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Dans un contexte économique difficile marqué par une hausse des taux d’intérêt et une inflation croissante, les garanties deviennent de plus en plus importantes pour les investisseurs en crowdfunding immobilier. Pour faire face à ce contexte difficile, de plus en plus de projets seront accompagnées de garanties comme des hypothèques, des nantissement, des garanties à première demande, des cautions,… Ces mécanismes de protection offrent aux investisseurs une sécurité supplémentaire en cas de défaillance de l’emprunteur.

Comment les investisseurs sont-ils protégés en cas de défaillance du porteur de projet ? Quelles sont les garanties mises en place par les plateformes de crowdfunding immobilier et quelles sont les meilleures ?

Garanties Hypothèque, Nantissement, Fiducie, GAPD, Caution

La garantie d’hypothèque dans le crowdfunding immobilier

Qu’est-ce que la garantie d’hypothèque ?

La garantie d’hypothèque est l’une des principales sûretés utilisées dans le crowdfunding immobilier. Elle consiste à permettre à un prêteur (la plateforme de crowdfunding) de saisir un bien immobilier appartenant à l’emprunteur (le porteur de projet) pour permettre le remboursement du prêt en cas de défaut.

L’hypothèque est prise aux termes d’un acte notarié et est inscrite au registre des hypothèques du lieu où se situe l’immeuble. Elle peut être de premier rang, si elle est prioritaire sur les autres créanciers, ou de second rang, si elle vient après une autre hypothèque.

Quels sont les avantages et les limites de la garantie d’hypothèque ?

La garantie d’hypothèque présente plusieurs avantages pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle leur assure un droit de préférence sur le bien hypothéqué en cas de liquidation judiciaire du porteur de projet
  • Elle leur offre une certaine sécurité juridique, car l’acte notarié et l’inscription au registre des hypothèques rendent la garantie opposable aux tiers

Toutefois, la garantie d’hypothèque comporte aussi quelques limites :

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  • Elle ne couvre pas forcément la totalité du montant prêté, mais seulement une partie correspondant à la valeur du bien hypothéqué
  • Elle n’est pas toujours suffisante pour rembourser tous les investisseurs en cas de dépréciation du marché immobilier ou de frais liés à la procédure judiciaire.
  • Elle n’est pas toujours prioritaire sur les autres créanciers, notamment si elle est de second rang ou si elle concerne un bien déjà grevé par une autre hypothèque.

Comment choisir un projet avec une garantie d’hypothèque ?

Avant d’investir dans un projet avec une garantie d’hypothèque, il est important de vérifier certains éléments :

  • Le rang et le montant de l’hypothèque : il est préférable qu’elle soit de premier rang et qu’elle couvre au moins 80% du montant prêté
  • La valeur et la localisation du bien hypothéqué : il faut s’assurer qu’il s’agit d’un bien facilement vendable et situé dans une zone dynamique sur le plan immobilier
  • La durée et le taux du prêt : il faut veiller à ce que le prêt soit remboursable dans un délai raisonnable (généralement entre 12 et 36 mois) et que le taux soit cohérent avec le niveau de risque du projet

En conclusion, la garantie d’hypothèque est une sûreté qui offre une protection aux investisseurs en crowdfunding immobilier, mais elle ne doit pas être le seul critère de choix d’un projet. Il faut également prendre en compte la qualité du porteur de projet, la rentabilité du projet et les autres garanties éventuelles (caution personnelle, privilège de prêteur de deniers, etc.). Le crowdfunding immobilier est un investissement qui comporte des risques et qui nécessite une diversification du portefeuille. Il est donc recommandé de se renseigner auprès des plateformes de crowdfunding immobilier et de consulter un conseiller financier avant de se lancer.

La garantie de nantissement du crowdfunding immobilier

Qu’est-ce que la garantie de nantissement ?

La garantie de nantissement est une autre sûreté utilisée dans le crowdfunding immobilier. Elle consiste à remettre à un prêteur (la plateforme de crowdfunding) un actif appartenant à l’emprunteur (le porteur de projet) pour garantir le remboursement du prêt en cas de défaut

L’actif nanti peut être un bien meuble (par exemple, un véhicule ou du matériel) ou un bien incorporel (par exemple, des parts sociales d’une société ou un compte bancaire). Le nantissement est formalisé par un contrat écrit et doit être déclaré au registre du commerce et des sociétés (RCS) dans les 15 jours suivant sa signature

Quels sont les avantages et les limites de la garantie de nantissement ?

La garantie de nantissement présente plusieurs avantages pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle leur confère un droit sur l’actif nanti en cas d’insolvabilité du porteur de projet
  • Elle leur permet d’accéder à des projets qui ne disposent pas forcément d’un bien immobilier à hypothéquer
  • Elle leur offre une certaine souplesse juridique, car le contrat peut prévoir des modalités particulières (par exemple, la possibilité pour l’emprunteur d’utiliser l’actif nanti pendant la durée du prêt)

Toutefois, la garantie de nantissement comporte également des limites pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle ne leur donne pas la priorité sur les autres créanciers du porteur de projet en cas de liquidation judiciaire
  • Elle dépend de la valeur et de la disponibilité de l’actif nanti, qui peut être sujet à des fluctuations ou à des saisies
  • Elle implique des frais de rédaction du contrat et d’enregistrement au RCS, qui peuvent varier selon les banques

La garantie à première demande (GAPD)

Qu’est-ce que la garantie à première demande (GAPD) ?

La Garantie Autonome à Première Demande (GAPD) est un contrat qui permet à un bénéficiaire d’exiger le paiement d’une somme d’argent déterminée auprès d’un garant, et ce dès la première demande. Puisque cette garantie est autonome, c’est-à-dire indépendante de l’objet du prêt, le garant n’a pas la possibilité de soulever des objections ou des exceptions pour refuser de payer. Dans le cadre du crowdfunding immobilier, cette garantie peut être utilisée pour protéger les investisseurs en cas de défaillance de l’emprunteur.

Quels sont les avantages et les limites de la GAPD pour les investisseurs en crowdfunding immobilier ?

La GAPD présente plusieurs avantages pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle leur offre une sécurité juridique renforcée, car elle est indépendante du contrat principal (le prêt) et ne peut pas être remise en cause par le garant
  • Elle leur permet d’être remboursés rapidement et sans formalité en cas de défaillance du porteur de projet
  • Elle leur donne la priorité sur les autres créanciers du porteur de projet en cas de procédure collective

Toutefois, la GAPD comporte également des limites pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle ne couvre pas forcément l’intégralité du montant prêté, mais seulement une partie fixée contractuellement
  • Elle dépend de la solvabilité et de la bonne foi du garant, qui peut être lui-même en difficulté financière ou refuser de payer
  • Elle implique des frais supplémentaires pour le porteur de projet, qui doivent être répercutés sur le taux d’intérêt proposé aux investisseurs.

La caution simple ou solidaire Crowdfunfing immobilier

Qu’est ce que la caution simple ou solidaire

La caution est un contrat dans lequel un tiers (le garant) s’engage à rembourser les investisseurs à la place de l’emprunteur si celui-ci est dans l’incapacité d’honorer son engagement. Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire.

La caution simple est la plus protectrice pour la personne qui accepte de devenir votre caution : c’est celle qui l’engage le moins. En effet, en cas de défaut de paiement, l’organisme prêteur devra d’abord se retourner vers l’emprunteur et s’assurer de son insolvabilité avant de demander à la caution de prendre le relais sur les remboursements

La caution solidaire offre des garanties efficaces et plus rapides pour la banque. En effet, la personne qui se porte caution solidaire renonce aux bénéfices de discussion et de division. La caution solidaire permet au créancier de demander au garant de verser les mensualités en cas de défaut de paiement, avant même d’avoir vérifié l’insolvabilité de l’emprunteur. La caution solidaire simplifie et accélère donc les démarches de la banque

Quels sont les avantages et les limites de la caution simple ou solidaire pour les investisseurs en crowdfunding immobilier ?

La caution simple ou solidaire présente plusieurs avantages pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle leur offre une sécurité juridique renforcée, car elle est opposable au garant même si le contrat principal (le prêt) est annulé ou résilié
  • Elle leur permet d’être remboursés en cas de défaillance du porteur de projet, en faisant appel au garant
  • Elle leur donne la priorité sur les autres créanciers du porteur de projet en cas de procédure collective

Toutefois, la caution simple ou solidaire comporte également des limites pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • Elle ne couvre pas forcément l’intégralité du montant prêté, mais seulement une partie fixée contractuellement
  • Elle dépend de la solvabilité et de la bonne foi du garant, qui peut être lui-même en difficulté financière ou contester son engagement
  • Elle implique des frais supplémentaires pour le porteur de projet, qui doivent être répercutés sur le taux d’intérêt proposé aux investisseurs

La fiducie sureté

Qu’est ce que la fiducie sureté ?

La fiducie-sûreté est un contrat par lequel un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés à un ou plusieurs fiduciaires qui les tiennent séparés de leur patrimoine propre et agissent dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires. Dans le cadre du crowdfunding immobilier, cette garantie peut être utilisée pour protéger les investisseurs en cas de défaillance de l’emprunteur.

En cas de défaut de la part de l’emprunteur, la fiducie peut être activée immédiatement, sans l’intervention d’un juge. Ce qui la différencie de certaines garanties telles que l’hypothèque, qui nécessitent une saisie immobilière ou une décision judiciaire. De plus, les investisseurs en crowdfunding ne sont pas concurrencés par d’autres créanciers.

La fiducie offre donc plusieurs avantages pour les investisseurs dans le cadre du crowdfunding immobilier. Elle permet notamment une plus grande sécurité en cas de défaut de paiement et une exclusivité sur la valeur du bien affecté en garantie.

Quels sont les avantages et les limites de la fiducie sureté pour les investisseurs en crowdfunding immobilier ?

La fiducie sureté présente plusieurs avantages pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • En cas de défaut de la part de l’emprunteur, la fiducie peut être activée immédiatement, sans l’intervention d’un juge. Ce qui la différencie de certaines garanties telles que l’hypothèque, qui nécessitent une saisie immobilière ou une décision judiciaire .
  • Les investisseurs en crowdfunding ne sont pas concurrencés par d’autres créanciers .
  • La fiducie offre une plus grande sécurité en cas de défaut de paiement et une exclusivité sur la valeur du bien affecté en garantie .

comporte également des limites pour les investisseurs en crowdfunding immobilier :

  • La mise en place d’une fiducie peut être complexe et coûteuse.
  • Le choix du fiduciaire est crucial car il doit être indépendant et compétent pour gérer les biens transférés.
  • La fiducie peut être moins connue et moins utilisée que d’autres types de garanties, ce qui peut entraîner des difficultés pour trouver des professionnels compétents pour la mettre en place

Conclusion sur les garanties dans le Crowdfunding immobilier

En conclusion, il existe plusieurs types de garanties qui peuvent être utilisées dans le cadre du crowdfunding immobilier pour protéger les investisseurs en cas de défaillance de l’emprunteur. Chacune de ces garanties a ses propres caractéristiques et avantages. Cependant, il est important de noter qu’aucune garantie n’est fiable à 100% et que les investissements comportent toujours un certain niveau de risque. Il est donc important pour les investisseurs de bien comprendre ces différents mécanismes de protection afin de faire des choix éclairés lorsqu’ils investissent dans des projets immobiliers via des plateformes de crowdfunding.

En résumé, les 5 principales garanties que vous trouverez sur les projets :

  • La caution simple ou solidaire, qui est un contrat par lequel un tiers (le garant) s’engage à rembourser les investisseurs à la place du porteur de projet si celui-ci est dans l’incapacité d’honorer son engagement.
  • L’hypothèque, qui porte sur un bien immobilier appartenant au porteur de projet ou à un tiers et qui donne le droit aux investisseurs de faire vendre le bien en cas de non-remboursement du prêt.
  • Le nantissement, qui porte sur un bien meuble ou incorporel appartenant au porteur de projet ou à un tiers et qui donne le droit aux investisseurs de se faire remettre le bien en cas de non-remboursement du prêt.
  • La garantie à première demande (GAPD), qui consiste en l’engagement d’un tiers (le garant) de payer une somme déterminée au bénéficiaire (la plateforme) dès la première demande, sans pouvoir invoquer aucune contestation.
  • La fiducie-sûreté qui est un contrat par lequel des biens sont transférés à un fiduciaire pour servir de garantie aux investisseurs en cas de défaillance de l’emprunteur dans le cadre du crowdfunding immobilier.

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Patrick Setzekorn

Investisseur Crowdfunding depuis 2016

Passionné d'investissement en Crowdfunding depuis 2016, j'ai créé le site Argent & Salaire pour partager mon expérience
➡️J'ai à ce jour investi plus de 520K€ dans plus de 2500 projets via 34 des meilleures plateformes d'investissement participatif.
➡️Je publie depuis 2017 baromètres et classements basés sur les indicateurs de performances de plus de 40 plateformes.
➡️Historiquement, J’ai travaillé plus de 25 ans dans des sociétés d’informatique, et de média (Presse et Télé : Challenges, Nouvelobs, Canal+,… ), j'ai également co-fondé et investi dans plusieurs startups du web.

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