Crowdfunding immobilier ou SCPI : quel est le meilleur investissement ?

L’immobilier est un secteur qui attire de nombreux investisseurs, car il offre des rendements intéressants et une sécurité du capital. Mais il existe différentes façons d’investir dans l’immobilier, et il n’est pas toujours facile de choisir la plus adaptée à son profil et à ses objectifs. Parmi les options les plus populaires, on trouve le crowdfunding immobilier et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces deux formules présentent des avantages et des inconvénients qu’il faut connaître avant de se lancer. Dans ce dossier comparatif, nous allons comparer l’investissement en SCPI avec le crowdfunding immobilier sur plusieurs critères : le fonctionnement, la rentabilité, le risque, la fiscalité et la liquidité.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui permet à des particuliers de prêter de l’argent à des promoteurs immobiliers pour financer des projets de construction ou de rénovation. En échange, les investisseurs reçoivent des intérêts sur leur prêt, calculés en fonction du montant, de la durée et du taux du projet. Le crowdfunding immobilier permet donc de participer au développement du secteur immobilier tout en bénéficiant d’un rendement attractif. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès des épargnants pour acheter et gérer un patrimoine immobilier composé de bureaux, de commerces, de logements ou d’autres types d’actifs. Les investisseurs deviennent ainsi associés de la SCPI et perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur part du capital. Les SCPI offrent ainsi la possibilité d’accéder à l’immobilier sans avoir à se soucier de la gestion locative ni à supporter les contraintes liées à la détention d’un bien en direct.

Crowdfunding immobilier versus les SCPI : Le comparatif

Le fonctionnement

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux modes d’investissement qui reposent sur le principe de la mutualisation des fonds. Dans les deux cas, les investisseurs confient leur argent à un intermédiaire qui se charge de sélectionner et de gérer les projets immobiliers. Cependant, il existe des différences importantes dans le fonctionnement de ces deux formules.

• Le crowdfunding immobilier est un investissement à court ou moyen terme, généralement compris entre 6 mois et 3 ans. Les investisseurs choisissent eux-mêmes les projets qui les intéressent parmi ceux proposés par les plateformes de crowdfunding. Ils connaissent à l’avance le montant, la durée et le taux du prêt qu’ils accordent au promoteur. Ils reçoivent ensuite des intérêts mensuels ou trimestriels jusqu’au remboursement du capital à l’échéance du projet. Vous pouvez comparer les plateformes de Crowdfunding ici.
• Les SCPI sont un investissement à long terme, généralement supérieur à 10 ans. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI sur le marché primaire (lors de la création ou de l’augmentation de capital) ou sur le marché secondaire (lors de la revente entre associés). Ils ne choisissent pas les biens immobiliers qui composent le patrimoine de la SCPI, mais ils bénéficient d’une diversification géographique et sectorielle. Ils reçoivent ensuite des revenus locatifs trimestriels ou semestriels, qui peuvent varier en fonction du taux d’occupation et du niveau des loyers. Au vue du nombre de critères, il n’est pas toujours facile de sélectionner les meilleures SCPI pour se constituer son portefeuille.

La rentabilité

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux investissements qui offrent des rendements supérieurs à ceux des placements traditionnels comme le livret A ou l’assurance-vie. Cependant, il faut prendre en compte plusieurs éléments pour comparer la rentabilité de ces deux formules.

• Le crowdfunding immobilier affiche des taux d’intérêt attractifs, généralement compris entre 8% et 12% par an. Ces taux sont fixés en fonction du risque du projet, qui dépend de la qualité du promoteur, de l’emplacement du bien, du marché immobilier local, etc. Le rendement du crowdfunding immobilier est donc potentiellement élevé, mais il n’est pas garanti. En effet, il existe un risque de défaut du promoteur, qui peut entraîner un retard ou une perte du capital investi. Il faut donc être prudent et diversifier ses investissements sur plusieurs projets.
• Les SCPI affichent des taux de distribution attractifs, généralement compris entre 4% et 6% par an. Ces taux correspondent au rapport entre les revenus locatifs distribués aux associés et le prix de la part de la SCPI. Le rendement des SCPI est donc plus stable et plus prévisible que celui du crowdfunding immobilier, car il repose sur des flux de loyers réguliers et contractuels. Cependant, il existe un risque de baisse de la valeur des parts de la SCPI, qui peut entraîner une moins-value en cas de revente. Il faut donc être patient et conserver ses parts sur le long terme.

Le risque

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux investissements qui comportent des risques qu’il faut bien mesurer avant de se lancer. Ces risques sont liés à la nature même de l’immobilier, qui est un secteur cyclique et sensible aux aléas économiques.

• Le crowdfunding immobilier présente un risque de perte en capital, qui est le principal inconvénient de cette formule. En effet, si le promoteur ne parvient pas à mener à bien son projet ou à rembourser son prêt, les investisseurs peuvent perdre tout ou partie de leur mise. Ce risque est plus ou moins élevé selon le type de projet (construction neuve ou rénovation), le niveau d’avancement (permis de construire obtenu ou non), la garantie apportée (hypothèque, GAPD, Nantissement, fiducie suretée ou caution), etc. Il faut donc être vigilant et vérifier la solidité du promoteur et la qualité du projet avant d’investir. Par ailleurs, il faut savoir que les investissements en crowdfunding immobilier ne sont pas couverts par le fonds de garantie des dépôts ni par le fonds de garantie des investisseurs.
• Les SCPI présentent un risque de liquidité, qui est le principal inconvénient de cette formule. En effet, il n’est pas toujours facile de revendre ses parts de SCPI sur le marché secondaire, car il faut trouver un acheteur au prix souhaité. Ce risque est plus ou moins élevé selon la taille et la notoriété de la SCPI, la conjoncture immobilière, l’offre et la demande sur le marché secondaire, etc. Il faut donc être conscient que les parts de SCPI sont des actifs peu liquides, qui nécessitent une détention sur le long terme. Par ailleurs, il faut savoir que les investissements en SCPI ne sont pas couverts par le fonds de garantie des dépôts ni par le fonds de garantie des investisseurs.

La fiscalité

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux investissements qui sont soumis à une fiscalité spécifique qu’il faut bien connaître pour optimiser sa rentabilité.

• Le crowdfunding immobilier est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus mobiliers. Les intérêts perçus sont donc imposés au barème progressif ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, selon le choix de l’investisseur. Par ailleurs, les intérêts sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Il faut donc tenir compte de cette fiscalité pour calculer le rendement net du crowdfunding immobilier.
• Les SCPI sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus locatifs perçus sont donc imposés au barème progressif ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, selon le choix de l’investisseur. Par ailleurs, les revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Il faut donc tenir compte de cette fiscalité pour calculer le rendement net des SCPI. Il existe cependant des moyens d’optimiser la fiscalité des SCPI, comme le démembrement de propriété, le déficit foncier ou le dispositif Pinel.

La liquidité

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux investissements qui présentent des niveaux de liquidité différents, c’est-à-dire la facilité à récupérer son argent en cas de besoin.

• Le crowdfunding immobilier est un investissement peu liquide, car il n’existe pas de marché secondaire pour revendre ses parts de prêt. Les investisseurs doivent donc attendre l’échéance du projet pour récupérer leur capital et leurs intérêts. Il est donc conseillé de ne pas investir en crowdfunding immobilier une somme dont on pourrait avoir besoin à court terme.
• Les SCPI sont un investissement plus liquide que le crowdfunding immobilier, mais moins que d’autres placements comme les actions ou les obligations. Il existe en effet un marché secondaire pour revendre ses parts de SCPI, mais il n’est pas toujours fluide ni transparent. Les investisseurs doivent donc s’adresser à la société de gestion de la SCPI ou à un intermédiaire spécialisé pour trouver un acquéreur. Le délai de cession peut varier de quelques jours à plusieurs mois selon la demande et l’offre. Il est donc conseillé de ne pas investir en SCPI une somme dont on pourrait avoir besoin à moyen terme.

La diversité des projets

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux investissements qui permettent de financer des projets immobiliers variés, mais avec des modalités différentes.

• Le crowdfunding immobilier offre une diversité des projets plus directe et plus personnalisable, car il donne aux investisseurs la possibilité de choisir les projets qui les intéressent parmi ceux proposés par les plateformes de crowdfunding. Les investisseurs peuvent ainsi accéder à des projets de construction ou de rénovation, dans le secteur résidentiel ou tertiaire, en France ou à l’étranger. Le crowdfunding immobilier peut également avoir un impact environnemental positif ou négatif, selon le type de projet financé.
• Les SCPI offrent une diversité des projets plus indirecte et moins personnalisable, car elles collectent des fonds auprès des épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier composé de plusieurs biens. Les investisseurs deviennent ainsi associés de la SCPI et perçoivent des revenus proportionnels à leur part du capital. Les SCPI investissent principalement dans le secteur tertiaire, mais aussi dans le secteur résidentiel ou à l’étranger. Les investisseurs n’ont pas la possibilité de choisir les projets qu’ils financent, ni d’influer sur leur gestion ou leur impact environnemental.

Les plateformes où investir en Crowdfunding ou SCPI

Pour le crowdfunding immobilier, il pourra être intéressant de s’inscrire sur plusieurs plateformes afin de répartir le risque mais également de bénéficier des offres de parrainage de chaque plateforme immobilier.

Pour les SCPI, si vous souhaitez centraliser vos investissements, il est possible de s’inscrire via des plateformes SCPI gérées par des courtiers comme Louve Invest, ou la toute récente plateforme Epargnoo qui vous permettra d’investir sur une multitude de produits d’épargne. Ces 2 plateformes proposent également des offres de bienvenues (L’offre cashback de Louve Invest, L’offre de cashback d’Epargnoo).

Alors Crowdfunding Immobilier ou SCPI ?

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux formes d’investissement dans l’immobilier qui présentent des caractéristiques distinctes. Le choix entre ces deux options dépend donc du profil et des objectifs de chaque investisseur. Le crowdfunding immobilier est plus adapté aux investisseurs qui recherchent un rendement élevé sur une durée courte ou moyenne, et qui acceptent un risque de perte en capital. Les SCPI sont plus adaptées aux investisseurs qui recherchent un rendement stable sur une durée longue, et qui acceptent un risque de liquidité.

Dans tous les cas, il est en général recommandé de diversifier son portefeuille et de ne pas investir plus de 10% de son patrimoine dans l’immobilier.

Et l’immobilier fractionné ?

Envi d’encore plus diversifier, il vous sera également possible d‘investir dans l’immobilier fractionné. L’immobilier fractionné est une forme d’investissement immobilier qui permet aux investisseurs d’acheter une part d’un bien immobilier plutôt que la totalité de la propriété. Le précurceur dans le domaine est l’Américain RealT que j’ai testé ici.

Cette approche rend l’investissement immobilier plus accessible à un plus grand nombre de personnes, car elle réduit considérablement le montant d’investissement initial nécessaire. Les investisseurs dans l’immobilier fractionné partagent les coûts d’achat ainsi que les bénéfices potentiels, tels que les revenus locatifs ou la plus-value à la revente, proportionnellement à leur part dans la propriété. Cette méthode offre une flexibilité et une diversification accrues, permettant aux investisseurs de répartir leur capital sur plusieurs projets pour minimiser les risques tout en bénéficiant des opportunités de croissance du marché