Wesharebonds Félicitations pour la communication

La semaine dernière Wesharebonds a envoyé aux investisseurs de la plateforme un mail d'informations "AGs, reports, retards, défauts et défaillances..."

Pas de langue de bois, les projets en difficultés sont nommés même si nous ne sommes pas dessus, le processus pour trouver une solution...

Très bonne communication qui contraste avec celles de mes autres plateformes immo

A la sortie, cela n'empêchera pas certains projets de couler, mais cette transparence fait du bien quand on voit l'hypocrisie assez générale dans le secteur

Pour les personnes n'étant pas sur Wesharebonds, je vous laisse juger

"Vous aurez noté que nous sommes entrés, depuis au moins 6 mois, dans une période plus compliquée sur le plan économique. Assemblées générales, reports, retards, défauts et défaillances, des mots qui avaient peu ou prou disparu depuis le Covid, reviennent avec leur cortège de situations plus ou moins compromises. Les crédits immobiliers et entreprises sont tout autant affectés.

Face à cette situation qui est peut-être là pour durer, il nous semblait utile de vous indiquer comment, chez WeShareBonds, nous abordons cette période depuis près d’un an pour protéger au mieux vos intérêts, et ce que cela induit comme changements pour vous.

Principe #1 : prévenir vite plutôt que guérir

Comme vous le savez, notre équipe a un suivi ("reporting") des projets avec les emprunteurs. Comme vous le savez aussi, ce reporting est partagé avec vous dès lors que le cours du crédit ne se passe pas comme prévu et qu’idéalement, nous disposons des explications nécessaires, voire des solutions adaptées.

Dans les échanges avec les emprunteurs, nous abordons régulièrement les sujets clés qui sont exposés aux aléas actuels, c’est-à-dire concrètement en immobilier qui est l’essentiel de nos crédits, les difficultés de commercialisation et les dépassements de travaux pour faire simple.

Quand il apparait clairement que le délai initial du crédit ne sera pas tenu, le dossier est immédiatement transféré à l’équipe crédit qui va vite trancher entre le report technique de quelques mois pour finir le projet, ou une restructuration plus lourde, voire le recouvrement pur et simple. Ce dernier cas n’est pas encore apparu en crédit immobilier, mais est déjà arrivé en crédit entreprise. L’emprunteur, avisé de ce processus d’analyse, est immédiatement fortement sollicité et impliqué pour qu’il en comprenne les conséquences et participe intelligemment à la résolution des problèmes.

Dans les cas de restructurations, nous considérons que l’essentiel est d’agir vite pour préserver la dynamique du projet, et quand nous le pouvons, de prendre des garanties supplémentaires en échange du temps supplémentaire accordé et de l’évolution du risque crédit qu’implique la restructuration du projet.

Principe #2 : dialoguer avec les emprunteurs et les accompagner, tout en n’ayant pas peur d’exercer si besoin les garanties

À partir du moment où le dossier est en restructuration, ou en report, la fréquence et l’intensité des interactions entre l’emprunteur et l’équipe crédit augmente.

Nous apportons une attention particulière à l’éventuelle mise en œuvre des garanties du projet. Le récent développement des fiducies n’est évidemment pas un hasard dans ce contexte, l’hypothèque seule n’est plus la seule option de sécurité, et la faculté que donne la fiducie d’agir dans certains cas de défaut sans l’accord préalable de l’emprunteur est un plus appréciable.

Pour les dossiers dits juniors qui reposent sur des garanties forcément plus faibles, comme la GAPD, l’ordre irrévocable de notaire, et les nantissements de titres et de compte courant, l’arbitrage entre la mise en œuvre des garanties et la “négociation amiable” avec l’emprunteur est beaucoup plus subtile, et nécessite systématiquement une validation de notre travail en Assemblée Générale des obligataires.

Principe #3 : sauf exception, plus de reports gratuits, des frais d’audit des dossiers à la charge de l’emprunteur

Les emprunteurs sont conscients que ces reports ou restructurations sont de plus en plus mal perçus par les prêteurs, et qu’en même temps ces derniers exigent qu’ils soient de plus en plus motivés et justifiés.

La rémunération systématique des reports est en cours d’étude pour caler une grille adaptée.

Sur les éventuels frais d’audits, il faut pour cela amender nos contrats, ce qui est en cours.

Principe #4 : adapter l’offre de crédit à l’époque actuelle

Les crédits dits junior ont quasiment disparu de notre offre depuis des mois. Ceux qui sont maintenus sont proposés uniquement aux prêteurs dits clients professionnels du Club Deal. En effet, face à la stagnation voire la baisse des prix, il est devenu compliqué de proposer ces crédits quasi-fonds propres, qui en ont parfois les risques sans vraiment en avoir le rendement. Nous réfléchissons par ailleurs à une offre “equity” qui semble plus adaptée pour rémunérer le risque et qui permet aux clients marchands et promoteurs de ne pas ajouter à leur endettement actuel.

Les crédits hypothécaires vont souvent être remplacés par une combinaison de fiducies sur titres et d’hypothèques, notamment quand il faut financer des travaux, et des fiducies sur actifs quand il n'y a pas de travaux. L’hypothèque seule conserve bien sûr sa pertinence défensive pour nombre d’emprunteurs, mais la fiducie permet une gestion plus active en donnant la main à la masse des obligataires pour agir concrètement, par exemple en permettant la mise en vente directe d'un bien.

Pour finir, nous avons en cours en immobilier :

• une AG sur Financière Walter (crédit junior) (encours de 0,65M€)
• une AG sur Ogetis (crédit junior) (encours de 0,40M€)
• une AG sur DBII (crédit senior) (encours 0,45M€)