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Matthieu DEGLI INNOCENTI

Matthieu DEGLI INNOCENTI

Co-fondateur @Tokimo / Fondateur @Lecoindesinvestisseurs

A&$ : Vous avez lancé votre 1er projet en financement en juin dernier. Quelles ont été vos motivations pour lancer une nouvelle plateforme en 2023 ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : Ma motivation première consiste à démocratiser l’investissement immobilier avant tout.

J’ai croisé trop de personnes souhaitant investir dans l’immobilier sans pouvoir le faire par manque de temps ou d’argent.

Je suis issu de la gestion de patrimoine, de la formation et de la finance.

Depuis plusieurs années, j’avais identifié une problématique commune chez nos clients: comment investir facilement dans l’immobilier sans rien gérer et en confiance.

Une seconde problématique revenait souvent dans mes échanges avec des professionnels de l’immobilier : la difficulté à se faire financer ! Les banques, sous contraintes réglementaires, financent de moins en moins le pro de l’immo.

La plateforme de crowdfunding immobilier Tokimo répond donc à deux motivations:

  • faciliter l’investissement immobilier
  • et aider les professionnels à trouver une solution de financement.

J’ai pensé Tokimo en réalité il y a près de deux ans ! Mais développer une plateforme de ce type prend du temps…J’ai donc oeuvré dans l’ombre afin de livrer une solution adaptée aux besoins que nous avons identifiés.

Nous avions le choix entre plusieurs types d’agrément mais nous avons préféré faire les choses dans les « règles » et surtout dans un cadre réglementaire connu. C’est pour cette raison que nous avons retenu l’agrément PSFP. Nous pensons que c’est le meilleur moyen pour aider le plus grand nombre à investir en immobilier.

Dans notre malheur, nous sommes plutôt chanceux de lancer Tokimo en 2023. En effet, le contexte de taux d’intérêt rebat complètement les cartes du marché immobilier. On entre dans un nouveau cycle et nous sommes plus sereins à l’idée de financer des opérations achetées dans le « nouveau monde ».

Je souhaite rester très sélectifs avec une équipe resserrée et sans obligation de faire de gros volumes pour se développer. L’objectif est surtout de proposer des opportunités de grande qualité à nos clients !

A&$ : Vous aviez comme slogan lors de votre lancement « Rendre accessible, l’inaccessible ». Qu’est-ce qui est en 2023 inaccessible que vous pensez rendre accessible et en quoi TOKIMO souhaite se différencier des autres plateformes ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : C’est très simple, 80% des Français veulent investir dans l’immobilier et trop peu peuvent le faire, surtout avec des taux élevés.

Slogan Tokimo

Slogan Tokimo

Avec Tokimo, tout le monde peut investir dans l’immobilier en 5 minutes à l’aide d’un smartphone ou un ordinateur. Nous permettons au particulier sans compétence spécifique d’investir à partir de 100 € dans de nouveaux marchés en fonction de nos convictions. Nous facilitons l’investissement dans des opérations à plusieurs millions à partir de 100 €.

Par exemple, notre dernière opération à la Ciotat a permis à des milliers d’investisseurs particuliers d’investir dans le marché du luxe de la  Côte d’Azur sans avoir de connaissance spécifique. C’est normalement une opération réservée à des investisseurs expérimentés avec beaucoup de capitaux.

Investir chez Tokimo, c’est donc avoir accès à des projets inaccessibles dans des marchés difficiles à pénétrer.

Notre solution se différencie sur plusieurs points :

  • Nous arrivons avec la plus grande communauté digitale d’investisseurs immobiliers de France, donc une force de financement inédite sur le marché.
  • J’ai également eu l’honneur de conseiller de nombreux clients plus patrimoniaux qui nous font confiance chez Tokimo.
  • La très grande majorité de nos clients ne connaissait pas le Crowdfunding avant, preuve que c’est un marché à fort potentiel et qu’il y a de place pour de nouveaux acteurs.
  • Mais plus que notre communauté, nous nous différencions par notre façon de communiquer et d’animer ce marché. Nous voulons apporter un maximum de pédagogie en multipliant les échanges avec nos clients ! C’est donc la satisfaction client qui nous anime. Les premiers retours sont d’ailleurs très encourageants sur notre positionnement.

Enfin, nous lancerons de nouveaux produits et services en 2024 qui ancrera définitivement Tokimo comme un acteur innovant.

A&$ : En débutant par un projet à plus de 2M€, cela semblait être un pari compliqué, mais vous semblez sur la voie de réussir le pari. Peu de plateformes se lancent avec une telle communauté de prêteurs. Pouvez-vous nous en dire plus sur cette communauté TOKIMO ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : C’est vrai que le projet de La Ciotat était très ambitieux, mais on l’a fait ! Ce projet correspondait parfaitement à l’image de Tokimo et en plus il était idéalement placé dans un marché que nous maitrisons bien, la Côte d’Azur.

Tokimo - Projet La Ciotat

Tokimo – Projet La Ciotat

J’ai effectivement une grosse communauté d’investisseurs qui nous fait confiance. Ils sont incroyables et je les remercie ici aussi s’ils me lisent ! Ils nous donnent beaucoup d’énergie par leur soutient, leur reconnaissance… mais c’est aussi une grande responsabilité. Certains nous suivent depuis de nombreuses années, sont clients sur nos différentes solutions. On se doit d’être à la hauteur de leurs espérances !

On a créé Tokimo pour cette communauté et nous ferons en sorte de faire évoluer l’entreprise en fonction de ses besoins.

A&$ : Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur la typologie de projet que vous souhaitez proposer ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : Je vois Tokimo comme une porte ouverte vers le marché immobilier. Dans ce sens, nous souhaitons proposer différents types de projets, pour permettre aux investisseurs de se créer une réelle diversification. Je considére qu’il n’y a pas un seul marché immobilier, mais plusieurs secteurs qui évoluent très différemment. Aussi bien dans le type de projet comme le commercial ou le résidentiel, mais également dans le type de stratégie : l’achat-revente, la promotion immobilière (voire l’investissement locatif).

Chez Tokimo, nous fonctionnons par conviction en fonction de notre analyse du cycle immobilier et de chaque bien.

L’objectif est de devenir une plateforme d’investissement facilitant l’accès à l’immobilier, tous secteurs confondus. Chaque investisseur peut ensuite sélectionner le type d’opération qui lui correspond et se créer son portefeuille personnalisé.

A&$ : Vous avez également évoqué souhaiter proposer de l’immobilier fractionné locatif, pouvez-vous nous en dire plus ? Allez-vous travailler avec des partenaires locaux dans chaque région où vous allez proposer des biens en financement ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : Notre objectif est de proposer une solution d’investissement globale à nos clients à terme, y compris l’immobilier fractionné locatif qui ouvre un marché colossal. Cependant, c’est plutôt un projet moyen terme pour nous car le cadre réglementaire est encore mouvant et le cycle de marché peu favorable.

En effet, je reste très vigilant sur le cycle de marché et pense que le bon « market timing » est essentiel pour le lancement de ce type d’offre dans un contexte de hausse des taux d’intérêts.

On le constate clairement aujourd’hui dans le monde des SCPI…. Aussi, la bonne gestion des biens est un vrai challenge pour délivrer de la performance à nos clients sur l’investissement locatif. C’est pour cela que nous discutons avec plusieurs potentiels partenaires sur ces aspects mais rien n’est arrêté, on se ferme aucune porte.

Affaire à suivre …

A&$ : Lors de votre live de lancement vous sembliez indiquer pouvoir très rapidement rivaliser avec les plus grosses plateformes de Crowdfunding. Quels sont vos objectifs en matière de volume de projet que vous allez proposer à votre communauté ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : Nous nous sommes fixés un objectif ambitieux sans pour autant avoir d’obligation de volume. L’important c’est la qualité et non la quantité !

J’ai levé 2 M€ pour notre toute première opération !!! C’était un très gros montant pour une première levée, beaucoup pensaient qu’on y arriverait pas. Mais on l’a fait. Je remercie d’ailleurs l’ensemble de nos clients qui m’a fait confiance mais aussi ceux qui nous rejoignent chaque jour !

De nombreuses plateformes ne lèvent pas ce type de montant après plusieurs années d’existence. Cela nous positionne comme une plateforme pouvant faire de gros projets mais aussi de plus petits. Je dis souvent qu’il n’y a pas de petites ou grosses affaires mais plutôt de bonnes ou mauvaises affaires.

J’ai la chance d’avoir une grosse communauté d’investisseurs qui nous fait confiance, que ce soit via les réseaux sociaux ou nos réseaux d’affaires. J’ai créé Tokimo en fonction de leurs besoins et nous allons donc leur proposer des opportunités en ligne avec leurs attentes.

Notre objectif double consiste  à aider les investisseurs à investir facilement dans l’immobilier à partir de 100€ et aider les opérateurs immobilier à financer leur opération.

On aura d’ailleurs très prochainement des plus petites opérations chez Tokimo et on prépare de grosses collectes pour la rentrée.

A&$ : Comment sourcez-vous vos projets ? Comment sélectionnez-vous les promoteurs / marchands de biens avec qui vous allez travailler ? Avec combien de partenaires différents pensez-vous travailler et quel est le potentiel de nouveaux partenaires qui ne travaillent pas encore avec l’une des nombreuses plateformes sur le marché ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : Nous trouvons et sélectionnons les projets selon deux sources principales.

  • La première, c’est évidemment la communauté. En seulement quelques communications, nous avons reçu près d’une centaine de projets à analyser. C’est l’un des effets positifs de la formation que nous dispensons depuis plusieurs années. Nous sommes entourés de personnes de plus en plus qualifiées et qui sont des investisseurs immobiliers expérimentés et compétents.
  • Nous comptons également sur notre réseau d’affaire pour aller chercher des opérateurs reconnus dans le milieu. J’ai pu travailler pendant plus de 10 ans dans la finance et l’immobilier. Nous échangeons donc avec de nombreux professionnels et opérateurs.

Nous sommes également partenaire de groupe de professionnels comme la Fédération des Marchands de Biens par exemple.

Nous démocratisons un peu plus le crowdfunding car les opérateurs avec qui nous travaillons ne connaissaient pas cette solution avant. C’est également le cas pour les investisseurs qui découvrent une solution de placement avec un rendement élevé et une durée courte. Cela montre tout le potentiel de ce marché qui n’est, j’en suis convaincu, qu’à ses débuts.

A&$ : Vous lancez TOKIMO, a une période où le marché de l’immobilier est plus compliqué. Augmentation des taux impactant la commercialisation, augmentation des matières premières,… Quelle est votre vision du marché et comment pensez-vous sécuriser au maximum les projets que vous allez proposer ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI :Je pense au contraire que nous arrivons à un moment très opportun dans le marché ! Nous n’avons pas de passif à gérer sur des opérations dont la sortie pourrait s’avérer plus compliquée que prévu. Aujourd’hui, il y a un gros avantage aux acteurs qui se lancent.

Aussi, notre base de coût est très faible compte tenu de notre organisation ce qui ne nous force pas à faire du volume pour être rentable ! Nous pouvons donc redoubler de prudence dans la sélection de nos dossiers. Nous basons nos choix sur nos convictions immobilières et utilisons un processus de sélection extrêmement rigoureux pour valider les opérations à financer.

Je suis convaincus que dans le marché d’aujourd’hui, il existe énormément d’opportunités. L’immobilier c’est cyclique et les prochains mois seront décisifs. Le monde s’est inversé, avant l’argent était facile à trouver et les opportunités rares. Aujourd’hui, beaucoup de professionnels viennent nous voir avec de belles opérations sans solution de financement.

Nous apportons donc une vraie solution en fluidifiant le marché et rendant les opérations possibles. Récemment, le gouvernement a pris la décision de conserver la rémunération du livret A à 3%, soit en dessous du niveau d’inflation (5,2% en 2022). Pour faire simple, chaque ménage perd de l’argent tous les jours.

Avec Tokimo, nous permettons à nos clients d’investir sur des opérations sélectionnées avec des rendements supérieurs à 10%. Évidemment, le crowdfunding n’est pas garanti mais c’est un placement d’avenir simple car il est simple, accessible à tous avec un rendement élevé et une durée relativement courte.

Pour maitriser le risque, nous mettons en place des garanties puissantes comme la fiducie-sûreté, l’hypothèque et la caution sur nos projets comme notre dernière opération à la Ciotat.

A&$ : Vous êtes parmi les premiers à avoir obtenu l’agrément PSFP. Quid de votre développement européen ? Va-t-on pouvoir investir prochainement sur des projets internationaux où souhaitez-vous d’abord vous concentrer sur le marché français ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : C’est la suite logique ! L’intérêt d’investir chez Tokimo, c’est la diversification ! Que ce soit le type d’opération, le type de bien (résidentiel, commercial…) et la géographie.

Investir en France c’est déjà complexe, mais à l’étranger, cela relève presque de la mission impossible. Je le constate de plus en plus chez les acheteurs : trouver le bon bien, le négocier, monter le financement, les travaux, la gestion, les imprévus…c’est compliqué !

Chez Tokimo, chaque client pourra se constituer facilement un portefeuille immobilier diversifié en Europe en seulement quelques clics. Imaginez votre patrimoine immobilier dans votre smartphone, c’est plutôt révolutionnaire ?

Nous commençons en France car nous connaissons bien le marché pour élargir ensuite à l’Europe ! Le marché Français reste cependant le second marché en Europe continental et le plus résilient en 2023, je ne veux pas me précipiter.

Nous regardons actuellement plusieurs pays à ouvrir à moyen terme.

A&$ : Comment TOKIMO gère-t-il son développement ? Autofinancement ? Levée de fonds ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : Pour le moment, nous avons autofinancé les besoins en fonds propres avec mon associé. Nous ne fermons aucune porte pour financer le développement ambitieux de Tokimo, y compris une levée de fonds à terme.

Notre priorité est surtout de conserver notre ADN différenciant et notre vision pour TOKIMO.

A&$ : L’ensemble des plateformes publient leurs indicateurs de performance. Pensez-vous rejoindre l’association FPF (Financement Participatif France) et publier vos indicateurs de performances ? Si oui, quel est le timing ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : La FPF fait un super travail pour mettre en lumière notre profession. La publication d’indicateurs de performance est une très bonne initiative et nous le faisons déjà sur nos premières opérations.

Venant de la finance et la formation, nous défendons la transparence. Je pense que nous faisons partie des acteurs les plus transparents du marché.

Nous sommes donc en discussion avec FPF pour faire évoluer la profession mais aussi consolider le métier au niveau Européen, transition obligatoire pour créer des plateformes d’envergure.

A&$ : D’autres choses que vous souhaiteriez partager avec nos lecteurs ?

Matthieu DEGLI INNOCENTI : Je tiens simplement à les remercier d’avoir pris le temps de lire cet article ! Rdv sur wwww.tokimo.eu

Les Interviews

Nous réalisons de manière régulière des interviews avec les acteurs du crowdfunding afin de recueillir leur vision du marché. Vous pourriez être intéressé par les interviews suivantes :

⭐LES CLASSEMENTS

Tous les mois nous collectons des centaines de données pour vous fournir des baromètres et classements. Ces données sont celles des indicateurs de performances mis en place par l’association Financement Participatif France.

⭐CLASSEMENTS SCPI

⭐IMMOBILIER FRACTIONNÉ

⭐QUI SUIVRE sur TWITTER – LINKEDIN

Je teste les plateformes depuis 2016
À ce jour j’ai investis sur 34 plateformes, 2500 projets et plus de 530 000€. Mes avis sont ainsi basés sur plus de 8 années.

Crowdfunding ENR ENR & TRANSITION

  1. ENERFIP
  2. LENDOPOLIS
  3. LENDOSPHERE
  4. LITA.CO
  5. LUMO
  6. MIIMOSA
  7. SOLYLEND
  8. TREESITION

Crowdfunding dons DONS & CONTREPARTIES

  1. ULULE

⭐BONUS EXCLUSIF +1500€

  • + de 40 Offres
  • Des offres EXCLUSIVES !
  • Cashback
  • Bonus sur 1er investissement
  • Bonus de fidélité sur les investissements suivants

Crowdfunding immobilier IMMOBILIER

  1. ANAXAGO 100€
  2. BALTIS 25€
  3. BIENPRÊTER 50€
  4. CLUBFUNDING 100€
  5. CITESIA 50€
  6. COLLECTIMO 2%
  7. CROWDYBEE 2%
  8. FINPLE 50€
  9. FUNDIMMO 100€
  10. KOREGRAPH
  11. HOMUNITY 100€
  12. HOUSEBASE
  13. LA PREMIERE BRIQUE 3+1%
  14. RAIZERS 100€
  15. STOMEA 2%
  16. THE CLIQUE 1%
  17. TOKIMO 1%
  18. UPSTONE 30€
  19. WESHAREBONDS 50€
  20. WEVEST 1%
  21. WISEED 100€

Immobilier fractionné IMMO FRACTIONNÉ

  1. ATOA.IO 1%
  2. BLOKS.CO 4%
  3. BLOCSHARE 3%
  4. BRICKS 1%
  5. MEUTE INVEST 1%
  6. STREAL 3%
  7. TANTIEM 2,3%
  8. WALLY 1%

Crowdfunding ENR ENR & IMPACT

  1. ENERFIP 30€
  2. LENDOPOLIS 30€
  3. LENDOSPHERE 30€
  4. MIIMOSA 50€
  5. SOLYLEND 20€
  6. TREESITION 2,5%

Crowdfunding ENR DEFISCALISATION 

  1. GIRARDIN CF PROFINA 50 à 100€
  2. GIRARDIN DOM COM AGRICOLE 4%

SCPI SCPI

  1. EPARGNOO 100€ +3%
  2. LOUVE INVEST 25€ +3%
  3. CORUM

Patrick Setzekorn

Investisseur Crowdfunding depuis 2016

Passionné d'investissement en Crowdfunding depuis 2016, j'ai créé le site Argent & Salaire pour partager mon expérience
➡️J'ai à ce jour investi plus de 520K€ dans plus de 2500 projets via 34 des meilleures plateformes d'investissement participatif.
➡️Je publie depuis 2017 baromètres et classements basés sur les indicateurs de performances de plus de 40 plateformes.
➡️Historiquement, J’ai travaillé plus de 25 ans dans des sociétés d’informatique, et de média (Presse et Télé : Challenges, Nouvelobs, Canal+,… ), j'ai également co-fondé et investi dans plusieurs startups du web.

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