Koregraf Avis après 10 000€ investis dans l’immobilier

Présentation de Koregraf

Historique de Koregraf

KOREGRAF est une plateforme de CrowdFunding Immobilier a été lancé en 2014 en tant que CIP (Conseiller en Investissement Participatif). KOREGRAF se positionne comme une plateforme qui démocratise l’investissement dans des projets immobilier auprès de promoteurs ou marchand de biens. Koregraf, qui a su s’entourer d’actionnaires de prestige comme le Crédit Mutuel Arkéa et BNP Paribas est aujourd’hui reconnu pour la qualité de ses analyses.

Plusieurs faits marquant sont à noter ces dernières années

• KOREGRAF franchi la barre des 250 millions d’euros financés : Mai 2023
• KOREGRAF dépasse la barre des 100 millions d’Euros remboursés : Juin 2023
• KOREGRAF s’associe avec Arkéa Banque pour soutenir les promoteurs et favoriser la construction de logements (Mai 2021) / Via un fond, Arkéa Banque co-investi ainsi auprès de la communauté d’investisseur de Koregraf

KOREGRAF Les chiffres clés

KOREGRAF fait partie des plateformes leaders dans l’imobilier. Nous vous présentons ici, un résumé des chiffres au 1 août 2023.

Source : KOREGRAF via les Indicateurs de performances

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Comment fonctionne KOREGRAF ?

La plateforme KOREGRAF propose de participer au financement de projets de promotion immobilière et de marchand de biens et d’obtenir en contrepartie  une rémunération. Actuellement, le taux moyen proposé est d’environ 10% sur des durées généralement assez courtes de 12 à 24 mois.

Les levées de fonds effectuées sur la plateforme KOREGRAF sont sous forme d’obligation. Les investisseurs souscrivent donc des titres de créance à partir de 2000€ et sans aucuns frais que ce soit à l’achat, ou à la revente. Aucuns frais de gestion ne vous seront également prélevés, dans la mesure où KOREGRAF ne se rémunère qu’auprès de l’emprunteur.

Notre avis sur KOREGRAF

A&$ a commencé à investir sur cette plateforme crowdfunding immobilier en mai 2021. Nous avons à ce jour également investi sur 32 plateformes, 2500 projets et 450K€ ce qui nous donne un peu de recul et une vision d’ensemble de ce qui se fait sur le marché du Crowdlfunding.

Nos Investissements sur KOREGRAF : 10 000€ investis

A&$ a commencé à investir sur cette plateforme en mai 2021. À ce jour nous avons investi

• sur un total de 5 projets 
• pour un montant total de près de 10 000€
• Taux d’intérêts moyens : 9,3%
• Gains bruts : 936€ déjà encaissés sur les 1 703€ potentiels
• Durée moyenne : 22 mois
• 2 projets sont en sortie positive
• 4 projets en cours 

Notre avis sur KOREGRAF est donc basé sur plus de 2 années d’utilisation de la plateforme. En parallèle, nous avons également investi sur 32 autres plateformes et 2500 projets et 450K€ investis ce qui nous donne du recul et une vision d’ensemble de ce qui se fait sur le marché du Crowdfunding.

Taux en croissance et durée en baisse chez Koregraf

Si historiquement KOREGRAF proposait des taux dans la fourchette basse (7 à 9%) avec des durées dans la fourchette haute (24 à 28 mois), nous notons depuis 2023, une forte hausse des taux (10,2% de moyenne) sur des durées initiales beaucoup plus courtes d’environ 18 mois.

KOREGRAF s’adapte donc à la conjoncture où l’on observe une hausse des taux dans l’immobilier.

Quels types de projets sont financés sur Koregraf ?

KOREGRAF depuis 2014, s’est spécialisé dans le financement de projet immobilier et vous propose aussi bien des projets de marchand de biens, que de promotion.

Nous avons pu noter que le montant moyen des projets financés est très élevé et approche les 800K€ avec de beaux projets pouvant atteindre plusieurs millions d’euros.

KOREGRAF L’interface, descriptifs des projets

Si l’interface n’est pas des plus modernes, elle reste très efficace et claire. Les fiches projets sont parmi les plus détaillées de toutes les plateformes.

Chaque fiche projet est présentée en 4 parties

• Une présentation du projet avec le niveau de commercialisation, un planning, l’emplacement, des informations marchés

Koregraf fiche projet

• Des informations sur l’Opération ; Foncier, Urbanisme, Couverture financière de l’opération, Garanties,…
• Des informations sur l’Opérateur et son historique
• Plétores de documents à télécharger

Koregraf documents à téléchargerKoregraf documents à télécharger

Point qui pourrait être amélioré. KOREGRAF ne propose à ce jour pas de pouvoir échanger sur les projets en cours. C’est un peu dommage et contraire à l’esprit crowdfunding.

Pas d’échelle de risque chez KOREGRAF

Si de nombreuses plateformes apportent des indications sous forme d’échelle de risque avec des notations sur les différents critères d’analyse (Garanties, Solidité financière, Liquidité, localisation, niveau de commercialisation,…), KOREGRAF se contente lui de son côté de publier dans sa note de synthèse une liste de points clés (Positifs et négatifs).

Koregraf points clé du projet

KOREGRAF bon niveau de reporting mais statistiques insuffisantes

Disons le tout de suite, si vous cherchez des statistiques sur les performances de votre portefeuille, ce n’est pas sur le tableau de bord de Koregraf que vous les trouverez. Un petit fichier Excel sera nécessaire pour calculer votre rendement et suivre votre échéancier prévisionnel de paiement.

Pour le reste, le niveau de reporting est plutôt bon. Vous y trouverez :

• La liste de vos projets classés par projets en cours ou terminés

Koregraf mes investissements

• La liste de vos transactions entre votre compte et votre Wallet de chez MangoPay

On regrettera juste le fait qu’il n’est pas possible d’exporter les données dans un format de type Excel

Koregraf mes transactions

Globalement, nous avons pu noter quelques manquements :

• On aurait aimé plus de statistiques personnelles sur les rendements
• Pas de graphique prévisionnel des prochaines échéances

Reporting et suivi projet régulier

De manière régulière, vous recevrez des emails d’informations sur les projets dans lesquels vous avez investi. Des informations vous seront communiquées sur le suivi du chantier, le taux de commercialisation, les remboursements,… Et même des visuels de l’avancement.

Koregraf reporting projet

Quel rendement peut-on obtenir sur KOREGRAF ?

Avec un taux de rendement moyen de 8,7% depuis 2014 et un taux de perte jusqu’à présent vierge KOREGRAF montre de belle performances dans le temps avec un rendement qui a tendance à augmenter dans le temps. Avec l’augmentation des taux, Koregraf atteint même 10,2% en 2023. Attention tout de même les performances passées ne présagent pas des performances à venir. Nous ne pouvons que vous conseiller de bien analyser vos projets avant d’investir.

Koregraf Historique des rendements

KOREGRAF +260M€ financés

À début août 2023, KOREGRAF a atteint un montant d’un peu plus de 267 M€ financés depuis leur lancement, soit un montant moyen de près de 800K€ par projet. C’est une excellente performance.

Un volume de projet permettant une belle diversification

S’il est important de pouvoir diversifier dans le crowdfunding, Koregraf fera parti des plateformes capable de vous proposer 5 à 8 projets par mois. 

Quels est le taux de défaut sur KOREGRAF ?

KOREGRAF  publie chaque mois son taux de défaut basé sur les Indicateurs de Performance commun mis en place par Financement Participatif France. Pour rappel, ce taux de défaut est basé sur des défauts de plus de 180 jours. A date, KOREGRAF affiche un taux de perte Vierge avec quelques retards sur certains projets.

A date, KOREGRAF compte 7 projets en retard de plus de 6 mois sur les 349 projets financés. C’est une excellente performance que nous sommes obligée de nuancer un peu. Effectivement, Koregraf ayant fait le choix de systématiquement signer des contrats de 3 ans avec ses emprunteurs (même si la durée cible est inférieure) contre en général 6 à 24 mois pour ses concurrents, les éventuels retards se font sentir avec un décalage plus important.

Nous vous conseillons de régulièrement suivre cet indicateur et vérifier le taux de défaut de KOREGRAF au sein de notre baromètre mensuel des taux de défaut.

La communauté de prêteur Koregraf

Les communautés de prêteurs sont un point très important qu’il est bien de surveiller. Plus la communauté est importante plus les projets présentés seront rapidement clos ce qui permet non seulement d’optimiser le rendement de son portefeuille, mais cela permet aussi d’attirer de nouveaux emprunteurs qui apprécieront des délais de financement le plus court possible. À ce jour KOREGRAF ne publie pas de manière systématique le nombre d’investisseurs. Certaines communications ont permis de noter que plusieurs milliers d’investisseurs ont déjà investi depuis 2014.

KOREGRAF comment fonctionne les remboursements ?

Chez Koregraf, Capital et intérêts vous seront en général remboursés In Fine. Cela n’empêche pas certains projets de vous faire des remboursements partiels, mais pas de versements systématiques des intérêts chaque comme on peut l’avoir sur Clubfunding.

KOREGRAF : Comment créditer son compte ?

Créditer son compte sur Koregraf ne pourra se faire que via Virement. Pas de possibilité de faire un virement Carte Bleu.

Koregraf alimenter son compte

KOREGRAF: quelles garanties ?

Concernant les garanties, il sera important de les analyser pour chaque projet, car elles ne seront pas les mêmes systématiquement. Les garanties proposées seront en général du type cautions personnelles, GAPD, Fiducie ou Hypothèques. Certains projets pourront même cumuler plusieurs garanties.

On ne le rappellera jamais assez, n’oubliez pas l’une des meilleures garanties pour le prêteur consiste à diversifier ses investissements !

Investir à partir de 2000€ et 0 frais pour les investisseurs chez KOREGRAF

Comme la plupart des plateformes de financement participatif (sauf Wiseed a instauré des frais)., Il n’y a aucun frais d’entrée ou de frais de gestion pour le Prêteur. KOREGRAF se rémunère uniquement auprès de l’entreprise qui recherche un financement.

Le ticket d’entrée est de 2000€. Si le standard adopté par la plupart des leader du Crowdfunding immobilier est de 1000€, chez KOREGRAF on se veut un peu plus élitiste. Il faudra donc investir un minimum de 2000€. Attention donc à votre niveau de diversicication. Le montant global investi devra être plus élevé.

Quelle fiscalité sur KOREGRAF ?

Pour un particulier, le revenu des obligations est soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), soit une taxe unique plafonnée à 30% comprenant

• 17,2% de prélèvements sociaux
• et 12,8% d’imposition. Vous devez toujours déclarer ces revenus en tant que « revenus mobiliers ».

Pour les personnes dont le Taux Marginal d’Imposition serait inférieur à 12%, vous pouvez demander à ne pas être soumis à cette Flat Tax de 30%. Vous payerez alors que les 17,2% + votre TMI habituel.

Chaque année, KOREGRAF vous proposera de télécharger votre Imprimé Fiscal Unique (IFU) afin de faciliter la déclaration de vos intérêts. Un IFU par projet terminé vous sera fourni.

Koregraf IFU

KOREGRAF pas de Robots d’investissement

Alors que plusieurs plateformes telles que Pretup, Wesharebonds, ou Bienprêter proposent déjà leur robot d’investissement, il semble que cette fonctionnalité ne soit  pas à l’ordre du jour chez KOREGRAF. Même si cette fonctionnalité est parfois critiquée du fait qu’elle va un peu à l’encontre de la philosophie du CrowdFunding, elle aide à rendre beaucoup moins chronophage le réinvestissement chaque mois du capital et des intérêts.

Pas d’application Iphone et Android

Rares sont les plateformes à proposer une véritable application mobile. Si pour l’instant OCTOBER a sorti ses applications IPHONE et ANDROID, KOREGRAF semble pour l’instant avoir fait l’impasse sur cette fonctionnalité.

Le site de KOREGRAF est néanmoins responsive, ce qui permet une utilisation sur mobile sans problème.

Comment puis-je contacter KOREGRAF?

Si vous avez des questions, KOREGRAF vous offre plusieurs canaux de communication :

• Un chat Bot accessible des la page d’accueil
• Une page Facebook
• Une page Twitter
• Un blog d’information
• Un service client accessible au 09 72 39 01 11
• Un email de contact contact@koregraf.com

Forum de discussion KOREGRAF

N’hésitez pas à poser des questions et partager votre expérience sur le FORUM KOREGRAF.

Ouvrir un compte sur KOREGRAF

Pour ouvrir un compte sur KOREGRAF il suffira de suivre les étapes suivantes  :

1. S’incrire via le  code partenaire as.koregraf@gmail.com
2. Renseignez vos coordonnées
3. Répondez au questionnaire
4. Vou serez ammené à fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile et un RIB.

Test KOREGRAF : Conclusion

KOREGRAF Questions Fréquentes