Suite à des échanges enrichissants sur les SCPI avec @berti49 dans un Thread sans rapport, @berti49 m'a proposé d'ouvrir un forum dédié SCPI.
Excellente idée, et c'est donc chose faite!
La thématique SCPI est je pense très complémentaire à celle du Crowdfunding et de l'immobilier fractionné. Avec un marché de l'immobilier qui est plus tendu en ce moment, le partage d'expériences ne peut qu'être bénéfique à nos choix futurs d'investissement.
Pour ceux qui ne l'on pas encore vu, j'ai publié ce matin un nouveaux comparateur de SCPI. Ce comparateur a été rendu possible avec les données Open Data que fourni Louve Invest et qui est une vrai mine d'or.
J'ai donc repris le principe du comparateur du Crowdfunding pour l'adapter à l'univers des SCPI et ainsi permettre une vue d'ensemble de nombreux paramètres utiles à l'analyse de ce type d'investissement.
@patrick @berti49 Merci pour cette initiative, je profite de l'occasion pour lancer deux questions destinées à tous
A partir de quand considérez-vous que vous surpondérez une SCPI (en gros à partir de quand vous réfléchissez à vous diversifier au niveau de votre portefeuille SCPI).
Quels critères pour choisir une SCPI européenne ? Est-ce les mêmes que pour les françaises ?
A partir de quand considérez-vous que vous surpondérez une SCPI (en gros à partir de quand vous réfléchissez à vous diversifier au niveau de votre portefeuille SCPI).
Autant dans le crowdfunding , il y a un consensus sur le fait qu'il faut diversifier sur au moins une centaine de projet, autant en SCPI je manque de repère. J'ai plusieurs personnes autour de moi qui on consulté un CGP, et qui sont ressortis avec une proposition d'investissement autour de 8 SPCI pour 200K€ d'investissement.
J'ai dernièrement publié le portefeuille d'un investisseur qui a investi 1M€ en SCPI via Louve Invest. Son portefeuille est composé de seulement 12 SCPI.
Quels critères pour choisir une SCPI européenne ? Est-ce les mêmes que pour les françaises ?
A priori le gros avantage d'investir dans une SCPI européen c'est la fiscalité : la SCPI a déjà payé l’impôt dans le pays concerné. Vos revenus étrangers sont également exonérés de prélèvements sociaux. Comparé à une SCPI investie en France, c’est donc une économie d’impôt de 17,2 %.
De ce que j'ai pu comprendre certains essayent de viser des pays où l'inflation est plus élevée qu'en France et où les loyers sont indexés sur l'inflation.
@johnnycash
vaste question...
chez louve, tu as aussi des portefeuilles de 500ke avec 2 à 5 SCPI, principalement les sans frais d'entrée
en fait cela soulève plusieurs questions :
- que représentent les SCPI dans ton patrimoine global ?
- quelle allocation vises tu en terme géographique et typologie d'actif ?
- recherches tu une SCPI de capi qui verse un petit dividende, ou une SCPI qui bouge peu mais verse de gros dividendes ?
- effectivement, es tu intéressé par une SCPI plus européenne ?
un peu comme avec un OPCVM diversifié, soit tu fais confiance au gérant, soit tu panaches les gérants pour limiter le risque
dans l'immo, le sourcing peut avoir son importance, du coup les perf s'en ressentent
il semble que corum soit assez fort dans le domaine, mais ils te le font bien payer en terme de frais, et ne sont jamais éligibles aux cash back par exemple
les nouveaux entrants ont à la fois l'avantage de l'absence de stock, mais en plus le sourcing est moins critique puisqu'ils ont l'embarras du choix des actifs à vendre (le off market n'est plus l'unique source de rendements attrayants)
concernant l'Europe, il y a une double problématique :
- effectivement cette question de fiscalité, mais pour moi ce n'est pas la principale raison aujourd'hui
- mais surtout la correction qui est de plus grande ampleur et plus précoce qu'en France, de part la réactivité du marché, mais aussi cette contrainte de taux variable qui fait que les soldes commencent dès que les taux bougent...
là encore, on peut faire confiance aux gérants pour aller prioritairement où les prix ont le plus décalé, en espérant que la chute soit derrière nous pour l'essentiel... ce qui n'est pas encore le cas de la France sur certains types d'actifs
Je viens d'ajouter une nouvelle rubrique au Comparateur des SCPI.
Vous pouvez à présent voir la liste des SCPI dont le prix de la part à baissé.
Je viens d'ajouter 3 tableaux dans le comparateur SCPI. On a donc à présent les 6 tableaux suivants
De quoi s'amuser un peu pour ceux qui souhaite faire leur sélection!
il semble que corum soit assez fort dans le domaine, mais ils te le font bien payer en terme de frais, et ne sont jamais éligibles aux cash back par exemple
Attention car je vois aussi que Corum le prix de la part est en surcote par rapport à l'évaluation. Seront-ils amené à faire une baisse ?
@patrick
corum c'est corum, vu qu'ils collectent sans problème avec leurs perf passées, ils font un peu ce qu'ils veulent 
tu n'as que corum xl qui a un petit souci de surcote, les 2 autres sont en décote
@berti49 Oui mais la valeur de reconstitution affichée est celle du 31/12/2022 pour Corum. Je n'ai pas dans mes tableaux la valeur réactualisée en milieu d'année comme pour les autres. A voir donc ce que cela donnera en fin d'année.
@patrick
Oui c'est tout le Pb avec ces gérants qui n'ont pas communiqué ou pas fait de valorisation cet été
Ils collectent mais on ne connait pas la valeur réelle du portefeuille
Avec le risque d'une belle chute début 2024 quand ils n'auront pas le choix 🤐🤐🤐
@berti49 effectivement pas d'évaluation, publique du moins, de la valeur de reconstitution des scpi corum à mi 2023.
Contacté sur le sujet, on m'a grosso modo répondu que corum n'etait pas concerné par lala "crise immobilière" du moment et qu'il n'y avait pas de raison valable pour eux de faire un audit de eecinstitution à mi-année...
@pelko
original leur réponse, en fait il y a une crise immo mondiale sauf sur les actifs CORUM
bon en fait, il y a probablement une crise aussi sur leurs actifs, mais comme ils collectent beaucoup, les derniers investissements de 2023 doivent être relutifs, donc annulent en partie cette baisse (comme chez d'autres gros collecteurs actuellement)
Bonne idée à toi @berti49 pour l'idée de l'ajout de la valeur de reconstitution dans le tableau des baisses
SCPI Baisse des prix : La Liste dont le prix à déjà baissé
Du coup, on voit que certaines SCPI ont aligné leur nouveau prix sur la part de reconstitution et d'autres ont déjà anticipé une nouvelle baisse ou on voulu sous valoriser en espérant remonter sur les ventes.
à titre d'information, UPEKA en est à 18M€ de collectés
on approche des 20M€ alloués pour les parts sponsors...
@berti49 Me rend pas compte cela fait beaucoup? Le parc immo comprend combien de biens?
Tu vas en acheter?
J'ai pris un petit ticket pour voir
Pas d'historique et délai de jouissance un peu long à mon goût (qui baissera a priori)
On peut supposer qu'entre axipit, Aquila et catela ils connaissent le métier et le sourcing toutefois
3/4 biens en portefeuille et un gros pipe de biens potentiels
Iroko a mis 1 an à passer les 100ME, dans un marché euphorique pour les SCPI
@berti49 Du coup c'est quoi ton top 3 du moment en SCPI? Tu passes par quel courtier pour tes investissements ?
la question piège 
déjà je n'ai pas plus de légitimité que quiconque de donner mon avis, et je ne suis payé par personne
mais je vais me mouiller un peu 
perso j'ai un petit faible pour les sans frais d'entrée, ou alors avec une grosse décote (réelle, pas de 2022) qui gomme les frais d'entrée
ensuite il faut chercher celles qui collectent un max actuellement (au regard de leur stock) car on est dans un moment exceptionnel en terme de renta, sauf à penser que les taux vont encore bcp monter (mais je n'y crois pas, cf un post que j'ai fait il y a qq mois sur les taux immo qui ne monteront pas jusqu'au ciel)
plutôt européen, non pas pour des questions fiscales (c'est un plus) mais pour le stock picking dans les pays qui ont déjà bien corrigé... ce qui n'est pas encore le cas de la France (même si ça semble bouger après des mois à faire l'autruche)
la thématique peut influer le choix, même si les récentes SCPI sont plutôt des diversifiés, ce qui laisse toute liberté au gérant
un minimum d'actifs pour jouer la diversification est bienvenu (c'est un peu la limite des toutes dernières qui ne peuvent pas emprunter non plus vus les taux)
il reste qui du coup ?
iroko zen, remake live, novaxia neo, upeka, epsilon 360, cristal life, altixia commerce
avec un bémol sur upeka (c'est un pari, aucun historique et peu de biens), novaxia neo (c'est un pari, réhabilitation de bureaux)
et un autre bémol quand tu as fait moins de 5.5% en 2022...
à noter que la décimalisation, le réinvestissement des dividendes et l'accès au démembrement (NP et UF) sont des plus indéniables afin de jouer sur les intérêts composés et l'achat concomitant PM et PP
pour le courtier...
je suis en direct chez certains gérants, et sinon une PF où tu as un lien de parrainage
je pense qu'en négociant, on doit pouvoir avoir du cash back un peu partout
j'en ai même vu passer sur remake live alors que c'est une SCPI sans frais d'entrée !
@berti49 suis pas grand connaisseur non plus mais chaque fois que je discute Iroko Zen revient toujours. Elle est assez jeune je crois. Au final, n'y a t'il pas une petite prime aux SCPI jeunes qui n'ont pas encore toute la lourdeur de celle qui ont accumulé un parc immo qui maintenant avec les nouvelles directives doivent être rénovées sous peine de ne plus pouvoir être louées...
@patrick
oui et leur argumentaire revient sans cesse sur les usages de demain, ce qui est un bon argument
comme ils jouent en même temps sur les critères ISR/ESG, ils s'emploient à faire de l'amélioration énergétique sur leurs biens, ce qui les valorise et permet aussi de conserver plus facilement les locataires !
ils ont commencé un poil trop tôt par rapport à la crise immo, du coup leurs actifs irlandais ont du prendre une petite moins value, compensée par des plus values sur d'autres biens
et leur forte collecte fait qu'ils achètent des biens fortement relutifs, d'où cette valo et cette distribution au top...
Bonjour à tous ! Je découvre le sujet et je suis ravi de pouvoir participer à quelque chose que je maîtrise.
Pour ma part je suis détenteur de SCPI. J'en ai 3 pour un patrimoine de 70k. J'ai corum origin, corum XL et néo de novaxia.
J'accorde plusieurs critères important, déjà la SCPI Européenne à l'avantage de la fiscalité parce qu'au final le gain est vraiment plus important. Et en plus le dividende reçu est quasiment net d'impôts (on m'a même rendu des sous par moment).
SCPI européennes c'est important à condition aussi que la SCPI soit implanté dans plusieurs pays afin de diversifier le risque. Un peu à l'image d'un etf qui sera moins risqué qu'une action.
Le critère le plus important de tous c'est le dividende versé et historique auquel il faut regarder les taux de remplissage. Une SCPI doit avoir au moins 95% si on vise les meilleurs. De même au lieu de viser une SCPI qui fait la moyenne de 4,5% de dividendes, autant viser celles qui font au moins 6%.
Pour ma part je suis très content de corum origin et de neo. XL sous performe un peu.
Pour ce qui est du prix de la part, les SCPI ont le droit à ce que le prix de leur part ne bouge pas dans une fourchette de +10% et -10% par rapport aux prix fourni par l'expert indépendant tous les ans. Certaines SCPI ont été en dessous de ces -10%, c'est pour ça que leur valeur a fondu.
Les SCPI ont un an maximum pour rendre l'argent aux souscripteurs qui demande le retrait de leur argent. On risque de voir pas mal de mouvement l'an prochain avec des SCPI qui vont devoir revendre une partie de leur patrimoine de manière décoté.
Aujourd'hui si je devais reprendre une SCPI, je serai tirailler entre corum origin qui est vraiment top mais qui a des frais importants et des SCPI plus jeunes mais moins solides et sans frais de retrait. Je pense qu'on peut allier les 2 si on a un gros patrimoine.
Mon petit tips pour me rendre compte de la rentabilité net, 100 000e de scpi corum, c'est 400e par mois en moyenne net d'impôts.
Dernière chose, la remonté des taux n'a pas que des effets positifs, les rendements augmentent à priori. J'ai pas encore vraiment vu l'effet pour ma part mais corum vise 9% brut cette année, ce qui annonce un gros dividende exceptionnel en fin d'année pour combler le gap
Pour ma part je suis détenteur de SCPI. J'en ai 3 pour un patrimoine de 70k. J'ai corum origin, corum XL et néo de novaxia.
Tu m'impressionnes ! Beau portefeuille.
Du coup visiblement moins besoin de diversifier en SCPI qu'en Crowdfunding. et du coup moins chronophage. Mais bon du coup on paye un placement qui est très peu liquide et un peu moins rémunérateur.
Aujourd'hui si je devais reprendre une SCPI, je serai tirailler entre corum origin qui est vraiment top mais qui a des frais importants et des SCPI plus jeunes mais moins solides et sans frais de retrait. Je pense qu'on peut allier les 2 si on a un gros patrimoine.
Du Iroko Zen ?
J'accorde plusieurs critères important, déjà la SCPI Européenne à l'avantage de la fiscalité parce qu'au final le gain est vraiment plus important. Et en plus le dividende reçu est quasiment net d'impôts (on m'a même rendu des sous par moment).
Y a t'il des démarches spécifique à faire pour ne pas être doublement imposé?
Mon petit tips pour me rendre compte de la rentabilité net, 100 000e de scpi corum, c'est 400e par mois en moyenne net d'impôts.
Perso, j'ai du mal à voir les choses comme cela, car oui c'est 400€/ mois mais le vrai calcul de rentabilité tu ne l'auras que dans 10 ans quand tu revendras tes parts.
J'ai un membre de ma famille qui était à 2 doigts d'acheter pour 100K€ de SCPI il y a 6 mois. Rattraper la forte baisse du capital qu'il aurait subit (Frais + décôte) aurait été compliqué.
Pour l'instant le Crowdfunding me permet plus d'être dans la tranche 700 à 800€ net / mois (sur la base de 100K€). Sur 10 ans cela peut faire une grosse différence surtout si on réinvesti pour avoir l'effet de levier des intérêts composés.
Je vais tenter de répondre à toutes tes questions.
En faite, il y a deja des SCPI diversifiées. CORUM origine par exemple, c'est 15 pays différents, differentes typologies (bureaux, santé, logistique, etc ...) avec une majorité à 50% en bureau, 3MM d'actif. Difficile de faire plus diversifié au niveau immobilier. Le plus gros risque dans ce cas la c'est le gestionnaire. Mais bon 2 ou 3 SCPI ça suffit amplement à mon avis.
Effectivement c'est probablement moins rentable que le crowfunding (qui doit faire 10% brut de rendement donc 7% net avec la flat tax) mais aussi probablement bien moins risqué parce que les faillites n'existent quasi plus dans le secteur. Les SCPI en France n'ont pas le droit d'avoir un endettement supérieur à 50% de leur valeur par exemple et l'AMF surveille bien le secteur.
Mais je pense pas qu'il faille comparer les SCPI aux crowfunding. Pour moi c'est plutôt SCPI vs immobilier classique qui mérite comparaison. Et la, c'est le choix de la gestion active vs la gestion passive. Avec l'âge, la gestion passive ça a du bon, je le vois pour ma mère qui a du mal à gérer un sinistre sur un appartement et qui n'a plus du tout envie d'avoir de souci.
Si je devais avoir 3 SCPI avec un gros capital, je pense que je ferai 60% Corum origin, 20% néo, 20% Iroko. Corum pour ses dividendes sur, les 2 autres si on a besoin de revendre des parts pour avoir du liquide. Sachant qu'on a l'argent sous 15 jours généralement sauf crise de la SCPI et la c'est un an. D'où l'intérêt d'en avoir plusieurs. NEO et Iroko risquent d'avoir des rendements en baisses. Souvent les jeunes SCPI ont des super rendement et ça s'effrite un peu en grossissant. Corum fait parti des rares gros à avoir réussi à garder un bon rendement.
Pour l'imposition, on reçoit un IFU qui nous explique comment faire la déclaration de A à Z sans souci au moment de faire les impôts et ne pas avoir de double imposition. C'est la où on comprend aussi l'intérêt de ne pas en avoir trop parce que c'est plus simple de faire une déclaration avec le même gestionnaire qu'avec 50 ...
Effectivement, il faut aussi compter la revente du prix des parts dans le calcule de rentabilité globale. Après souvent l'immobilier progresse donc les parts de SCPI augmentent aussi. En 3 ans, j'ai toutes mes SCPI qui ont vu leur part augmenter et j'ai pas de doute que ça va se reproduire une fois la situation stabilisée. Surtout que les taux vont diminuer probablement dans quelques années donc l'immobilier va reprendre de la valeur à nouveau. CORUM l'a dernier c'etait 11% de rentabilité brut par exemple si on prend en compte l'augmentation des parts. Après le but premier des SCPI c'est de sortir du cash via les dividendes pour les retraités ou ceux comment moi qui veulent leur indépendance sans dépendre d'une retraite qui n'existera peut être pas.
Après faut bien choisir sa SCPI, ça c'est sur. Principe de base, éviter les SCPI de banque et celles qui ont de mauvais rendement. Regarder aussi le rendement sur quelques années et pas seulement sur la dernière année
Je viens de trouver le classement des SCPI selon "le particulier"
@rem merci
bon après c'est un classement fait avec primalliance, donc tout intérêt à promouvoir les SCPI avec pas mal de frais d'entrée 😉
à noter concernant les prometteuse la première place de novaxia néo... c'est effectivement une bonne SCPI, mais ils ne tiennent pas compte par exemple du risque de sortie massive l'année prochaine dès lors que les 5 premières années de détention seront passées, permettant la gratuité de la cession...
intéressant pour le grand public donc... mais on peut creuser un peu 😉
@berti49 Les SCPI sans frais d'entrées sont classées dans les SCPI prometteuses car jeune. On sait que les premières années ont de meilleurs rendements, c'est dont normal de ne pas les classer avec les SCPI de très grosses tailles et historiques. Du coup, je comprends pas trop la remarque. Après tu aurais vu quelle SCPI sur les premières places ?
J'ai du mal à croire à un immense appel d'air sur Néo, on n'investi pas en SCPI pour revendre au bout de 5 ans, sauf si on a besoin de l'argent. En plus les souscriptions sont importantes chez néo donc il y a moyen que ça compense largement les sorties
Le but c'est justement de pouvoir en débattre ici.
@rem
disons qu'il y a un risque, non mesurable, mais avec le SCPI bashing actuel je me méfie...
le côté sans frais d'entrée est un peu détourné avec ces frais de sortie anticipée sous les 3 ou 5 ans suivant ces SCPI
l'idée que je retiens, c'est que les articles des journaux grand public sont souvent suiveur...
ils ont aussi leurs propres critères d'appréciation, qu'on ne connait pas forcément, et qui élimine certains produits (exemple avec remake assez proche d'iroko mais un peu moins d'historique... ou epsilon 360 avec peu de frais d'entrée)
quand on commence à voir les infos apparaitre dans les journaux, c'est qu'il est souvent trop tard, ou alors qu'il faut être contrariant...
@berti49 Je comprends, après néo a annoncé il y a quelques semaines qu'ils ont encore 25M en liquidité de souscription et qu'ils cherchent ou l'investir. Ils ont annoncé une année exceptionnelle en terme de souscription (comme d'autres qui profitent des déboires de certaines SCPI cette année). Pour ma part, je ne suis pas vraiment inquiet. Le risque sera comme sur toutes SCPI, c'est au moment où les mauvaises nouvelles sont annoncées qu'on voit les gens paniquer. Les frais de sortie ou non ne changeront pas grand choses je pense. On le voit sur les SCPI en difficultés, elles ont beaucoup de frais de sortie et pourtant les sorties sont massives de ce que j'ai cru comprendre.
Je connais pas assez remake ou epsilon. Faut que je me renseigne dessus pour me faire un avis.
C'est bien de se méfier mais c'est un peu comme aller visiter un pays pour moi. On peut faire le choix de ne rien faire des choses touristiques mais on risque aussi de louper les meilleurs choses parce que si les gens vont tous voir tel ou tel chose c'est bien parce que ça vaut le coup d'œil. Du coup je suis un peu partagé pour ma part en me disant que si beaucoup de professionnels expliquent que cette SCPI est vraiment géniale, pourquoi est ce qu'elle ne le serait pas ?
@rem
je te confirme, CORUM ORIGIN est géniale 😉
même si cela devient un peu un mammouth dorénavant
ils profitent à fond des sorties sur les vieilles SCPI et se font un patrimoine en pleines soldes
c'est essentiellement vers les SCPI qui collectent un max qu'il faut aller de nos jours, surtout en %age de leur capitalisation, ce qui favorise forcément les nouveaux qui n'ont pas de stock à déprécier
contrairement aux gros titres des journaux, c'est un momentum imparable pour investir, il manque juste des taux un peu plus bas pour faire de l'effet de levier 😉
@berti49 Ha je suis comme toi, j'attends une bonne chute des taux pour reprendre des SCPI à crédit ! Je regrette tellement sur mon dernier crédit de ne pas en avoir fait un massif lorsque les taux étaient bas mais bon on ne peut pas revenir en arrière . Ce serait trop facile 
@berti49 interessant comme article. Après je sais que pour Corum on sera bien au dessus cette année. Il me semble qu'ils ont annoncé une prévision de 9% pour origin cette année. Les derniers dividendes ont bien augmenté ce mois ci et j'ai reçu un mail m'indiquant qu'on va recevoir un dividende exceptionnel (comme tous les ans) en fin d'année avec le surplus des ventes. Réponse dans quelques mois. J'ai un peu du mal à croire au 9%, ou alors le dividende exceptionnel sera vraiment énorme, par contre un résultat au dessus de 7%, ça me semble plus que réalisable comme régulièrement
@rem
corum est le premier collecteur, et de loin, actuellement
il profite donc à fond des soldes actuelles, ce qui gonfle le rendement
ce qui m'embête un peu toutefois, c'est qu'ils n'aient pas joué le jeu du calcul de la valeur de reconstitution externe cet été et les 6 mois de carence alors qu'ils achètent à tour de bras, ce qui dope la perf pour les historiques au détriment des nouveaux entrants
@berti49 Ils font ça depuis le début et c'est un petit peu le jeu aussi. On sait que les prochaines années c'est nous qui allons en profiter.
Pour la reconstruction cet été, ils ont expliqué que c'est couteux et qu'ils ne voient pas l'intérêt de le faire alors qu'il faudra en refaire une en fin d'année. Après je pense aussi que ça ne leur aurait pas été favorable donc qu'ils n'avaient aucun intérêt à le faire. Avec les nouvelles acquisitions, le prix globale aura nettement moins baissé et ils seront largement dans les clous j'imagine
Je comprends que CORUM c'est une SCPI qui peut déranger. C'est des chiens, ils sont la pour écraser la concurrence et ils font tout ce qu'ils peuvent. Pour ma part j'aime beaucoup leur politique, sauf celle des frais de sortie qui me semble abusée. Et je ne me suis pas gêné pour leur dire
une petite idée des SCPI où il ne faut pas aller aujourd'hui :
-> collecte moribonde et cession de parts au taquet
https://www.pierrepapier.fr/scpi/quelles-scpi-ont-le-plus-collecte-decollecte-au-3t-2023/
Très intéressant, ça montre les SCPI en grandes difficultés et celle qui sortent gagnante de cette crise. C'est probablement les 4/5 SCPI qui ont les plus grosses collectes qui vont s'en sortir avoir les meilleurs rendement sur les prochaines années
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