Investir en crowdfunding en 2024

Plus pousser les analyses, beaucoup partager nos informations (des forums ou telegrams vont en sortir grandis pendant que d'autres vont montrer leurs incompétence et leurs côté "je place mes codes et démerdez vous)

Peut-être aussi baisser les montants des tickets et plus ce diversifier.  Mais je reste persuadé que c'est notre solidarité et notre communication entre nous qui nous permettra de mieux traverser l’orage

Pour moi:

Le risque majeur en crowdfunding (immo, ENR ou autres) est toujours supporté par le prêteur, la plateforme est et reste une société financière.

Elle analyse et propose des projets sélectionnés selon diverses critères, et les note pour donner une idée aux preteurs, qui restent le décideur final.

L'intérêt pour une PF est qu'un projet se valide, car sa rémunération se fait principalement là-dessus. Elle y joue tout de meme sa réputation, mais c'est comme partout, chacune mettra en avant ses arguments.

Une PF sera élue meilleure par tel sondage une année, une autre par une autre source en changeant les paramètres. Jamais une PF ne mettra en page d'accueil "venez chez nous, 20% de nos projets tombent à l'eau, mais c'est votre argent, pas le nôtre".

Reste donc la communication hors PF, en "indépendance", même si @dancla le disait, ce n'est parfois pas neutre, car certains auront un intérêt au parrainae, a la pub, au copinage etc

Nous serons quel que soit le nombre et la somme investie par chacun, que des individus "lambda", avec chacun sa situation personnelle/financière et aussi sa tolérance au risque.

Les agréments PFSP semblent mieux encadrer, au vu des questionnaires a compléter maintenant, mais restent déclaratifs, donc faussables. On ne va pas vous demander de prouver votre patrimoine financier pour "miser" sur un projet.

"Miser"  comme  demander à quelqu'un voulant entrer dans un casino, un PMU/FDJ, s'il peut le supporter. Le risque lié a l'appat du gain, qui ruinent certains mais enrichissent d'autres (dont les caisses publiques). 

Posté par: @acidman

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L'intérêt pour une PF est qu'un projet se valide, car sa rémunération se fait principalement là-dessus. Elle y joue tout de meme sa réputation,

Elle ne joue pas sa réputation, elle joue sa survie.

Une plateforme qui ne focuse que sur sa rémunération ne peut pas durer dans le temps.

Les plateformes doivent prendre des risques pour se développer tout en délivrant de la rentabilité pour leurs investisseurs. Et comme pour tous investissement y a des années meilleures que d'autres.

Posté par: @dancla

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Mais je reste persuadé que c'est notre solidarité et notre communication entre nous qui nous permettra de mieux traverser l’orage

C'est l'objectif de ce forum et tu as raison à pousser à plus de partage. Mais analyser un projet reste complexe. D'autant plus complexe qu'il faudrait ensuite pouvoir mesurer son efficacité.

J'avais un jour fait une analyse de mes centaines de projets notes A à E chez October. Au final la proportion des projets Aet B en défaut s'est retrouvé supérieure aux catégories plus risquées

@patrick si déjà quand quelqu'un a une info, ou à vu quelque chose que les autres ont pas vus,  ou un point qui l'intrigue,  etc... Le communique sur le forum ça sera un gros plus, on en debatera, ça aidera pour nos propre analyses.

On le fait déjà bien sur ce forum,  j'apprécie beaucoup nos échanges ou beaucoup participent et/ou lisent les messages.

Plus on le fera, mieux on avancera

@dancla 100% d'accord et ce sont des échanges qui me sont régulièrement très précieux dans mes choix d'investissement.

L'audience du forum a été multiplié par 3 ou 4 depuis le début de l'année dernière ce qui montre bien l'intérêt des investisseurs sur le fait de s'informer avant d'investir. Fini la période où beaucoup investissaient a l'aveugle.

d'accord avec vous tous sur la communication

d'autant plus que certains emprunteurs et certaines plateformes de CFI ont compris le mode "d'analyse" des youtubeurs (devrais je parler de relecture de la présentation uniquement ?), du coup tout parait génial... les présentations sont souvent biaisées

cela ne veut pas dire que les projets finiront en perte, mais que le risque est souvent minoré et mal rémunéré

il suffit de creuser un peu sur les lignes absentes des bilans, la situation des holdings, les budgets travaux...

concernant le CF ENR, comme évoqué par ailleurs, n'y aller pas non plus les yeux fermés, on entre dans une période de turbulences pour les projets à l'étude, donc financez uniquement des projets totalement sécurisés (pas de promesse de bail, pas d'étude, pas de holding...) car bon nombre de projets ne se feront pas, entre tarifs d'achat en forte baisse et coûts de financement toujours très haut, même si le matériel a bien baissé

pour compléter sur le CFI...

la promotion, ça va surtout être des fins de programme vu le peu de permis délivrés ces derniers temps... et ça va durer au moins tout 2024, donc probablement peu de projets (ou des refinancements de projets en cours ?)

les marchands de biens, ça peut repartir, une fois que les prix auront vraiment baissé, en particulier sur les passoires thermiques (mais ce sont aussi les projets les plus risqués niveaux administratifs et travaux)

le recyclage urbain sera certainement la thématique des prochaines années, les soldes sont en cours sur le bureau (et le ZAN va bloquer la promotion hors ville)

pour cela il faut peut être privilégier d'autres supports comme les SCPI ou certains fonds immo (comme novaxia par exemple), pas les foncières (trop aléatoire)

Je pense que l'immobilier fractionné a aussi une place à ce faire,  le prix des biens baisse,  y'aura des plus value à ce faire sur 8-10 ans en plus des loyers. (Faut pas se baser que sur le loyer mais aussi l'évolution du marché à venir.  Mais ça reste du long terme par rapport au crowd. Je trouve que Tantiem pour le moment se place bien 

Reste l'affacturage,  le plus risqué à mon avis,  mais si bien maîtrisé peut être une partie à pas négliger.

Quand je dis métrisé, c'est plus comme BienPreter et pas comme les Entreprêteurs 😁.

A mon avis,  la réussite de BienPreter va donner des idées à d'autres et on risque de voir sortir des plateformes,  faudra bien regarder car il va y avoir de tout. 

J'ai déjà l'impression qu'il y a une reprise des lancements des PF.

J'ai regardé le classement ultime de Patrick. 1 en 2012, 2 de 2013, 4 en 2014 puis un boum jusqu'en 2019. Le COVID a tout ralenti y compris cela. Ça reprend en 2023, dans un contexte d'inflation.

Ça devrait encore se développer, devenir une alternative aux banques pour les emprunteurs, et un placement nouveau pour les.eventuels prêteurs.

En demontre l'arrivée de prêteurs a gros moyens sur des projets BP par exemple (qui crée un hors sujet , désolé ,sur le topic planning)

@dancla 

pour l'immo fractionné, je resterai à l'écart de tout ce qui est coloc, la niche fiscale sautera un jour ou l'autre, entrainant une belle moins value à la revente...

@berti49 j'ai une coloc avec meute , sur Tantiem j'ai un commerce et un rbnb.

J'ai aussi 1 coloc avec Brik-Club,  mais cette plateforme semble à l'abandon (mais semble vouloir repartir en s'associant à Baltis)

Après plus de 10 ans à investir des sommes conséquentes à 6 chiffres en crowdfunding immobilier, j'ai arrêté de réinvestir les sommes qui me revenaient dès que j'ai vu les taux commencer à grimper car je sais que c'est une conjoncture de marché très négative (marché qui baisse, disparition des acheteurs, ...) pour les promoteurs immobiliers et MDB financés.

Question reposée : 2023, et probablement 2024 et 2025 seront des annus horribilis dans les annales du crowdfunding immobilier qui connaît sa première crise.

Pour autant, cela se porte sur les défauts de paiement de projets qui ont été initiés avant la remontée des taux, soit en 2021 et 2022.

Du coup, un projet de promoteur proposé en 2024 intégrant dans son business plan le coût du financement actuel qui arrive à un bon taux de pré-commercialisation (plus de 60-70%?) et reste cohérent sur le prix de vente des lots restants ne sera t'il pas en fait, solide et bon à prendre avec un risque finalement à nouveau limité?"

Qu'en pensez-vous?

La pré commercialisation actée (avec financement accepté,  pas des promesses avec conditions suspensives, et une bonne marge permettant de supporter un dépassement de délais et négociations du prix, c'est des critères importants dans ma sélection de projets, et que ce soit des promoteurs ou des mdb 

@whynot 

Un projet de promoteur doit avoir 50% de resa actées pour se lancer 

Le pb du promoteur ce sont les 50 derniers % qui peuvent trainer au delà de la livraison de l'immeuble...

Et pire encore NOTRE pb, c'est que la marge est sur les 2/3 derniers logements

Donc tant qu'il y avait des investisseurs ces derniers logements partaient, même avec une petite remise

Mais 2023 et probablement 2024 les investisseurs ont fuit et ne vont pas revenir de sitôt tant que les taux ne seront pas réellement descendus (les 100 points de base perdus en décembre se sont transformés en 20 points de base dans les offres bancaires, autant dire très largement insuffisant pour les investisseurs)

@dancla 

C'est logique que les plateformes ne proposent que cette offre puisqu'aujourd'hui c'est le mode de location le plus rentable

Il faut donc espérer que la fiscalité n'évolue pas d'ici le débouclage des opérations

@patrick Les notes des plateformes sont biaisés, surtout que sur October c'est un robot advisor qui les effectue. Personnellement j'ai toujours trouvé plus risqué un projet de soutien de trésorerie noté A qu'un projet de développement noté C. En crowdlending je fuis tous les projets de soutien de trésorerie et les entreprises de moins de deux ans

Posté par: @berti49

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re. @whynot 

... Et pire encore NOTRE pb, c'est que la marge est sur les 2/3 derniers logements

Mais 2023 et probablement 2024 les investisseurs ont fuit et ne vont pas revenir de sitôt tant que les taux ne seront pas réellement descendus (les 100 points de base perdus en décembre se sont transformés en 20 points de base dans les offres bancaires, autant dire très largement insuffisant pour les investisseurs)

Je suis tout à fait d'accord avec vous.

Du coup, dans le contexte actuel, le taux de pré-commercialisation d'un programme est un critère de choix à observer (certains projets sont pré-vendus à 80%)

Un projet bien ficelé en 2024 doit intégrer un niveau de prix de vente qui passe avec les taux actuels, sinon il n'est pas bon, et j'espère que les plateformes de Crowdfunding dont la survie dépend de ne pas proposer des projets qui défaillent par la suite les filtrent.

Jne crois pas que les bons tels Anaxago ou Wiseed aient une vision court-termiste des choses. 

Posté par: @johnnycash

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re. : Personnellement j'ai toujours trouvé plus risqué un projet de soutien de trésorerie noté A qu'un projet de développement noté C. 

Intéressant.
Les projets de crowdfunding immobilier ne sont-ils pas tous du soutien en trésorerie?
Quels sont les cas de figure dans lesquels on parle de "projet de developpement"?

Posté par: @dancla

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La pré commercialisation actée (avec financement accepté,  pas des promesses avec conditions suspensives, et une bonne marge permettant de supporter un dépassement de délais et négociations du prix, c'est des critères importants dans ma sélection de projets, et que ce soit des promoteurs ou des mdb 

@whynot certaines le communiquent, d'autre faut leurs tirer les vers du nez pour savoir

Mais en principe ils s'en vendent quand c'est actée, c'est quand ils précisent pas qu'il faut ce mefier

@whynot Oui nous pouvons considérer que les projets de crowdfunding sont tous des projets de soutien de trésorerie, maintenant il y a une différence entre des marchands de biens qui mettent zéro ou très peu de leur poche et d'autres qui apportent 15-20% de la somme voulue et sollicitent un financement complémentaire via le crowdfunding. Autant la première situation était admissible en période de taux bas, autant voir encore ce genre de projets sortir aujourd'hui est quelque chose qui s'apparente au raclage de fonds de tiroirs par les plateformes. 

Pour ma part je vois les soutiens en trésorerie comme des projets souvent réalisés par des marchands de biens qui font de simples opérations d'achat/revente parfois sans aucun travaux. Ce sont souvent ceux qui font leurs premières opérations et qui ont du mal à obtenir un financement bancaire, raison pour laquelle ce genre de projets pullulent sur LPB qui se vante ainsi d'avoir beaucoup d'hypothèques de premier rang tout en oubliant que ce n'est pas une garantie significative si l'emplacement du bien n'est pas terrible. 

Un projet de développement sera quant à lui mené par un marchand de biens plus expérimenté qui va cerner le potentiel d'un lot ou d'un terrain en lui apportant une plus-value significative, susceptible de favoriser les ventes. Cela peut être la réalisation d'un agencement différent via la destruction de certaines cloisons, la remise au goût du jour d'un bien défraichi ou bien encore la viabilisation d'un terrain bien situé. Dans ce genre de projets, vous avez plus de chances d'avoir un accompagnement bancaire car la marge sera plus élevée. Je ne mets pas l'amélioration du DPE dedans car non seulement elle est encore trop aléatoire à mon goût mais elle est aussi plus fortement susceptible d'impacter les marges au vu de problèmes d'approvisionnement encore persistants et de l'augmentation du prix des matériaux qui se poursuit. 

Vous l'aurez compris, en 2024 plus qu'avant, je privilégierai la deuxième option, pour la simple et bonne raison qu'en cas de problème, non seulement le porteur plus expérimenté aura un peu plus d'agilité pour rembourser via d'autres opérations menées en parallèle, mais aussi car les acheteurs ont de plus en plus de choix étant donné que le marché est grippé. Ceux qui peuvent acheter cash ou obtenir un crédit (CSP+, retraités à fort pouvoir d'achat, personnes de retour d'expatriation...) privilégient des biens qui ont une plus-value et ne se ruent pas au premier bien disponible car le marché n'est plus euphorique.