Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien entier ? Dans le monde du financement participatif, deux solutions s’offrent à vous : l’immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier. L’immobilier fractionné vous permet de faire l’acquisition d’un bien en souscrivant des obligations aux côtés d’autres investisseurs. Le crowdfunding immobilier, quant à lui, consiste à financer collectivement un projet immobilier porté par un opérateur immobilier professionnel en échange d’un rendement, sans pour autant détenir une part du bien.
Dans cet article, nous allons explorer ces deux formes d’investissement participatif pour vous aider à choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs.
L’immobilier fractionné
L’immobilier fractionné permet à plusieurs investisseurs de faire l’acquisition d’un bien immobilier. En détenant une ou plusieurs obligations sur ce bien, vous percevez une partie des loyers sous forme d’intérêts versés trimestriellement ou mensuellement (cela dépend de la plateforme). À la revente du bien, vous partagez également la plus-value potentielle réalisée. Par exemple, vous pouvez acheter à plusieurs une maison déjà louée, investir dans un entrepôt ou bien financer l’achat d’un immeuble de rapport.
Quel rendement pouvez-vous espérer ?
Les rendements annuels dans l’immobilier fractionné se situent généralement autour de 6% à 8% en incluant la prime de sortie liée à la revente du bien. Soyez prudent avec les offres qui promettent des taux beaucoup plus élevés, car un rendement supérieur implique souvent un risque accru. Comme on dit, « le rendement est le miroir du risque ».
Comment évaluer le potentiel de plus-value ?
Pour optimiser votre investissement, commencez d’abord par comparer le prix du bien avec ceux de propriétés similaires récemment vendues dans la même région. Vous pouvez consulter des sites immobiliers, des annonces locales ou demander l’avis d’un agent immobilier pour obtenir des estimations fiables. Cette comparaison vous aidera à déterminer si le bien est proposé à sa juste valeur ou s’il est surévalué. Informez-vous aussi sur le quartier où se situe le bien. Est-il proche des commodités comme les transports en commun, les écoles, les commerces ou les zones d’emploi ? Renseignez-vous sur les projets de développement ou d’aménagement urbain prévus dans la région, car ils peuvent influencer positivement la valeur du bien à long terme. Un emplacement stratégique est un atout majeur pour une plus-value future, c’est une règle d’or en immobilier ! Pour optimiser votre investissement, il peut être difficile d’évaluer soi-même tous les critères comme le prix d’achat, le coût des travaux ou le potentiel de valorisation du bien.
Une solution simple est de passer par une plateforme de confiance qui réalise cette analyse pour vous. En choisissant une plateforme reconnue comme MONEGO, vous bénéficiez de leur expertise pour sélectionner des biens de qualité avec un bon potentiel de plus-value. Monego a développé une grille d’analyse de plus de 80 critères de sélection.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une autre façon d’investir dans l’immobilier sans acquérir un bien en direct. Il s’agit de financer collectivement des projets immobiliers spécifiques portés par des professionnels de l’immobilier (un promoteur, un marchand de bien, etc.), en prêtant de l’argent sous forme d’emprunt obligataire.
En participant à un projet de crowdfunding immobilier, vous co-investissez aux côtés de promoteurs ou d’opérateurs immobiliers. Les fonds collectés servent à financer différentes étapes de projets immobiliers, comme la rénovation d’un immeuble, la construction de logements neufs ou le développement de lotissements. En échange, vous percevez des intérêts sur votre investissement.
Quel rendement pouvez-vous espérer ?
Les rendements dans le crowdfunding immobilier sont généralement plus élevés que dans l’immobilier fractionné. Actuellement, ils se situent entre 10 et 12 % sur une durée de 12 à 36 mois. Les projets sur 12 mois sont très recherchés, mais ils sont moins fréquents.
- ✨ Bon à savoir : Des rendements élevés impliquent souvent un niveau de risque plus important. Il est donc essentiel de bien comprendre les caractéristiques du projet et les garanties associées.
Comment évaluer un opérateur immobilier ?
L’opérateur est le professionnel qui porte le projet immobilier. Voici comment vous renseigner sur lui :
- Historique des projets : Consultez les réalisations antérieures de l’opérateur pour évaluer son expérience et sa réussite.
- Santé financière : Si possible, examinez les comptes de l’entreprise pour vous assurer de sa solvabilité. Les plateformes de crowdfunding donnent souvent un certain niveau d’informations.
- Réputation : Recherchez des articles, des avis ou des mentions dans la presse spécialisée.
- ✨ Bon à savoir : Pour un investisseur débutant, il peut être difficile de mener toutes ces vérifications. C'est pourquoi il est essentiel de choisir une plateforme sérieuse qui effectue ces contrôles pour vous.
Les garanties en financement participatif
Il est essentiel d’être attentif aux garanties associées à votre investissement. Les deux principales garanties recherchées sont l’hypothèque de premier rang et la fiducie-sûreté.
L’hypothèque de premier rang
Une hypothèque de premier rang est une garantie solide enregistrée par un notaire. Elle vous donne le droit, en cas de défaut de l’émetteur du projet, de demander la vente du bien pour récupérer votre investissement en priorité. Cependant, cette procédure peut être longue et complexe, nécessitant plusieurs décisions de justice et pouvant être retardée si l’émetteur est en procédure judiciaire.
Il existe aussi une hypothèque de second rang qui diffère de celle de premier rang. En effet, elle intervient après l’hypothèque de premier rang. En cas de défaut, vous serez remboursé seulement après que les détenteurs de l’hypothèque de premier rang aient récupéré leur part. Cela augmente le risque, car il se peut que la valeur du bien ne suffise pas à rembourser tous les créanciers.
- ✨ Bon à savoir : Dans le crowdfunding immobilier, il est courant que les projets offrent des hypothèques de second rang comme garantie. Cela s'explique par le fait que l'hypothèque de premier rang est souvent déjà accordée à une banque qui finance une partie du projet. Même si une hypothèque de second rang est moins sécurisante, elle reste une garantie importante à considérer.
La fiducie-sûreté
La fiducie-sûreté, appelée la reine des garanties, est considérée comme l’une des meilleures garanties pour les investisseurs. Le bien immobilier est confié à un fiduciaire indépendant qui veille au respect des engagements du projet. En cas de défaut de l’émetteur, le fiduciaire peut revendre le bien pour rembourser les investisseurs, sans passer par de longues procédures juridiques, ce qui permet de gagner du temps et de réduire les incertitudes.
- ✨ Conseil : Vérifiez toujours la solidité financière de l'émetteur du projet et la qualité des garanties offertes. N'hésitez pas à consulter les documents juridiques associés et, si nécessaire, à demander l'avis d'un professionnel pour bien comprendre les implications de chaque type de garantie.
La mise en place d’une fiducie-sûreté est complexe et coûteuse. Peu d’opérateurs et de plateformes proposent cette garantie. Cependant, des plateformes comme MONEGO ont fait le choix de la systématiser sur leurs offres en immobilier fractionné pour offrir le meilleur niveau de sécurité à leurs investisseurs.
La garantie à première demande (GAPD)
La GAPD est un engagement de l’opérateur à vous rembourser dès votre première demande, sans contestation possible. Toutefois, son efficacité dépend de la capacité financière de l’opérateur à honorer cet engagement. Elle est donc moins sécurisante qu’une hypothèque ou une fiducie-sûreté.
- ✨ Conseil : N'hésitez pas à diversifier vos investissements pour mutualiser les risques et à vous informer sur la solidité financière de l'émetteur du projet.
Le lien entre rendement et garanties
Vous devez comprendre que les projets proposant des rendements très élevés sont souvent associés à des garanties moins solides ou à des projets plus risqués. Le risque ne provient pas uniquement du type de garantie offerte, mais aussi de la nature et de la viabilité du projet immobilier lui-même.
- ✨ Conseil : Ne vous laissez pas attirer uniquement par des rendements élevés. Analysez en profondeur les garanties offertes et évaluez le projet dans sa globalité.
Le rôle de la plateforme de crowdfunding
Choisir une plateforme de confiance est la base pour réussir votre investissement en crowdfunding immobilier ou en immobilier fractionné. Voici quelques conseils pour vous assurer du sérieux de la plateforme :
- Vérifier les agréments et la réglementation : Assurez-vous que la plateforme est enregistrée auprès des autorités compétentes, comme l’Autorité des marchés financiers (AMF) en France, et qu’elle respecte les réglementations en vigueur. Aussi, vérifiez que son agrément lui permette d’exercer une activité de prestataire de services de financement participatif (PSFP)
- Évaluer la transparence : Une bonne plateforme doit fournir des informations détaillées sur les projets, les opérateurs et les risques associés.
- Consulter les avis et l’historique : Recherchez les retours d’autres investisseurs et examinez les performances passées de la plateforme.
Finalement, immobilier fractionné ou crowdfunding immobilier ?
En résumé, l’immobilier fractionné et le crowdfunding immobilier sont deux façons d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien. L’immobilier fractionné apporte des revenus locatifs réguliers et des garanties solides. Le crowdfunding immobilier offre des rendements potentiellement plus élevés sur des durées plus courtes, avec des garanties qui peuvent être tout aussi robustes en fonction des projets et des plateformes. Quel que soit votre choix, prenez le temps de comprendre les mécanismes de chaque investissement, évaluez les garanties offertes et choisissez une plateforme de confiance pour vous accompagner.
Pour conclure, rappelons que le choix entre immobilier fractionné et crowdfunding immobilier dépend fortement de votre profil d’investisseur et de votre appétence au risque. L’immobilier fractionné est souvent perçu comme une option plus sécurisée, idéale pour ceux qui privilégient la stabilité et la préservation du capital. Grâce à une exposition directe à l’immobilier tangible et à des rendements plus prévisibles, cette solution permet de limiter les fluctuations et de sécuriser au mieux votre investissement.
À l’inverse, le crowdfunding immobilier s’adresse davantage aux investisseurs prêts à accepter une part de risque plus élevée, mais avec l’espoir de gains supérieurs à moyen ou long terme. Les projets financés sont souvent plus spéculatifs, mais ils peuvent offrir des rendements plus attrayants, à condition que les projets aboutissent avec succès.
Cependant, quelle que soit la solution choisie, la clé d’une stratégie d’investissement efficace réside dans la diversification. C’est la règle d’or pour une bonne gestion de patrimoine. Il est donc capital de répartir vos fonds sur plusieurs types de projets afin de lisser les risques et de maximiser vos chances de succès.
Enfin, le financement participatif est un produit financier qui sait innover et répondre au contexte du marché de l’immobilier actuel : permettre aux investisseurs de continuer à faire fructifier leur patrimoine et aux porteurs de projets immobiliers de les réaliser.
Rédaction
Retenons : « »L’immobilier fractionné est souvent perçu comme une option plus sécurisée, idéale pour ceux qui privilégient la stabilité et la préservation du capital » »
A mettre en oeuvre…
Tout à fait d’accord avec vous surtout quand, comme c’est le cas systématiquement chez MONEGO, une garantie en fiducie-sûreté en mise en place.