Le crowdfunding immobilier présente de nombreux avantages, comme la possibilité de diversifier son patrimoine, de profiter de rendements attractifs ou encore de participer au développement local. Mais il comporte aussi des risques, notamment liés à la solvabilité du porteur de projet, à la faisabilité technique du projet ou encore à la commercialisation des biens immobiliers.
Mais comment analyser la pré-commercialisation d’un projet de crowdfunding immobilier ? Quels sont les éléments à prendre en compte pour se faire une idée de la qualité et du potentiel du projet ? Voici 7 conseils qui vous aideront à étudier ce critère essentiel.
1. Vérifier la réputation et l’expérience du porteur de projet
Avant de s’intéresser à la pré-commercialisation du projet, il faut d’abord s’assurer que le porteur de projet est sérieux et compétent. Il s’agit généralement d’un promoteur ou d’un marchand de biens qui a pour mission de concevoir, réaliser et vendre le projet immobilier.
Pour vérifier la réputation et l’expérience du porteur de projet, vous pouvez :
- Rechercher son nom sur internet pour voir s’il n’y a pas d’articles négatifs ou de litiges à son sujet
- Consulter son site web ou ses réseaux sociaux pour découvrir ses réalisations passées et en cours
- Vérifier s’il a déjà fait appel au crowdfunding immobilier pour financer d’autres projets, et si oui, s’il a respecté ses engagements en termes de délais et de rentabilité : N’hésitez pas à consulter le site de notre confrère Hello Crowdfunding propose un historique des promoteurs.
- Privilégier les porteurs de projet qui ont plusieurs années d’expérience dans leur domaine et qui ont déjà réalisé des opérations similaires à celle proposée
2. Analyser la rentabilité du projet de crowdfunding immobilier en pré-commercialisation ?
Point important, c’est d’évaluer la rentabilité cible pour le porteur du projet. De nombreux projets connaissent des retards. Une marge trop faible aurait pour conséquence de rendre l’opération non rentable et augementer le risque de défaut.
Cette rentabilité mesure le rapport entre le bénéfice net réalisé par le porteur du projet et le coût total du projet. Elle indique la marge dont dispose le porteur du projet pour faire face aux aléas du marché immobilier et respecter ses engagements envers les investisseurs et les acquéreurs.
Pour calculer la rentabilité du projet pour le porteur du projet, il faut prendre en compte les éléments suivants :
- Le prix de vente des logements, qui dépend du marché immobilier local, de la qualité du programme et du niveau de pré-commercialisation
- Le coût de construction, qui comprend le coût du foncier, le coût des travaux, les frais financiers et les frais divers
- Le bénéfice net, qui correspond à la différence entre le prix de vente et le coût de construction
Calcul : La rentabilité du projet pour le porteur du projet se calcule en divisant le bénéfice net par le coût de construction et en multipliant par 100. Plus la rentabilité est élevée, plus le projet est rentable pour le porteur du projet et plus il offre une sécurité aux investisseurs.
A titre indicatif, ci-joint une échelle de risque qui pourrait s’appliquer au taux de rentabilité du projet :
| Rentabilité | Risques | Analyse |
|---|---|---|
| < 10% | Risque élevé | Le projet est peu rentable pour le porteur du projet, ce qui signifie qu’il a peu de marge de manœuvre en cas d’imprévu ou de difficulté. Il peut être tenté de réduire la qualité du programme ou de retarder la livraison pour économiser des coûts. |
| 10 à 20% | Risque modéré | Le projet offre une rentabilité correcte pour le porteur du projet, ce qui lui permet de faire face aux aléas du marché immobilier et de respecter ses engagements. Il a un intérêt à réaliser un programme de qualité et à livrer dans les délais pour fidéliser sa clientèle. |
| > 20% | Risque faible | Le projet est très rentable pour le porteur du projet, ce qui lui assure une marge confortable et une sécurité financière. Il peut se permettre d’investir dans la qualité du programme et de proposer des prix attractifs pour les acquéreurs. |
3. Analyser la Loan To Value (LTV) du projet de crowdfunding immobilier en pré-commercialisation ?
Calcul La Loan To Value (LTV) correspond au ratio entre le montant total des dettes contractées par le porteur de projet (crédit bancaire, prêt participatif, etc.) et la valeur estimée des biens immobiliers qui sont l’objet du projet. La LTV est généralement exprimée en pourcentage et est calculée à partir des données fournies par le porteur de projet ou la plateforme de crowdfunding immobilier.
La LTV du projet est un critère important à analyser avant d’investir, car elle reflète le niveau d’endettement et de solvabilité du porteur de projet.
- Plus la LTV est faible, plus le porteur de projet dispose de fonds propres importants et plus il a de chances de rembourser ses dettes.
- À l’inverse, plus la LTV est élevée, plus le porteur de projet s’expose à un risque de défaut ou de faillite.
A titre indicatif, ci-joint une échelle de risque qui pourrait s’appliquer en fonction de la LTV obtenu :
| LTV | Risques | Analyse |
|---|---|---|
| < 50% | Risque faible | Le projet est peu endetté et dispose d’un important fonds propres. Le porteur du projet a une forte capacité de remboursement et une marge de sécurité en cas de baisse du prix de vente des logements |
| 50 à 70% | Risque modéré | Le projet est moyennement endetté et dispose d’un fonds propres suffisant. Le porteur du projet a une capacité de remboursement correcte et une marge de sécurité limitée en cas de baisse du prix de vente des logements. |
| > 70% | Risque élevé | Le projet est fortement endetté et dispose d’un faible fonds propres. Le porteur du projet a une capacité de remboursement faible et une marge de sécurité nulle en cas de baisse du prix de vente des logements |
Selon le baromètre du crowdfunding immobilier réalisé par la plateforme Fundimmo, la LTV moyenne constatée en crowdfunding immobilier s’est établie à 70% en 2021, ce qui représente un niveau d’endettement modéré pour les porteurs de projets. Toutefois, il faut être vigilant sur les variations.
4. Analyser le marché immobilier local
La pré-commercialisation d’un projet immobilier dépend en grande partie du marché immobilier local, c’est-à-dire de l’offre et de la demande de biens immobiliers dans la zone géographique où se situe le projet.
Pour analyser le marché immobilier local, vous pouvez :
- Consulter les statistiques officielles sur les prix, les ventes, les transactions et les tendances du marché immobilier dans la région ou la ville concernée
- Comparer le prix au mètre carré du projet avec celui du marché local pour voir s’il est cohérent et compétitif
- Évaluer le potentiel de développement et d’attractivité de la zone, en tenant compte des projets d’urbanisme, des infrastructures, des services, des emplois, etc.
- Identifier la concurrence existante ou à venir sur le marché local, en regardant les autres projets immobiliers en cours ou prévus dans le même secteur
5. Taux de pré-commercialisation et fiabilité des réservations
La pré-commercialisation d’un projet immobilier de biens immobiliers qui ont été réservés par des acquéreurs potentiels par rapport au nombre total de biens immobiliers du projet. Le rythme de pré-commercialisation correspond au nombre de biens immobiliers qui ont été réservés par mois ou par trimestre.
Pour mesurer le taux et le rythme de pré-commercialisation, vous pouvez :
- Consulter les chiffres communiqués par le porteur de projet ou la plateforme de crowdfunding immobilier sur l’avancement de la commercialisation du projet
- Suivre l’évolution du taux et du rythme de pré-commercialisation tout au long du projet pour anticiper les éventuels retards ou difficultés
Attention, les réservations peuvent être annulées ou modifiées par les acquéreurs potentiels pour diverses raisons : changement d’avis, refus de crédit, conditions suspensives non levées, etc.
Pour contrôler la qualité et la fiabilité des réservations, vous pouvez :
- Consulter les documents juridiques relatifs aux réservations, comme les offres d’achat ou les compromis de vente
- Vérifier que les réservations sont accompagnées d’un dépôt de garantie suffisant pour sécuriser l’engagement des acquéreurs potentiel
6. Analyser les garanties du projet de crowdfunding immobilier en pré-commercialisation ?
Les garanties sont des dispositifs juridiques ou financiers qui visent à protéger les investisseurs en cas de défaut du porteur de projet. Elles permettent de sécuriser le remboursement du capital et des intérêts en cas de difficultés rencontrées par le porteur de projet, comme un retard dans la réalisation du projet, une faillite, une mauvaise gestion, etc.
Attention, aucune garantie ne peut sécuriser à 100% le capital que vous aller investir. Le risque 0 n’héxiste pas!
Les garanties sont donc un élément essentiel à analyser avant d’investir dans un projet de crowdfunding immobilier en pré-commercialisation. Elles témoignent du sérieux et de la solvabilité du porteur de projet, ainsi que de sa confiance dans la réussite du projet.
Il existe différents types de garanties (voir notre article dédié), qui présentent des niveaux de sécurité et de coût variables. Voici les principales garanties utilisées dans le crowdfunding immobilier en pré-commercialisation :
- Hypothèque : c’est une sûreté réelle qui permet à un prêteur de saisir un bien immobilier appartenant à l’emprunteur en cas de défaut de paiement
- Garantie de première demande GAPD : c’est une sûreté personnelle qui permet à un bénéficiaire d’exiger le paiement d’une somme d’argent déterminée auprès d’un garant, et ce dès la première demande, sans pouvoir invoquer aucune contestation
- Fiducie : c’est un contrat par lequel un constituant transfère des biens, des droits ou des sûretés à un fiduciaire qui les gère au profit d’un bénéficiaire
- Caution personnelle : c’est un engagement par lequel une personne physique ou morale s’oblige à payer la dette d’un emprunteur en cas de défaillance de celui-ci
- Nantissement : c’est une sûreté réelle qui porte sur un bien meuble incorporel (compte bancaire, créance, fonds de commerce, etc.) et qui permet au créancier de se faire payer par préférence aux autres créanciers en cas de défaillance du débiteur
7. Examiner le produit immobilier proposé
La pré-commercialisation d’un projet immobilier dépend aussi du produit immobilier proposé, c’est-à-dire du type, de la qualité, de la taille et de la configuration des biens immobiliers qui sont l’objet du projet.
Pour examiner le produit immobilier proposé, vous pouvez :
- Consulter la présentation détaillée du projet sur la plateforme de crowdfunding immobilier, en regardant les plans, les visuels, les prestations, les normes, etc.
- Comparer le produit immobilier avec ceux du marché local pour voir s’il répond aux besoins et aux attentes des acquéreurs potentiels
- Vérifier que le produit immobilier est adapté à la cible visée par le porteur de projet, que ce soit des investisseurs, des primo-accédants, des familles, des seniors, etc.
Récapitulatif des 7 étapes de l’analyse d’un projet de Crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une opportunité d’investissement qui permet de participer au financement de projets immobiliers innovants et rentables. Toutefois, il s’agit d’un placement qui présente des risques spécifiques et qui nécessite une analyse approfondie avant de se lancer.
Pour analyser un projet de crowdfunding immobilier en pré-commercialisation, il faut prendre en compte plusieurs critères, tels que :
- L’analyse du porteur de projet : son expérience, sa réputation, sa solidité financière, etc.
- L’analyse de la rentabilité du projet : le taux de rémunération annuel, le niveau de risque et de performance, les frais liés à l’investissement, les éléments financiers du projet, etc.
- L’analyse de la Loan To Value (LTV) du projet : le ratio entre le montant total des dettes et la valeur estimée des biens immobiliers, le niveau d’endettement et de solvabilité du porteur de projet, l’estimation fiable et prudente de la valeur des biens immobiliers, les éventuelles variations des prix ou des coûts.
- L’analyse du marché immobilier local : la demande, l’offre, la concurrence, les prix, etc.
- L’analyse du produit immobilier proposé : le type, la qualité, la taille, la configuration des biens immobiliers, etc.
- L’analyse du taux et du rythme de pré-commercialisation : le pourcentage et le nombre de biens immobiliers réservés par rapport au total du projet
- L’analyse de la qualité et de la fiabilité des réservations : les documents juridiques, les dépôts de garantie, les conditions légales et contractuelles, la répartition des réservations, etc.
- L’analyse des garanties du projet : la fiducie, l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution, la double signature sur le compte centralisateur, la garantie à première demande, le nantissement, etc.
En réalisant cette analyse complète et rigoureuse, vous pourrez sélectionner les projets de crowdfunding immobilier en pré-commercialisation qui correspondent à vos objectifs et à votre profil d’investisseur. Vous pourrez ainsi diversifier votre patrimoine et profiter d’un placement à forte rentabilité tout en contribuant au développement de l’économie réelle.
Merci Patrick pour ces compléments. En effet, certaines plateformes ne fournissent aucune information, pas même leur propre avis sur le porteur. D’autres vont jusqu’à fournir la liasse fiscale. Le règlement européen relatif aux prestataires européens de services de financement participatif (PSFP) devrait faire avancer le sujet. Les plateformes devront fournir une « fiche d’informations clés sur l’investissement ». Elle doit notamment comporter, en partie A – informations sur le porteur de projet et sur le projet de financement participatif, les informations suivantes :
a) Identité, forme juridique, propriété, dirigeants et coordonnées
b) toutes les personnes physiques et morales responsables des informations contenues dans la fiche d’informations clés sur l’investissement. Lorsqu’il s’agit de personnes physiques, y compris des membres des organes d’administration, de direction ou de surveillance du porteur de projet, indiquer leur nom et leur fonction; lorsqu’il s’agit de personnes morales, indiquer leur dénomination et leur siège statutaire.
d) un hyperlien vers les états financiers les plus récents du porteur de projet, s’il est disponible;
e) chiffres et ratios financiers clés du porteur de projet au cours des trois dernières années, s’ils sont disponibles;
On ne devrait donc plus avoir d’emprunteur « CONFIDENTIEL ». La plateforme pourra toujours dire que les éléments d) et e) sont « indisponibles » et se soustraire à ses obligations. Chaque investisseur en tirera ses conclusions. Une banque prêterait-elle de l’argent à une entreprise qui rendrait ses états financiers « indisponibles » (hormis en cas de création d’entreprise peut-être) ? Au mieux, la société en création propose des garanties portées par une holding, d’autres sociétés. Mais là aussi, il nous faut les états financiers des garants. Louer un studio à un étudiant, vous demanderez aux parents se portant caution leurs fiches de paie et leur déclaration de revenus pour vous assurer qu’ils peuvent couvrir les impayés de leur enfant. Par ailleurs, seul l’investisseur connait son aversion au risque. Certains prêteront, même à une société très endettée, parce que le projet leur parait exceptionnel. D’autres, se diront que le projet est exceptionnel mais que le porteur n’est pas au mieux de sa forme au vu de ses états financiers et ne prêteront pas. La bonne nouvelle est qu’il y en a pour tous les goûts ! Mais que ça ne nous empêche pas de challenger les plateformes, ça les oblige à progresser et ça finira par éliminer les moins consciencieuses.