LYMO (Conseiller en Investissement Participatif (CIP)) est une plateforme de CrowdFunding Immobilier qui a été lancé commercialement en 2011. Elle fait partie des plateformes qui ont obtenu un financement via WISEED. Parmi les actionnaires de LYMO, on trouve entre autre BOUYGUES IMMOBILIER. Notre avis Lymo est basé sur plus de 4 années d’investissement dans le crowdfunding.
A&$ a commencé à investir sur cette plateforme de financement participatif en 2018. Nous avons à ce jour également investi sur 22 plateformes et plus de 2 000 projets ce qui nous donne un peu de recul et une vision d’ensemble de ce qui se fait dans l’univers du Crowdlfunding.
AVIS LYMO Plateforme de Crowdfunding Immobilier : LES CHIFFRES
LYMO fait parti des plateformes les plus anciennes de sa catégorie. Nous vous présentons ici, un résumé des chiffres au 31 juillet 2020
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LYMO – Un modèle unique : 100% des projets sont développés en interne
Si la majortié des plateformes de crowdfunding immobilier travaillent avec de nombreux promoteurs, ce n’est pas le cas de LYMO qui a choisi de développer de A à Z ses propres projets. Chez LYMO, la plateforme et le promoteur font partie du même groupe.
Jean-Baptiste VAYLEUX : La rémunération au succès.
La différence fondamentale est que 100% des projets financés sur la plateforme sont des projets que nous développons de A à Z en interne, pour mieux les sécuriser, et qu’environ 70% de notre rémunération n’est payée qu’au succès (cf. lymo.fr/faq pour une explication sur les 70%). En tant que promoteur immobilier, nous nous rémunérons uniquement sur la vente des logements. Contrairement aux autres plateformes, nous ne nous rémunérons donc pas au début de l’opération (en facturant des frais à l’investisseur et/ou au promoteur) indépendamment du résultat de l’opération immobilière.
LYMO Avis : Investir dans l’immobilier en Obligation
LYMO propose d’investir dans le financement de programmes immobiliers via l’émission d’obligations. Les investissements se font via des prêts avec remboursement In Fine.
LYMO s’est spécialisé dans les opérations de micro-promotion immobilière, car LYMO pense que ses avantages (moins de voisins, moins de charges, pas ou peu de logement social, emplacement central) facilitent la commercialisation des biens
LYMO Avis : Taux et durées des projets
LYMO annonce des taux pouvant aller de 8 à 12%. Dans la pratique, on a pu constater un taux moyen de 9,3% ce qui est excellent.
D’un point de vue des durées d’investissement, LYMO a pu jusqu’à présent proposer des projets avec des durées moyennes de 22,3 mois. On est donc plutôt sur des fourchettes courtes par rapport au Crowdlending Entreprise.
LYMO Avis : Les Projets
Autant le dire, aujourd’hui le nombre de projet est un peu la faiblesse des plateformes de CrowdFunding Immobilier. C’est une des raisons pour laquelle nous avons choisi de notre côté d’investir sur plusieurs plateformes afin de bénéficier d’un choix plus important et ainsi mieux diversifier.
Lymo Crowdfunding Immobilier – Les projets
Du côté de LYMO le nombre de projets est relativement limité. Avec 55 projets financés depuis son lancement en 2011, LYMO a proposé en financement 7 à 15 projets par an sur les 3 dernières années. 2020 semble pour l’instant marquer une pause avec 1 seul projet financé sur les 4 premiers mois.
Le montant moyen des projets est de 360 000€.
Avis LYMO : Statistiques
Les statistiques évoluent très vites dans le monde du financement participatif. A date LYMO annonce :
LYMO Avis Taux de défaut
LYMO fait parti des plateformes qui publient leurs Indicateurs de Performance au format commun mis en place par Financement Participatif France. A date LYMO indique avoir un taux de défauts en montant de 4,6% et de 5,5% en nombre. C’est supérieur aux taux de défaut des leaders de l’immobilier. Nous profitons de rappeler qu’un taux de défaut n’est pas forcément une perte. Il s’agit ici d’un retard de plus de 180 jours que Lymo pense pouvoir rembourser (intérêts sur la période de retard compris).
AVIS LYMO : Quel rendement?
Avec un taux de rendement moyen de 9,1% depuis 2011 LYMO fait parti des plaeformes proposant parmi les meilleurs rendements. Une vraie performance que l’on espère voir maintenir dans le temps.
Il est important de noter que ces rendements ne sont pas définitifs et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Il suffit qu’un projet actuellement en défaut soit remboursé pour que le rendement affiché augmente. Bien évidement l’inverse est aussi valable.
Test LYMO : L’interface
L’interface de la plateforme LYMO est plutôt agréable. Chaque projet, outre les habituels taux, durée, propose également :
- Une présentation du générale du projet avec un rappel des risques, une analyse synthétique
- Une présentation du projet d’emprunt avec localisation du bien proposé et un planning du projet
- Des informations sur le montage financier (Kbis, Bilan, Bultin de souscription,…)
- Une liste de document à télécharger (Documents d’information règlementaire, Buletin de souscription,…)
Lymo Fiche projet
LYMO Avis Reporting et statistiques
Le reporting fourni par LYMO est assez riche et propose :
- Une liste des projets dans lesquels on a investi avec le statut du projet, et un rappel des informations clés de chaque projet
- La possibilité de télécharger le bultin de souscription de chaque projet
- Un suivi opérationnel des projets qui permet de suivre le niveau de commercialisation et d’avoir des actualités
- Un relevé de compte
- L’accès aux documents fiscaux
Lymo -Reporting suivi projet
Nous aurions aimé :
- des statistiques personnelles avec le niveau de rentabilité de votre portefeuille
Evolution de la communauté de prêteurs LYMO
Les communautés de prêteurs sont un point très important qu’il est bien de surveiller. Plus la communauté est importante plus les projets présentés seront rapidement clos ce qui permet non seulement d’optimiser le rendement de son portefeuille mais cela permet aussi d’attirer de nouveaux emprunteurs qui apprécieront des délais de financement le plus court possible. A ce jour LYMO annonce 21 847 inscrits. LYMO ne communique pas sur le nombre d’investisseurs.
Evolution des montants prêtés par LYMO
A date LYMO a atteint un montant d’environ 20 millions d’euros prêtés depuis leur lancement soit un montant moyen de 360K€ par projet.
Application Iphone et Android
Rares sont les plateformes à proposer une véritable application mobile. Si pour l’instant Lendopolis a sorti son application IPHONE, OCTOBER de son côté propose déjà les 2 versions IPHONE et ANDROID.
A notre connaissance pas d’application mobile de prévue du côté de chez LYMO. Le site étant responsive et la procédure de prêt étant assez simple, l’utilisation du site web sur mobile est tout à fait gérable.
Mode de Communication avec LYMO
Si vous avez des questions LYMO vous offre plusieurs canaux de communication :
- Un blog d’information
- Une FAQ prêteur
- Une page Facebook
- Une page Twitter
- Un service client LYMO accessible au 05 82 95 62 53
- Un email de contact info@lymo.fr
Mise à part un Chat live que certaines plateforme propose, LYMO propose de nombreux modes de communication avec la plateforme.
Discussion sur les projets
L’interface de LYMO permet sur chaque projet de poser des questions avant d’investir. C’est un bon point pour cette plateforme qui offre ainsi à sa communauté d’investisseur la possibilité d’obtenir des compléments d’information.
Lymo Forum projet
Avis LYMO : Créditer son compte et montant de l’investissement
LYMO propose de créditer son compte uniquement par virement bancaire. Le paiement par carte bancaire ne pourra se faire que lorsque vous participez à un projet. Peu recommandé vous pourrez également envoyer un chèque pour participer à un projet.
L’investissement minimum sur LYMO est de 1000€. On regrette que LYMO ne se soit pas aligné sur d’autres plateformes qui permettent de prêter à partir de 100€. Ce positionnement ne favorisera pas les petits prêteurs.
Les Remboursements
Les projets étant sous forme de prêts obligataires IN FINE, les remboursements du capital et intérêts n’auront lieux qu’en fin de projet.
Assurance prêteurs
LYMO ne propose à l’heure actuelle pas d’assurance prêteur comme peuvent le faire certaines plateforme type Pretup ou Prexem. Aucune plateforme en immobilier ne le propose d’ailleurs à notre connaissance.
On ne le rappellera jamais assez, n’oubliez pas l’une des meilleures garanties pour le prêteur consiste à diversifier ses investissements!
Quel est le Coût du service chez LYMO?
Aucun frais d’entrée ou de frais de gestion pour le Prêteur chez LYMO. C’est dans la norme de ce que l’on voit actuellement sur l’ensemble des plateformes de Crowdlending (sauf Wiseed qui vient d’instaurer des frais). LYMO se rémunère uniquement auprès du promoteur.
Avis LYMO : Echelle de risques
LYMO contrairement à d’autres plateformes ne propose aucune échelle de risque sur les projets. Si chacun doit être conscient du risque à investir sur ce type de placement, nous aurions apprécié que LYMO propose une échelle de notation type note de A à E à ses investisseurs.
Fiscalité des prêts sur LYMO
Pour un particulier, depuis le 1er janvier 2018, le revenu des obligations est soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), soit une taxe unique plafonnée à 30% comprenant
- 17,2% de prélèvements sociaux
- et 12,8% d’imposition. Vous devez toujours déclarer ces revenus en tant que « revenus mobiliers ».
Pour les personnes dont le Taux Marginal d’Imposition serait inférieur à 12%, vous pouvez demander à ne pas être soumis à cette Flat Tax de 30%. Vous payerez alors que les 17,2% + votre TMI habituel.
A compter du 1er janvier 2016, la Loi de Finance Rectificative 2015 permet aux personnes physiques la déduction des pertes en capital des intérêts perçus au cours de la même année et des 5 années suivantes pour des prêts consentis dans le cadre du financement participatif, à hauteur de 1000€ prêtés par projet.
La Sécurité
Les transactions sont sécurisées via le prestataire de paiement, MangoPay, filiale du groupe Crédit Mutuel Arkea.
Les fonds versés sur le compte « Prêteur » ne transitent donc pas par les comptes bancaires de LYMO. L’argent déposé sur le compte du « Prêteur » reste sa propriété tant qu’il n’a pas effectué d’offre de prêts.
Avis LYMO : Parrainage
A ce jour LYMO ne propose pas d’offre de parrainage. Vous pouvez retrouvez ici l’ensemble des offres des différentes plateformes – 800€ offerts.
Forum de discussion LYMO
N’hésitez pas à posez des questions et partager votre expérience sur le FORUM LYMO
Avis LYMO : Conclusion
Les Plus de LYMO
- Taux des projets élevés : 9,3% en moyenne
- Rendement de 9,1% en moyenne depuis 2011
- L’ensemble des projets sont gérés de A à Z : LYMO assure également le rôle de promoteur et ne se rémunère donc qu’au succès
- Des fiches projet détaillées
- Un suivi d’avancement de la commercialisation des projets / actualités
- 20 Millions déjà financés
- Durée d’investissement de courte durée : environ 24 mois
- Une forte communauté d’investisseurs
- De nombreux outils de communication avec la plateforme
- Un forum sur chaque projet permet d’obtenir des informations complémentaires
- BOUYGUES IMMOBILIER est actionnaire de LYMO
- Paiement opéré par MongoPay
Les Moins de LYMO
- LYMO assurant également le rôle de Promoteur de l’ensemble de ses projets cela peut représenter un risque pour les investisseurs
- Pas d’échelle de risque affiché sur les projets
- Prêt à partir de 1000€ contre 100€ pour d’autres plateformes.
- Pas d’application mobile Iphone ou Android
- Taux de défaut de 4,6% (Rappel un taux de défaut n’est pas forcément une perte. Dans le cas présent il s’agit d’un retard de plus de 180 jours que Lymo pense pouvoir rembourser avec ses intérêts)
- Un volume de projet un peu faible
Bonjour, j’ai investi dans 16 projets LYMO 7 en cours et 40% remboursés. Les rendements ne sont pas ceux contractuellement prévus. LYMO rembourse la moitié du capital mais pas les intérêts alors que le contrat le prévoit (sauf les deniers contrats preuve qu’ils savent parfaitement qu’ils le devaient surtout que je leur ai écrit et qu’ils font le mort). LYMO arrête les intérêts avant le remboursement des fois plusieurs semaines avant alors que le contrat prévoit le remboursement des intérêts en même temps que le capital et jusqu’à la date de remboursement. LYMO me censure m’interdit de leurs groupes de discussion et même de souscriptions prioritaire, me traque sur les sites où j’écris pour faire supprimer mes dires. J’ai créé un groupe investisseurs Lymo sur Linkedin.