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Avec plus de 11 milliards collectés en SCPI en 2022, le marché avait battu un nouveau record. Mais les SCPI semblent connaitre des moments plus difficiles, principalement lié à la baisse des prix de l’immobilier qui est alimentée en grande partie, par la remontée des taux d’intérêt. 

Concrètement, et à fin août 2023, 6 SCPI ont revu leur prix de part à la baisse depuis le début de l’année, et le mouvent n’est sans doute pas terminé. La question que l’on peut se poser est « Est-ce du coup le moment d’investir? « .

A cette question, l’un des clients de Louve Invest qui vient d’investir plus d’1M€ semble avoir tranché ! J’ai pu avoir accès à son portefeuille : On vous dit tout !

Auteur Patrick Setzekorn

Auteur Patrick Setzekorn

Fondateur A&S - Investisseur Crowdfunding depuis 2016 - 545K€ investis sur 34 plateformes

SCPI est-ce le moment d'investir ?

Il investi 1M€ en SCPI : Voici son portefeuille

Constituer un portefeuille en SCPI, n’est pas une chose aisée, et chaque portefeuille sera différent pour refléter l’objectif de chaque investisseur. En vous présentant, ce portefeuille d’1 Millions d’euros, il ne s’agira donc pas de vouloir le reproduire à l’identique (ou ne ou ne serait ce que dans les mêmes proportions : On a pas tous 1M€ sous la main…), mais c’est une manière de vous donner l’exemple d’un investisseur qui a réalisé un investissement sur 12 SCPI du marché dont certaines font partie des meilleures SCPI de rendement.

Segmentation du portefeuille sur 12 SCPI pour un revenu de 5 000€ / mois

En investissant un peu plus d’1 millions d’euros, cet investisseur peut envisager des revenus mensuels autour de 5000€ / mois.

SCPI MONTANT  REVENUS
/ mois
OFFRES
ActivImmo (123 parts) 75 030€ 343,89€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
Interpierre France (95 parts) 99 760€ 448,88€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
Vendôme Régions (75 parts) 50 250€ 239,11€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
Epargne Pierre (361 parts) 75 088€ 330,39€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) offerts
LF Opportunité Immo (739 parts) 150 017€ 675,08€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
Epsilon 360 (300 parts) 75 000€ 380€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription)
Placement Pierre (143 parts) 50 050€ 210,63€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
Cap Foncières et Territoires (196 parts) 50 568€ 249,47€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
Kyaneos Pierre (69 parts) 75 900€ 339,65€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
Coeur de régions (153 parts) 101 592€ 541,82€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
CRISTAL Rente (304 parts) 76 000€ 319,83€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) + 3% de Cashback offerts
Iroko Zen (750 parts) 150 000€ 880€ Disponible via la sélection LOUVE INVEST
25€ (1ère inscription) offerts
 
TOTAL 1 029 245€ 4 958,74€  

IMPORTANT Information sur les risques : Acheter des parts SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Il est en général recommandé une durée de placement de 10 ans. Ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Le rachat des parts n’est pas garanti. Enfin, comme tout placement il important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Répartition géographique et types d’actif du portefeuille

Tout comme le font les investisseurs en Crowdfunding, la notion de diversification en SCPI est très importante. En investissant dans 12 SCPI, nous pouvons voir que notre investisseur a fait le choix de diversifier dans

  • 6 pays que sont : France, Espagne, Irlande, Allemagne, Pays-Bas et Italie
  • 6 types d’actifs que sont : Les bureaux, les locaux d’activité, les commerces, la logistique, le résidentiel et divers

SCPI diversification géographie et de type d'actif

SCPI diversification géographie et en type d’actif

N’hésitez pas à utiliser mon comparateur de SCPI qui vous permettra de comparer de nombreux critères dont celui de diversification géographique.

SCPI : est-ce à nouveau le moment d’investir ?

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des véhicules d’investissement qui permettent aux épargnants d’acquérir des parts de sociétés détenant un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI offrent ainsi la possibilité de diversifier son portefeuille, de percevoir des revenus réguliers et de bénéficier d’un effet de levier fiscal. Toutefois, les SCPI ne sont pas sans risque et leur rentabilité dépend étroitement de l’évolution du marché immobilier. Or, celui-ci traverse actuellement une crise sans précédent, qui affecte tous les segments (logement, bureaux, commerces, etc.) et tous les pays. Dans ce contexte, est-ce encore le moment d’investir dans les SCPI ou faut-il attendre une reprise du secteur ? Analysons les différents facteurs qui influencent la performance des SCPI.

La crise immobilière : causes et conséquences

La crise immobilière que nous connaissons actuellement a pour origine plusieurs facteurs conjoncturels et structurels. Parmi les facteurs conjoncturels, on peut citer la pandémie de Covid-19, qui a entraîné un ralentissement économique mondial, une baisse du pouvoir d’achat des ménages, un durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier et une modification des besoins et des comportements des utilisateurs de l’immobilier (télétravail, e-commerce, etc.). Parmi les facteurs structurels, on peut mentionner la flambée des coûts de construction, liée à la pénurie de matériaux et de main-d’œuvre, la transition énergétique, qui impose des normes plus strictes en matière de performance environnementale des bâtiments, et la concurrence accrue entre les acteurs du secteur immobilier, notamment les plateformes numériques.

Ces facteurs ont eu pour conséquence une chute de la demande et de l’offre de logements neufs, une baisse des transactions et des prix dans l’immobilier ancien, une pression à la baisse sur les loyers et les taux d’occupation dans l’immobilier d’entreprise et une réduction des investissements publics dans les infrastructures. Selon les données de l’indice Notaires-Insee, les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de 4,8 % en 2022, mais ont reculé de 1,2 % au premier trimestre 2023. Le volume des ventes a diminué de 15 % sur un an au premier semestre 2023. Dans le neuf, les réservations d’appartements ont chuté de 34 % au premier semestre 2023 par rapport à la même période en 2022. Le nombre de logements mis en chantier a baissé de 9 % sur un an au deuxième trimestre 2023.

L’impact de la crise immobilière sur les SCPI

La crise immobilière a eu un impact négatif sur les SCPI, qui ont vu leur collecte nette diminuer de 17 % en 2022 par rapport à 2021. Les SCPI ont également dû faire face à une baisse de leurs revenus locatifs, due à la vacance ou aux renégociations de baux, ainsi qu’à une dépréciation de leur patrimoine immobilier.

Toutefois, il existe une forte hétérogénéité entre les SCPI selon leur stratégie, leur typologie et leur zone géographique d’investissement. Ainsi, les SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel ou dans des secteurs porteurs comme la santé ou l’éducation ont mieux résisté que les SCPI investies dans les bureaux ou les commerces. De même, les SCPI diversifiées à l’international ont bénéficié d’une meilleure valorisation que les SCPI centrées sur le marché français. Par exemple, la SCPI Corum Origin, qui investit dans 13 pays européens, a affiché un taux de distribution de 6,88 % en 2022 et une revalorisation de 4,13 % de son prix de part.

Les opportunités d’investissement dans les SCPI

Malgré la crise immobilière, les SCPI présentent encore des opportunités d’investissement intéressantes pour les épargnants à la recherche de diversification, de rendement et de fiscalité avantageuse. En effet, les SCPI offrent plusieurs atouts par rapport à l’investissement immobilier en direct :

  • Elles permettent d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié et de qualité, avec un ticket d’entrée réduit (quelques centaines ou milliers d’euros par part)
  • Elles offrent une mutualisation des risques locatifs, grâce à la répartition des revenus entre tous les associés
  • Elles délèguent la gestion du patrimoine immobilier à des professionnels, qui se chargent de la sélection, de l’acquisition, de la location et de l’entretien des biens
  • Elles bénéficient d’un effet de levier fiscal, grâce au régime des sociétés de personnes, qui permet aux associés de déduire les charges et les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers

Ainsi, malgré la baisse des prix des parts et des taux de distribution, les SCPI restent plus rentables que les livrets d’épargne, les fonds en euros ou les obligations. Selon l’IEIF, le rendement moyen des SCPI sur 10 ans est de 5,1 %.

Les risques liés à l’investissement dans les SCPI

Investir dans les SCPI n’est pas sans risque et il convient d’être conscient des limites et des inconvénients de ce placement. Parmi les principaux risques liés aux SCPI, on peut citer :

  1. Le risque de marché : il s’agit du risque de baisse du prix des parts ou du taux de distribution en cas de dégradation du marché immobilier. Ce risque dépend du type et de la localisation des actifs détenus par la SCPI, ainsi que de la conjoncture économique et financière.
  2. Le risque de liquidité : il s’agit du risque de ne pas pouvoir vendre ses parts rapidement ou au prix souhaité en cas de besoin. Ce risque dépend de l’offre et de la demande sur le marché secondaire des parts, ainsi que du délai de jouissance (période pendant laquelle l’associé ne perçoit pas encore les revenus après avoir souscrit).
  3. Le risque de gestion : il s’agit du risque lié à la qualité et à la performance du gestionnaire de la SCPI. Ce risque dépend du professionnalisme, de l’expérience et de la stratégie du gestionnaire, ainsi que de sa capacité à s’adapter aux évolutions du marché.
  4. Le risque fiscal : il s’agit du risque lié à l’évolution de la fiscalité applicable aux revenus fonciers ou aux plus-values immobilières. Ce risque dépend des décisions prises par le législateur ou l’administration fiscale.

Les Critères de choix d’une SCPI

Face à la diversité et à la complexité des offres de SCPI disponibles sur le marché, il est important de bien choisir sa SCPI en fonction de son profil d’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux. Pour cela, il convient d’examiner attentivement plusieurs critères avant de se décider :

  • Le type de SCPI : il existe différents types de SCPI selon leur mode d’investissement (capital fixe ou variable), leur typologie d’actifs (bureaux, commerces, résidentiel, etc.), leur zone géographique (France ou étranger) ou leur régime fiscal (classique ou déficit foncier, Malraux, Pinel, etc.). Chaque type de SCPI présente des caractéristiques et des performances propres, qu’il faut comparer en fonction de ses attentes et de sa tolérance au risque. Par exemple, les SCPI de capital fixe sont plus stables mais moins liquides que les SCPI de capital variable. Les SCPI de bureaux sont plus exposées à la conjoncture économique que les SCPI de résidentiel. Les SCPI internationales offrent une diversification géographique mais sont soumises aux fluctuations des devises. Les SCPI fiscales permettent de réduire son impôt sur le revenu mais sont moins rentables que les SCPI classiques.
  • Le prix de la part : il s’agit du montant à débourser pour acquérir une part de SCPI. Le prix de la part est fixé par le gestionnaire en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et des frais liés à son fonctionnement. Le prix de la part peut varier à la hausse ou à la baisse selon l’évolution du marché immobilier et la demande des investisseurs. Il faut donc être attentif au rapport entre le prix de la part et la valeur réelle des actifs, ainsi qu’à l’historique des variations du prix de la part. Il faut également tenir compte du délai de jouissance, qui correspond au temps nécessaire pour percevoir les premiers revenus après avoir souscrit. Plus le délai de jouissance est long, plus le rendement effectif est faible.
  • Le taux de distribution : il s’agit du rapport entre le montant des revenus versés aux associés et le prix moyen de la part sur l’année. Le taux de distribution mesure le rendement courant d’une SCPI. Il faut donc privilégier les SCPI qui affichent un taux de distribution élevé et régulier dans le temps. Il faut toutefois être vigilant à ne pas confondre le taux de distribution avec le taux d’occupation, qui correspond au rapport entre la surface louée et la surface totale du patrimoine immobilier. Un taux d’occupation élevé signifie que la SCPI a peu de vacance locative, ce qui est positif pour sa rentabilité. Mais un taux d’occupation faible peut aussi être le signe d’une stratégie d’investissement opportuniste, visant à acquérir des actifs à fort potentiel de valorisation.
  • La capitalisation : il s’agit du montant total des fonds collectés par la SCPI auprès des investisseurs. La capitalisation reflète la taille et la notoriété d’une SCPI sur le marché. Une capitalisation importante signifie que la SCPI dispose d’un patrimoine immobilier conséquent et diversifié, ce qui réduit son risque et augmente sa liquidité. Une capitalisation faible signifie que la SCPI est plus récente ou plus spécialisée, ce qui peut impliquer un risque plus élevé mais aussi une performance plus élevée.
  • Les frais : il s’agit des prélèvements effectués par le gestionnaire sur les sommes investies ou sur les revenus distribués. Les frais comprennent les frais de souscription, qui correspondent à une commission versée au gestionnaire lors de l’achat des parts, les frais de gestion, qui correspondent à une rémunération annuelle du gestionnaire pour assurer le fonctionnement de la SCPI, et les frais de cession, qui correspondent à une commission versée au gestionnaire lors de la vente des parts. Les frais réduisent le rendement net d’une SCPI et doivent donc être comparés entre les différentes offres.
  • Les modalités d’investissement dans les SCPI

Une fois que l’on a choisi sa ou ses SCPI en fonction des critères précédents, il reste à définir les modalités d’investissement dans les SCPI. Il existe plusieurs façons d’investir dans les SCPI :

  • L’achat en direct : il s’agit d’acheter des parts de SCPI sur le marché primaire (lors de la création ou de l’augmentation de capital de la SCPI) ou sur le marché secondaire (lors de la revente des parts par les associés). L’achat en direct permet de bénéficier du régime fiscal des revenus fonciers, qui autorise la déduction des charges et des intérêts d’emprunt. L’achat en direct nécessite toutefois de disposer d’un capital suffisant et d’accepter une certaine illiquidité des parts.
  • L’achat à crédit : il s’agit d’emprunter auprès d’un établissement bancaire pour financer l’achat des parts de SCPI. L’achat à crédit permet de profiter de l’effet de levier du crédit, qui consiste à augmenter sa rentabilité en empruntant à un taux inférieur au taux de distribution de la SCPI. L’achat à crédit permet également de bénéficier du régime fiscal des revenus fonciers, qui autorise la déduction des intérêts d’emprunt. L’achat à crédit implique toutefois de supporter le coût du crédit et le risque de non-remboursement en cas de baisse des revenus ou des prix des parts.
  • L’achat en démembrement : il s’agit de séparer la propriété des parts de SCPI en deux droits distincts : l’usufruit, qui correspond au droit de percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui correspond au droit de récupérer les parts à l’issue d’une période déterminée. L’achat en démembrement permet au nu-propriétaire de bénéficier d’une décote sur le prix des parts, qui varie selon la durée du démembrement, et d’une exonération fiscale sur les revenus et les plus-values. L’achat en démembrement permet à l’usufruitier de percevoir des revenus réguliers sans payer d’impôt. L’achat en démembrement nécessite toutefois de renoncer à la jouissance ou à la propriété des parts pendant la durée du démembrement.
  • L’achat via un contrat d’assurance-vie : il s’agit d’intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, qui est un placement financier offrant une enveloppe fiscale avantageuse. L’achat via un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité réduite sur les revenus et les plus-values, ainsi que d’une exonération de droits de succession sous certaines conditions. L’achat via un contrat d’assurance-vie permet également de profiter de la liquidité et de la flexibilité du contrat, qui autorise les rachats partiels ou totaux à tout moment. L’achat via un contrat d’assurance-vie implique toutefois de supporter les frais du contrat, qui peuvent être élevés, et de renoncer au régime fiscal des revenus fonciers, qui autorise la déduction des charges et des intérêts d’emprunt.

Les Services de Courtage en Ligne pour SCPI

Il y a diverses méthodes pour bâtir un portefeuille SCPI, et dans ce cadre, j’évalue régulièrement des courtiers offrant la possibilité de gérer vos investissements sur une plateforme unique. Parmi les premières que j’ai examiné figure Louve Invest, un site riche en informations et qui s’est imposé comme une référence dans le secteur. Epargnoo, un nouvel acteur, offre lui aussi des SCPI, mais vous donne en plus la possibilité de placer votre argent dans d’autres produits comme les Livrets, PER, Assurances vie, etc. Pour une stratégie de diversification, il est judicieux de mettre en balance les investissements en Crowdfunding et en SCPI, qui peuvent se compléter efficacement.

Ces deux plateformes mettent à disposition des promotions d’accueil :

    ⭐LES CLASSEMENTS

    Tous les mois nous collectons des centaines de données pour vous fournir des baromètres et classements. Ces données sont celles des indicateurs de performances mis en place par l’association Financement Participatif France.

    ⭐CLASSEMENTS SCPI

    ⭐IMMOBILIER FRACTIONNÉ

    ⭐QUI SUIVRE sur TWITTER – LINKEDIN

    Je teste les plateformes depuis 2016
    À ce jour j’ai investis sur 34 plateformes, 2500 projets et plus de 530 000€. Mes avis sont ainsi basés sur plus de 8 années.

    Crowdfunding ENR ENR & TRANSITION

    1. ENERFIP
    2. LENDOPOLIS
    3. LENDOSPHERE
    4. LITA.CO
    5. LUMO
    6. MIIMOSA
    7. SOLYLEND
    8. TREESITION

    Crowdfunding dons DONS & CONTREPARTIES

    1. ULULE

    ⭐BONUS EXCLUSIF +1500€

    • + de 40 Offres
    • Des offres EXCLUSIVES !
    • Cashback
    • Bonus sur 1er investissement
    • Bonus de fidélité sur les investissements suivants

    Crowdfunding immobilier IMMOBILIER

    1. ANAXAGO 100€
    2. BALTIS 25€
    3. BIENPRÊTER 50€
    4. CLUBFUNDING 100€
    5. CITESIA 50€
    6. COLLECTIMO 2%
    7. CROWDYBEE 2%
    8. FINPLE 50€
    9. FUNDIMMO 100€
    10. KOREGRAPH
    11. HOMUNITY 100€
    12. HOUSEBASE
    13. LA PREMIERE BRIQUE 3+1%
    14. RAIZERS 100€
    15. STOMEA 2%
    16. THE CLIQUE 1%
    17. TOKIMO 1%
    18. UPSTONE 30€
    19. WESHAREBONDS 50€
    20. WEVEST 1%
    21. WISEED 100€

    Immobilier fractionné IMMO FRACTIONNÉ

    1. ATOA.IO 1%
    2. BLOKS.CO 4%
    3. BLOCSHARE 3%
    4. BRICKS 1%
    5. MEUTE INVEST 1%
    6. STREAL 3%
    7. TANTIEM 2,3%
    8. WALLY 1%

    Crowdfunding ENR ENR & IMPACT

    1. ENERFIP 30€
    2. LENDOPOLIS 30€
    3. LENDOSPHERE 30€
    4. LITA.CO 20€
    5. MIIMOSA 50€
    6. SOLYLEND 20€
    7. TREESITION 2,5%

    Crowdfunding ENR DEFISCALISATION 

    1. GIRARDIN DOM COM AGRICOLE 4%

    SCPI SCPI

    1. EPARGNOO 100€ +4%
    2. LOUVE INVEST 25€ +3%
    3. CORUM

    Patrick Setzekorn

    Investisseur Crowdfunding depuis 2016

    Passionné d'investissement en Crowdfunding depuis 2016, j'ai créé le site Argent & Salaire pour partager mon expérience
    ➡️J'ai à ce jour investi plus de 520K€ dans plus de 2500 projets via 34 des meilleures plateformes d'investissement participatif.
    ➡️Je publie depuis 2017 baromètres et classements basés sur les indicateurs de performances de plus de 40 plateformes.
    ➡️Historiquement, J’ai travaillé plus de 25 ans dans des sociétés d’informatique, et de média (Presse et Télé : Challenges, Nouvelobs, Canal+,… ), j'ai également co-fondé et investi dans plusieurs startups du web.

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