vous recevez sont imposés selon barème des produits de placement à revenu fixe type Obligation ou Livret Bancaire. Le prélèvement est donc réalisé par la plateforme en amont qui ne vous reverse que les montants nets de prélèvement.

      Depuis l’instauration de la FlatTax, ce prélèvement est de composé

      • d’un acompte sur votre impôt sur le revenu (12,8 %),
      • auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).

      Un Imprimé fiscal unique (IFU) doit chaque année vous être délivré par chaque plateforme. Nous vous invitons à consulter notre dossier sur comment déclarer vos revenus crowdfunding immobilier.

      Dispense de prélèvement de l’acompte d’impôt sur le revenu

      Vous êtes éligible à cette dispense si le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal de l’année précédente est :

      • inférieur à 25 000€ si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf
      • inférieur à 50 000€ si vous êtes soumis à une imposition commune

      Dans cette situation, la plateforme vous versera vos intérêts après une retenue à la source constituée uniquement des prélèvements sociaux (soit 17,2 % des intérêts).

      Imputation des pertes en capital sur les projets en défaut

      En cas de défaut de l’emprunteur, il vous sera possible de déduire les pertes en capital. Vous pouvez déduire une perte en capital dès qu’un certificat d’irrécouvrabilité vous est transmis. Voici un récapitulatif des montants des pertes imputables :

      • Prêts avant 2016 : pas de déductibilité fiscale des pertes.
      • Prêts 2016 sous forme de bons de caisse ou minibons : pas de déductibilité fiscale des pertes.
      • Prêts 2016 sous forme de contrats de prêt : déduction possible des pertes, sans limite.
      • Prêts depuis 2017 sous forme de contrats de prêt ou de minibons : déductibilité des pertes dans la limite de 8 000 euros par an.

      Attention la déclaration des pertes n’est pas automatique. Votre déclaration pré-remplie ne l’intégrera jamais. C’est donc à chacun d’entre nous de faire la démarche soit en imputant les pertes directements sur les intérêts perçu de l’année de votre déclaration soit en reportant cette perte jusqu’à 5 ans. Pour tout comprendre sur comment déclarer vos pertes crowdfunding immobilier et ainsi limiter votre perte de rendement, nous vous invitons à lire ce dossier.

      CrowdFunding Immobilier Succession, héritage

      En cas de décès d’un investisseur, quelles sont les démarches à réaliser auprès des différentes plateformes de CrowdFunding Immobilier? Y a t’il des frais? Quid s’il y a plusieurs héritiers? Telles sont les questions auxquelles nous avons tenté de répondre dans notre dossier CrowdFunding Immobilier et Successions

      Forum CrowdFunding Immobilier : Apprendre LE CROWDFUNDING PAR LE PARTAGE

      L’intelligence collective n’est-elle pas le fondement du crowdfunding ? Le monde du crowdfunding  est en plein développement tant au niveau de l’emprunteur qui doit comprendre qu’il existe d’autres alternatives que sa banque pour obtenir un financement (et que les 2 sont plus complémentaires), que du prêteur qui doit assimiler qu’obtenir 5 à 11% d’intérêt est possible même si sa banque ne lui propose souvent guère mieux que les 2% de l’assurance vie.

      N’hésitez pas à rejoindre nos différents forums de discussions Immobilier afin de poser vos questions et partager votre expérience

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