L'ouverture de compte se fait entièrement en ligne, en quelques minutes, sans frais ni engagement : adresse e-mail, mot de passe, puis les informations d'état civil. Vous pouvez créer votre compte et parcourir les collectes avant d'avoir investi le moindre euro — c'est la bonne façon de découvrir la plateforme et de juger sur pièces des opérations réellement proposées.

Avant tout investissement, Clubfunding doit vous identifier. Cette procédure de KYC (Know Your Customer) est imposée par la réglementation à toutes les plateformes agréées PSFP au titre de la lutte contre le blanchiment. Concrètement, vous téléversez une pièce d'identité en cours de validité, un justificatif de domicile récent et un RIB à votre nom ; le compte est débloqué une fois les documents validés.

Le RIB mérite ici une attention particulière : sur cette plateforme, il n'est pas seulement une pièce justificative, c'est l'instrument de tous vos mouvements — nous y venons à l'étape 2. Anticipez également le délai : la validation n'est pas toujours instantanée, et un compte non vérifié le jour où une belle collecte s'ouvre, c'est une opportunité manquée.

Seconde obligation réglementaire, indissociable du KYC : le questionnaire d'adéquation. La plateforme doit vérifier que vous comprenez ce que vous achetez : connaissance des produits, expérience, objectifs d'investissement, situation financière, et simulation de votre capacité à supporter des pertes à partir de votre patrimoine net déclaré. Ce dispositif protège les investisseurs non avertis : au-delà d'un certain montant engagé sur une seule offre, un avertissement spécifique vous est adressé et votre consentement exprès est recueilli.

Le questionnaire — la plateforme parle de « test de connaissance » — reste consultable et modifiable depuis votre profil (étape 10). La réglementation impose de réévaluer périodiquement la situation des investisseurs non avertis : vous serez donc amené à le repasser. Sur un catalogue aussi large que celui-ci, ce n'est pas une formalité administrative : c'est le filtre qui conditionne l'accès à certains produits.

C'est la spécificité de Clubfunding, et elle ne se retrouve nulle part ailleurs sur le marché français : il n'y a pas de compte à alimenter. Ni virement préalable, ni recharge par carte, ni solde à surveiller. Vous déclarez un compte bancaire à votre nom, et tout se passe dessus.

Une fois l'inscription terminée, vous accédez à la liste des opportunités. Deux situations coexistent : des projets déjà en cours de collecte, sur lesquels vous pouvez investir immédiatement, et des projets programmés à une date et une heure précises, annoncés à l'avance.

C'est ici que Clubfunding se distingue de la plupart de ses concurrents. Là où une plateforme de crowdfunding immobilier propose un seul et même produit — de la dette obligataire adossée à une opération — celle-ci affiche, sur le même écran et sous la même présentation, des familles d'investissement radicalement différentes :

Cette diversité est une vraie richesse — elle permet de construire une allocation variée sans multiplier les intermédiaires — mais elle impose une discipline : identifier le type de l'offre avant d'en lire les chiffres. Voici ce que chacun recouvre.

Conséquence directe de ce qui précède : tout se fait à la main. Aucun robot d'investissement n'est proposé, alors que plusieurs concurrents en ont fait un outil central de leur parcours — AutoPILOT chez Bienprêter, Jimbot chez La Première Brique, SmartInvest chez Raizers, « Charly » chez Baltis ou celui de Bricks.co.

On le regrette d'autant plus que les projets sont publiés tard et que les collectes se remplissent vite : c'est exactement la situation dans laquelle une réservation automatique rend service. En l'état, être servi dépend de votre disponibilité à l'heure exacte d'ouverture — pas de la qualité de votre analyse. Le seul filet reste de soigner ses préférences de communication (étape 10) pour être alerté au plus tôt.

Chaque opération fait l'objet d'une fiche projet. C'est le cœur du travail de l'investisseur : c'est ici que la décision se prend, pas sur le taux affiché en vignette.

Disons-le franchement : l'information disponible en ligne est relativement pauvre. Sur une opération de dette immobilière, la fiche se limite pour l'essentiel à :

Puisque la fiche en ligne dit peu, l'analyse passe obligatoirement par le téléchargement des documents. C'est là que se trouve la vision détaillée de l'opération — et c'est là qu'il faut passer l'essentiel du temps dont vous disposez. Trois pièces sont mises à disposition.

Chaque projet fait également l'objet d'une notation par les équipes d'analystes de Clubfunding. On y retrouve les avantages et les risques identifiés par la plateforme, puis une note attribuée sur huit domaines.

Trois domaines méritent qu'on s'y arrête plus longuement. Les garanties d'abord : une hypothèque de premier rang, une GAPD, une caution personnelle et solidaire ou une fiducie-sûreté ne protègent ni de la même façon, ni au même rang. La commercialisation ensuite : c'est elle qui dit si les ventes attendues sont déjà sécurisées ou entièrement à venir — le meilleur prédicteur du respect du calendrier. Les éléments financiers enfin : ils indiquent par quel encaissement vous serez remboursé, et quelle marge sépare le scénario prévu de celui où vous perdez de l'argent.

C'est l'autre manque de ces fiches : aucun espace de questions / réponses n'est proposé. Impossible d'interroger publiquement la plateforme ou le porteur sur un point du dossier, et impossible de lire les questions que d'autres investisseurs ont déjà posées. Sur une plateforme où le projet n'est publié que la veille et où la fiche en ligne est succincte, cette absence pèse particulièrement.

Quelques concurrents le font — Bricks.co, Raizers ou Enerfip ouvrent leurs fiches aux questions des investisseurs — et on comprend pourquoi ils sont peu nombreux : répondre mobilise des ressources, projet après projet, y compris quand les questions dérangent. C'est un vrai choix d'exploitation. Il n'en reste pas moins que les questions déjà posées sont souvent la partie la plus instructive d'une fiche : elles pointent exactement les zones d'ombre que d'autres ont identifiées avant vous.

L'analyse faite, la souscription tient en quelques clics : vous saisissez le montant (à partir de 1 000 € sur les opérations de dette immobilière), vous signez en ligne, et la somme est prélevée sur le compte bancaire déclaré — sans passer par un quelconque porte-monnaie, conformément au circuit décrit à l'étape 2. Ce ticket d'entrée se compare d'une plateforme à l'autre dans notre référentiel des tickets minimum ; les autres familles du catalogue (SCPI, fonds, produits structurés, dispositifs fiscaux) ont leurs propres minimums, fixés par le produit lui-même et indiqués sur chaque offre.

C'est ici que le bât blesse. Clubfunding propose un tableau de bord minimaliste, qui n'est pas à la hauteur d'une plateforme de ce niveau. On y trouve le nombre de souscriptions, le capital en portefeuille et le capital remboursé. Et c'est à peu près tout.

Le contraste avec le sérieux de la sélection des dossiers est frappant. Trois manques reviennent en particulier.

En attendant, la reconstitution manuelle reste possible à partir des données de chaque projet — c'est exactement la logique de notre portefeuille réel suivi depuis 2016, toutes plateformes confondues ; notre guide de la diversification en détaille la méthode.

Heureusement, le niveau projet rattrape en partie le niveau portefeuille. Vous pouvez zoomer sur chaque opération pour en obtenir le statut, les actualités, les échéances et les documents rattachés.

C'est cet écran qu'il faut consulter dès qu'une actualité tombe sur une de vos lignes : un décalage de livraison, une prorogation ou un premier coupon en retard s'y lisent avant de devenir un défaut. C'est aussi le seul endroit où reconstituer, ligne par ligne, l'échéancier que le tableau de bord ne calcule pas. Pensez enfin à conserver vos documents contractuels — le contrat d'émission en particulier : ce sont les pièces qui matérialisent votre créance, celles qu'on vous demandera en cas de procédure de recouvrement, et celles qui serviront de justificatif si vous avez un jour à déclarer une perte définitive (notre dossier sur la déclaration des pertes explique la marche à suivre).

C'est la vue d'ensemble que le zoom de l'étape 8 ne donne pas. La rubrique réunit l'ensemble des projets en cours, organisés par typologie d'investissement — dette immobilière, equity, fonds, SCPI, startups, produits structurés.

Dernier arrêt du parcours : les rubriques qui relèvent de votre compte plutôt que de vos investissements.

La rubrique réunit ce qui touche à l'impôt. Vous y récupérez chaque année votre IFU (imprimé fiscal unique), le document qui récapitule les intérêts versés et les prélèvements déjà opérés, et qui sert de base au report dans votre déclaration de revenus ; c'est là également que se gère votre dispense de précompte. Rappel du cadre : les intérêts relèvent par défaut du prélèvement forfaitaire unique — un acompte d'impôt sur le revenu prélevé à la source par la plateforme, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Notre guide de déclaration des revenus de crowdfunding détaille où trouver l'IFU et quelles cases remplir.

Attention toutefois : ce régime est celui des intérêts obligataires. Les autres familles de l'étape 3 obéissent à des règles distinctes — revenus fonciers ou assimilés pour la pierre-papier, plus-values pour les cessions de titres, régime propre à chaque dispositif fiscal. Une même plateforme, plusieurs traitements : c'est une raison de plus de savoir ce que l'on détient.