Année après année, l’immobilier reste l’investissement préféré des français avec près de 7 épargnants sur 10 se tournant vers l’immobilier pour placer leur argent, selon le Crédit Foncier.
L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) vient d’autoriser certaines plateformes régulées d’offrir à tous la possibilité d’investir dans biens immobiliers en vue de leur location en direct.
L’investissement locatif en particulier représente une part grandissante des logements construits au-delà de 15% en 2018. Deux tiers des investisseurs souhaitent investir dans une zone qui leur est familière. Dans l’ancien, cela donne la possibilité à tous de disposer d’un revenu complémentaire, notamment à la retraite, et d’un patrimoine que l’on peut léguer aux enfants.
Le succès des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI appuient ce constat. Elles permettent de souscrire à un fonds d’investissement immobilier qui va acheter des actifs, principalement de l’immobilier de bureaux et des commerces, en vue de leur location afin d’en tirer un rendement versé aux investisseurs du fonds, en moyenne 4.35% en 2018 (Les Echos).
Le revers de ce succès sont les frais élevés adossés à ce type de placement (jusqu’à 15% du montant investi) et les tickets d’entrée qui nécessitent parfois un patrimoine très important.
Le financement participatif permet aujourd’hui d’investir en immobilier locatif, à partir de 10 000€, avec des frais transparents et réduits, sur des objectifs de rendements équivalents à ceux offerts par les SCPI.
Jusqu’ici, pour obtenir du rendement locatif, il y avait majoritairement 2 grandes possibilités :
- Procéder seul ; un parcours compliqué, long et incertain. Cela consiste à rechercher un bien avec des agents immobiliers ou par Internet, sélectionner les biens qui semblent avoir de l’intérêt, faire les visites (parfois nombreuses), négocier un prix, obtenir un prêt bancaire, s’occuper de toutes les démarches administratives (notaire…), rechercher des locataires fiables, payer les charges et les impôts, suivre le paiement des loyers…
- Investir dans des fonds immobiliers de type SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Simple et rapide, mais moins efficace que prévu ! Des frais à tiroir allant jusqu’à 11.5% de frais d’entrée pour certaines d’entre elles, des frais de gestion annuels élevés venant rogner le rendement et une grande opacité sur les biens acquis.
Désormais, les particuliers et les professionnels de l’investissement vont avoir la possibilité d’investir en quelques minutes, sans se soucier de la complexité liée à la structuration ou à avoir à payer des frais exorbitants.
Il existe de nombreux intérêts supplémentaires à cette nouvelle épargne :
- La possibilité de décider dans quels biens et quelles régions investir, de diversifier son portefeuille en choisissant d’investir dans plusieurs biens et ainsi d’établir sa propre stratégie d’investissement ;
- Ne pas être exposé à un seul investissement important comme lorsqu’on achète un bien seul ;
- L’accès à une analyse financière détaillée en ligne réalisée par des professionnels, vous permettant de prendre le temps de vous informer et de faire les bons choix ;
- Une souscription en quelques minutes seulement, en restant chez soi ;
- La conservation du pouvoir de décisions liées à son investissement : choix des prestataires, intervenants proposés et décisions de cession du bien immobilier ;
- Le potentiel de réalisation d’une plus-value à terme, non proposé par les SCPI compte tenu des frais pris sur celle-ci.
Les plateformes vont présenter deux grands types d’investissement, avec ou sans effet de levier bancaire (à la carte)
Voici comment se présente généralement une opération de A à Z :
Mise en place de l’opération :
- Recherche, étude et analyse du bien
- Négociation et signature du compromis de vente
- Signature des devis auprès de tous les prestataires (assurance, banque, gestion locative, comptabilité, etc).
Levée de fonds :
- Mise en ligne de l’opération en ligne et collecte des fonds
- Contrôle des investisseurs par la banque et réceptions des paiements
- Obtention du financement bancaire le cas échéant
Clôture de l’opération :
- Création de la SAS (société spécialement créée pour porter l’opération) et transfère des fonds
- Signature de l’acte et achat du bien chez le notaire
- Signature des contrats avec l’ensemble des intervenants
Gestion administrative post-collecte de l’investissement :
- Raizers préside la holding et gère son organisation, notamment les assemblées générales et sera force de proposition aux actionnaires quant au devenir de leur investissement immobilier.
- Gestion des flux retours (dividendes), paiement des impôts et charges sociales, imprimé fiscal unique, etc. Pour l’ensemble de ces missions
- La gestion du bien peut être organisée par une agence locale spécialiste du secteur et gère les locataires, les frais sont généralement de l’ordre de 5% HT des loyers perçus annuellement
- Reporting détaillé de l’état locatif – valorisation annuelle des actifs
Reste une question centrale, comment faire pour revendre ces actions de la holding détenant l’immeuble !
Il faut bien comprendre ici que l’investisseur est propriétaire du bien ou plus précisément co-propriétaire via la holding d’investissement. Il y a alors deux cas de figures possibles, soit les investisseurs décident à +50% des voix (lors de l’assemblée annuelle) de vendre l’immeuble et de récupérer les fruits de leur investissement soit, l’investisseur décide de proposer aux autres copropriétaires (ou des personnes externes) de racheter leurs actions de la holding d’investissement.
Nous vous invitons à prendre contact avec les conseillers en investissement Raizers : conseil@raizers.com.
Retrouvez toutes nos opérations en financement sur : www.raizers.com
*risque de perte en capital
Bonjour,
Existera t’il un marché secondaire pour ces titres ? Car nous parlons ici de placement à très long termes, en soit, c’est positif mais cela pose des questions de chemins de vie. En effet L’immobilier locatif ce pense généralement a 15 ans ou beaucoup plus. Il faut donc ce poser toutes les questions d’héritages ou de divorces. Bref de transmissions. Y a t’il un processus de sortie prévue en vie du projet ? (pour les SCPI il y as généralement un marché secondaire qui fonctionne tous les trimestres).
Monsieur,
Chez Raizers, vous achetez des actions d’une société SAS dédiée à l’acquisition. Il s’agit en effet d’une société non-cotée qui n’assure pas de liquidité immédiate comme nous pourrions l’avoir sur un marché coté.
L’immobilier locatif est investissement long terme, généralement prévu entre 7 et 15 ans.
Nous offrons néanmoins 2 options de liquidité pour nos investisseurs :
– Une sortie individuelle possible à tout moment, les actions achetées sont des titres cessibles et peuvent être vendu à un tiers. Simplement une notification sera réalisée par Raizers aux autres actionnaires de la structure qui bénéficie d’un droit de préemption. Le prix de cession sera donc un prix déterminé de gré à gré.
– Une sortie collective au moment de la cession du bien.
Notre recommandation pour nos investisseurs est de rester jusqu’à la cession du bien pour bénéficier de l’intégralité des fruits de la plus-value du bien.
Par ailleurs en cas de décès, l’article L. 223-13 du Code de commerce prévoit d’un actionnaire d’une SAS, les actions seront automatiquement transmises aux héritiers de la personne disparue.
Eser Kutsal
Relations investisseurs
e.kutsal@raizers.com
D’ores et déjà une question..nous sommes si j’ai bien compris associés d’une SAS (et non copropriétaire d’immeubles) !!!
Se pose donc la question du Régime fiscal, qui est celui des dividendes (ou des placements a revenus fixes soumis au PFL) a priori.
Plutôt plus intéressant c’est vrai mais sans possibilité non plus de déduire les intérêts d’emprunt.
Quid enfin de la revalorisation éventuelle de la valeur de l’immeuble ? Les parts de la SAS ne sont pas cotées…
C’est une diversification intéressante et à considérer de près mais qui pose tout de même de multiples questions juridiques et fiscales à étudier soigneusement
Quant aux frais, je ris ! ils sont sans doute du même ordre que les SCPI, juste mieux cachés ))))
Bonjour Monsieur,
Je vous remercie pour votre message et vais essayer de répondre aux différents points évoqués.
Dans l’investissement proposé, effectivement les investisseurs sont actionnaires d’une SAS qui a pour but unique d’acheter le bien.
Les loyers perçus vont générer des bénéfices au niveau de la SAS qui seront distribués sous forme de dividendes aux investisseurs. Pour un résident fiscal français les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) à hauteur de 30%.
Néanmoins, il est possible d’inscrire ces titres lors de la souscription dans un compte PEA PME afin de bénéficier d’une exonération d’imposition dans le cas d’une conservation des titres pendant une période d’au moins 5 ans. Concernant une personnes morale française, un régime fiscal différent est applicable. Vous pouvez me contacter à l’adresse suivante pour en savoir plus: e.kutsal@raizers.com
Je ne comprends pas votre question sur la revalorisation de l’immeuble, pouvez-vous m’en dire plus?
Pour les frais ils ne sont pas cachés, nous l’indiquons clairement sur chaque opération présentée. En l’occurrence sur le 1èr dossier présenté du Franprix dans le 16ème arrondissement de Paris nos frais sont facturés à la SAS à hauteur de 2.5% du montant de l’opération. Ensuite chaque année, au même titre qu’une société de gestion locative, nous facturons 6% des loyers afin de couvrir notre travail : paiement des charges, participation au conseil de copropriété, suivi de facturation et encaissement des loyers, charges et impôts, suivi comptable de la SAS, organisation des Assemblées Générales… Nous avons comparé notre modèle aux SCPI et les frais prélevés constatés peuvent être parfois 2 à 3 fois supérieur aux nôtres.
Bien cordialement,
Eser Kutsal
Relations investisseurs
e.kutsal@raizers.com
Bonjour Monsieur,
Je vous remercie pour votre message et vais essayer de répondre aux différents points évoqués.
Dans l’investissement proposé, effectivement les investisseurs sont actionnaires d’une SAS qui a pour but unique d’acheter le bien.
Les loyers perçus vous générer des bénéfices au niveau de la SAS qui seront distribués sous forme de dividendes aux investisseurs. Pour un résident fiscal français les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) à hauteur de 30%.
Néanmoins, il est possible d’inscrire ces titres lors de la souscription dans un compte PEA PME afin de bénéficier d’une exonération d’imposition dans le cas d’une conservation des titres pendant une période d’au moins 5 ans.
Je ne comprends pas votre question sur la revalorisation de l’immeuble, pouvez-vous m’en dire plus?
Pour les frais ils ne sont pas cachés puisque nous l’indiquons clairement sur chaque opération présentée. En l’occurrence sur le 1er dossier présenté du Franprix dans le 16ème arrondissement de Paris nos frais sont facturés à la SAS à hauteur de 2.5% de l’opération. Ensuite chaque année, au même titre qu’un société de gestion locative nous facturons 6% des loyers afin de couvrir notre travail : paiement des charges, participation au conseil de copropriété, suivi de facturation et encaissement des loyers, charges et impôts, suivi comptable de la SAS, organisation des assemblées générales… nous avons comparé notre modèle aux SCPI et les frais prélevé constaté peuvent être parfois 2 à 3 fois supérieur aux notres.
Bien cordialement,
Eser Kutsal
Relations investisseurs
e.kutsal@raizers.com
Bonjour,
Je souhaiterais savoir qui sélectionne l’agence en charge des locataires? Est-ce Raizers?
En général, il est également recommandé de prendre une assurance loyer impayée. Cela sera t’il le cas? car du coup il faudra ajouter 2 à 3% au 5% de l’agence. Cela peut aider à sécuriser l’investissement non?
Monsieur bonjour,
La gestion locative peut être confiée à un expert ou, le cas échéant, à Raizers qui peut se charger de cette gestion dans le cas de notre 1ère opération dans le 16ème arrondissement de Paris actuellement présentée. Les actionnaires de la holding créée restent maîtres de leurs investissements et peuvent décident de changer le cas échéant le gestionnaire du bien.
Dans le cadre d’investissement en murs de commerce il n’est pas commun de souscrire à une assurance impayée. Pour le dossier Rue de Montévidéo dans le 16ème actuellement loué à Franprix (filiale du Groupe Casino), nous avons une belle enseigne comme locataire qui nous rassure sur la capacité à payer les loyers.
Bien cordialement,
Eser Kutsal
Relations investisseurs
e.kutsal@raizers.com
Petite question, comment cela se passe t’il les années ou par exemple il faut faire de gros travaux? Exemple Ravalement de l’immeuble. Si les loyers cette année là ne couvrent pas le coût des travaux. Peut t’on du coup avoir des charges à payer (au prorata de notre investissement) comme pour un immeuble acheté sans passer par la finance participative?
Monsieur bonjour,
Dans le cadre de notre 1ère opération présentée actuellement il s’agit d’un bail commercial qui prévoit que l’ensemble des charges et travaux soient à la charge du locataire (ravalement de façade inclus).
Seules les grosses réparations, définies à l’article 606 du code civil, touchant au bâti ou la vétusté sont à la charge du propriétaire (réparations généralement exceptionnelles).
Bien cordialement,
Eser Kutsal
Relations investisseurs
e.kutsal@raizers.com
J’avais effectivement entendu parlé de cette nouvelle possibilité d’investissement dans le CrowdFunding. C’est Fundimmo je crois qui était le premier à proposé non?
Ayant déjà investi dans l’immobilier locatif, je trouve que ce nouveau mode de financement doit pouvoir faciliter grandement la diversification.
Quelqu’un sait s’il y a suffisamment de volume de projet pour investir sur une dizaine de projet de ce type dans l’année?
Monsieur Bonjour,
Peu d’acteurs proposent en effet de l’investissement immobilier locatif sous cette forme, là ou l’Angleterre et la Suisse collectent des 100 de millions d’€ par an, la France n’en est qu’à ses prémices. Nos objectifs 2019 avec Raizers c’est de présenter 6 belles opérations sur cette première année et tendre ensuite à augmenter les volumes tout en conservant une approche qualitative de notre sélection. L’enjeu est de pouvoir proposer à nos investisseurs un panel d’opérations permettant de construire un vrai portefeuille diversifié.
Bien cordialement,
Eser Kutsal
Relations investisseurs
e.kutsal@raizers.com
Bonjour Monsieur,
Fundimmo a effectivement été la première plateforme agréée par l’AMF en investissement locatif spécialisée en immobilier d’entreprise. Nous sommes actuellement en phase de recherche de biens à proposer à nos futurs investisseurs.
Bien cordialement,
Pierre Andregnette,
Directeur des relations investisseurs de Fundimmo.