L’investissement immobilier locatif via le crowdfunding

Année après année, l’immobilier reste l’investissement préféré des français avec près de 7 épargnants sur 10 se tournant vers l’immobilier pour placer leur argent, selon le Crédit Foncier.

L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) vient d’autoriser certaines plateformes régulées d’offrir à tous la possibilité d’investir dans biens immobiliers en vue de leur location en direct.

L’investissement locatif en particulier représente une part grandissante des logements construits au-delà de 15% en 2018. Deux tiers des investisseurs souhaitent investir dans une zone qui leur est familière. Dans l’ancien, cela donne la possibilité à tous de disposer d’un revenu complémentaire, notamment à la retraite, et d’un patrimoine que l’on peut léguer aux enfants.

Le succès des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI appuient ce constat. Elles permettent de souscrire à un fonds d’investissement immobilier qui va acheter des actifs, principalement de l’immobilier de bureaux et des commerces, en vue de leur location afin d’en tirer un rendement versé aux investisseurs du fonds, en moyenne 4.35% en 2018 (Les Echos).

Le revers de ce succès sont les frais élevés adossés à ce type de placement (jusqu’à 15% du montant investi) et les tickets d’entrée qui nécessitent parfois un patrimoine très important.

Le financement participatif permet aujourd’hui d’investir en immobilier locatif, à partir de 10 000€, avec des frais transparents et réduits, sur des objectifs de rendements équivalents à ceux offerts par les SCPI.

Jusqu’ici, pour obtenir du rendement locatif, il y avait majoritairement 2 grandes possibilités :

1. Procéder seul ; un parcours compliqué, long et incertain. Cela consiste à rechercher un bien avec des agents immobiliers ou par Internet, sélectionner les biens qui semblent avoir de l’intérêt, faire les visites (parfois nombreuses), négocier un prix, obtenir un prêt bancaire, s’occuper de toutes les démarches administratives (notaire…), rechercher des locataires fiables, payer les charges et les impôts, suivre le paiement des loyers…
2. Investir dans des fonds immobiliers de type SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Simple et rapide, mais moins efficace que prévu ! Des frais à tiroir allant jusqu’à 11.5% de frais d’entrée pour certaines d’entre elles, des frais de gestion annuels élevés venant rogner le rendement et une grande opacité sur les biens acquis.

Désormais, les particuliers et les professionnels de l’investissement vont avoir la possibilité d’investir en quelques minutes, sans se soucier de la complexité liée à la structuration ou à avoir à payer des frais exorbitants.

Il existe de nombreux intérêts supplémentaires à cette nouvelle épargne :

• La possibilité de décider dans quels biens et quelles régions investir, de diversifier son portefeuille en choisissant d’investir dans plusieurs biens et ainsi d’établir sa propre stratégie d’investissement ;
• Ne pas être exposé à un seul investissement important comme lorsqu’on achète un bien seul ;
• L’accès à une analyse financière détaillée en ligne réalisée par des professionnels, vous permettant de prendre le temps de vous informer et de faire les bons choix ;
• Une souscription en quelques minutes seulement, en restant chez soi ;
• La conservation du pouvoir de décisions liées à son investissement : choix des prestataires, intervenants proposés et décisions de cession du bien immobilier ;
• Le potentiel de réalisation d’une plus-value à terme, non proposé par les SCPI compte tenu des frais pris sur celle-ci.

Les plateformes vont présenter deux grands types d’investissement, avec ou sans effet de levier bancaire (à la carte)

Voici comment se présente généralement une opération de A à Z :

Mise en place de l’opération :

• Recherche, étude et analyse du bien
• Négociation et signature du compromis de vente
• Signature des devis auprès de tous les prestataires (assurance, banque, gestion locative, comptabilité, etc).

Levée de fonds :

• Mise en ligne de l’opération en ligne et collecte des fonds
• Contrôle des investisseurs par la banque et réceptions des paiements
• Obtention du financement bancaire le cas échéant

Clôture de l’opération :

• Création de la SAS (société spécialement créée pour porter l’opération) et transfère des fonds
• Signature de l’acte et achat du bien chez le notaire
• Signature des contrats avec l’ensemble des intervenants

Gestion administrative post-collecte de l’investissement :

• Raizers préside la holding et gère son organisation, notamment les assemblées générales et sera force de proposition aux actionnaires quant au devenir de leur investissement immobilier.
• Gestion des flux retours (dividendes), paiement des impôts et charges sociales, imprimé fiscal unique, etc. Pour l’ensemble de ces missions
• La gestion du bien peut être organisée par une agence locale spécialiste du secteur et gère les locataires, les frais sont généralement de l’ordre de 5% HT des loyers perçus annuellement
• Reporting détaillé de l’état locatif – valorisation annuelle des actifs

Reste une question centrale, comment faire pour revendre ces actions de la holding détenant l’immeuble !

Il faut bien comprendre ici que l’investisseur est propriétaire du bien ou plus précisément co-propriétaire via la holding d’investissement. Il y a alors deux cas de figures possibles, soit les investisseurs décident à +50% des voix (lors de l’assemblée annuelle) de vendre l’immeuble et de récupérer les fruits de leur investissement soit, l’investisseur décide de proposer aux autres copropriétaires (ou des personnes externes) de racheter leurs actions de la holding d’investissement.

Nous vous invitons à prendre contact avec les conseillers en investissement Raizers : conseil@raizers.com.

Retrouvez toutes nos opérations en financement sur : www.raizers.com

*risque de perte en capital