Fan d’immobilier, diversifiez vos placements grâce aux SCPI !

Vous ne jurez plus que par le crowdfunding, en particulier immobilier ? Découvrez les SCPI ! Résilientes et affichant des performances potentielles attractives, elles peuvent constituer une solution alternative pour répondre à vos différents objectifs patrimoniaux… à condition de bien choisir votre société de gestion !

Construire votre patrimoine, vous constituer un capital en vue d’un projet qui vous tient à cœur, préparer votre retraite, financer les études de vos enfants, tenter de faire fructifier votre épargne grâce à des solutions attrayantes et qui sortent un peu des sentiers battus… Les raisons qui vous ont mené au crowdfunding peuvent être nombreuses et variées. Ces mêmes raisons peuvent tout aussi bien vous conduire à vous intéresser aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Diversifier en SCPI

Cette solution d’épargne immobilière s’avère en effet très complémentaire du crowdfunding. Dans les deux cas, vous investissez dans une solution mutualisée, au côté de dizaines, centaines ou milliers d’autres épargnants, et vous percevez des revenus potentiels mensuels ou trimestriels. Mais le fonctionnement et la finalité des deux solutions diffère. Alors que le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un promoteur pour financer des projets de construction ou de rénovation, la SCPI vous permet d’investir dans des immeubles professionnels (bureaux, cliniques, centres commerciaux, entrepôts, hôtels…) dont vous percevez des revenus, appelés « dividendes », au prorata de votre placement.

SCPI : trois leviers de performances

Une SCPI est en effet une société qui regroupe des milliers d’épargnants, appelés associés. Placer votre épargne dans cette solution consiste à acheter des parts de la SCPI aux côtés d’autres associés ; la SCPI achète alors des immeubles qu’elle loue, encaisse des loyers et vous les restitue sous forme de dividendes potentiels réguliers en contrepartie de frais de gestion. Peuvent s’y ajouter d’éventuelles plus-values lorsque la SCPI revend un immeuble pour faire vivre son patrimoine. Enfin, la SCPI dispose d’un troisième niveau de levier pour renforcer votre épargne : la possible revalorisation de son prix de part, qui concrétise dans votre poche la hausse de valeur du patrimoine de la SCPI.

Deux solutions très complémentaires

S’ils concernent tous deux l’immobilier, SCPI et le crowdfunding immobilier présentent chacun des particularités qui les rendent très complémentaires.

Le crowdfunding s’envisage sur une durée relativement courte, de quelques mois à deux ou trois ans. Normal puisqu’il s’agit de financer la construction ou la rénovation d’un immeuble. La SCPI est quant à elle un placement de long terme, comme le serait un placement en direct dans la pierre dont la rentabilité provient en grande partie de la location.

Particularité du crowdfunding : vous sélectionnez le ou les projets que vous souhaitez financer. En SCPI, vous ne décidez pas des immeubles qui seront acquis : vous laissez cette compétence délicate aux bons soins de la société de gestion, spécialisée dans l’immobilier professionnel. A vous, en revanche, de bien choisir votre SCPI en étudiant ses spécificités : quelle est sa taille, son ancienneté, sa stratégie d’investissement ? Opte-t-elle pour un patrimoine diversifié ou se spécialise-t-elle sur un secteur (logistique, santé…) ? Investit-elle uniquement en France ? En Europe ? A l’international ? Comment sélectionne-t-elle les locataires ? Toutes les SCPI ne suivent pas non plus la même ligne concernant les augmentations de prix de part. La performance de votre placement dépend en partie de ces paramètres. Sans parler bien sûr de la qualité de la société de gestion !

Autre différence notable entre crowdfunding immobilier et SCPI : le niveau de prise de risque. Qui dit crowdfunding dit risque de perte en capital plus ou moins élevé selon le projet financé. Vous pouvez en effet perdre tout ou partie de votre mise si le promoteur n’achève pas le projet ou n’est pas en mesure de rembourser le prêt. De même, le promoteur peut ne pas être en mesure de vous verser les intérêts. Enfin, vous vous engagez sur toute la durée de l’opération sans possibilité de sortir avant terme. Côté SCPI, le risque de perte en capital n’est pas exclu si la valeur du patrimoine de la SCPI décroche fortement, et les loyers ne sont pas garantis. Mais la principale difficulté concerne le risque de liquidité : il n’est pas garanti que vous puissiez revendre vos parts au moment où vous le décidez. Il faut en effet qu’existent des acquéreurs en face des vendeurs pour assurer la liquidité des parts de SCPI. Toutes ne sont pas logées à la même enseigne, en fonction de leur notoriété, de leur taille, de l’implication de la société de gestion pour prendre en charge ces reventes… La conjoncture immobilière joue également.

CORUM : une stratégie opportuniste et internationale

Pour vous proposer le meilleur rapport risque/rendement possible, les SCPI CORUM ont fait le choix d’une stratégie opportuniste et internationale. Elles achètent leurs immeubles au gré des opportunités, sans tenir compte des tendances mais en anticipant les mouvements de marché. Elles misent aussi sur la diversification sectorielle et géographique, avec un patrimoine situé dans et hors zone euro, et même outre-Atlantique¹.

L’intérêt de cette diversification internationale ? Pouvoir profiter de différents cycles de marché et, dans le cas de la SCPI CORUM XL, qui investit hors zone euro, tirer parti de taux de change favorables à l’achat ou à la revente. En contrepartie, le risque de change s’ajoute à ceux de perte en capital, de liquidité et de revenus non garantis. L’international démultiplie aussi les opportunités d’investissement pour les SCPI. A qualités équivalentes, c’est l’occasion pour elles d’acheter moins cher et donc, de vous servir des rendements potentiels plus intéressants. Selon le pays, les baux peuvent également offrir des conditions plus favorables au propriétaire que les baux établis en France. En l’occurrence, les loyers étant généralement indexés sur l’inflation, les épargnants de SCPI investies à l’international bénéficient du fait que cette inflation est souvent plus élevée à l’étranger qu’en France, leur permettant de percevoir des revenus revus à la hausse. Enfin, opter pour une SCPI internationale permet aussi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, les revenus non garantis qui vous sont versés sont nets de fiscalité étrangère : la SCPI a déjà payé l’impôt dans le pays concerné. Vos revenus étrangers sont également exonérés de prélèvements sociaux. Comparé à une SCPI investie en France, c’est donc une économie d’impôt de 17,2 % (selon le taux en vigueur en 2023) !

Quant aux locataires, les SCPI CORUM ne sélectionnent que des locataires particulièrement solides aux yeux des gérants de CORUM, locataires qui s’engagent sur des baux longs. Objectif : placer le curseur risque/performance au meilleur niveau possible.

Une performance qui bat l’inflation en 2022

Cette stratégie opportuniste et internationale porte ses fruits puisque les SCPI CORUM ont toujours atteint, voire dépassé, leurs objectifs de performance. En 2022, la SCPI CORUM Origin servait un rendement² de 6,88 %³ pour un objectif de 6 %³ et un TRI ⁴ de 7,06 %³ sur 10 ans ; CORUM XL présentait un rendement² de 5,97 %³ pour un TRI de 5,34 %³ sur 5 ans et un objectif de TRI⁴ sur 10 ans de 10 %³ ; enfin, CORUM Eurion affichait un rendement² de 6,47 %³ pour un objectif de rendement annuel² et à 10 ans⁴ de 4,5 %³. Des chiffres à comparer aux 5,9 % d’inflation sur un an estimés en France en avril 2023 selon l’Insee, même s’ils ne présagent pas des performances futures.

SCPI Performances

Au chapitre des bonnes nouvelles, chacune des trois SCPI CORUM a également annoncé au deuxième trimestre 2022 une augmentation de son prix de part : +4,13 % pour CORUM Origin qui signe là sa septième hausse en dix ans (+13,5 % au total), +3,17 % pour CORUM XL dont c’est la seconde hausse en 5 ans (+5,4 % au total), et +5,39 % pour CORUM Eurion un an jour pour jour après une première hausse de 2 % (soit déjà +7,5 % depuis son lancement en 2020).

Un constat simple : en additionnant la revalorisation du prix de part aux loyers potentiels et aux plus-values reversées, il apparaît que la performance réelle de chacune des SCPI CORUM supplante l’inflation avec respectivement 11,01 %, 9,14 % et 11,86 %. On le voit : en 2022, face à l’inflation, les SCPI CORUM ont préservé le pouvoir d’achat de leurs épargnants.

• Découvrez les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne

 Choisir une société de gestion aguerrie

Au-delà des chiffres, les valeurs et l’expérience de la société de gestion font la différence. Depuis sa création en 2012, le groupe CORUM bouscule le monde de l’épargne avec des innovations reprises depuis par la concurrence : investissement à l’international, plan d’épargne immobilier, versement mensuel et non plus trimestriel des dividendes…

La société de gestion CORUM a également été pionnière du démembrement en SCPI. Il consiste généralement pour vous à n’acheter que la nue-propriété des parts de SCPI : pendant une période définie à l’achat, vous ne percevez alors aucun revenu de la SCPI et n’êtes donc pas soumis à fiscalité. Au terme du démembrement, vous retrouvez automatiquement la pleine propriété des parts et commencez à percevoir les revenus potentiels, imposables à l’impôt sur le revenu. Avantage : les parts démembrées bénéficient d’une décote à l’achat, d’autant plus élevée que la durée du démembrement est longue. Inconvénient : l’absence de revenus pendant la durée du démembrement. L’acquisition de parts de SCPI démembrées est particulièrement adaptée aux personnes fortement fiscalisées, n’ayant pas besoin de revenus immédiats mais anticipant un projet : futurs retraités, parents désireux de financer les études de leurs enfants, expatriés prévoyant leur retour en France… Le démembrement est également intéressant pour transmettre son patrimoine en donnant à vos héritiers la nue-propriété de vos parts et en conservant uniquement l’usufruit. Vous continuez ainsi à en percevoir les revenus, puis, à votre décès, vos héritiers deviennent automatiquement pleins-propriétaires des parts, sans droits à payer. Un mécanisme méconnu, sur lequel les conseillers CORUM L’Epargne peuvent vous apporter un conseil personnalisé⁵.

L’assurance vie pour investir en SCPI

En 2020, le groupe CORUM a lancé CORUM Life : une compagnie d’assurance et un contrat d’assurance vie unique en son genre, permettant d’investir dans les SCPI CORUM (à hauteur de 55 % maximum) tout en bénéficiant gratuitement⁶ de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie. Vous ne payez en effet que les frais relatifs aux fonds obligataires et aux SCPI que vous glissez dans votre assurance vie, comme si vous les achetiez en direct. Les frais du contrat vous sont offerts : vous ne payez ni frais d’entrée, ni frais de gestion, ni frais de sortie.

CORUM L’Epargne, la société qui distribue les produits de la gamme, a fait de l’accompagnement, de la transparence et de l’accessibilité de ses solutions un engagement fort. Les clients sont suivis par un conseiller dédié, disponible. Nous vous expliquons clairement comment votre argent est investi et communiquons avec vous de façon simple, didactique et régulière. Enfin, investir en SCPI CORUM est possible dès 195 euros frais et commissions de souscription inclus (prix de souscription uniquement de la SCPI CORUM XL). Le plan d’épargne immobilier de CORUM L’Epargne permet en outre de se constituer une épargne progressive sans y penser, au montant et à la fréquence choisis, à partir de 50 euros par mois et l’acquisition d’au moins une part.

Plus de 100 000 clients font déjà confiance à CORUM L’Epargne. Notre leitmotiv : faire primer l’intérêt des épargnants. La preuve : nous préférons, quand il le faut, limiter la collecte – et donc freiner l’expansion du groupe – plutôt que de diluer vos souscriptions et voir baisser vos performances… C’est aussi cela, s’engager pour votre épargne et soutenir votre pouvoir d’achat !

1. Un actif détenu au Canada par la SCPI CORUM XL.
2. Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,94 % pour CORUM Origin et 0,12 % pour CORUM XL en 2022) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM Origin.
3. Nets de frais de souscription et de gestion.
4. Le Taux de Rentabilité Interne mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.
5. En cas de démembrement, les possibilités de revente de vos parts de SCPI sont limitées, voire inexistantes. CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Je vous conseille donc de conserver votre placement en l’état pendant toute la période de démembrement que vous avez choisie.
6. Le contrat d’assurance vie CORUM Life ne prélève aucuns frais liés au contrat lui-même (ni frais de souscription, ni frais de gestion, ni frais d’arbitrage, ni frais de sortie) ; seuls s’appliquent les frais propres aux fonds éligibles au contrat.

CORUM L’Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00€, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d’intermédiaire d’assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l’AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l’AMF du 28 mai 2019 ; CORUM Eurion, visa SCPI n°20-04 de l’AMF du 21 janvier 2020 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.

CORUM Life est un contrat en unités de compte géré par la compagnie d’assurance CORUM Life, SA à directoire et conseil de surveillance au capital social de 20 000 000 € régie par le Code des assurances, RCS Paris n° 852 264 332. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Société soumise au contrôle de l’ACPR, 4 place de Budapest 75436 Paris Cedex 9.