Wally : Club Deal Immobilier Obligataire à partir de 10€

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Avantages et inconvénients de Wally en un coup d’œil

✅ Avantages de Wally

• Accès à des club deals immobiliers avec ticket d’entrée très bas (pas de minimum affiché)

• Rendements cibles élevés (profil rendement plutôt que patrimonial)

• Revenus trimestriels potentiels + plus-value à la revente

• Projets différenciants : hôtellerie / para-hôtellerie, coliving, emplacements premium

• Documentation projet détaillée (business plan, marché, hypothèses)

• Cadre juridique structuré via obligations (Règlement « Prospectus »)

• Plateforme digitale + accompagnement humain (équipe et réseau de CGP)

⚠️ Inconvénients / points de vigilance

• Plateforme récente : peu de recul sur les performances réelles à long terme

• Comme pour toute plateforme de ce type, risque élevé et capital non garanti

• Investissement peu liquide, souvent sur 5 à 7 ans (en attente de la Market Place)

• Forte concentration : un actif spécifique par club deal (compensé par un ticket très bas qui permet de diversifier)

• Frais de structuration importants (acquisition, gestion, plus-value)

• Montages juridiques et fiscaux complexes pour un investisseur débutant

Comment fonctionne Wally ? (club deals en obligations)

Le modèle Wally repose sur des offres au public de titres obligataires utilisées pour financer des opérations immobilières détenues et exploitées par le groupe Wally.

Wally Projets

En pratique :

• Wally identifie et structure un projet

  • Acquisition d’un bien (par ex. appartement exploité en courte durée, local commercial para-hôtelier, riad à Marrakech…)

  • Mise en place éventuelle d’un effet de levier bancaire au niveau de la société porteuse de l’actif

  • Élaboration d’un business plan (taux d’occupation, prix nuitée/m², charges, travaux, scénario de revente…)

• Émission d’obligations

  • Wally émet des obligations destinées aux investisseurs particuliers et professionnels

  • La collecte est effectuée via la plateforme, avec KYC et flux gérés par Lemonway, établissement de paiement agréé ACPR

• Revenus et performance globale

  • Revenus trimestriels : l’exploitation du bien (loyers, nuitées…) génère un revenu net ; ce cash-flow est reversé aux porteurs d’obligations selon une logique cash-on-cash

  • Plus-value potentielle : chaque année, un expert évalue le bien ; en cas de revente avec plus-value, une partie de cette plus-value vient augmenter la performance globale de l’obligation

• Durée et sortie

  • Horizon typique communiqué : 5 à 7 ans, parfois 2 ans pour certains deals de marchand de biens

  • En principe, l’investisseur récupère son capital (et une éventuelle plus-value) à la revente de l’actif ou à l’échéance de l’émission

  • Une marketplace est évoquée pour faciliter la revente des titres, mais reste à suivre dans la pratique (liquidité non garantie)

Important : le capital n’est pas garanti, la valeur de l’obligation dépend directement des performances de l’actif financé et de la solidité de Wally

Comment investir concrètement sur Wally ?

Le parcours utilisateur est celui d’une plateforme d’investissement régulée :

• Création de compte & KYC

  • Inscription sur la plateforme : 1% de cashback sur 12 mois avec le code AS1

    

    Wally code promotion

  • Vérification d’identité (pièce officielle) via Lemonway, en conformité avec la réglementation LCB-FT

• Approvisionnement du compte

  • Ouverture d’un compte de paiement chez Lemonway

  • Alimentation par virement ou carte bancaire, puis utilisation du solde pour souscrire aux obligations

• Sélection d’un club deal

  

  Wally fiche projet

   

  • Consultation des opportunités en ligne (dossiers PDF, DIS, business plan)

  • Choix d’un montant de souscription (Avec un minimum de 5000€ et avec la possibilité de le faire varier par deal en fonction du montant cherché, complexité du deal)

• Souscription & suivi

  • Signature électronique du bulletin de souscription

  • Les fonds sont séquestrés le temps de la collecte ; si celle-ci échoue, ils sont remboursés

  • Ensuite, suivi des retraits trimestriels et de la valorisation théorique dans l’espace investisseur Wally

Typologies de projets proposés par Wally

A ce jour nous avons identifié différents types de projets. De manière non exhaustive, voici des exemples de projets que vous pourrez trouver

a) Para-hôtellerie / hôtellerie urbaine

• Studios ou petits appartements exploités en courte durée dans des quartiers recherchés :

  • Ex. Paris Aboukir : 60 m² en para-hôtellerie dans le 2ᵉ arrondissement

  • Ex. Paris Jardin des Plantes, Square des Batignolles : petites surfaces sur des emplacements centraux, avec ciblage d’une clientèle touristique ou hospitalière

• Local commercial para-hôtelier à Bordeaux (quartier Palais Gallien, rue Fondaudège), avec exploitation en hébergement court séjour

Les dossiers mettent en avant des indicateurs classiques : taux d’occupation visé, prix moyen par nuit, historique de marché local, DPE, etc

b) Location courte durée en province

• Exemples en Bordeaux centre (rue Porte-Basse) et Rouen (rue de la Vicomté), sur des studios de 20–30 m² avec rénovation récente, exploitée en courte durée, ticket de collecte de l’ordre de 100–200 k€

• Performance globale cible dans les dossiers consultés autour de 7–9 % par an selon les scénarios (global / obligataire), sur des durées typiques de 5 ans

c) Marchand de biens / revalorisation patrimoniale

• Certaines opérations combinent rénovation + repositionnement du bien : travaux, changement d’usage, montée en gamme, puis revente avec objectif de plus-value

• Durée souvent plus courte (parfois 2–3 ans) mais dépendante de la capacité à revendre dans de bonnes conditions

d) International : riad hôtelier à Marrakech

• Ex. « Dar des Arts » à Marrakech :

  • Riad exploité en club deal hôtelier, positionné sur un mix tourisme / séjour premium

  • Coût du projet autour de 263 k€, durée cible 5 ans, rendement annoncés dans les documents autour de 8 % de performance globale et 6–7 % de coupon obligataire

Ce type de projet ajoute une diversification géographique, mais aussi un risque pays (réglementation, change, environnement touristique)

Rendements cibles… et risques associés

Fourchette annoncée

Wally communique sur des rendements annuels cibles compris globalement entre 6–15 % selon les opérations ; plusieurs sources (Wally, presse spécialisée, partenaires CGP, blogs) convergent autour de cette fourchette.

Dans les dossiers de projets, on retrouve souvent :

• Un coupon obligataire (revenus trimestriels)

• Une plus-value potentielle à la revente

• Des scénarios conservateur / central / optimiste basés sur le taux d’occupation, le prix moyen, la capacité à vendre au bon moment

Risques à bien comprendre

D’après Wally, les principaux risques sont :

• Risque de perte en capital : il est explicitement indiqué qu’une perte totale est possible ; les revenus et la plus-value ne sont pas garantis

• Risque lié à la situation financière de Wally Invest : si la société connaît des difficultés, cela peut impacter la bonne exécution des opérations

• Risque sur les revenus de l’actif : tourisme, évolution des plateformes type Airbnb, réglementation locale, concurrence, saisonnalité

• Risque sur les charges et travaux : surcoûts de rénovation, frais imprévus, sinistres

• Risque de valorisation : hausse des taux, baisse des prix immobiliers, difficulté à revendre au prix espéré

• Risque d’illiquidité : la sortie anticipée est incertaine, la marketplace n’étant pas encore un marché secondaire mature

En pratique, un investissement Wally doit être considéré comme bloqué pendant plusieurs années, avec une incertitude forte sur le montant réellement récupéré

Frais et modèle économique de Wally

Wally a le mérite d’afficher un barème indicatif de rémunération directement sur son site :

• 8 % du montant de l’opération à chaque acquisition

• 3 % des revenus versés (frais de gestion)

• 10 % de la plus-value générée à la clôture des obligations

Ces frais sont intégrés aux rendements cibles communiqués : l’investisseur voit une performance « après frais Wally ». En revanche :

• Si le projet performe moins bien que prévu, ces frais pèsent relativement plus sur le rendement net

• On peut observer une certaine complexité de lecture globale des frais (niveau actif + niveau structure), ce qui nécessite de bien lire le Document d’Information Synthétique (DIS) de chaque opération

Fiscalité des investissements Wally

Nature des revenus

Les investissements Wally sont structurés sous forme de titres obligataires, ce qui entraîne en principe une imposition dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers pour un investisseur particulier français.

En pratique :

• Par défaut, les intérêts sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU / flat tax) à 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), ou au barème sur option

• Les éventuelles plus-values liées à la revente des titres peuvent relever du régime des plus-values mobilières

A noter : Les investissements réalisés sur WALLY sont hors IFI

Qui est Wally ?

• Raison sociale : WALLY INVEST SA

• Forme : société anonyme au capital de 37 000 €

• RCS : Nanterre, n° 920 337 441

• Siège : 99 avenue Achille Peretti, 92200 Neuilly-sur-Seine

Historique & positionnement

• Création : 2023 par Maxime Parpex et Nathan Zappelli, issus du private equity immobilier

L’équipe fondatrice au coeur de WALLY

Nathan Zappelli fondateur Wally	Nathan Zappelli CO-FONDATEUR WALLY Asset Manager Real Estate / Hospitality Analyste Asset Management Real Estate / Hospitality Diplômé d’un master à Science Po + Master Finance
Maxime Parpex Fondateur Wally	Maxime Parpex Co-founder WALLY Investment Manager Hospitality Acquisitions Executive JLL’S Hotels & Hospitality Group Diplômé d’un master Droit et fiscalité et d’un Master Politique générale et Stratégie des Organisation

• Mission : rendre accessibles aux particuliers des opérations de type club deals (hôtellerie, para-hôtellerie, coliving, marchands de biens) via des obligations

Chiffres clés : traction et développement

Synthèse des données disponibles :

• Année de création : 2023

• Équipe : 10 collaborateurs, dont des profils expérimentés en fonds d’investissement immobilier

• Partenaires CGP : +300 (objectif de travailler principalement via les conseillers)

• Investissements : +20 M€ d’investissements en 12 mois (chiffre mis en avant sur le site)

• Levée de fonds : 1,7 M€ fin 2024, complétée par 600 k€ de dette bancaire, avec ambition de dépasser 50 M€ d’actifs sous gestion.

Ces éléments montrent une croissance rapide, mais il reste à suivre dans le temps :

• le taux de réussite des projets

• le taux de défaut / retards

• et la capacité de Wally à gérer un volume croissant d’actifs

À qui s’adresse Wally ? Quelle place dans un portefeuille ?

D’après la communication de la startup, la cible principale se situe chez les 30–45 ans intéressés par des solutions d’investissement immobilier plus dynamiques, souvent accompagnés par un CGP.

Wally peut avoir du sens pour :

• Des investisseurs qui ont déjà un socle d’épargne diversifiée (fonds euros, livrets, ETF, etc.).

• Des profils prêts à accepter :

  • un horizon de 5 à 7 ans

  • un risque de perte en capital

  • une illiquidité forte

• Ceux qui cherchent à compléter ou booster une poche immobilière (SCPI, immobilier locatif, crowdfunding immo classique) avec des club deals à plus fort rendement potentiel.

En revanche, Wally n’est pas adapté comme solution principale pour :

• Une épargne de précaution

• Un horizon très court

• Des profils très averses au risque ou qui recherchent des revenus totalement prévisibles

Wally vs crowdfunding immobilier « classique »

Sans rentrer dans un comparatif exhaustif, quelques différences structurantes :

Wally se situe donc entre le crowdfunding immobilier et certains fonds / club deals privés, avec :

• Une promesse de sélection institutionnelle et d’optimisation fiscale

• Mais aussi une complexité juridique et un niveau de risque qui demandent un degré de compréhension plus élevé

Notre avis Argent & Salaire sur Wally

En 2025, Wally s’impose comme un acteur visible du segment club deals immobiliers : levée de fonds significative, réseau de CGP en croissance, positionnement clair sur l’hôtellerie / para-hôtellerie et une communication professionnelle.

Les points forts que nous retenons :

• Accès facilité à des opérations de type private equity immobilier sans ticket minimum visible

• Rendements cibles élevés, avec une vraie réflexion sur les business plans et la qualité des emplacements

• Cadre juridique structuré (Règlement Prospectus, documentation déposée à l’AMF) et process KYC sérieux

• Transparence correcte sur les mécanismes de performance et sur le barème de frais

Les points de vigilance majeurs :

• Jeunesse de la plateforme : peu de recul sur des cycles complets (achat, exploitation, revente)

• Risque de concentration (un actif par club deal) et exposition à des segments sensibles (tourisme, courte durée, réglementation locale)

• Frais de structuration non négligeables, qui exigent que les projets soient vraiment bien exécutés pour délivrer les performances espérées

• Illiquidité : à considérer comme un investissement bloqué plusieurs années, même si une marketplace est évoquée

Pour un investisseur déjà familiarisé avec le crowdfunding immobilier, Wally peut constituer une brique complémentaire orientée rendement, à condition de rester raisonnable sur les montants alloués, de diversifier les projets et de conserver à l’esprit que rien n’est garanti.