Les meilleures garanties en financement participatif immobilier

Si elles sont essentielles pour sécuriser les fonds investis, toutes les garanties n’ont pas la même efficacité lorsque le porteur de projet fait face à des difficultés financières. En effet, la puissance d’une garantie dépend largement de la situation dans laquelle se trouve le porteur de projet. Que le porteur de projet soit en bonne santé financière, en procédure collective, ou en redressement judiciaire voire en liquidation judiciaire, la portée de chaque garantie varie considérablement.

Toutes les garanties ne se valent pas. Certaines garanties, comme la fiducie-sûreté, demeurent solides et exécutoires même dans les situations les plus critiques, offrant une protection plus fiable. D’autres, comme l’hypothèque ou la garantie à première demande, sont plus limitées lorsqu’une procédure collective est engagée, car elles se retrouvent bloquées par les effets de la procédure.

Découvrez “les secrets” des garanties : comment la santé financière du porteur de projet impacte leur action ?

 Les garanties dans le financement participatif immobilier sont essentielles pour protéger les investissements, mais leur efficacité varie fortement selon la situation financière du porteur de projet. Voici trois scénarios différents pour comprendre comment chaque type de garantie se comporte dans chaque cas, et pourquoi la fiducie-sûreté offre une protection plus robuste que les autres en cas de crise.

1 – Cas de figure favorable : L’entreprise est en bonne santé (in bonis)

Lorsque l’entreprise émettrice bénéficie d’une bonne santé financière et d’un contexte économique favorable, la plupart des garanties sont efficaces. Le porteur de projet dispose de fonds sur ses comptes et les flux de cash sont réguliers. L’activation des garanties aboutit à des saisies sur les comptes bancaires. Si la négociation se durcit, cela pourrait déclencher une requête en redressement judiciaire. Pour éviter de rentrer dans une procédure collective très contraignante, le porteur de projet trouvera un moyen de mobiliser les fonds pour payer ses dettes. Dans ce cas, les investisseurs ont plus de chances de recouvrer leur capital rapidement.

2 – Situation intermédiaire : L’entreprise est en procédure collective

Si le porteur de projet traverse des difficultés de trésorerie importantes et qu’elle se place sous la protection du Tribunal de Commerce, l’activation des garanties n’est plus possible, sauf pour la fiducie-sûreté. La procédure collective empêche un recouvrement direct pour les autres types de garanties, ce qui rend nécessaire une négociation souvent âpre avec le mandataire judiciaire et les autres créanciers. La durée et l’issue de ces négociations dépendent du montant global des créances, du nombre de créanciers impliqués et du pipe d’activité de l’opérateur.

Dernier recours : L’entreprise est en liquidation judiciaire

Si l’entreprise émettrice n’a plus de ressources et passe en liquidation judiciaire, la garantie permet aux créanciers d’obtenir un remboursement partiel en fonction de leur rang de créanciers. C’est la nature de la garantie qui va donner un rang plus ou moins privilégié à la créance. Le liquidateur vend les actifs et répartira le produit parmi les créanciers. Les garanties comme l’hypothèque de premier rang augmentent les chances de recouvrement. Cependant, même une hypothèque de premier rang ne garantit pas aux créanciers de récupérer la totalité des fonds, surtout si l’ensemble des actifs du porteur de projet sont insuffisants pour couvrir toutes les dettes. Les calculs des créanciers prennent en compte l’ensemble des actifs et dettes pour proposer un pourcentage de remboursement réaliste, souvent inférieur à l’investissement initial car le liquidateur cherchera à vendre rapidement et souvent à prix décotés.

Quelles sont les principales garanties en financement participatif immobilier ?

 Dans le cadre du financement participatif immobilier, certaines garanties sont plus courantes et plus robustes que d’autres. Parmi elles, la fiducie-sûreté ou  l’hypothèque délivrent une plus grande efficacité que les autres.

La fiducie-sûreté, la reine des garanties

 En droit français, la fiducie-sûreté est la plus forte des garanties en droit français. Son efficacité repose sur un actif tangible, souvent un bien immobilier, qui est temporairement transféré à un fiduciaire, un tiers de confiance. La mission du fiduciaire est de protéger cet actif au profit des investisseurs. Si le contrat obligataire ou la créance est remboursé, l’actif retourne à son propriétaire initial. En cas de défaillance, le fiduciaire peut procéder à la vente de l’actif pour rembourser les fonds investis.

 Contrairement à d’autres garanties, la fiducie-sûreté se distingue par plusieurs avantages majeurs :

• Transfert de propriété : L’actif sort du patrimoine du porteur de projet et est placé sous la garde d’un fiduciaire. Cela garantit que cet actif est protégé et que les autres créanciers ne pourront pas le saisir pour rembourser d’autres dettes en cas de défaut du porteur de projet.
• Exécution rapide : En cas de non-respect des engagements du porteur de projet, le fiduciaire peut vendre l’actif sans passer par une longue procédure judiciaire. Les fonds sont ensuite directement redistribués aux investisseurs.
• Protection renforcée : En cas de difficultés financières du porteur de projet, le bien donné en garanti ne peut pas être touché par d’autres créanciers. Il est exclusivement destiné à sécuriser le remboursement des investisseurs bénéficiaires de la fiducie.

Si la fiducie-sûreté est considérée comme la « reine des garanties » c’est parce que, contrairement à d’autres mécanismes comme l’hypothèque ou la garantie à première demande, elle reste exécutoire et exécutable même en cas de procédure collective. C’est cette capacité à protéger les droits des créanciers même dans les situations de crise financière du porteur de projet qui fait de la fiducie-sûreté une garantie reine et un choix privilégié pour les investisseurs soucieux de sécuriser leur capital.

L’hypothèque, une valeur sûre ?

 L’hypothèque est une garantie courante dans les projets immobiliers, mais elle présente certaines limites par rapport à la fiducie-sûreté. En cas de non respect du contrat, elle donne aux créanciers le droit de saisir et de vendre le bien immobilier mis en garantie. Cette garantie est établie par un acte notarié et inscrite à la conservation des hypothèques, assurant ainsi une opposabilité aux tiers et un rang privilégié par rapport au autre créancier dans le cadre du liquidation judiciaire.

Cependant, en cas de procédure collective (protection judiciaire du porteur de projet), l’hypothèque devient inopérante, car le bien ne peut pas être saisi directement par les créanciers. Ce point limite donc la portée de l’hypothèque dans des situations où le porteur de projet sollicite la protection du Tribunal de Commerce.

Ainsi, bien que l’hypothèque puisse être rassurante pour les investisseurs en raison de la sécurité qu’offre un actif tangible, comme un bien immobilier. L’hypothèque n’offre pas le même niveau de garantie que la fiducie-sûreté car même si elle est exécutoire elle n’est pas exécutable dans toutes les situations et son exécution et un processus judiciaire long, coûteux et aléatoire par nature car soumises à des décisions de justice.

La garantie à première demande (GAPD)

La garantie à première demande est un type de garantie dans lequel un garant s’engage à rembourser une somme due dès que le créancier le demande, à condition que la créance soit échue, c’est-à-dire que la date de remboursement de l’emprunt obligataire soit dépassée.

L’activation d’une GAPD est, comme pour l’hypothèque, un processus soumis aux décisions de la justice.

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