CROWDFUNDING IMMOBILIER

A&$, depuis son lancement il y a plus de 7 ans, a investi plus de 450 000 € sur 2 500 projets via 32 des meilleures plateformes CrowdFunding du marché. Nous partageons à présent cette expérience en publiant de manière régulière mon avis sur les différentes plateformes. Nous établissons également de manière régulière un classement permettant à chacun de se faire son propre avis sur les différentes plateformes via l’observation de plus d’une dizaine de critères.

CrowdFunding Immobilier définition

Qu’est ce que le CrowdFunding immobilier ?

Le CrowdFunding Immobilier, est une sous famille du Crowdfunding qui consiste à financer un projet immobilier « par la foule ». L’idée est de fédérer un grand nombre de personnes autour d’un projet en collectant des fonds qui vont permettre la réalisation de ce projet. Le financement se fait généralement via un prêt obligataire ou la souscription de titres et permet d’être rémunéré sous forme d’intérêts versés.

La typologie des opérations financées en crowdfunding immobilier

Nouvelle forme d’investissement en plein essor, le crowdfunding immobilier consiste à appliquer au secteur de l’immobilier les règles et principes du financement participatif. Ce secteur d’investissement fiable et rentable est depuis bien longtemps fortement prisé par les investisseurs.

CrowdFunding Immobilier : Quelles sont les différentes formes de financement ?

J’ai recensé 4 grandes catégories de CrowdFunding Immobilier :

• La Promotion immobilière qui est une activité consistant à acquérir un foncier, y concevoir et construire un actif immobilier (logement, commerces, bureaux, logistique, etc.) en vue de sa vente à un ou plusieurs acquéreurs
• Les Opérations de marchant de biens consistant à des opérations d’achat / revente
• Le financement de rénovation d’immeubles de bureaux ou de logements
• Le crowdfunding immobilier locatif

Différents types de projets peuvent être financés par le biais du crowdfunding immobilier. Certains financements portent sur des projets de réhabilitation de biens en vue de leur commercialisation et d’autres portent sur le développement de nouveaux actifs immobiliers.

Le financement corporate est également une forme de financement qui permet de soutenir le fonctionnement et la croissance d’un opérateur immobilier.

Les projets de réhabilitation et de commercialisation

La première catégorie de projets financés dans le cadre du crowdfunding immobilier concerne ceux qui touchent à la réhabilitation et à la commercialisation de biens immobiliers.

La description

En matière immobilière, la réhabilitation désigne la remise à neuf d’un bien en vue de le remettre sur le marché. Cette remise en état peut avoir pour objectif une simple revalorisation ou une modification de la fonction du bien.

Par exemple, le financement peut porter sur la transformation d’un vieux bâtiment d’habitation en locaux commerciaux afin de mieux l’adapter à l’évolution de son environnement ou à la politique d’urbanisme. Il existe de nombreuses modalités de commercialisation d’un tel actif immobilier.

Les modalités d’investissement

Pour des projets à court terme dont la durée n’excède pas 5 années, un opérateur qui a la qualité de marchand de biens se limite à la simple revente afin de réaliser une marge rapidement, ou mène des travaux en vue de revaloriser le bien avant de le revendre.

Dans le cas où l’opérateur souhaiterait conserver l’actif afin de l’exploiter, la marge serait réalisée grâce à :

• La perception de revenus locatifs améliorés par la revalorisation du bien rénové ;
• La revente du bien à terme en profitant d’une plus-value.

Le financement de ces projets comporte gélérament moins de risques car les actifs concernés ne sont pas absolument dépourvus de valeur à leur acquisition par l’investisseur.

Les projets de promotion immobilière

A l’inverse des projets présentés ci-dessus, les projets de promotion immobilière portent sur des biens qui ne possèdent que peu ou pas de valeur au moment de leur acquisition par l’investisseur.

La définition

Les projets de promotion immobilière consistent à développer des actifs immobiliers tout nouveaux. Ils peuvent concerner des logements, des résidences gérées, des locaux industriels ou encore des bureaux par exemple.

Le promoteur qui bénéficie du financement par le crowdfunding immobilier, identifie au préalable un emplacement généralement inexploité et étudie la possibilité d’y développer un projet de promotion immobilière.

Lorsque le terrain lui appartient, il lui revient alors de requérir les autorisations administratives indispensables pour la mise en œuvre du projet.

Autres détails sur le financement de projets de promotion immobilière

L’investisseur d’un projet de promotion immobilière peut attendre environ 36 mois entre son investissement et la commercialisation de l’ouvrage. Ce délai sert à l’obtention des autorisations administratives et à la réalisation du projet.

Par l’intermédiaire du crowdfunding immobilier, les rentabilités ciblées par les investisseurs sur ce type d’opération vont généralement de 8 à 12% / an (cet objectif de rentabilité s’accompagne d’un risque de perte en capital).

Contribuer à un financement corporate grâce au crowdfunding immobilier

Il est possible, grâce au crowdfunding immobilier, non plus dans un programme spécifique mais directement chez un opérateur. Ces financements peuvent être fléchés (servir par la suite à financer des opérations bien spécifiques) ou simplement aider à soutenir la croissance de l’activité d’un opérateur.

Comprendre le financement corporate

Même après l’obtention d’un financement bancaire, il demeure nécessaire pour tout opérateur de mobiliser des fonds propres pour le financement de son programme immobilier. Ces fonds propres nécessaires peuvent atteindre des montants élevés pour les projets d’envergure.

Une fois mobilisés, ils restent indisponibles pendant toute la durée des opérations qui peuvent s’étendre sur plusieurs années. L’opérateur immobilier tend alors rapidement à manquer de ressources pour financer d’autres pans de son activité tels que :

• Les charges de fonctionnement ;
• Les charges de développement commercial ;
• Les autres besoins en investissement.

Le financement corporate est destiné à assurer l’ensemble de ces besoins.

Les formes de financement corporate

Le financement corporate est généralement assuré par une augmentation de capital, par des apports bancaires ou par le biais de financements mezzanine. Des investisseurs extérieurs peuvent participer à ce financement grâce au crowdfunding immobilier.

Le financement corporate constitue donc une manière pour toute personne d’investir, par l’entremise du crowdfunding immobilier, dans un acteur immobilier, reconnu pour son professionalisme et ayant fait l’objet d’une analyse approfondie

En savoir plus sur les autres catégories de Crowdfunding

Nous publions de manière régulières de nombreux actualités,  baromètres, classements sur d’autres thématiques de crowdfunding. L’idée comme toujours dans le crowdfunding étant de diversifier, c’est une manière d’investir sur de nouvelles thématiques.

• Le Crowdlending (Financement des PME)
• Le Crowdfunding à impacts : ENR, Transition écologique,…
• L’immobilier fractionné
• Les SCPI
• Les Classements
• Les portefeuilles Crowdfunding
• La fiscalité du Crowdfunding