Meilleures SCPI sans frais 2025
Les 12 SCPI sans frais de souscription de notre base, classées par taux de distribution : 100 % du capital investi dès l'entrée.
Une SCPI « sans frais » ne prélève aucune commission de souscription : 100 % de votre versement est investi immédiatement au prix réel de la part, là où une SCPI classique ampute le capital de 8 à 12 % dès l'entrée. Sur les 114 SCPI de notre base, 12 appliquent ce modèle (différentiel prix de souscription / prix de retrait nul). En tête de la sélection, Iroko Atlas affiche un taux de distribution de 9,41 %. Le TD moyen de ces SCPI sans frais ressort à 6,43 %, au-dessus de la moyenne de l'ensemble de la base (5,66 %).
La contrepartie de l'absence de frais d'entrée se loge ailleurs : des frais de gestion souvent plus élevés (moyenne de notre base, toutes SCPI confondues : 11,90 % des loyers) et, parfois, une durée de détention minimale avant de pouvoir sortir sans pénalité. Le tableau ci-dessous présente l'intégralité des SCPI sans frais que nous suivons, classées par rendement. Pour une vision plus large, consultez aussi le classement des meilleures SCPI de rendement.
Classement des 12 SCPI sans frais de souscription
| # | SCPI | Société de gestion | TD récent | PGA récent | Frais d'entrée | Cashback | Parrainage |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Iroko Atlas | Iroko | 9,41 %2025 | 9,41 %2025 | 0 % | — | Voir l'offre |
| 2 | Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | 8,25 %2025 | 8,25 %2025 | 0 % | — | Voir l'offre |
| 3 | Mistral sélection | SwissLife | 8,07 %2025 | 8,07 %2025 | 0 % | — | Voir l'offre |
| 4 | Eden | Advenis REIM | 8,00 %2025 | 8,00 %2025 | 0 % | — | Voir l'offre |
| 5 | Iroko Zen | Iroko | 7,14 %2025 | 8,13 %2025 | 0 % | — | Voir l'offre |
| 6 | Remake Live | Remake | 7,05 %2025 | 7,05 %2025 | 0 % | — | Voir l'offre |
| 7 | Upeka | Axipit | 5,71 %2025 | 8,71 %2025 | 0 % | — | Voir l'offre |
| 8 | Néo | Novaxia Investissement | 5,50 %2025 | 5,50 %2025 | 0 % | — | Voir l'offre |
| 9 | Primopierre | Praemia REIM | 3,62 %2025 | — | 0 % | — | Voir l'offre |
| 10 | Novapierre Résidentiel | Paref Gestion | 1,50 %2025 | — | 0 % | — | Voir l'offre |
| 11 | Epsicap Explore | Epsicap REIM | — | — | 0 % | — | Voir l'offre |
| 12 | R Start | CORUM AM | — | — | 0 % | — | Voir l'offre |
Sélection des SCPI dont le différentiel prix de souscription / prix de retrait est nul (0 % de frais d'entrée), classées sur le TD le plus récent. Cashback indiqué lorsque la SCPI est distribuée par Louve Invest. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Le détail des SCPI sans frais
1 IROKO ATLAS
La SCPI Iroko Atlas, gérée par Iroko et créée en 2025, adopte une stratégie à dominante diversifiée et a distribué un taux de 9,41 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en Europe / International.
Stratégie de Iroko Atlas
La stratégie d’Iroko Atlas repose sur une diversification géographique large, avec une priorité donnée à l’Europe de l’Ouest (Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Portugal), l’Europe centrale (Pologne et République tchèque), et des investissements opportunistes dans les pays nordiques. Les États-Unis et le Canada seront intégrés dans un second temps.
Une approche granulaire va privilégier les actifs compris entre 1 et 10 M€, moins concurrentiels et permettant de saisir des opportunités « hors radar ».
La SCPI suivra une gestion active et opportuniste, avec la capacité d’arbitrer en fonction des cycles immobiliers locaux et de l’évolution des devises (GBP, USD, CAD).
Le recours à une dette maîtrisée (20 à 25 % de LTV cible), permettra de bénéficier d’un effet de levier tout en sécurisant la structure financière.
Un engagement durable, avec une politique ESG « best in progress » et une labellisation ISR en cours.
2 ELEVATION TERTIOM
La SCPI Elevation Tertiom, gérée par Elevation Capital Partners et créée en 2024, adopte une stratégie à dominante commerces et a distribué un taux de 8,25 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en France.
Stratégie de Elevation Tertiom
Elevation Tertiom est une SCPI à capital variable dont la stratégie d’investissement porte sur l’acquisition d’actifs d’immobiliers tertiaires dans les DROM-COM (Antilles, Guyane, Océan Indien, Océan Pacifique), sur des zones d’activités économique distinctes avec des actifs immobiliers tertiaires de différentes natures (bureaux, commerces, entrepôts et logistique, résidences gérées).
3 MISTRAL SÉLECTION
La SCPI Mistral sélection, gérée par SwissLife et créée en 2024, adopte une stratégie à dominante diversifiée et a distribué un taux de 8,07 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en France / Europe.
Stratégie de Mistral sélection
Plutôt que de se cantonner à un secteur ou une région, Mistral Sélection joue la carte de la diversification.
Elle compte investir uniquement dans les pays de la zone euro, notamment mais non exclusivement en France, en Espagne, en Italie, au Portugal.
4 EDEN
La SCPI Eden, gérée par Advenis REIM et créée en 2024, adopte une stratégie à dominante diversifiée et a distribué un taux de 8,00 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en Europe.
Stratégie de Eden
Eden est une SCPI diversifiée ayant pour objectif de saisir des opportunités d'investissement dans des secteurs d'activité et des zones géographiques en croissance ou en transformation.
Elle soutient la réindustrialisation de l'Europe en investissant dans des locaux d'activités, dans l'hôtellerie où la pression touristique est forte, dans les retail parks, et la logistique pour accompagner les évolutions des modes de consommation...
5 IROKO ZEN
La SCPI Iroko Zen, gérée par Iroko et créée en 2020, adopte une stratégie à dominante diversifiée et a distribué un taux de 7,14 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en France / Europe.
Stratégie de Iroko Zen
Iroko Zen, a une gestion de conviction?qui repose sur 3 piliers : diversifiée, opportuniste et granulaire.
Iroko Zen a fait le choix d'adapter une stratégie diversifiée afin d'assurer une meilleure maitrise des risques : diversification géographique et diversification par classe d'actifs.
Cela leur permet d'être exposé à plusieurs économies et secteurs d'activités, et ainsi de réduire l'impact en cas de difficultés sur un secteur particulier.
6 REMAKE LIVE
La SCPI Remake Live, gérée par Remake et créée en 2022, adopte une stratégie à dominante diversifiée et a distribué un taux de 7,05 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en France / Europe.
Stratégie de Remake Live
L'approche d'investissement est géographique, au sein de métropoles de plus de 250 000 habitants.
L'idée derrière est d'identifier des territoires, où le prix du m2 est plus faible par rapport au potentiel à venir, pour saisir un momentum et faire une bonne opération en termes de rendement et de plus-value sur le long terme.
7 UPEKA
La SCPI Upeka, gérée par Axipit et créée en 2023, adopte une stratégie à dominante diversifiée et a distribué un taux de 5,71 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en Europe.
Stratégie de Upeka
La SCPI Upeka fait partie des SCPI diversifiées, elle ne se limite à aucun secteur, tout en ayant une gestion sur mesure.
Les actifs pourront être de tout type : des bureaux, des commerces, des locaux d'activité, de la logistique ...
8 NÉO
La SCPI Néo, gérée par Novaxia Investissement et créée en 2018, adopte une stratégie à dominante bureaux et a distribué un taux de 5,50 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en France / Europe.
Stratégie de Néo
Dans un contexte fort de rénovation énergétique, dopé par les subventions étatiques, Novaxia Néo se trouve pile dans la tendance d'investissement du moment avec une stratégie sur le recyclage urbain de biens immobiliers.
Elle mise également sur la réversibilité des biens, c'est-à-dire la transformation d'un bureau en appartements par exemple.
Elle est présente en France et sur plusieurs pays européens.
Le télétravail transforme l'usage des bureaux, à voir si la SCPI réussit des acquisitions qui vont dans le sens du bureau 2.0
9 PRIMOPIERRE
La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM et créée en 2008, adopte une stratégie à dominante bureaux et a distribué un taux de 3,62 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en France.
10 NOVAPIERRE RÉSIDENTIEL
La SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par Paref Gestion et créée en 1996, adopte une stratégie à dominante résidentiel (dont géré) et a distribué un taux de 1,50 % en 2025, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en Paris.
11 EPSICAP EXPLORE
La SCPI Epsicap Explore, gérée par Epsicap REIM et créée en 2025, adopte une stratégie à dominante logistique & locaux d’activités (dont locaux industriel), sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en Europe.
Stratégie de Epsicap Explore
La SCPI cible les actifs midcaps européens (10–20 M€) dans des marchés solides, principalement hors de France, avec un objectif de rendement de 6,5 % et un TRI cible de 7,5 % sur 8 ans.
12 R START
La SCPI R Start, gérée par CORUM AM et créée en 2026, adopte une stratégie à dominante alternatifs, sans frais de souscription. Son patrimoine est principalement situé en Europe / International.
Stratégie de R Start
La SCPI R Start a pour objectif de constituer un patrimoine de biens immobiliers diversifiés au sein des pays du Conseil de l’Europe (en zone euro et hors zone euro) et au Canada.
Les investissements seront réalisés dans tous types d’actifs immobiliers professionnels (bureaux, murs de commerces, locaux d’activité, entrepôts, hôtels, parkings, santé, résidences étudiantes, plateformes logistiques, loisirs...).
Les immeubles seront acquis construits ou en état futur d’achèvement, ils seront détenus directement ou indirectement.
Comprendre les SCPI sans frais de souscription
Le succès des SCPI sans frais traduit une attente forte des épargnants : maximiser la part du capital réellement investie et raccourcir le délai de rentabilité. En supprimant la commission de souscription, ces fonds « nouvelle génération » rendent l'investissement plus lisible et immédiatement productif — ce qui explique leur présence en haut de nos classements de rendement.
Sans frais ne veut pas dire sans coûts
Les sociétés de gestion se rémunèrent via des frais de gestion annuels plus élevés, prélevés sur les loyers : le rendement affiché est net de ces frais, mais la mécanique suppose une exigence de performance durable. Beaucoup de ces SCPI imposent aussi une durée de détention minimale (souvent 3 à 5 ans) en deçà de laquelle une pénalité de retrait s'applique : la « gratuité » d'entrée suppose un engagement dans le temps, cohérent avec l'horizon long d'une SCPI. Chaque fiche d'avis détaille précisément ces frais, comparés aux moyennes de notre base.
Pour qui ?
Les SCPI sans frais conviennent particulièrement aux primo-investisseurs et aux épargnants qui veulent un capital pleinement investi dès le premier jour, avec un horizon d'au moins cinq ans. Comme pour toute SCPI, la qualité du patrimoine, la régularité de la distribution, le taux d'occupation et la solidité de la société de gestion comptent autant que l'économie de frais. Pour équilibrer votre allocation entre SCPI sans frais et SCPI historiques, utilisez notre comparateur et constructeur de portefeuille.
Questions fréquentes sur les SCPI sans frais
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- Cashback SCPI — Récupérer une partie des frais d’entrée.
- Toutes nos analyses SCPI — Fiches d’avis, classements et outils du pôle.
Le guide pour investir en SCPI
Un classement répond à « laquelle ? ». Le guide répond à « comment ? » : quels indicateurs regarder, quels frais comptent vraiment, et à quel horizon une SCPI se juge.
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