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Wesharebonds Wesharebonds se lance dans l'Immobilier Fractionné accessible à partir de 200€

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(@patrick)
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Wesharebonds annonce lancer un nouveau produit d'investissement en Immobilier Fractionné et vient ainsi rejoindre notre TOP 12 PLATEFORMES IMMO FRACTIONNÉ

Chez WeShareBonds, vous faites partie d’une communauté engagée autour d'une finance transparente et d'une gestion de son patrimoine accessible.C’est avec cette vision et la volonté de permettre à chacun de diversifier son patrimoine dans des produits financiers et immobilier de qualité, que nous sommes ravis de vous dévoiler en avant-première notre nouveau produit d'investissement immobilier : l'immobilier fractionné.Accessible à partir de 200€ par actif, il permet aux particuliers et aux personnes morales d’investir dans l’immobilier locatif au travers d’un produit financier, et de percevoir ainsi indirectement via des revenus de valeurs mobilières, les loyers nets des actifs financés ainsi que l’éventuelle plus-value à la revente. Le tout directement en ligne, sans intermédiaire ni frais d’entrée.Nous avons ainsi repensé et modernisé l'expérience de la pierre papier, pour vous redonner le pouvoir. Vous choisissez les thématiques qui vous correspondent (résidentiel, bureau, commerces...), les villes et pays où vous souhaitez investir, et construisez le patrimoine qui vous ressemble.Et comme dans chaque opération sur la plateforme, vous bénéficiez de l’expérience et de l’accompagnement de WeShareBonds : structuration des opérations et prises de garanties dans l’intérêt exclusif des investisseurs, co-investissement de l’équipe et des actionnaires de la plateforme.Nous sommes ravis d’ouvrir ce nouveau chapitre de la pierre papier avec vous, et vous donnons rendez-vous à nos côtés dans les premières opportunités d’investissement.

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Rappel Rappel : L'offre proposée est une collaboration commerciale : Sur chacune des offres de Bienvenue, argent-et-salaire.com touchera également une prime de parrainage. Il ne s'agit en aucun cas d'une recommandation d'investissement. Les éléments publiés ici, ne sont qu'un petit extrait de l'information publiée par la plateforme et qui ne permettent pas de prendre une décision d'investissement. Nous vous recommandons donc d'analyser le projet avec l'ensemble des données et de n'investir que sur ce que vous comprenez. Nous rappelons également qu’investir dans le Crowdfunding peut engendrer la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité ainsi que des risques spécifiques à l’activité de l’entreprise.

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(@berti49)
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@patrick 

A suivre mais pour le moment aucune info sur le type de biens qui sera proposé

Les rendements un peu haut laissent à penser à de l'immobilier professionnel ou à du meublé de tourisme ..

 

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(@patrick)
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@berti49 Oui à suivre. A priori, y aurait déjà plusieurs projets dans le pipe dont le premier devrait être publié ce mois ci. Permettra d'analyser plus en détail l'offre et éventuellement de leur poser des questions si certains points n'ont pas suffisamment été détaillés.

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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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Bonjour @berti49, nous prévoyons de faire différents verticaux immobiliers. La première opération est une colocation, et nous avons aussi des boutiques de ski qui devraient suivre. Le meublé de tourisme est aussi dans les tuyaux. L'objectif est de trouver des verticaux au rendement intéressant, qui permette de mettre en place aussi notre structuration qui se veut protectrice pour les investisseurs, et d'avoir suffisamment de choix pour que chacun·e y trouve son compte.

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(@patrick)
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Wesharebonds organise un Webinar le mercredi 20 mars à 12h pour détailler leur nouvelle offre d'immobilier fractionné.

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(@berti49)
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@patrick 

j'ai déjà échangé avec Yoann, ça va être innovant sur plusieurs points de vue

durée, typologie de bien, liquidité...

même si a priori ça ressemble aux dernières PF d'immo fractionné...

 

 

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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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(@berti49)
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@patrick 

Ça sera de l'immobilier fractionné en Espagne pour commencer !

 

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(@patrick)
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@berti49 Oui je viens de voir cela. J'espère que cela sera une fiscalité française.

En tout cas sur 5 ans, c'est déjà mieux que les 8 à 10 ans sur les autres plateformes d'immo fractionné.

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(@berti49)
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@patrick 

Les 5 ans c'était dans le but de faire des économies sur les frais de notaire (frais allégés comme les mdb)

Mais là du coup en Espagne je vois moins l'intérêt

Gap important tout de même entre dividende annuel et tri final 🤔

 

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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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@berti49 nous avons effectivement mis en place un montage "type" qui servira sur toutes nos opérations : une SAS en régime marchand de biens. Ici effectivement pour l'Espagne il n'y a pas d'économie sur les frais de notaire (les frais d'acquisition sont de l'ordre de 13%, donc bien plus qu'en France, mais qui se compensent par le dynamisme du marché). Le régime MdB permet toutefois un traitement comptable différent : on place l'actif, frais d'acquisition et travaux en stock, vs un amortissement du bien dans une comptabilité classique.

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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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@patrick oui, la fiscalité est bien française. Nous avons créé une SAS française, qui achète en Espagne. Celle-ci émet des obligations indexées, qui sont bien soumises à la fiscalité française (donc flat tax pour les résidents fiscaux FR personnes physiques).

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Kurushima
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(@kurushima)
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Ouverture le 21/03 à 16 heures pour ceux qui se sont inscris. Mais seulement à 9% investi quelque heure après.

J'ai mis un petit billet mais sans réel enthousiasme (juste un peu de fond qui me rester avant la fin du mois).

La chose qui me bloque un peu c'est "les frais liés à la création de la société WSM IMMO 1" équivalant de 5k. En gros à chacun de leur projet il vont créer une société?

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Cedre
(@cedre)
Inscription: Il y a 12 mois

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@kurushima Il me semble que les frais administratifs de gestion chez Wesharebonds concernant l'immobilier fractionné est bien plus important que Tantiem qui est à 6% alors que WSB est à 40% 😯 ; il y a un truc qui m'échappe .....

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(@patrick)
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@cedre Où as tu vu 40%?

Au final, l'important n'est t'il pas de comparer le rendement cible qui semble net de frais de gestion? + Estimation de la plus-value de revente.

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Cedre
(@cedre)
Inscription: Il y a 12 mois

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@patrick Justement Patrick c'était plutôt le sens de mon propos, si on avait la même équivalence de frais le rendement cible de WSB serait bien supérieur que Tantiem.

C'est étonnant tout de même cette grosse différence

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(@patrick)
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@cedre C'est un peu le problème de l'immobilier fractionné car on manque de recule. Autant en CFI le taux est fixe, mais en IF on parle toujours de "rendements cibles". Très compliqué dans le temps de savoir de combien les vacances locative, les travaux,... vont imputer le rendement réel.

En plus si on compare avec les SCPI, on incite les investisseurs à investir sur 10 ans pour avoir le temps d'amortir les frais. Là je vois aussi de grosses différences dans les nouveaux acteurs en IF. Le projet Wesharebonds est sur une durée de 5 ans ce qui me parait très peu (même si c'est un bon point) mais est-ce suffisant pour absorber les frais et générer le rendement annoncé?

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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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@cedre il faut, je pense, séparer les thématiques pour bien comparer :

  • frais pris par la plateforme
  • frais de structuration (créer une société et séparer les masses obligataires coûte forcément plus que de mettre tout le monde ensemble)
  • frais liés au type de location (location meublée étudiante vs local commercial par exemple, pas du tout les mêmes frais)
  • frais lié au lieu (frais d'acquisition en Espagne par exemple bien supérieurs à la France)

A la fin le but c'est d'avoir une opération bien structurée, et qui propose un rendement intéressant. Mais on ne peut pas tout transposer d'un pays à l'autre ou d'une structuration à l'autre.

 

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Cedre
(@cedre)
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@patrick 

Les charges représentent 40% du volume de loyers bruts

Charges    Projet WeShareBonds

 

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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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@cedre je me rends compte qu'on ne doit pas être assez clair ici sur qui prend quoi. On a voulu simplifier le tableau pour la compréhension, mais ce n'est pas assez transparent. On va améliorer, mais voici déjà quelques compléments d'information sur les charges :

  • Charges liées à l'actif : il s'agit des charges courantes de la location, dont une partie est refacturée aux locataires
  • Charges administratives : il s'agit des charges de la SAS (compta, compte bancaire, frais FR et ES). Si on portait nous-mêmes les actifs nous n'aurions pas ces frais, mais c'est un choix assumé chez WeShareBonds, on ne se voit pas travailler sans ces outils, car c'est dans l'intérêt des investisseurs (voyez ça comme prendre une "protection" supplémentaire en échange d'un peu de rendement).
  • Charges locatives : cela paie Terreta, le gestionnaire local avec qui on travail (on n'est pas gestionnaire, on préfère confier ça à des pros, et ça évite les conflits d'intérêts sur la rémunération).
  • Charges financières : ça c'est nous, nos 0,25%/an de l'émission obligataire pour rémunérer notre travail de suivi.
  • Rémunération de gestion : rémunération de Frédéric Arnaud, associé de la plateforme mais non salarié, à qui nous avons confié la gestion de la SAS et le travail de suivi avec le comptable (seul sujet de conflits d'intérêts sur ce projet, mais on préférait commencer avec un "ami" pour mettre en place les process).
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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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@patrick oui je pense aussi, d'ailleurs j'invite les investisseurs à aller voir les onglets "Eléments financiers" du projet et "Marché". Vous verrez que l'hypothèse à la revente reste conservatrice : on va vendre au taux de capitalisation que ce que l'on a acheté, mais c'est l'augmentation annuelle des loyers qui va créer la plus-value.

Et donc logiquement on doit alors justifier notre hypothèse d'augmentation annuelle des loyers : nous vous avons mis à disposition pas mal de data dans l'onglet Marché. Vous verrez que notre prix par chambre reste raisonnable, et que le marché sur les dernières année a fait bien plus que 6% par an d'augmentation des loyers.

A challenger donc, mais avec plaisir pour répondre à vos questions et remarques.

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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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Bonjour @cedre, nous sommes à 2,75% de frais upfront si vous voulez comparer avec les frais d'autres acteurs, avec des frais cibles de 3 à 6% par opération pour les futurs projets. Et l'on prend 0,25% de frais de suivi chaque année sur cette opération, avec un objectif de 0,5% sur les futurs projets, si la rentabilité le permet.

Les autres frais concernent les prestataires, le fonctionnement de la SAS, et les charges tout simplement de la colocation. On fait payer des loyers intéressants et on fait tourner chaque années nos locataires (étudiants étrangers), mais en contrepartie nous avons des charges. Il faut regarder la rentabilité de l'opération dans son ensemble.

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Yoann de WeShareBonds
(@yoann-de-wesharebonds)
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@kurushima oui tout à fait, nous allons bien crééer une société par opération. C'est ce que nous faisons déjà sur les opérations de crowdfunding immobilier, si le marchand de biens n'a pas déjà de société spécifique portant l'actif financé. C'est important pour éviter le "mélange des genres" et bien cantonner 1 actif = 1 masse obligataire. Sinon l'argent est fongible, et les intérêts d'un groupe d'investisseurs se mélangent avec ceux d'autres opérations.

Demandez-vous : en cas de problème, est-ce que je veux passer derrière les obligataires d'une autre opération à laquelle je n'ai pas participé ? Sans compter l'indépendance de la société vs la plateforme : est-ce que si la plateforme sur laquelle j'ai investi fait faillite, est-ce que cela entraîne un gel ou une perte sur mon portefeuille d'immobilier fractionné ?

Ce sont toutes ces questions qui font que l'on structure différemment nos opérations, et qui entraîne plus de frais c'est vrai, mais aussi moins de risques. Et si vous creusez les frais vous verrez aussi que l'on préfère prendre moins de frais et mettre de l'argent dans la structuration. Sur Valence à titre d'exemple on est à 2,75% de frais upfront pour nous, et 0,25%/an. L'objectif à terme est de viser 3 à 6% de frais upfront, mais cela ne se fera jamais au détriment de la structuration et de l'encadrement du risque.

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