Suivi des projets de crowdfunding en retard

Miimosa qui recommence à repayer certain projet en retard. Une petite capture d'écran de l'un des projets.

Et j'en ai pas mal qui on suis le même chemin. Pfiouuuu sa me rassure.

@raviowitch les retards, c'est rien, ce qui compte ce sont les pertes en capital et à moindre mesure quand il y aune renégo. à la baisse sur les taux payés, mais même çà (souvent un passage à 4-5% par an) ne fait pas mal.

WISEED - Mail reçu par les investisseurs dans [SARL 15 BOULEVARD WILSON - BOULEVARD WILSON]
> Recouvrement amiable

@jgc je viens de voir un message sur Pretup, plutôt encourageant :

- Mise à jour du 17/04/2023
Le gérant nous a informés du règlement de mars demain. Nous suivons cet engagement

@whynot 

Dans la même fournée, il y avait aussi la prolongation du projet NOOVEL GOLDEN STONE

Et l'exécution infructueuse des mesures conservatoires sur ARGIS12 (Foch Finances)

Avec Wiseed, le souci n'est pas dans l'information (bien sûr perfectible), ni en général dans le suivi des dossiers, perfectible là encore mais j'ai plutôt l'impression que les dossiers contentieux sont activement gérés (indépendamment du résultat bien sûr....)

Le souci est dans la présentation de dossiers foireux, sans apport personnel, sans garantie sérieuse..., avec des risques administratifs parfois non évoqués (car non détectés), des marges douteuses etc....

On peut facilement entortiller le débutant, je m'y suis laissé prendre, et ça me coûte très cher .

@serge-b merci pour votre retour.

Effectivement, aujourd'hui, vu la conjoncture pour le moins difficile pour ce type de projets, les projecteurs vont se tourner vers la qualité des garanties et effectivement, moi le premier j'ai plongé sans trop comprendre ce qu'il y avait vraiment derrière de solide derrière les beaux termes "garantie de 1er rang, ...".

Aujourd'hui une demande de prorogation Wiseed :

Sujet : [SOPRIMINVEST - CORPORATE 2021] Demande de prorogation en cours d'analyse - "

Texte : Nous revenons vers vous concernant l'emprunt obligataire émis par la société SOPRIMINVEST le 08/04/2021.

L'opérateur nous informe qu'il ne pourra pas effectuer un premier remboursement à date du 08/04/2023 et sollicite une prorogation.

Nous sommes en train d'étudier sa demande et reviendrons vers vous dès que possible.

Pour rappel, les intérêts continuent à courir pendant toute la période de prorogation au taux d'intérêt initial.

Nous vous remercions pour votre compréhension.

L'équipe Wiseed"

Du coup, quel est votre filtre "garanties" pour entrer dans un projet ou pas actuellement?
Y a t'il une sorte d'ordre de préférence des garanties à avoir, ou c'est plus subtil / complexe que çà à évaluer?

Bonjour Whynot

D'abord bien comprendre que la garantie n'est qu'un parachute, et que  pour avoir toutes les chances d'être remboursé, il faut plusieurs conditions cumulatives : Un opérateur honnête et compétent, un budget le plus exact possible en dépenses et en prévisions de recettes avec donc un niveau de marge fiable, des autorisations administratives purgées, un niveau de fonds propres qui soit le plus important possible, une opération "bien placée" géographiquement et commercialement, un taux de réservation concrétisé le plus élevé possible, une conjoncture générale favorable etc...

Je plaisante, un projet cochant toutes ces cases n'aurait pas besoin de se financer en crowdfunding...

Mon "filtre" pour les garanties ? Bien sûr je ne vais pas vous faire un cours sur les sûretés, ce serait trop long mais dans le contexte qui nous intéresse :

En 1er lieu : L' hypothéque de premier rang, inscrite sur l'immeuble financé (et je parle bien d'hypothèque INSCRITE, pas d'hypothèque non inscrite,et encore moins de promesse d'inscription hypothécaire, cette dernière ne valant pas grand chose).

Ce n'est pas une protection absolue, elle peut être primée par certains privilèges généraux (les salaires par exemple, le privilège général ,des architectes etc...) ou spéciaux (L'hypothèque légale du Trésor par exemple); et elle ne permet pas de se faire payer en cas d’engagement d'une procédure judiciaire.

Elle connait aussi de sérieuses limites dans les opération en VEFA, puisque elle peut bien sûr se retrouver in fine sans valeur .

En second lieu : La fiducie qui est un contrat par lequel un constituant, transfère des biens, des droits ou des sûretés à un fiduciaire qui les détient séparément de ses propres biens, dans un patrimoine d’affectation, et agit dans l’intérêt d’un ou plusieurs bénéficiaires.

En d’autres termes un emprunteur (constituant), transfère tout actif de valeur présent à son bilan dans un patrimoine d’affectation, géré par un fiduciaire, tiers  chargé d’exécuter la volonté des parties, afin de garantir le prêt effectué un prêteur. Comprenez ceci comme une sorte de gage placé dans les mains d'un tiers de confiance.

Ça peut bien sûr être une créance (des paiements de loyer par exemple), des titres de Sociétés ou à peu près n'importe quoi. La valeur de la  fiducie dépend de ce qu'il y a dedans ...Si bien sûr ce sont les titres de la holding de l'opérateur, autant dire que ça ne vaut rien.

Avantage : En cas de procédure collective, le patrimoine donné en garantie ayant été séparé, il n'entre pas dans le champ de la procédure...

En troisième lieu : Tout le reste, qui dans le cas qui nous occupe ne vaut RIEN ! et j'insiste là dessus.

- La caution : Mal aimée des tribunaux, systématiquement contestée et fréquemment invalidée, elle ne vaudrait quelque chose que si le patrimoine de la caution était dûment vérifié, et assorti d'une clause de negative pledge. Si un jour on vous présente une telle garantie, posez donc la question... Naturellement il peut y avoir plusieurs cautions sur un même bien ou patrimoine...

- Et bien sûr les G.A.P.D intra-groupe, de la holding par exemple, ou de la "Société-Mère" de l'emprunteur . Si l'opération capote, vous pouvez être certain que ces entités vont capoter aussi.

Voilà pour aller au plus rapide, ensuite les voies d'exécution en contentieux sont une toute autre question.

Enfin le net fourmille de ressources fiables sur ces questions, qu'il est aisé d'approfondir.

Cordialement

@serge-b merci beaucoup pour ce retour pratique éclairé.

J'en retiens que on n'a pas grand chose à attendre des garanties mises en place.

Juste pour avoir un ordre d'idée très large, au pifomètre si on considère l'ensemble des produits de crowdfunding immobilier sur le marché français aujourd'hui, quel serait le % de chances de récupérer son capital en actionnant leurs garanties car le projet capote et est déficitaire / voir le porteur du projet en péril?

Par exemple :
. 10% max à 100% du K récupéré (à ce stade de catastrophe projet, les intérêts initialement escomptés sont secondaire)?
. 25% max à 50% du K récupéré ?
... ou c'est encore moins?

Quelqu'un sait-il si les statistiques et chiffres objectifs sur les défaillances passées existent-elles sur ce marché en France (études fédération, observatoire, AMF ou autre)?

Re…

Premiere question : Je ne sais pas, objectivement….Les quelques projets ou j’ai vu une mise en œuvre de garantie de type caution se sont heurtés à l’insolvabilité des cautions qui avaient eu tout le temps de s’organiser.

Deuxieme question: Patrick vous répondrait mieux que moi , mais je doute qu’il y ait grand chose de fiable….les statistiques par branche professionnelles s’intéressent à la typologie des entreprises, pas à leur mode de financement.

Wiseed annonce la mise en sauvegarde de la société SOPRIM INVEST. Cette procédure a été étendue à l’ensemble des sociétés du groupe SOPRIMMO, de sorte que les sociétés garantes en bénéficient également.

En outre, les poursuites à l’encontre des cautions personnes physiques sont rendues impossibles par l’ouverture de cette procédure.

A suivre donc...

Ben voyons !

Ceci étant posé, avec une procédure de sauvegarde les créanciers sont remis à égalité le temps de la procédure.

C'est mieux qu'un redressement judiciaire ou qu'une liquidation de biens car ça ouvre une possibilité vers un compromis sur les remboursements....Si un tel accord est passé je voterai pour, car il est probable qu'il y a devant nous un paquet de créanciers privilégiés qui prendront tout en cas d'échec de la procédure.

Aucune illusion à se faire non plus, dans le meilleur des cas, nous éviterons la perte totale . Ce que nous récupérerons ou pas est une autre affaire.

Je provisionne pour ma part une perte totale, ce qui rapproche de plus en plus mon résultat Wiseed du négatif ! Comme je l'exposais plus haut, bien fait pour ma g......

Posté par: @serge-b

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Je provisionne pour ma part une perte totale, ce qui rapproche de plus en plus mon résultat Wiseed du négatif ! Comme je l'exposais plus haut, bien fait pour ma g......

Pour ma part 1 projet 100% remboursé chez SOPRIMMO et 1 en cours pour lequel j'ai dû toucher un peu plus de 40% de ma mise entre le capital et intérêts déjà versés. La perte ne sera donc pas totale de mon côté.

Ravi de voir des projets avec de gros retards être remboursés à 100% + intérêts.

Les Entreprêteurs projet "FINANCIERE TAMARIN - Acquisition d'un bien immobilier à Antibes - Label-Pierre"

Initialement prévu sur 18 mois remboursé au bout de 31 mois.

22,43€ d'intérêts perçus au lieu de 13,5€ initialement prévus.

@patrick les Entreprêteurs vous informais de l'avancement ou vous étiez dans le noir complet ?

En tout cas, c'est une bonne fin

@dancla on a eu des info le:

janvier 2022/ avril 2022 / juillet 2022/ octobre 2022 (comme quoi 3 lots a rencontré un refus de
financement de sa banque) puis en avril (ou 50% à été rembourser et nous indiquer que le mois suivant les 50% restant arriver) et enfin Mai.

En gros pour ma part, une bonne communication. C'est pas CF qui nous met 1 message tout les 18 mois.

@kurushima merci,  ça confirme le sentiment positif que j'ai pour cette plateforme 

Upstone devrait en prendre de la graine 

Bon on apprend que le projet Samen Vaardig sur October est définitivement mort. Une seule échéance à été remboursée et défaut direct ensuite pour fraude. 

J'ai interrogé October pour savoir ce qui était prévu quant à ce défaut bien trop précoce et si October prévoyait une indemnisation pour compenser une analyse défaillante (un défaut immédiat post prêt me fait dire que l'analyse n'a pas été faite correctement). J'ai eu une réponse indiquant qu'une communication serait bientôt faite sur ce dossier, que les sommes étaient perdues et ne pourraient rien faire et en sont désolé (cela nous fait une belle jambe)...

A suivre mais je considérerai cela comme un manque de sérieux et de considération que de ne pas faire un geste sur ce projet pour un défaut aussi précoce 

Une question concernant October et les plateformes en général : Est-ce que les plateformes ont une obligation de transmettre les certificats d'irrecouvrabilité ? Je constate que crédit.fr n'a pas reporté les pertes sur les IFU l'an dernier. Et pour October j'ai plusieurs défauts d'entreprises en liquidation pour lesquels il n'y a aucun suivi et aucun certificat n'a été communiqué à ce jour.

@olivier-f 

A lire les conventions, je pense que oui,

Par contre les administrateurs judiciaires ne les transmettent pas spontanément, ils n’en ont absolument pas l’obligation. Et si les plateformes ne suivent pas trop leurs dossiers en liquidation, elles omettront volontairement ou non de le demander.

Ensuite, pour des raisons diverses et compliquées, une liquidation peut durer très très longtemps. J’ai personnellement quatre cas qui ont déjà plus de quatre ans.

Good news remboursement du projet C CLIM lot1. Il me reste plus que le Lot 2

Posté par: @patrick

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Good news remboursement du projet C CLIM lot1. Il me reste plus que le Lot 2

Oui mais…

Posté par: @patrick

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Good news remboursement du projet C CLIM lot1. Il me reste plus que le Lot 2

Vraiment pas de quoi sauter au plafond.

L'affacturage sur Les Entreprêteurs a du plomb dans l'aile, je n'ais plus confiance dans la sélection des dossiers.

Ne pas oublier "RAIL INVESTISSEMENTS MBD" & "Folhomee".

Posté par: @oasis4ever

↑

Oui mais…

Etonnant d'avoir le même jour un remboursement conséquent sur le Lot 1 et une procédure collective sur le lot 2. En général les mandataires judiciaires bloquent les sorties d'argent sans avoir fait le tour de l'ensemble des créances dont les créances prioritaires

Ils expliquent, Patrick, que ce sont des sommes reçues juste avant l'engagement de la procédure. Admettons.

Pour le Lot 2, je m'attend à 10 ans, et ce serait le cas le plus favorable. Le plus défavorable étant la liquidation.

Pour les Folhomee, wait and see..sur d'autres dossiers foireux, les Entreprêteurs ont déjà réussi des sauvetages . Ce qui m'inquiète personnellement c'est que j'ai tous les suivants, ayant péché par excés de confiance.

Voici pourquoi Wesharebonds est ma plateforme immo préférée

Exemple avec la gestion du retard sur l'Opération rue Bequet-Rueil Malmaison

"L’assemblée générale de la société 5 rue Béquet s’est valablement tenue le 19/06/2023 et a approuvé à la majorité qualifiée les résolutions soumises au vote des obligataires. Nous remercions les votants de leur participation.

Par conséquent, un report de 8 mois de l’échéance de l’emprunt sur le capital restant dû de 1.600.000€ à compter du 26/04/2023 est désormais acté et les nouvelles modalités de l’emprunt sont les suivantes :

• Paiement immédiat par la Société de l’intégralité des intérêts dus aux prêteurs à l’échéance du 26/04/2023, soit un total de 180.000€
• Paiement immédiat par la Société aux prêteurs d’une indemnité de retard correspondant à 1% de l’encours, soit un total de 16.000€
• Augmentation du taux d’intérêt à 9% par an sur la période du report, soit un paiement d’intérêts global projeté de 96.000€ à l’échéance finale du 26/12/2023
• Mise en place d’une fiducie-sûreté sur les titres de SAS 5 rue Béquet détenus par Garnier Immo Finance. La convention de fiducie a été signée ce lundi.
• Mise en place d’engagements additionnels sur l’utilisation des fonds, sur le projet immobilier et le suivi des travaux dont les termes sont détaillés dans l’avenant au contrat obligataire actant le report.

De ce fait, nous vous informons que les intérêts dus aux prêteurs à l’échéance du 26/04/2023 ainsi que l’indemnité de retard de 1% ont bien été réceptionnés et sont disponibles sur votre compte WeShareBonds."