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valeur de reconstitution mi 2023

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Début du sujet
(@berti49)
Reputable Member
Inscription: Il y a 2 ans

merci france_scpi

avec un bémol : la méthode de calcul peut différer d'une SCPI à l'autre (interne, externe, échantillonnage, ou pas de calcul !)

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1wjtUZv2C9rYbkz1BAZ3UQWS8QhMtx-6ulGdsg_RfQ9g/edit?hss_channel=lcp-9406621#gid=1048287800

 

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(@patrick)
Inscription: Il y a 8 ans

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Posts: 5561

@berti49 Top le tableau ! Et Iroko Zen toujours au top

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 Rem
(@rem)
Honorable Member
Inscription: Il y a 4 ans

Sympa le tableau mais ce serait intéressant de mettre les pourcentages de dividendes à côté.

Parce qu'augmenter le prix des parts c'est bien mais ça fait baisser les dividendes. D'ailleurs vous verrez qu'en fin d'année, vous ne verrez peut être pas tant de SCPI que ça augmenter le prix de leur part vu que ça va faire baisser leurs dividendes. Et le dividende est le premier critère pour les investisseurs dans ce domaine 

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(@berti49)
Inscription: Il y a 2 ans

Reputable Member
Posts: 273

@rem
pas tout à fait d'accord, ou alors c'est un lapsus 😉
le dividende ne change pas pour autant, c'est el rendement qui baisse...
il faut tout de même bien faire la différence entre les loyers et la valorisation de l'actif
certaines SCPI semblent acheter du 10% de TAEM actuellement, mais est ce un super plan pour autant ?
j'ai peur que le bien nécessite de gros travaux à terme, au risque de ne plus avoir de locataire... et donc une baisse du rendement si le loyer est révisé à la baisse ou si pas de loyer...

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 Rem
(@rem)
Honorable Member
Inscription: Il y a 4 ans

Toutes mes excuses, je me suis trompé, je voulais parler de rendement et non de dividendes.

Pourquoi 10% de rendement ce ne serait pas un super plan ? Ce qui importe le plus dans une SCPI c'est sa capacité à donner un rendement élevé. C'est le premier critère d'une SCPI.

Si demain corum doit baisser de 10% ses parts avec un rendement actuel de 9% brut comme annoncé pour cette année, je vais voir ma banque et je refais un crédit pour en racheter un max.

A l'inverse une SCPI qui fait 4% brut ou moins aucune chance que j'investisse dedans 

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(@berti49)
Inscription: Il y a 2 ans

Reputable Member
Posts: 273

@rem
le rendement, c'est grosso modo le loyer sur le prix d'chat du bien...
donc soit le loyer est exceptionnel (attention alors à la fin/renouvellement du bail), soit le prix d'achat est faible...
si le prix d'achat est faible, c'est soit que tu es un excellent acheteur pour un beau bien, soit c'est un nanard dont personne ne veut qui est bradé...
si c'est bradé c'est que soit cela nécessite des travaux assez rapidement, soit le locataire est en instance de départ, soit que l'emplacement devient moribond...

je dépeins un peu le pire, j'en ai conscience
mais l'idée c'est que le rendement est très largement corrélé au risque, les pépites pas cher avec un bon rendement c'est rare...

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 Rem
(@rem)
Inscription: Il y a 4 ans

Honorable Member
Posts: 644

@berti49 Il y a d'autres facteurs qui s'expliquent aussi. Comme il y a moins d'acheteurs, les prix ont baissé. En effet entre les SCPI en difficulté et les taux qui ont monté et qui restreignent une partie des SCPI, il y a moins d'acteurs en capacité d'acheter. Les prix ont donc baissé de manière importante. Corum avait volontairement brimé les souscriptions ces derniers années parce qu'ils ne voulaient pas avoir trop de liquidité pour investir quand les prix étaient trop haut. La ils ont ouvert les vanne et captent la majeur partie des capitaux. A ça il faut rajouter d'autres facteurs, les SCPI en difficulté vont devoir vendre des biens parce que lorsqu'une SCPI est dans l'obligation de trouver de l'argent pour payer les retraits de souscription, ils ont un délais d'un an maximum. Et on sait très bien que lorsqu'on est dans l'obligation de vendre, on vend les bijoux de famille et à moindre prix parce que tous le monde connaît la situation. Surtout quand on fait face à un seul acheteur avec des gros montant. Les jeunes SCPI sont petites et n'ont pas les moyens d'acheter les très gros immeubles qui se vendent plusieurs dizaines de millions d'euros voir plus. Voilà la situation actuelle du marché.

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