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Qu’est ce que la garantie de Fiducie sureté ?

La garantie de fiducie sûreté est une garantie par laquelle une personne (le constituant, qui peut être l’emprunteur ou un tiers garant pour l’emprunteur), transfère temporairement la propriété d’un bien (parts/actions, immeuble, bien meuble) ou d’un droit dans un « patrimoine d’affectation » (la fiducie), géré et détenu par un tiers de confiance (le fiduciaire) qui agit au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires (souvent les prêteurs), jusqu’au remboursement du financement, auquel cas la propriété de l’actif est automatiquement restituée au constituant.

Dans le crowdfunding immobilier, la garantie de fiducie sûreté est une garantie qui peut être demandée aux promoteurs immobiliers qui empruntent auprès des investisseurs particuliers via une plateforme en ligne. La garantie de fiducie sûreté peut porter indifféremment sur l’actif immobilier en direct ou sur les actions/parts sociales de la société portant l’actif immobilier ou même combiner plusieurs types d’actifs au sein d’une seule garantie.

L’analyse des garanties est un point essentiel lorsque vous souhaiter analyser un projet crowdfunding avant d’y investir.

Les avantages et les inconvénients de la Fiducie sureté

  • Avantages :
    • Elle offre une sécurité juridique renforcée aux investisseurs, car elle est immédiate et extra-judiciaire en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, sans être impactée par son éventuelle procédure collective
    • Elle donne aux investisseurs l’exclusivité sur la valeur de l’actif affecté en garantie, sans souffrir de la concurrence d’aucun autre créancier.
    • Elle permet aux investisseurs et à l’emprunteur de s’entendre sur les conditions de vente des actifs immobiliers ou des parts/actions de la société portant l’immeuble, ce qui peut maximiser la valeur de l’actif affecté en garantie.
  • Inconvénients :
    • Elle nécessite le recours à un fiduciaire professionnel agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF), ce qui peut engendrer des frais importants.
    • Elle implique le transfert temporaire de la propriété du bien ou du droit à un tiers, ce qui peut avoir des conséquences fiscales ou comptables pour le constituant.
    • Elle doit respecter des conditions de forme et de fond strictes pour être valable, notamment la rédaction d’un contrat écrit précisant les modalités et les conditions d’exercice du droit du bénéficiaire.

Priorité de la garantie Fiducie sureté vis à vis des créanciers ?

La garantie de fiducie sûreté donne au créancier bénéficiaire une exclusivité sur le bien ou le droit transféré dans le patrimoine fiduciaire et lui permet d’en disposer librement en cas de non-respect de l’obligation garantie par le constituant. La garantie de fiducie sûreté est donc une garantie très solide qui résiste à la procédure collective du constituant : le créancier bénéficiaire n’est primé par aucun autre créancier, même super-privilégié. Le créancier qui a une garantie de fiducie sûreté est donc privilégié : la garantie lui donne la priorité sur les autres créanciers pour obtenir le paiement de la dette lors d’une procédure collective.

La Fiducie sureté comparée aux autres types de Garanties

Dans le contexte du financement participatif immobilier, examiner la fiducie en la comparant avec d’autres types de garanties tels que la caution solidaire, la garantie à première demande (GAPD), l’hypothèque et le nantissement permet de mieux comprendre ses avantages et limites. Voici une analyse comparative :

1. La Fiducie versus La Caution Solidaire

2. La Fiducie versus La Garantie à Première Demande (GAPD)

  • GAPD: Garantie où le paiement est effectué dès la première demande, sans justification nécessaire.
  • Comparaison: La fiducie assure une protection plus nuancée, en gérant les actifs pour les bénéficiaires, contrairement à la GAPD qui offre une sécurité rapide mais peut être risquée pour le garant. La fiducie nécessite une gestion et une surveillance continues.

3. La Fiducie versus L’Hypothèque

  • Hypothèque: Droit sur un bien immobilier comme garantie pour un prêt.
  • Comparaison: L’hypothèque est directement liée à la valeur d’un bien spécifique, offrant une sécurité tangible. La fiducie, en revanche, peut impliquer divers actifs et offre une flexibilité en termes de gestion des actifs. L’hypothèque est plus simple dans son concept mais peut être limitée à la valeur de l’immobilier concerné.

4. La Fiducie versus Le Nantissement

En résumé, la fiducie se distingue par sa capacité à offrir une sécurité structurée et adaptable, gérant une diversité d’actifs pour le bénéfice des investisseurs. Cependant, cette flexibilité et cette sécurité s’accompagnent d’une complexité et de coûts de gestion plus élevés. Chaque type de garantie présente des avantages uniques et le choix dépendra des spécificités du projet et des préférences des investisseurs.

Pour aller plus loin, consulter notre article sur les 5 garanties dans le crowdfunding immobilier.

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