L’immobilier est sans conteste l’un des secteurs qui se développe le plus rapidement dans le crowdfunding (958M€ en 2021 + 90% Cf Baromètre Fundimmo / Hellocrowdfunding). De nombreuses plateformes se sont positionnées sur le domaine afin de vous proposer des projets aux quatre coins de la France. Bénéficiant d’excellents rendements et de relativement peu de défauts, le crowdfunding immobilier peut être un placement fortement rémunérateur même si nous ne cessons de le rappeler, il reste un investissement risqué.
Comment choisir sa ou ses plateformes de crowdfunding immobilier? Nous vous proposons 7 conseils pour vous aider à faire votre choix.
Conseil 1 : Vérifiez que la plateforme de crowdfunding immobilier est agréée
Cela peut paraître basique, mais c’est un réflexe à avoir. De très nombreuses plateformes opèrent dans l’immobilier. Nous publions de manière régulière des adresses de sites dont le seul objectif est de vous soutirer votre argent et qui font l’objet d’une interdiction auprès de l’AMF (voir mon article sur les 1000 sites d’Arnaques – Crowdfunding, livrets bancaires, Or, Diamants , Crypto…).
En attendant le nouveau règlement européen, prenez donc 1mn de votre temps pour vérifier l’agrément de la plateforme sur laquelle vous souhaitez investir. Cette vérification s’effectue directement sur le site de L’AMF. Au début, les plateformes de Crowdfunding Immobilier évoluaient sous le statut de Conseiller en investissements participatifs (CIP) ou de Prestataire de Service d’Investissement (PSI). A présent, elles sont régies par l’agrément européen PSFP.
Conseil 2 : Validez que le montant minimum d’investissement est en adéquation avec votre stratégie d’investissement?
Si la plupart des plateformes de prêts aux PME ont un ticket d’entrée de 20 à 50€ ce n’est souvent pas le cas pour les plateformes de Crowdfunding Immobilier. Il n’est pas rare de voir des plateformes proposer un minimum d’investissement de 1000€ voir même 2000€ pour certaines plateformes. Tous les acteurs du crowdfunding sont unanimes, il faut diversifier et qui dit diversification, dit investir la même somme sur de nombreux projets pour amortir une éventuelle perte.
Les petits portefeuilles auront donc tendance à privilégier les plateformes permettant de plus petits tickets autour de 100€ (voir même moins : On a vu une offre à partir de 1€). Sur les plateformes comme par exemple Homunity, Fundimmo, Raizers, Clubfunding, Anaxago, Lymo,… vous pourrez investir à partir de 1000€. Cela reste très raisonnable surtout au vu du fait qu’il n’y a aucun frais mais assurez vous que ce montant est cohérent avec votre capacité d’investissement au sein d’un portefeuille diversifié. N’hésitez pas à consulter notre guide des minimums d’investissement du crowdfunding. A noter que La Première Brique permet d’investir à partir de 1€ sans frais!
N’hésitez pas à lire mon article sur les méthodes d’évaluation du niveau de diversification de son portefeuille crowdfunding. L’article est un peu ancien, mais la diversification reste un principe intemporel.
Conseil 3 : Consultez l’historique des performances de la plateforme immobilier
Si les performances passées ne présagent pas des performances à venir, il me parait toujours important de s’intéresser aux performances passées.
- Depuis combien d’année la plateforme propose t’elle des projets ?
- Quel volume de projet la plateforme propose t’elle par mois? (utile pour la diversification de son portefeuille)
- Quelle est la durée moyenne des projets proposés? (Les projets sont majoritairement In fine et donc non liquide)
- Quel est le taux moyen des projets proposés ?
- Quel montant global la plateforme a t’elle financée ?
- Quel montant la plateforme a t’elle déjà remboursée ?
- Taux de retard et taux de défaut ?
Comment trouver ces informations ? Suivez notre conseil numéro 4
Conseil 4 : La plateforme publie t’elle ses indicateurs de performance ?
La plupart des plateformes mettent à disposition de leurs investisseurs une page statistique dans laquelle vous pourrez retrouver un grand nombre de ces indicateurs (Montants financés, durée moyenne, le rendement global obtenu toute durée confondue,…). Une grande partie de ces indicateurs se retrouvent dans les différents baromètres que je publie de manière régulière tels que :
- Le classement des meilleurs sites de Crowdfunding
- le baromètre des taux de défaut
- le classement des meilleurs rendements
- ainsi que le baromètre des taux et durées
Ces indicateurs sont communs à l’ensemble des plateformes et sont à l’initiative de l’association Financement Participatif France. Nous regretterons cependant que certaines plateformes n’aient pas encore adopté ces indicateurs : La lecture de leur historique de performance sera donc plus compliqué.
Nous estimons que la publication de ces indicateurs ainsi que leur mise à jour mensuelle (très important ce n’est pas le cas de toutes les plateformes) est un gage de transparence de la plateforme.
Conseil 5 : Diversifiez vos plateformes de crowdfunding immobilier
Plusieurs facteurs vont dans le sens d’investir non pas sur une, mais plusieurs plateformes et vous permettre une meilleure diversification. Parmi ces facteurs, on pourrait citer :
- Le volume des projets : le Crowdfunding immobilier a beaucoup de succès. Certains projets peuvent donc être financés en quelques minutes. Il faut être rapide. En s’inscrivant sur plusieurs plateformes, vous pourrez ainsi bénéficier d’un plus grand volume de projet et donc de plus de choix
Evolution du nombre de projets Crowdfunding immobilier financés 2021
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- 7 Plateformes se partagent 75% du marché
- 9 Plateformes se partagent 20% du marché
- 10 Plateformes se partagent 4% du marché
- La typologie des projets : Promotion immobilière (habitations ou bureaux) / Financement de marchands de biens / Investissement locatif,… Les typologies de projets d’une plateforme à l’autre peuvent varier. Toujours utile d’avoir le choix. L’immobilier fractionné est également l’une des nouvelles tendances du marché. N’hésitez pas à consultez mon classement des plateformes d’immobilier fractionnées ou mon avis sur REAL T, la plateforme leader aux USA;
Typologie collecte du Crowdfunding immobilier
- La spécialisation des plateformes : Certaines plateformes se sont spécialisées uniquement sur l’immobilier, d’autres sur l’immobilier mais uniquement sur une région donnée, d’autres vous proposerons à la fois des projets immobilier mais également du prêt aux entreprises, voir des projets d’ENR. Diversifier son portefeuille immobilier dans divers régions voir au-delà de l’immobilier peut donc également être un choix que vous souhaiterez faire.
Conseil 6 : Spécialisation régionale versus vision nationale
Certaines plateformes vous proposeront des projets au niveau national, et d’autres se spécialiseront dans une région. Choisir des projets dans différentes régions de France (tel que le crowdfunding en Occitanie où crowdfunding en nouvelle-aquitaine) peut s’avérer être un excellent choix pour diversifier son portefeuille. Tout comme le ferait un professionnel de l’immobilier, n’hésitez pas à sélectionner vos biens dans des régions ou communes à fort potentiel de développement. Le taux de pré commercialisation peut varier fortement d’un projet à l’autre : Les lieux les plus attractifs auront donc beaucoup plus de chance d’être commercialisés rapidement.
Répartition géographique Crowdfunding immobilier 2021
Conseil 7 : Vérifiez si la plateforme immobilier prélève des frais?
En soi avoir des frais où pas ne doit selon nous pas être un critère prédominant. Dans ni l’un ni l’autre des cas c’est un critère de qualité ou de non-qualité de la plateforme. Il faut juste en être conscient et l’intégrer dans sa stratégie d’investissement. Si une grande majorité des plateformes de crowdfunding ne prélèvent aucuns frais de gestion, d’entrée ou de sortie, on note que certaines plateformes telles que Wiseed l’ont systématisé sur l’ensemble de ses projets (à ce jour 0,9% de votre investissement).
Avec le temps, il est probable que d’autres plateformes intégreront des frais. Le Crowdfunding est un marché encore jeune qui est toujours en phase de séduction, mais qui a aussi besoin de beaucoup investir pour se développer. La stratégie du financement d’une plateforme est donc un point important de son développement et de sa pérennité dans le temps.
Conseil BONUS : Apprenez à analyser un projet en pré-commercialisation
Avec la crise de l’immobilier, c’est la grande tendance du moment. Apprendre à analyser les facteurs clés d’un projets qui est présenté en financement. Pour cela
- Lisez notre guide sur Comment annalyser un projet Immobilier en financement
- Comprenez quelles sont les meilleures garanties? Hypothèque? Nantissement ? Fiducie?
- Une LTV c’est quoi?
- Rejoingnez notre forum de discussion où les investisseurs échanges sur les projets en cours de financement
Pour aller plus loin sur le sujet du crowdfunding immobilier
- Partager votre expérience, et posez vos questions dans le forum du Crowdfunding Immobilier
- 1000€ offerts : les offres exclusives pour les lecteurs d’A&S
Liste de plateformes de Crowdfunding immobilier
Vous retrouverez ici une liste des plateformes de crowdfunding immobilier parmi les plus connues
CROWFUNDING IMMOBILIER Questions Fréquentes
CROWDFUNDING IMMOBILIER, Comment ça Marche ?
Le crowdfunding immobilier met en relation trois acteurs :
1) le porteur de projet (Promoteurs, Marchands de biens,…), qui a besoin de fonds pour financer une opération immobilière
2) la plateforme de crowdfunding, qui sélectionne les meilleurs projets immobiliers
3) les particuliers qui choisissent d’investir dans des projets proposés par la plateforme et récupèrent leur capital et des intérêts à l’échéance convenue.
Les taux proposés aux investisseurs sont en général entre 8 et 12% sur des durées pouvant aller de 12 à 36 mois.
Découvrez mon classement des meilleures plateformes.
Quelles sont les meilleures plateformes de Crowdfunding immobilier ?
Dans notre dernier classement que vous pouvez consulter ici, nous avions mis en avant des plateformes comme Raizers, Homunity, Clubfunding, Fundimmo, Lymo, Koregraf, Wiseed,…. S’inscrire sur plusieurs plateformes vous permettra de bénéficier d’un plus grand volume de choix et ainsi de mieux diversifier.
8 à 12% de rendement via le CROWDFUNDING IMMOBILIER est-ce possible ?
Même si la tendance est à une légère baisse des taux, ceux-ci restent très élevés et vous permettrons de participer à des projets avec de haut rendement. Attention, de tels taux impliquent également un risque de perte en capital. Les plateformes n’hésiterons donc pas à vous recommander de diversifier sur plusieurs projets. N’hésitez pas à consulter notre classement des meilleures plateformes.
Quelle est la durée moyenne d’investissement dans le Crowdfunding Immobilier ?
Les projets dans le Crowdfunding immobilier sont sur des durées moyennes de 12 à 24 mois. Il n’est pas rare que certains projets prennent du retard et les contrats prévoient en général une marge de 6 mois supplémentaires Vous pouvez comparer la durée d’investissement des plateformes de Crowdfunding immobilier dans mon baromètre des Taux et Durée du Crowdfunding.
Y a t’il des défauts dans le Crowdfunding immobilier ?
À ce jour le Crowdfunding Immobilier bénéficie d’un très faible nombre de défauts malgré les taux élevés qui pourraient laisser entendre que le risque est important. Il faut néanmoins rester prudent, le Crowdfunding immobilier reste un investissement « jeune » qui n’a pas encore subit de crise majeure. Il restera donc important de diversifier et de garder en tête que les performances passées ne présagent pas des performances futures. Je vous invite à consulter noter Classement des meilleures plateformes.
Existe-t-il un forum de discussion pour le Crowdfunding Immobilier ?
Oui tout à fait, vous pouvez partager votre avis et obtenir l’avis de nombreux investisseurs sur le forum de discussion totalement dédié au Crowdfunding immobilier ici .
Y a t’il des frais dans le Crowdfunding Immobilier ?
À ce jour, la plupart des plateformes de Crowdfunding immobilier ne facturent aucun frais que cela soit au niveau des investissements dans un projet ou pour la gestion de votre compte. Il reste important néanmoins de se renseigner avant d’investir, car certaines plateformes comme Wiseed ont récemment introduit des frais sur les montants investis.
Investir dans le Crowdfunding Immobilier est t’il risqué ?
Comme pour tout investissement avec un tel niveau de rendement (7 à 12%), investir dans le CrowdFunding immobilier présente des risques de pertes partielles ou totales de votre capital. Il est également important de prendre en compte le fait qu’il s’agit d’un placement qui n’est pas liquide : Vous ne pourrait donc pas sortir de votre investissement tant que celui-ci n’est pas arrivé au terme de son contrat. L’ensemble des plateformes vous inviterons donc à fortement diversifier votre portefeuille afin d’en limiter le risque. N’hésitez pas à consulter mon classement du Crowdfunding que nous actualisons chaque année.
Comment savoir si une plateforme de Crowdfunding Immobilier est légale ?
Avec des taux de 7 à 12%, il est tout à fait légitime de se demander avant d’investir si la plateforme sur laquelle on souhaite investir est légale ou pas. Nous recommandons donc de le vérifier par vous même en allant valider son numéro d’enregistrement auprès du site de l’orias.fr. Nous proposons à nos lecteurs un classement des meilleures plateformes de Crowdfunding.
Quelle est la fiscalité du Crowdfunding immobilier ?
La plupart des plateformes de Crowdfunding immobilier vous propose d’investir via des Obligations. Pour un particulier, le revenu des obligations est soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), soit une taxe unique plafonnée à 30% comprenant 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’imposition.
Pour les personnes dont le Taux Marginal d’Imposition serait inférieur à 12%, vous pouvez demander à ne pas être soumis à cette Flat Tax de 30%. Vous payerez alors que les 17,2% + votre TMI habituel. Consultez mon Classement des meilleures plateformes de Crowdfunding Immobilier.
A partir de quel montant peut t’on investir dans le Crowdfunding immobilier
La plupart des plateformes permettent d’investir à partir de 1000€ (la plupart sans frais). Certaines plateformes ont fait le choix de proposer des montants inférieurs autour de 100€. Je vous invite à consulter mon dossier sur les Minimums d’investissement des plateformes de Crowdfunding.
Bonjour
Je travaille avec 6 plateforme de crowdfunding immobilier depuis 4 années.Mais pour Homunity je n’investis plus trop de casseroles, l’année 2023 la cata.2 programmes avec AXONE où j’ai, un report de 4 années, et cela, sans intérêt. Et un autre ou le promoteur est défaillant. Cela part en justice, les frais sont payer par Homunity.
Par contre Clubfunding ,Baltis Capital ,Citesia pas de soucis .
Cordialement
Bonjour,
merci pour votre article et vos articles très documentés ! j’étais profane, me voilà un peu initiée ! Du coup je vais pouvoir réaliser mes premiers investissements plus rassurée à la lumière de vos précieux conseils ! Encore bravo pour votre professionnalisme.
Merci à vous Caroline pour les encouragements et bons investissements à vous !
Article intéressant.
Après contrôle, je constate que KOREGRAF utilise toujours son numéro ORIAS alors que cette plateforme est radiée depuis le 12/03/21.
Que faut-il en penser ?
J’ai pris contact avec Koregraf qui confirme un problème administratif sur le renouvellement qui parfois prend un peu de temps à être mis à jour. Le statut sera mis à jour prochainement.