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Wiseed Performances statistiques Wiseed

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(@tintin-du-sifp)
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Le crowdfunding immobilier semble si on ne rentre pas dans le détail et pour l’heure un placement plutôt rentable me direz vous. Je vous répondrai oui volontiers mais si on ne rentre pas dans le détail… Je vais me concentrer sur Wiseed une grosse plateforme de crowd immo qui a financé beaucoup de projets. Si on devait faire un sondage et que vous devriez citer le nom d’une plateforme de ce secteur, beaucoup d’entre vous me répondraient : WISEED ! Argument non contestable… Donc je vais me concentrer sur Wiseed. Le seul  projet qui s’est mal passé c’est un projet du groupe TERLAT, affaire assez médiatisée d’ailleurs. En procédure collective… Bon donc finalement tout va bien on me dira. Je regarde en tant que prêteur sur le blog de Wiseed et je m’intéresse aux onglets en haut du site pour consulter un peu l’historique et me rassurer, c’est ce que font la plupart des prêteurs. Pour consulter l’historique 2 onglets m’intéressent : les projets financés et les sorties. Dans les projets financés, tout à l’air normal à première vue rien d’inquiétant. Je passe aux sorties : ah quelques sorties négatives (un petit haut le coeur) puis après je m’aperçois que ce ne sont pas des projets immobiliers mais des actions (qui ne m’intéressent pas). Je vois qu’il y a un filtre à droite je ne sélectionne que les obligations. Ouf ! Il n’y a qu’un projet qui a « merdé » tous les autres ont des sorties positives. Donc ça colle à l’idée de départ  qu’il n’y a qu’un projet qui a « merdé » et je suis entièrement rassuré. Je me mets à rêver un peu. Le livret A ne rapporte presque plus rien (ah ces banques…). Là j’ai vraiment trouvé le bon plan, je vais essayer de le garder pour moi. 1 projet en défaut sur quelques dizaines de sorties, c’est quasi sans risque non ? Je vais y mettre pas mal d’argent. Bon je vais diversifier sur plein de projets, ok j’ai compris. Voilà la situation pour l’investisseur lambda… Ce qu’il voit à l’écran. Maintenant il y a Manu, le super enquêteur, celui qui va dans le détail du détail. Pour vous voici ce que j’ai trouvé (et je pense qu’il y a encore de nombreux éléments non encours trouvés). 1ère étape : je me dis que si les chiffres sont si bons, on devrait les retrouver dans la rubrique STATISTIQUES du site de Wiseed (qui à mon avis sont incontestables). Je vous donne le lien pour ceux qui ne me croient jamais… https://www.wiseed.com/statistiques Ce sont des chiffres OFFICIELS de la plateforme. Bon le haut de l’écran c’est un peu du baratin enfin bref ça ne m’intéresse pas. Ce que je veux voir c’est la perf et si je peux devenir riche à terme… Ah j’arrive à un beau tableau intitulé : « Performance des investissements en obligations et titres participatifs ». Je remarque tout de suite qu’on ne parle pas d’actions (tant mieux car ça ne m’intéresse pas). Dans le tableau on indique des durées d’emprunt donc on n’est pas sur des actions c’est confirmé. La période statistique couverte va de 2013 à 2017. Intéressant on a un vrai historique. Bon les chiffres sont établis selon le code de déontologie De Financement Participatif France, le lobby des plateformes donc les méthodes de calcul cachent les retards de moins de 6 mois, c’est light mais bon passons. Je m’attends donc logiquement à ce que les chiffres soient magnifiques…Je pense encore à mes vacances passées (plage, soleil…) Oups je mets mes lunettes car je crois avoir mal vu surtout en bas de tableau…à partir de la ligne capital remboursé et les lignes  en dessous. Pour 2013 : 0 € de capital remboursé…Panique surtout que les prêts Wiseed sont de 2 ans maxi. Normalement en 2018 tout devrait être remboursé….Aïe, que se passe t-il ? Mais c’est quoi ça ? 3 projets financés dans l’année 2013 que je ne retrouve plus sur le site… Se sont ils plantés ? Ont ils confondu un peu « bêtement »les obligations avec les actions. Je regarde les actions en défaut. 9 projets en défaut dont seulement 1 financé en 2013…Ca n’a donc rien à voir. Panique… Pourquoi Wiseed a t-il retiré ces 3 dossiers financés et non remboursés de son blog ? Car je ne vois pas d’autres explications… Passons à l’année 2014 : 11.22 % de capital remboursé sur montant prêté et 32.86 % des intérêts reçus sur les intérêts prévus initialement… Mais c’est quoi ce délire ? Et on ne retrouve plus  les projets concernés. ou la la… Ce n’est vraiment pas sérieux. Passons à l’année 2015 : 1.54 % du capital remboursé sur montant prêté… Mais je rêve. Je rappelle on prête sur 24 mois max. Tout doit être remboursé. 29 projets financés d’après la stat… Bon il y a le défaut Les Jardins de Clarisse mais c’est 1 défaut sur 29… Où sont les autres défauts ??? Pour 2016 : on est à 40.89 % de capital remboursé ça me semble peu. Et 79.09 % d’intérêts reçus sur les intérêts prévus initialement. C’est quoi les 20.91 % d’intérêts qui manquent car il y a soit disant 0 défaut en 2016 Pour 2017 : 64.43 % seulement des intérêts versés sur les intérêts prévus… Tout ça n’est vraiment pas sérieux et pas rassurant… Il y a des projets en défaut (on ne peut pas parler de simple retard pour des projets qui ont été financés il y a 5 ans) qu’on ne retrouve plus… Alors que faire : grosse panique… Je me dis que les projets qui ont été retirés on ne les retrouvera plus ailleurs sur des agrégateurs. Agrégateur de crowdfunding immobilier je pense tout de suite à hellocrowdfunding… J’y vais j’espère que je retrouverai ces nombreux écarts… https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets-en-retard# Ben là je ne retrouve pas 1 projet qui « merde » mais…7 C’est juste 7 fois plus ! Quel sérieux Wiseed ! On a l’espace Rimbaud financé en octobre 2015 sur 18 mois et toujours pas remboursé… Le domaine de Launay finnacé en janvier 2016 sur 18 mois et toujours pas remboursé… Le Miroir financé en juin 2015 sur 18 mois et toujours pas remboursé… Les Jardins de Camille financés en novembre 2016 sur 12 mois et toujours pas remboursé… Les Loges de Vallières financés en novembre 2015 en 18 mois et toujours pas remboursé… Les Terrasses de Porto Vecchio financé en juin 2016 sur 12 mois et toujours pas remboursé… On parle même sur le site d’Hellocrowdfunding de liquidation judiciaire et même de suspicion de… je vous laisse découvrir car vous n’allez pas me croire… https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets/les-terrasses-de-porto-vecchio La Résidence la Boetie financé en mai 2016 sur 12 mois et toujours pas remboursé…   Alors je suis déçu car Hellocrowdfunding ne parle pas du dossier les Jardins de Clarisse en défaut sur Wiseed… ET je ne trouve pas les dossiers de 2013 et 2014 en défaut d’après les stats officielles de Wiseed… Donc il y a bien plus de 7 projets qui ont merdé en tout sur Wiseed. Combien en tout ??? C’est franchement inquiétant. Alors je me dis : mais pourquoi laisse t-on faire tout ça ? N’y a t-il pas un minimum de contrôle dans ce secteur ? Pas de sanction au cas où il y aurait faute ? On est dans un pays démocratique ou sommes nous dans des pays qui cachent tout ! (voir du côté de certains pays asiatiques et pas seulement…) Franchement ça vous donne envie tout ça… Moi tant qu’on ne me donne pas toutes les explications sur ces nombreux écarts, je n’ai pas envie de faire confiance… Simple logique paysanne… Ca me dégoûte vraiment… Et désolé pour la forme Patrick !

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 Maad
(@maad)
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Bel effort sur la forme (même si ça m'a fait chier à environ la moitié, et pourtant le sujet m'intéresse!), mais pas très fourni dans le fond. Aucune conclusion?

La logique aurait été de calculer les défauts définitifs entre 2013 et 2015 (les projets sensés être terminés, tout en partant du principe que l'argent est définitivement perdu):
En nombre : 7/35 = 20%
En valeur (si l'on pondère la participation en fonction de la levée ce qui est stupide) : 4.276.000/15.800.000 = 27%

Durée de détention moyenne: 18 mois pour un taux d'intérêt moyen de : 9,9% (chiffres hellocrowdfunding 2017). Donc une renta par projet de 14,85%. Si les défauts sont des pertes sèches (ce qui arrive rarement reconnaissons le), on est effectivement en perte de 8% bruts.

Prenons le portefeuille de Patrick pour référence (j'ignore où trouver le votre) : Rapport Avril 2018:
Détention moyenne : 39,41 mois. Pour un taux moyen à 7,43%.
Une âme charitable pour calculer la renta d'un projet moyen ainsi que la perte du portefeuille moyen? quelqu'un a annoncé -3% mais ça repose sur une expérience personnelle, donc rien de démontré.

Si on part du principe que pour la moitié des défauts on récupère la moitié du capital, on est à +2%. Ce qui ne semble pas être la lune, n'oublions pas qu'il y a un actif monétisable derrière une construction immobilière, ce qui n'est pas forcément le cas pour une TPE (encore moins si elle se situe dans le domaine des services).

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(@ol133)
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@tintin Merci pour votre analyse et le lien sur HelloCrowdfunding. Il y a aussi quelques plateformes qui sont toujours en zéro défauts : Fundimmo, Koregraf, Clubfunding ... Avec des taux de projets remboursés a : Fundimmo 42%, Koregraf 46%, Clubfunding 28%  La différence est que le ticket d'entrée est plus élévé. Neanmoins le risque est toujours plus important pour des prêts in fine, que pour les prêts classiques.

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(@patrick)
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Je pense qu'il y a effectivement lacunes sur les statistiques chez Wiseed mais je dirais au sens large dans l'immobilier. Certaines plateformes dans l'immobilier ont de la chance  pour l'instant de ne pas avoir de défaut mais les statistiques qu'elles publient ne permettront pas de déceler les défauts le jour où ils se produiront.

J'échange pour ma part de manière régulière avec l'équipe Wiseed sur le sujet autant sur certains indicateurs de mon tableau de bord que sur la page statistiques. Il y a eu quelques petites évolutions sur le tableau de bord mais globalement la page statistique est très incomplète comparé à ce que l'on trouve dans le lending.

Lorsque l'association FPF a mis en place les Indicateurs de performances, les plateformes de Lending ont fait l'effort de s'y contraindre (même si loin d'être parfait pour l'instant) mais le secteur immobilier lui a fait l’impasse sur ces indicateurs. Il y a quelques semaines Wiseed a commencé à publier un échantillons de ces indicateurs mais  ils sont très incomplet. Il manque le plus intéressant.

Pour info les informations publiées sur HelloCrowdfunding, sont des informations dont les investisseurs concernés ont eu accès. En cela le reporting fourni aux investisseurs est lui d'assez bonne qualité. On nous demande d'ailleurs régulièrement de voter les différentes décisions à prendre. Maintenant ces informations ne remontent effectivement pas dans les stats globales.

Petit point aussi à prendre en compte : Les contrats immobilier prévu au départ par exemple pour 12/18/ ou 24 mois ont la plupart des clauses de prolongation. Ainsi il n'est pas rare de voir le contrat initial prolongé de 6 mois sans que cela soit considéré comme un retard.

De ce que je constate autant dans le lending dès qu'il y a un retard (8 jours, 2 mois, 120 jours), ce retard est globalement assez bien tracé. Dans l'immobilier tans qu'il n'y a pas une faillite du promoteur, les plateformes de CrowdFunding immobilier considèrent qu'il n'y a pas défaut et évitent de communiquer dans leurs stats globales.

 

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(@tintin-du-sifp)
Inscription: Il y a 7 ans

Plusieurs remarques : absence de conclusion sur mon post précédent. Elle est volontaire :

Je pense que les lecteurs qui m'ont lu jusqu'au bout en déduisent facilement la conclusion à savoir qu'il ne faut pas se fier aux apparences au niveau des défauts affichés et qu'il faut passer beaucoup de temps pour découvrir qu'il y a bien d'autres défauts dont on ne parle pas à première vue. Bref c'est très opaque... Et pas normal du tout ! Et pas rassurant pour le prêteur qui a une vision totalement erronée sur la rentabilité de ce placement et qui pense à première vue que c'est méga rentable.

Remarque sur la personne qui écrit que "ça l'a fait chier de me lire à la moitié" et qui me fait des remarques sur la forme de mes posts, je lui réponds en gentleman qu''elle n'est pas  obligée de lire mes posts. Je ne veux pas aller plus loin car ce n'est vraiment pas intéressant pour nos lecteurs...

Quant aux défauts entre 2013 et 2015, reconnaissons  vu la faible durée des prêts du crowd immobilier que ce ne sont plus des simples retards mais bien des pertes sèches d'ailleurs Wiseed reconnait dans ses propres stats que soit pas de capital n'a été remboursé (en 2013) ou un peu (11.22 % en 2014 et 1.54 % en 2015)... Le problème n'est pas s'il y a perte sèche ou pas (c'est un autre sujet) mais que ces projets en défaut ne sont plus dans  l'historique !!!

La remarque sur la durée moyenne de 39 mois ne concerne pas non plus Wiseed mais le crowdlending général (le sujet est ici Wiseed), quant à la rentabilité de -3 %, personne n'a dit que Wiseed avait une rentabilité de -3 %...

Je parle d'un sujet et on me répond autre chose pour ne pas me répondre sur ce sujet !

 

Quant aux remarques de notre ami Olivier : oui effectivement il y a des plateformes avec 0 défaut affiché, je ferai aussi une analyse sur celles ci si tu veux. Elles ont souvent moins de projets aussi. Si on prend les 2 représentatives avec déjà un historique intéressant : WISEED et ANAXAGO, on a des défauts. Plus une plateforme présente de projets et a un historique élevé plus elle a de risque d'avoir des défauts. On verra quand les petites plateformes grandiront. Je croise les doigts pour elles. Même si dans mon post précédent je ne m'offusquai pas des défauts de Wiseed mais plutôt qu'il faille les chercherpour en déceler au moins 7 fois plus.

Quant aux remarques de Patrick, je les partage assez. Tu reviens sur la notion de retard et de défaut. Disons que pour les projets de 2013 -2014 et 2015, les retards sont bien des défauts tu l'admettras ?

Pour les retards de moins de 6 mois on peut toujours débattre si ce sont des retards ou des défauts mais je te rassure il y en a très peu dans le stock et ça ne va pas changer au schmilblick.

Espace Rimbaud : en retard de 16 mois

Le domaine de Launay en retard de 13 mois

Le Miroir en retard de 19 mois

Les Jardins de Camille en retard de 9 mois

Les Loges des Vallières en retard de 16 mois

Les Terrasses de Porto Vecchio en retard de 13 mois

La Résidence la Boétie en retard de 15 mois

Bref aucun retard de moins de 6 mois dans le stock.

Donc ils devraient être comptabilisés dans les défauts (sinon il faut attendre 10 ans ?)

Après Wiseed peut afficher les retards en fonction du nombre de mois (comme le fait Lendix) et il faut que ca soit visible avec un onglet retard de moins de X mois, retard de plus de X mois.

Tu n'es pas d'accord avec moi ?

 

 

 

 

 

 

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(@patrick)
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Dans la culture "CrowdLending Entreprise" ce type de retard sont des défauts. Mais dans la culture CrowdFunding immobilier j'ai l'impression qu'ils ne parlent de défaut que lorsqu'il y a Perte avérée suite à faillite du promoteur par exemple.

C'est donc bien là où on manque d'information au niveau global et qu'il y a de gros progrès à faire : Le reporting investisseur étant lui je trouve de bon niveau : Wiseed communique depuis le début sur les problèmes rencontrés avec vote sur les actions à entreprendre.

Attention tout de même sur les retards que tu annonces dans ton post. Tu parles de 13 mois de retard sur Les Terrasses de Porto Vecchio. Le contrat est un contrat flexible 12/18 mois. Le retard est donc de 7 mois (ce qui reste énorme). J'imagine que c'est un peu pareil pour les autres projets car il y a toujours une part d'imprévu dans la construction qui est géré dans le contrat

 

 

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(@tintin-du-sifp)
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Ok avec toi Patrick mais il faut être clair et informer correctement les prêteurs.

Ils doivent donc indiquer clairement sur leur site la définition d'un défaut en précisant qu'il s'agit uniquement que de la faillite d'un promoteur, qu'un retard de 1 mois à 100 ans sans faillite d'un promoteur n'est pas pour eux un défaut et ils doivent clairement lister dans ce cas tous les retards. Moins de 3 mois, moins de 6 mois, 1 an, 2 ans, 5 ans, 10 ans, 50 ans, 100 ans...

Les choses doivent être clairs et sans contestation possible.

Oui pour les retards que tu indiques il y a certains contrats flexibles dans ce cas tu enlèves 6 mois à mes chiffres sur ces projets qui restent toujours très élevés.

 

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(@patrick)
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Cela fait parti des discussions que j'ai avec de manière régulière avec Wiseed mais pas toujours évident de faire bouger les choses quand les autres plateformes de CrowdFunding fonctionnent de la même manière. Pour moi ce n'est pas un problème spécifique Wiseed mais global au Crowd Immo.

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(@tintin-du-sifp)
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J'attends de Wiseed qu'elle fasse réapparaître sur leur site tous les projets qui ne sont pas à jour de paiement, de 2013 jusqu'à maintenant.

Et qu'elle mentionne clairement sur chaque projet le degré réel de retard de remboursement.

Il n'est absolument pas normal de ne pas mentionner toutes ces informations clairement.

Je ferai une copie de ce post à 2 associations de défense des consommateurs et j'attends de Patrick qu'il me rejoigne au moins là dessus !

Et si Wiseed me répond là et s'engage à le faire, ce sera tout à leur honneur !

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(@patrick)
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Comme je te l'ai dit plus haut, j'ai des échanges régulier avec certaines plateformes dont Wiseed. Je n'ai pas attendu ton post pour échanger sur le sujet des statistiques avec eux. Nos échanges ont déjà permis de faire évoluer certaines choses sur le tableau de bord personnel des prêteurs. j'ai également des échanges depuis plusieurs semaines sur les indicateurs de performances.

Je ne suis pas sûr qu'une plateforme ai le droit d'afficher publiquement les projets en retard. Les plateformes de Lending ne le font pas . Quelque part cela peut porter préjudice à une entreprises de savoir qu'elle a des difficultés de paiement et faire empirer la situation. Lendix met d'ailleurs en garde les prêteurs sur la divulgation d'information à l'extérieur :

Ce message vise uniquement les Prêteurs du projet qui fait l’objet d’une procédure de recouvrement. Les informations qu’il contient ne doivent en aucun cas faire l'objet de reproduction, copies, distribution ou divulgation à des tiers autres que vos conseillers agissant dans le cadre de leur activité professionnelle ou dans les conditions prévues par la loi. La diffusion de ces informations peut être préjudiciable aux Prêteurs du projet dans le cadre d’une procédure de recouvrement.

 

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(@tintin-du-sifp)
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Patrick je suis fondamentalement en désaccord avec toi.

Pour wiseed, c'est la plateforme qui a pris l'initiative d'afficher sur chaque projet financé s'il est en cours de remboursement s'il y a une sortie positive ou négative.

Partant de là, il est parfaitement logique qu'elle affiche aussi les projets en retard de remboursement. Soit elle ne dit rien soit elle indique tout. Là elle n'indique que ce qu'elle l'arrange !

Pire et beaucoup plus grave. Des projets en retard ou défaut ne sont plus affiches. Je ne parle pas d'afficher des retards mais uniquement les projets en question !!!

Le recensement des retards s'affiche bien aussi sur hellocrowfunding avec le nom des promoteurs en retard et des projets.

Il n'est donc pas interdit de le faire c'est une fausse excuse...

Je ne comprends pas pourquoi tu cherches toujours des bonnes excuses pour défendre certaines attitudes pas très pros de certaines plateformes.

Je sais que tu es le Président de Média financement participatif et que tu t'occupes de la communication dans le secteur mais mets toi à la place de nous pauvres prêteurs ! Rires !

Pour Lendix (tu en as parlé dans le post précédent) donc je te réponds.

Tu pourras leur dire que les défauts des entreprises relèvent du domaine public il y a publication dans le greffe info accessible sur le site du greffe et société.com et vérif...

Les médias n'hésitent pas à parler des défauts de certaines entreprises (financées dans le crowd comme Terlat ou en dehors).

Que les entreprises du crowd font appel à l'argent public et non à un organisme bancaire lié au secret professionnel. Et donc qu'on connait beaucoup de choses sur elles.

Que les bilans des sociétés sont tenues à être publiées sous peine de sanctions donc il n'y a rien de confidentiel.

Et que si une entreprise à escroquer des épargnants, c'est normal que ces derniers en parlent et il faut dénoncer de telles pratiques...

Et les plateformes doivent être de notre côté au lieu de nous demander de nous taire... Ça ne mérite pas confiance tout ça...

Quant aux mesures employées par une plateforme pour le recouvrement, libre à elle de ne pas tout dévoiler à ses prêteurs.

Travailler dans l'ombre est souvent bien plus efficace.

Même si j'attends toujours comment elle compte procéder dans un dossier de médecin car rien n'avance...J'attends toujours l'argent...

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(@patrick)
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Tu as le droit d'être en désaccord mais c'est notre éternel débat entre fond et forme. Je préfère les discussions de fond avec les plateformes que les posts spectaculaires pour dénoncer tel ou tel principe avec lequel je ne suis pas en accord. Tu as eu aussi un média (je n'ai pas l'info sur les raisons de son arrêt) : Je ne sais pas si ce média t'a permis d'obtenir des avancées par rapport à tes revendications mais chacun sa manière d'aborder les choses.

Et please ne pas faire un amalgame entre le fait que je ne vais pas sur tous les forums crier mon désaccord avec prendre la défense des plateformes... Puis je avoir ma propre liberté d'aborder les choses à ma manière?

Ne pas oublier que j'ai actuellement prêtés 70k€ sur 12 plateformes : Donc s'il y a le moindre problèmes sur des plateformes je suis en première ligne....

Pour en revenir à Wiseed, comme je te l'ai dit j'ai déjà mes propres échanges avec eux sur le sujet : Je ne vois pas en quoi cela veut dire que je prends leur défense.

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Le comparateur des plateformes de Crowdfunding

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(@fco_fco)
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Inscription: Il y a 6 ans

Bonjour,

 

Je me permets de rejoindre le débat sur le sujet (je viens de m'inscrire mais je suit les conversations sur le forum et les différents articles). Je remercie Patrick pour le travail de fond sur le sujet et sur ces suivis qui sont toujours utiles (je ne m'étend pas plus ce n'est pas le sujet du post).

J'aurais tendance à dire que globalement je ne fais confiance à aucune statistiques sur les pages de crowdfunding... on est sur du marketing et "maquiller au mieux la mariée" pour attirer un maximum d'investisseur (ce qui est quand même le but de la plateforme donc plutôt normal me direz vous..), attention je ne jette pas la pierre aux différentes plateformes dont wiseed, je suis prêteur dessus (Wiseed/Upstone/Crédit.fr/Entrepreteurs)

 

En revanche, il faut réellement se faire son propre suivi comme le préconise tintin pour se faire sa propre opinion car les plateformes aiment mélanger tout et n'importe quoi, sur une lecture rapide ça donne pas grand chose d'intéressant au final, exemple sur wiseed page de statistiques :

 

  • Reporting : à partir de 2015
  • Répartition des projets : 2009
  • Nombre de projets financés : 2009/2010 (d'ou le nombre de 313 projets)
  • Performance seulement sur les titres et obligations  : 2013 (plus difficile sur les autres supports mais une petite statistique serait la bienvenue, elle doit être assez catastrophique je suppose...)
  • Performance des autres titres ? (inclus dans le ressenti des analystes?) : aucune date/données sur le sujet, ça représente pourtant un bon nombre de projet quand même

 

Quand aux définitions de défauts et santé du projet ("santé économique et financière telle que ressentie par nos analystes") on ne peux pas faire plus opaque, on utilise donc une statistique majeure celle du défaut qui n'est même pas définie... on ne sait donc même pas de quoi on parle ici, c'est assez "amusant" quand même vous en conviendrez Smile
A 3mois, 6 mois, 1an, faillite ? Chacun utilisera ce qui l'arrange, on peux rapidement se rapprocher des 0% de défauts... (je force volontairement le trait biensûr)

 

Regardez également le temps que cela prend pour afficher le TRA des projets depuis l'instauration des 0,9% de frais investisseur... une éternité pour une fonctionnalité très simple à mettre en place...

 

Globalement je place wiseed au même niveau que les autres plateformes, au niveau marketing on "vend" la simplicité et la transparence de la plateforme, pour le premier point on repassera (pourtant ça été longuement mis en avant le jour de l'annonce des frais investisseur de 0,9%).

 

Je conclurais par le fait que j'apprécie cette plateforme et le crowdlending/funding en général mais qu'effectivement des règles plus strictes sont absolument nécessaires dans ce milieu ... à défaut la vague montante (en nombre de prêteurs et en volume) risque de s’arrêter car pas mal de nouveaux y perdront des "plumes" sur plusieurs projets alors qu'ils pensaient prêter à 7-10% avec un taux de défaut de 5-10% ce qui n'est pas le cas dans la réalité:)

 

NB : Je précise que je suis nouveau également dans ce domaine (ancienneté 1 an) et que cela ne représente que mon point de vue par rapport à mon ressenti prêteur.

 

 

 

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(@tintin-du-sifp)
Inscription: Il y a 7 ans

Merci pour ce post fco_fco.

Je réagis à ta phrase : "on est sur du marketing et maquiller au mieux la mariée pour attirer un maximum d'investisseurs (ce qui est quand même le but de la plateforme donc plutôt normal me direz vous"

Je réponds que toute entreprise qui souhaite se développer va mettre en avant ses atouts. Là je suis ok avec ça. Mais en revanche, quand on cache des défauts en retirant discrètement des projets (et il n'y en a pas un), j'appelle cela de la malhonnêteté.  Et pire, ça trompe le jugement des prêteurs sur le risque du secteur et de la plateforme. Quand un prêteur voit un seul défaut sur des dizaines sans défaut, il est naturel qu'il investisse sur cette plateforme.... Mais si on lui a caché 10, 15, 20 défauts qui sait combien finalement (???), il prend une décision qu'il n'aurait pas prise s'il savait la réalité...

Quant au changement des règles de calcul des stats, il y en a eu plein en 5 ans... Avec une tendance à choisir des chiffres qui gomment le plus possible les défauts.

La dernière nouveauté c'est que le capital en défaut c'est la somme du capital des échéances en retard de paiement de plus de 180 jours quand il n'y a pas de procédure collective.

C'est même encore pire que ce que je croyais jusqu'à maintenant. ...

Si tu as un projet en défaut depuis 1 an par exemple sans procédure collective, non seulement on ne te comptabilise pas le CRD (je l'ai déjà évoqué) mais uniquement la partie du capital des  échéances en retard de plus de 6 mois...

Décodeur : tu as fait un prêt de 2000 € sur 60 mois, on a un pet quand le CRD est de 1500 €, on va dire pour simplifier que tu rembourses 33.33 € par mois de capital. Eh ben, sur tes 12 mois de retard de paiement, on t'en calcule que 6 mois (car il y a 6 échéances en retard de plus de 6 mois pour un retard de 12 mois) à 33.33 € et on te calcule un capital en défaut de 6 *33.33 = 200 € !!!

Alors qu'au bout de 12 mois de retard, retenir le montant du CRD en défaut de 1500 € est parfaitement justifié...

Eh ben là on t'affiche un taux de défaut 1500/200 = 7.5 fois moins que la réalité...

C'est pour cela que les plateformes affichent des taux de défaut proche de 0 ou 1 % sur le capital malgré 200 défauts dans le secteur... Du foutage de gueule total !!!

Quand tu écris, "il faut des règles plus strictes car sinon la vague montant de prêteurs va s'arrêter..."

Ca fait 5 ans que je vois ces pratiques. Les anciens prêteurs qui ont eu la même expérience que moi et voit qu'à terme ils ne gagnent rien finiront par arrêter (top ou tard, trop tard souvent).

Mais tant qu'ils (les plateformes) arrivent à trouver de nouveaux prêteurs qui ne sont pas méfiants dès le départ et voient des TRI de dingue sans qu'ils sachent que celui ci est calculé sur la base où tout sera payé dans le futur (sans défaut ni remboursement anticipé qui entraînent ces TRI progressivement à la baisse), il n'y a aucune raison que ce cirque s'arrête.

Sauf si les autorités de tutelle sifflent la fin des mensonges... Mais j'attends toujours...

On vit dans un drôle de monde...

 

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(@patrick)
Membre
Inscription: Il y a 8 ans

Merci à toi @fco-fco pour ta contribution. Le tableau des indicateurs de performances de Wiseed a été publié récemment et je pense sans doute un peu vite. J'échange sur le sujet avec Wiseed car selon moi les données affichées ne sont pas correctes. A suivre donc mais doute que le mois d'août soit le plus propice pour faire évoluer les choses.

N'hésite pas à partager ton expérience dans la rubrique Portefeuille. Toujours intéressant de voir les choix / arbitrage que chacun fait au quotidien.

 

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Wiseed bonus 100€

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(@whynot)
Eminent Member
Inscription: Il y a 1 an

Bonjour,

Je viens de m'inscrire ici.

J'ai la 50aine et avec mon épouse environ 350k€ investis sur une 100aine de projets avec 4 plateformes / partenaires d'investissements en crowdfunding immobilier qui a pris le relais sur mes investissements boursiers depuis 7 ans (j'y ai beaucoup fait, mais ne comprends plus la folie chaque année plus forte aui y fait rage ... ne parlons même pas des cryptos).

Wiseed fut ma toute première plateforme (10 ans déjà), mais j'ai décidé de tout sortir de chez eux au fur et à mesure des remboursements car leur interface est vraiment pas pro. (nouvelle version incluse) et leurs réponses de moins en moins pro. non plus. 

Dans mon portefeuille "action", apparait toujours une grosse ligne PORTFOLIO investie 06-2017, remboursée il y a bien 2 ans et dont la valeur estimée à date n'a jamais changé du capital investi ... 0 réponse pourquoi elle est encore et toujours là, chose vraiment pas pratique le moment venu de faire un point KYC et/ou patrimonial global.

J'ai pourtant pour l'instant subi 0 défauts de paiement de capital avec Wiseed (ou toute autre plateforme d'ailleurs), juste des tas de retards (1 projet sur 5 peut-être) entre 6 et 12 mois, mais ils ont été bien gérés jusqu'à présent et me gênent gère, au contraire même : plus un projet va durer longtemps moins j'aurai à travailler réinvestir dans un autre.

Juste une frayeur / litige Wiseed sur le remboursement du capital il y a quelques années sur un projet Corse (seule zone géographique que j'exclus systématiquement maintenant ... j'aurais pu anticiper, j'y ai de la famille éloignée ...).

Je m'emploie à faire des investissements rentable les plus passifs possibles, le crowdfunding immo y correspond. C'est chose ratée avec l'achat d'un petit immeuble locatif par ailleurs ... quelle belle galère les travaux / locataires / plateformes LCD / compta / fiscalité / administratif / ... mais bon, rien de mieux pour capitaliser sur un prêt et transmettre un revenu à vie aux enfants une fois le prêt remboursé.

Petite alerte toutefois sur le secteur : avec la hausse des taux, les promoteurs et marchands de bien vont être TRES fragilisés. A ce titre, 100% des 5 derniers projets Wiseed qui auraient dû m'être remboursés ne le sont pas et certains ... peut-être un(mes?) premier(s) défaut(s) de paiement à venir ??

Je les nomme : 
  . J.A.C. Transactions
  . Blue Building Company
  . Societe 15 Boulevard Wilson
  . Elgea
  . EM2C Groupe

Il y a bien des rapports individuels envoyés, mais ils sont très succints et peu transparents au final. Aussi, c'est un travail de fourmi qui ne m'intéresse pas (lignes entre 2 et 5k€, j'ai d'autres chats à fouetter / employer mon temps à gagner plus que çà par ailleurs que converser avec les bras cassés qui répondent chez Wisseed) aller piocher projet par projet d'autant plus que les "reportings promoteurs" cessent dès que leurs projets dérapent.

J'ai environ 150k€ chez Wiseed, leur ai demandé il y a plusieurs semaines réponse à la lecture de leur nouvelle interface sur des indicateurs / chiffres (toujours aussi amateur) et un point transparent sur les lignes sus-indiquées mais ils ne semblent pas nécessaire faire plus que leurs rapports individuels (à aller piocher / télécharger parmi 100 lignes ... pas le temps) ... donc ils vont me perdre comme client au fur et à mesure des sorties.

De manière plus générale, si des personnes trouvent çà intéressant de prendre le temps de creuser en détail les défauts & interroger Wiseed pour en savoir plus, çà m'intéresse.

J'avoue être pas compétent en juger les garanties avancées sur les projets. Valent t'elle qq chose? Faut-il écarter des projets de crowdfunding immo. qui n'ont pas obtenu telle ou telle garantie? 

Ma technique d'investissement passif, la moins chronophage possible a été de :
  a) faire confiance à leur due diligence (1 défaut, c'est la cata pour une  plateforme de crowdfunding) ;
  b) multiplier les investissements (100 lignes mini en permanence)
  c) juste regarder les échanges sur dossiers dans le chat investisseurs avant-vente et le taux de pré-commercialisation et écarter des projets trop gros / longs à vendre (plus fragiles, honnêtement, je ne sais pas)

Bien cordialement.

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(@whynot)
Eminent Member
Inscription: Il y a 1 an

Mail de la reçu à l'instant de la part de : Mathilde ICLANZAN - Directrice Générale

Les inquiétudes des Wiseeders semblent avoir été entendues.
   . je suis d'accord que délai supplémentaire n'est pas défaut : ils font partie intrinsèque de l'immobilier et c'est le jeu quand on investis sur ces supports s'attendre parfois à 6 mois - 1 an de retard ... il faudrait par contre le gérer / en montrer la statistique portefeuille par portefeuille (10,5% dixit le mail ci-bas)
   . espérons que l'équipe mise sur l'interface de suivi des projets comprenne le BA BA de ce qu'est suivre un portefeuille d'investissement.

"Chers WiSEEDers,

Certains d’entre vous ont pu faire part de leurs interrogations, voire-même de leurs inquiétudes vis-à-vis de leurs investissements immobiliers. Et c’est légitime. C’est pourquoi je vous écris aujourd’hui pour partager la situation du marché avec transparence, mais aussi, dans le but de vous rassurer sur la capacité de WiSEED à être encore et toujours un acteur historique et solide, capable d’affronter cette situation en toute confiance.

Car, comme anticipé, le crowdfunding immobilier, comme d’autres classes d’actifs, doit faire face à un environnement économique difficile. Durcissement des conditions d’accès au crédit pour les particuliers, augmentation d’annulations de réservations sur les programmes neufs, pénurie de matériaux qui retarde les chantiers et augmente les coûts de construction… Les facteurs qui altèrent parfois temporairement la capacité de remboursement des promoteurs immobiliers sont aujourd’hui nombreux.

Résultat 10,5% de nos projets sont en retard, un chiffre qui correspond à la moyenne du secteur. Mais retard ne veut pas dire défaut.

Sur les 722 projets immobiliers financés par WiSEED depuis 2014, seuls 2 dossiers émanant du même promoteur, le Groupe Terlat, a été en situation de défaut définitif. Soit un taux inférieur à 0,3%. Même s’il n’est pas impossible que ce chiffre augmente dans les mois à venir, pour nous comme pour les autres acteurs du financement participatif, il reste encore bien loin des 2% affichés par les acteurs traditionnels du financement des professionnels de l’immobilier, principalement les banques, selon lesdonnées l’ACPR.

Si des incertitudes demeurent à court terme, des garde-fous existent néanmoins pour protéger au mieux vos intérêts. Nous avons notamment mis en place des mécanismes de garanties auprès des promoteurs comme des hypothèques, des fiducies, ou encore la possibilité de bloquer le compte courant de l’opérateur si ce dernier venait à ne pas honorer ses engagements. WiSEED a pour cela renforcé ses ressources sur les suivis de dossiers. Chaque situation est unique, et nous travaillons à trouver des solutions sur-mesure au cas par cas, dans la recherche permanente de défense de vos intérêts.

Nous avons également renforcé nos procédures de sélection des projets comme de ceux qui les portent. La solidité financière, en l’occurrence des fonds propres, du porteur de projets immobiliers, qu’il soit promoteur ou marchand de biens, est donc cruciale. Il doit aussi justifier d’un track-record positif sur minimum trois ou quatre opérations, et montrer sa capacité à négocier et signer des marchés de travaux dans un contexte de pénurie de matériaux. Chaque projet est analysé en détail, et validé en comité d’engagement dans lequel siègent des experts immobiliers.

Côté projets, nous évitons les opérations à risques (emplacement hasardeux, prix décorrélés et sortie incertaine…) et cherchons systématiquement l'effet de rareté ou la proximité avec les grandes agglomérations pour que les produits proposés soient en correspondance avec la réalité de la demande de biens.

Pionnier du financement participatif en France, et forte de ses 10 années d’expérience dans le crowdfunding immobilier, WiSEED dispose donc du niveau d’expertise et de compétences technologiques indispensables à une sélection rigoureuse de beaux projets immobiliers.

Rappelons qu’à ce jour, WiSEED c’est :

  • 306 millions d’euros investis dans plus de 700 projets immobiliers depuis 2014, dans toute la France dont 54% en promotion, 36% en réhabilitation/rénovation, 8% en aménagement et 2% en gestion d'actifs

  • 189,5 M€ millions d’euros de projets immobiliers remboursés

  • Un taux de rendement historique et net de risque proche de 9%

  • 290 opérateurs immobiliers partenaires

D’ailleurs, malgré le climat d’incertitudes que nous connaissons, vous êtes près de 30 000 à nous faire confiance, et rien que depuis début janvier, nous avons d’ores et déjà collecté 20 millions d’euros. Et nous vous en remercions.

Car oui, nous ne vivons pas dans un monde idéal où il serait possible d’investir sans risque sur des supports de placement affichant des taux de rendement compris entre 9 et 10% avec capital garanti. Le crowdfunding n’est ni un Livret A, ni une obligation d’Etat. Et avant de se lancer, il est indispensable d’être bien conscient du risque encouru. En revanche, il est possible de minimiser ce risque en diversifiant ses investissements.

Nous vous proposons un large panel de projets rigoureusement sélectionnés, et comme nous le rappelons souvent, mieux vaut diversifier selon vos capacités. Un article sur notre blog est d’ailleurs dédié au sujet. Tout comme la majorité des produits financiers, la valeur d’un portefeuille en crowdfunding s’apprécie dans sa globalité, et non pas ligne par ligne.

Nous allons à ce sujet remanier votre espace investisseur dans les prochaines semaines pour le rendre plus lisible, n’oubliez pas de le consulter régulièrement, nous allons augmenter la fréquence des news sur vos projets.

Si vous souhaitez en discuter avec nous, notre service client reste à votre disposition du lundi au vendredi ou par mail via l’adresse contact.

Vous remerciant de votre fidélité, je reste à votre écoute, et vous prie de croire en mon sincère engagement à vos côtés."

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Posts: 6182
(@patrick)
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Inscription: Il y a 8 ans

Posté par: @whynot

J'ai la 50aine et avec mon épouse environ 350k€ investis sur une 100aine de projets avec 4 plateformes / partenaires d'investissements en crowdfunding immobilier qui a pris le relais sur mes investissements boursiers depuis 7 ans (j'y ai beaucoup fait, mais ne comprends plus la folie chaque année plus forte aui y fait rage ... ne parlons même pas des cryptos).

Bonjour et merci d'avoir rejoint le forum. Merci pour le partage et bravo pour ce beau portefeuille Crowdfunding !

Avez vous du coup abandonné la bourse pour le crowdfunding? Ou c'est venu en complément?

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1 Réponse
(@whynot)
Inscription: Il y a 1 an

Eminent Member
Posts: 42

@patrick bonjour, disons que pour ce qui est du portefeuille boursier qui était autrefois équivalent, il est maintenant cash, en attente d'un vrai bon crash, les effets (pesants) de la hausse des taux prenant 1 à 2 ans à vraiment se faire sentir sur l'économie et les résultats des entreprises, eux-mêmes divulgués après le temps de latence administrative et comptable, donc encore de nombreux mois à l'attendre (sauf escalade nucléaire ou système bancaire qui flanche mais j'y crois peu).

Une stratégie intéressante à des taux de BC à 5% sur 10 ans, l'achat d'obligations : des coupons annuels et une forte revalorisation du capital quand les taux retomberont.

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WeVest Cashback de 1%

Posts: 6182
(@patrick)
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Inscription: Il y a 8 ans

Posté par: @whynot

J'avoue être pas compétent en juger les garanties avancées sur les projets. Valent t'elle qq chose? Faut-il écarter des projets de crowdfunding immo. qui n'ont pas obtenu telle ou telle garantie? 

Ci-joint un article intéressant sur les différents types de garanties

https://blog.lesentrepreteurs.com/2023/03/16/les-differentes-typologies-de-garanties-dun-projet/

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Posts: 6182
(@patrick)
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Inscription: Il y a 8 ans

Posté par: @whynot

@patrick bonjour, disons que pour ce qui est du portefeuille boursier qui était autrefois équivalent, il est maintenant cash, en attente d'un vrai bon crash, les effets (pesants) de la hausse des taux prenant 1 à 2 ans à vraiment se faire sentir sur l'économie et les résultats des entreprises, eux-mêmes divulgués après le temps de latence administrative et comptable, donc encore de nombreux mois à l'attendre (sauf escalade nucléaire ou système bancaire qui flanche mais j'y crois peu).

La stratégie d'avoir du Cash pour investir au bon moment en bourse est l'une des meilleures stratégies. Perso en 2020, j'ai tout liquidé mes investissements le premiers jour du crash covid. J'ai perdu 5% le 1er jour, puis j'ai réinvesti sur des valeurs qui avaient fait -70%. Parfois c'est vrai qu'avoir des liquidités au bon moment est l'une des meilleures stratégies.

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