Il y a eu quelque chose de tout à fait analogue avec l’opération Walther  il y a quelques semaines.

Et l’opérateur a également payé, comme ici.

Lorsque les dossiers sont réellement suivis et que la PF intervient au plus tôt, les chances de s’en sortir sont démultipliées. Mais WSB gère qqs dizaines de dossiers et pas des centaines.

Je crois que la course au gigantisme (et à la commission) de beaucoup d’autres plateformes se retourne contre elles.

Bonjour,

De mon côté c'est exactement la même opération qui a fini de me décider de mettre en pause mes investissements sur Wesharebonds.

Absolument aucune communication pendant les 18 mois de l'opération et à J-5 de l'échéance réception de la communication suivante :

Nous vous informons que l’échéance de l’emprunt du projet 5 rue Béquet à Rueil-Malmaison, prévue mercredi prochain le 26 avril, ne sera pas respectée par l’emprunteur. Nous sommes en train discuter avec celui-ci des options de restructuration possibles et de recaler un calendrier plausible, afin de préparer les conditions d’une assemblée générale dans les meilleurs délais.

En substance, le projet a évolué dans sa forme lors des 12 derniers mois. La commercialisation initialement prévue n’a finalement pu aboutir pour cause de non-obtention des financements bancaires des acquéreurs particuliers intéressés. L’emprunteur a alors cherché à optimiser la structuration du bien, notamment en engageant de manière opportuniste des discussions afin de créer un espace crèche au rez-de-chaussée.

Ceci l’a amené à rechercher (et obtenir) un nouveau PC, ce qui a pris un certain temps, et à engager ensuite des travaux qui n’étaient pas initialement prévus, sachant qu’il a également signé un bail pour la crèche à venir, et reçu une offre pour les murs de celle-ci, elle-même conditionnée par la prise d’effet du bail de la crèche.

Nous sommes donc en phase d’analyse, et avons mandaté un expert en vue de valider les travaux induits, tant pour la crèche que pour les appartements restants, sachant que les 600k€ de trésorerie financés par l’emprunt pour les travaux initiaux sont pour l’essentiel et à date encore disponibles faute d’avoir lancé ceux-ci.

Pour rappel, au-delà de cette trésorerie, nous bénéficions d’une hypothèque sur le bien, ainsi que d’une garantie à première demande du dirigeant pour un montant de 400k€.

Nous reviendrons vers vous le plus rapidement possible avec plus de détails sur une recommandation de report et de restructuration du financement.

La modification du projet est pour le moins majeure et loin d'être récente !

Deux hypothèses :
- Wesharebonds le savait depuis longtemps et n'a pas jugé bon d'en informer les emprunteurs,
- Wesharebonds est allé aux nouvelles sur l'avancement du projet seulement juste avant cette communication.

Dans les deux cas, c'est un dysfonctionnement de la plateforme.

Par ailleurs, la non information durant la vie des projets est systématique :ce n'est pas la seule opération où on a "découvert" le besoin d'un report à J - quelques jours de l'échéance. Idem d'ailleurs dans le cas d'une échéance déjà prorogée !

J'attend avec impatience le 18/07 qui correspond à l'échéance de l'opération "Saint-Mitre-Les-Remparts - Opération avenue des Peupliers" (emprunteur JMP Expansion). Le paiement de plusieurs coupons mensuels a été tardif durant le printemps et les projets de l'opérateurs sur d'autres plateformes sont en souffrance. Ayant fait part de mes interrogations à WSB, on m'a répondu que l'opération se déroulait conformément au calendrier.

On sera bientôt fixé !
Le cas échéant, le passerai du mode "pause" au mode "arrêt définitif" des nouveaux investissements sur cette plateforme.

@ostibapa 

je leur ai aussi remonté mon agacement sur les informations très tardives, souvent négatives ces derniers temps...

on ne peut toutefois pas leur reprocher de faire tout pour protéger nos intérêts, entre prime, réhaussement des taux et mise en place de fiducie quand il n'y en avait pas...

a priori on n'est pas les seuls à râler et un reporting trimestriel est dans les cartons pour s'assurer d'une meilleure communication avec les investisseurs, même si cela suppose que les MDB jouent aussi le jeu (Cyril Tramon semble aussi vouloir faire le ménage au sein des MDB)

à noter que les projets que WSB ne veut pas partent sur une autre PF que vous aimez tous...   

à titre perso, WSB reste pour moi une des meilleures PF de CFI, la rémunération est un peu plus faible mais les garanties quasi systématiquement meilleures que chez les autres PF

reste l'échéance qui est maintenant plus aléatoire, mais c'est le lot de quasi toutes les PF de CFI

Je partage votre avis sur la fréquence des reportings, mais ca ne fait pas tout : Avec WSB, les reports se font avec une hausse du taux et des garanties supplémentaires, voire des paiements d'intérêts anticipés...Et pour l'heure j'ai sur cette PF "défaillances zéro" à comparer avec 10% sur .....  Il y a bien une question de sélection des offres à la base.

Sur bien d'autres , on constate aussi à la dernière minute que le délai a été reporté de six mois à la demande du porteur de projet.  Je vais finir par croire qu'informer et agir sont incompatibles hihi))))

@ostibapa j étais aussi passablement agacée par l attitude de WSB sur ce dossier. D ailleurs, quand j ai demandé des nouvelles des projets en décembre on m a fait exactement la même réponse qu à vous sur l opération st mitre « ça suit son cours »!

je poursuis malgré tout mes investissements sur la plateforme - ils’ m ont dit qu une amélioration de la communication était dans les tuyaux (on a bien fait de râler). Je trouve qu ils prennent d assez bonnes garanties et qu ils défendent correctement nos intérêts. Et comme ils ne font pas du chiffre, contrairement à LPB, je leur conserve ma confiance - avec circonspection. Aucune plateforme en ce moment ne me parait irréprochable.

après, peut être serai-je moins clémente en décembre, si on découvre que le projet n est toujours pas remboursé…

Wiseed vient de rembourser "VESTIA Promotions - LE DIAMANT DES CIMES", initialement prévu sur 18 mois et remboursé au bout de 33 mois avec intérêts de retard.

Sur 123 projets Wiseed j'arrive donc à 107 projets 100% remboursés dont 36 avec retards et 20 remboursés par anticipation

@patrick je ne sais plus quoi penser de wiseed,  au début j'hésitais à causes des frais d'entrée,  puis me suis laissé tenter, me disant que ces frais seraient justifié par le service q’uapportera la plateforme. 

Une dizaine de projets avec eux et au finales des retards de versement de coupons, un litige, des non réponses à mes questions (ou réponses types genre copier/coller et à vous lire, vous êtes plusieurs à pas êtres content 

@dancla Toujours compliqué de donner un avis car visiblement on est plusieurs à avoir des expériences différentes. Perso j'y investi depuis 2016. Les datas que je publie sont donc sur une longue durée avec un marché de l'immobilier qui évolue aussi en parallèle depuis 2016.

J'ai chez eux un projet qui a plus de 4 ans de retard et Wiseed continu de se battre pour obtenir l'argent (procédure judiciaire, échange avec avocats,...) et potentiel recouvrement d'ici fin d'année. D'ailleurs à l'époque j'avais fait l'erreur d'investir sur 3 projets du même opérateur. Je me suis donc retrouvé avec 3 défauts. Ils ont réussi à récupérer l'argent des 2 premiers défaut dont 1 avec plus d'1 an de retard.

Peut être ne sont t'il pas en capacité à répondre aux nombreuses questions qu'ils reçoivent chaque jour mais globalement je vois régulièrement des communications qui sont faites et les projets en difficultés semblent bénéficier d'un suivi.

Posté par: @dancla

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@patrick je ne sais plus quoi penser de wiseed,  au début j'hésitais à causes des frais d'entrée,  puis me suis laissé tenter, me disant que ces frais seraient justifié par le service q’uapportera la plateforme. 

Une dizaine de projets avec eux et au finales des retards de versement de coupons, un litige, des non réponses à mes questions (ou réponses types genre copier/coller et à vous lire, vous êtes plusieurs à pas êtres content 

Les fameux copier / coller…. Ils sont affligeants quand ils font ça et je leur ai fait remarquer. Mais ils s’en moquent évidemment.

Cette plateforme n’est pas à la hauteur de ce qu’elle prétend être. Il y a eu un tournant avec l’apparition des frais d’entrée et le départ d’un historique chez eux, qui communiquait avec franchise. Depuis, c’est de la poudre à perlimpinpin.

Je vais bien ralentir mes investissements sur cette plateforme

Dancia, je ne vais pas faire dans le politiquement correct, je sais...mais j'ai déjà publié ici les résultats obtenus avec 95 projets de cette PF

C'est donc sans hésitation ni remords que je te dis : Tiens toi à l'écart ! Pour les raisons citées par Oasis bien sûr, mais aussi car :

- Jusque il y a peu de temps ils ne proposaient que des garanties bidon : GAPD , cautions simples et autres bêtises

- Ils s'étaient fait les spécialistes des projets sans fonds propres, et ils continuent gaiement...

- Peu de projets simples, que des projets tordus et plein d'aléas.

- Leur naïveté et leur complaisance (apparentes) envers les opérateurs sont sans bornes : Sur deux projets au moins, j'ai attiré leur attention sur le fait que l'opérateur nous "amusait". Le résultat ne s'est pas fait attendre.

@serge-b merci, ça confirme ce que plusieurs me disent

Intéressant de comparer les points de vues. A titre perso, même si loin d'être parfait, j'ai pas vraiment le même ressenti sur Wiseed. 

• J'ai participé à 123 projets depuis 2016 sur Wiseed pour un montant de 24 900€
• j'ai 107 projets 100% remboursés soit 87% (17 remboursés par anticipation) 
• Les 107 projets terminés m'ont rapporté 3470€ d'intérêts (4350€ potentiel global sur les 123)
• 38 projets terminés ont eu des retards, mais ont finalement été remboursés avec paiement des intérêts de retard
• J'ai 1 Projet en liquidation (Perte de 200€)
• J'ai 5 projets en cours sans problèmes
• J'ai 3 projets rééchelonnés 
• J'ai 7 projets en retards

Sur les projets en défauts, j'ai :

• Déjà reçu plusieurs versements partiels suite à des négociations
• J'ai des communications régulières même sur 1 projet qui est en défaut depuis 4 ans 
• Certains projets en échange d'aménagement de planning font l'objet de
  • remboursement partiels,
  • d'augmentation de 1% du taux
  • d'ajouts de cautions personnelles
  • de modification sur l'hypothèque

Potentiel impact suite à erreur de ma part :

Sur les 123 projets, j'ai un montant moyen investi de 200€ / projet, mais j'ai quelques projets, surtout au début, où j'ai investi 1000€. Potentiellement, j'ai 1 de ces projets de 1000€ qui 1 jour peut se retrouver en perte. 

Malgré cette erreur, et même si tous mes projets en défauts en venaient à devenir des pertes (ce que je ne pense pas), je serais toujours positif sur Wiseed.

Pour ma part, je trouve que cela reste un bilan respectable dans un contexte où l'immobilier n'est pas au mieux de sa forme depuis 2 ans.

@patrick merci pour ce retour chiffré mais tu es un peu l’exception qui confirme la règle je pense. J’ai lu très très peu de choses allant dans le bon sens pour Wiseed, sur des forums ou sur des sites. On pourra dire que je ne suis pas objectif mais le suivi des projets qui sont en défaut est trop aléatoire, avec des dates de fin de projet ou de prorogation qui approchent dangereusement et des informations qui arrivent juste quelques jours avant ou bien encore pire après, alors que la situation est connue de longue date. Je ne réécris pas tout ce que Serge a déjà dit et qui ne va pas non plus dans le bon sens.

Par dessus tout, les réponses stéréotypées ou à côté de la plaque sur leur site, les questions qui fâchent qui ne sont pas publiées et les fameux copier/coller sont un manque de respect des investisseurs.

Posté par: @oasis4ever

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@patrick merci pour ce retour chiffré mais tu es un peu l’exception qui confirme la règle je pense

A titre perso, je ne crois pas beaucoup à la "notion d'exception qui confirme la règle" qui laisserait supposer que je surperforme une majorité d'investisseurs dans mes résultats.

Je reste un investisseur Lambda, et j'ai je pense une expertise dans l'analyse des projets qui est même inférieure à nombreux d'entre vous (c'est une des raisons pour laquelle je ne fais pas d'analyse projet ici). Moi je crois plus en la notion de statistiques. 2 investisseurs qui ont suffisamment de volume tendront vers des résultats assez similaires. Ce qui peut éventuellement nous différentier c'est la période d'investissement. Les plateformes ont eu des années avec des résultats différents d'une année à l'autre. En étalant mes investissements entre 2016 et 2023, je peux donc avoir des résultats différents d'une personne qui n'investi que depuis 3 ans par exemple.

Posté par: @oasis4ever

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J’ai lu très très peu de choses allant dans le bon sens pour Wiseed, sur des forums ou sur des sites

Pour moi Wiseed, paye un peu les 2 choix qu'ils ont fait depuis le début :

- Permettre d'investir à partir de 100€ : C'est une charge de travail en plus énorme par rapport à une plateforme qui a le ticket d'entré à 1000€. Ils ont forcément plus de questions à traiter chaque mois.

- Permettre de commenter et poser des questions sur les projets directement sur la plateforme

C'est actuellement la plateforme qui a la plus grande communauté d'investisseurs et forcément c'est plus complexe à gérer et peut-être pour cela qu'il y a aussi plus de remontée sur les forums. Ceux qui investissent des tickets de 2 à 5000€ sont peut être moins présent sur les forums que ceux qui investissent des tickets de 100€.

En tout cas Wiseed, semble malgré tout bien se porter. je viens de jeter un œil en détail, elle est entrain d'exploser sur plusieurs points. 

• Sur les 6 derniers mois : +5146 investisseurs sur le S1 2023 versus 685 sur le S1 2022
• Montants financés S1 2023 versus 2022 +60% alors que les autres leaders (Clubfunding, Anaxago, Raizers, Fundimmo,...) régressent

L'idée n'est bien évidement pas de minimiser les problèmes projets / communications qu'ils peuvent avoir mais c'est plus de re-situer Wiseed dans le contexte global des plateformes. J'estime qu'il est difficile de comparer :

• Une plateforme type Clubfunding qui ne fait que de l'immobilier avec ticket d'entrée de 1000€, pas de possibilité de commenter les projets, et une interface très minimaliste avec peu d'outils de reporting
• avec Wiseed, qui permet d'investir à partir de 100€, qui donne des possibilités d'interagir, qui fait de l'immobilier, de l'equity, de la santé, des enr, avec une interface de suivi de ses investissements beaucoup plus détaillée que la grande majorité des plateformes.

J’y suis depuis 2016 à titre perso 😉 et pour moi l’évolution n’est pas positive sur la durée. 

Patrick, tu as bien de la chance, et peut-être un plus grand optimisme que moi sur l'avenir de tes projets en retard . J'en suis heureux pour toi .

Au delà de l'information, sur laquelle aucune PF n'est parfaite, l'essentiel est pour moi est de constater des projets habilement vendus, mais financièrement hasardeux et mal garantis, en d'autres termes des pièges a gogos (Ce que j'ai été un temps)

En quoi le fait de proposer des tickets à 100,00 € dispense-t-il de publier des affaires qui tiennent la route ?

En cumulant LBP , Bien Prêter ,Les Entreprêteurs et WSB  , qui sont des PF généralistes et proposent des tickets à partir de 10 € pour certaines, je suis sur une bonne centaine de projets immobiliers également, mais très très loin d'atteindre ce niveau de défaillances et de retards lourds, pour un portefeuille d'une maturité à peine plus faible. Ça me fait penser qu'il faudrait que je formalise cette comparaison, tiens...je vais le faire !

Je confirme donc sans arrière-pensée ma défiance vis à vis de Wiseed : le seul point positif que je leur reconnais est l'organisation régulière de votes en AG sur la modification des contrats, et la qualité formelle des documents fournis à cette occasion.

Pour les autres plateformes où je sévis les résultats sont un peu meilleurs que Wiseed, mais sur de plus petits nombres, donc moins significatifs

Posté par: @serge-b

↑

Ça me fait penser qu'il faudrait que je formalise cette comparaison, tiens...je vais le faire !

Top ça m'intéresse !

Perso, la comparaison avec les autres plateformes de CFI est compliquée.

• Wiseed est la seule où j'ai vraiment beaucoup de volume (123) qui me permet de faire des statistiques qui ont du sens dans le temps (7;ans)
• LPB 14 projets et trop récent 2022/23
• Raizers 31 projets mais récent 2021/22/23
• Fundimmo 18 projets mais trop récent 2021/22/23

Bref je manque de volume sur les autres plateformes et la période d'investissement est également trop concentrée sur 2021/22/23

Promis Patrick, je vais le faire ! Mais comme je te dis je vais cumuler pour les besoins de la cause les PF ou j’ai un volume d’activité significatif ( disons 10-15 projets) ce qui exclut de fait les PF qui ont de gros tickets, ou je ne suis que de façon anecdotique…

Ce sera donc une comparaison de Wiseed avec un bloc d’autres. Je comparerai aussi les maturités. Il va me falloir un petit moment le temps d’écrire et de tester les requêtes sur le SGBD

Bon dimanche les amis 

@serge-b Merci à toi de prendre le temps de faire cette étude et de nous la partager. Profite quand même de ton été !

Bonjour,

J'ai reçu de Lymo :

"Nous vous écrivons pour convoquer une Assemblée Générale sur le projet Cœur Guist'hau 2. Il s'agit de nommer un représentant de la masse qui puisse signer la garantie prise sur le projet au profit des obligataires (cf. article 9). Il n'y a aucun autre changement dans le projet"

Je n'arrive pas a savoir si la réception de cet email veut dire que le projet a un problème ou c'est juste une formalité ?

@diversificateur Bonjour,

Déjà il faut vérifier en quoi consiste l'Article 9 du contrat.

Par exemple j'ai souscrit à un projet sur Tudigo et j'ai reçu un mail m'invitant à participer à un comité de suivi.

Il y a eu des élections puis 2 candidats représentent la masse des investisseurs.

Si ton projet est récent c'est certainement pour ça je pense.

Bonne journée

@ostibapa 

Bonjour,

Je viens de voir sur WSB que les projets :

Saint-Mitre-Les-Remparts - Opération avenue des Peupliers

Opération Les Nids - Le Croisic

sont en retard de paiement, ils sont tous les deux du même promoteur et aucune information de WSB à ce sujet.

Il y'a bien eu une communication de WSB sur l'opération Saint-Mitre-Les-Remparts - Opération avenue des Peupliers.

Encore plus tardive que d'habitude (en cas de retard sur d'autres opérations, il était annoncé à J moins quelques jours de l"échéance, là on eu le droit à du J+1) Et évidemment, selon les mauvaises pratique de WSB, aucune communication auparavant durant le vie du projet.

Voici donc cette communication :

Vous avez investi dans le projet Saint-Mitre-Les-Remparts - Opération avenue des Peupliers présenté par le groupe JMP Expansion.

Le groupe de promotion JMP Expansion est en forte tension de trésorerie depuis plusieurs mois. Les ventes ont ralenti et selon le dirigeant, le groupe a été fortement pénalisé par la hausse des travaux et les retards de ces derniers. Le dirigeant nous a indiqué que contrairement aux communications et reportings de ces derniers mois, il ne serait pas en capacité de rembourser le projet dans les délais impartis.

Le groupe est par ailleurs en discussion bilatérale avec d’autres créanciers financiers souffrant de retards de paiement, chacun à ce stade discutant de ses projets avec JMP Expansion, avec nécessairement un fort risque de déclenchement de procédure collective en cas de désaccord entre les créanciers concernés et JMP Expansion.

Nous échangeons aussi régulièrement que possible avec le dirigeant et sa direction juridique et financière afin d’identifier un schéma qui pourrait solder dans les meilleurs délais tout ou partie de ce crédit avant une éventuelle procédure collective.

Nous restons à votre entière disposition pour tout complément d'information par mail

J'avais pris la peine de les contacter au printemps dernier suite au paiement laborieux des intérêts mensuels et à une lecture du track-record de l'opérateur de nature à inquiéter https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/promoteurs/jmp-expansion . Avec en particulier les opérations sur Fundimmo qui font état de l'incapacité à rembourser.
Réponse reçue :

Le groupe nous a indiqué il y a quelques semaines que l'opération avançait conformément au calendrier initial. Nous ne manquerons pas de revenir vers vous si nous avons de nouvelles informations.

Autant dire que j'ai la désagréable impression d'avoir été pris pour un âne (un autre mot de 3 lettres est même plus approprié...)

Projet en retard pas énormément d'info.

Vu en direct avec Cédric Gonzalez , Président NG Promotion / Wisdom Finance Holding sur LinIn

sa réponse :

"

• comme vous devriez le savoir nous avons connu des difficultés qui ont été réglées via une conciliation suite au décalage de nos opérations due au Covid .. le re structuring du groupe a été un succès car nous avons dés l’exercice 2022 respecté les objectif BP ! Cependant dans notre plan de re structuration nous avons une levée significative pour financer nos opérations que nous n’avons pu lancer seulement le 15 juin suite à lag de présentation des comptes .. tout se passe bien mais connaissons des tensions de trésoreries néanmoins bcp de nos programmes démarrent et faisons tout pour tenir nos engagements ! Je profite d’ailleurs pour vous signaler que je n’ai pas souhaiter intégrer mycapital dans le cadre de la conciliation ce qui aurai été bcp plus confortable pour moi . Mais avons pris un accord de remboursement que vous connaissez

• On fait au mieux cher Monsieur

• Parfois le manque d’informations peut laisser penser que les choses ne sont pas telles qu’elles le sont !

• Je vous souhaite une bonne fin de journée pour ma part !

• Comptez sur mes équipes et moi meme nous sommes à 200%"

   

   

Dernière comm de Happy Capital, antérieure à l'échange ci-dessus : 

"Suite à notre précédente communication du 01/06/2023 concernant le projet Vertu, nous souhaitons vous informer des mesures supplémentaires que nous avons prises pour protéger vos intérêts. Sur les conseils de notre avocate, le 16/06/2023, nous avons adressé une deuxième mise en demeure au promoteur. Cette démarche vise à garantir le respect des engagements contractuels, en incluant également la demande de paiement de la deuxième mensualité non réglée, le montant total restant dû, ainsi que la mise en garde concernant le risque de prononciation de la déchéance du terme et l'activation des garanties.
À ce jour, il reste 6 jours avant l'échéance de cette mise en demeure et le recommandé n'a pas encore été récupéré. Nous tenons à vous remercier de votre compréhension et de votre soutien continu.
Nous restons à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous tiendrons informés de l'évolution de la situation."

Si vous souhaitez faire un fil sur ce projet. 

Cdt