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Upstone Les Cloches

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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1200
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📣Projet Crowdfunding immobilier Upstone📣

 
✒ Nom : LES CLOCHES
💻  Plateforme : UPSTONE
⌚Date :  7  maI 2024 10h00
⌛Durée : 12 mois + prorogation possible de 8 mois
💰Rendement : 12%
💸 Montant : 330000€
⏰ Remboursement capital in fine 
📈 Remboursement intérêts in fine
 
🏘 Détails projet :Cette opération est en cofinancement sur Immocratie. Il s'agit du même financement et de la même documentation.

La société Global Promotion nous propose une opération de vente à la découpe visant l'acquisition d'un ensemble immobilier composé de 4 corps de ferme et d'un vaste terrain.

  • Lot A, bâti + terrain: commercialisé
  • Lot B, bâti + terrain: commercialisé
  • Lot C, bâti + terrain
  • Lot D: terrain à bâtir
  • Lot E: terrain à bâtir
 

 

🌎 Boutigny-Prouais est une commune dans le département de l’Eure-et-Loir, dans la région Centre-Val de Loire. Située à environ 70 kilomètres à l’ouest de Paris, cette ville est traversée par la rivière Voise, lui conférant un cadre naturellement attrayant.
 

 

✅ Fiducie + GAPD
✅ XP du promoteur ( nombreux projets sur Upstone dont plusieurs remboursés intégralement ou partiellement)
✅ Pas de travaux 

✅ Prix de vente bien en dessous du marché 
  La commercialisation est avancée, l'apport en fonds propres est de 22% et la marge de 26%.
 
 
 Le lot E pourrait être le plus compliqué à commercialiser compte tenu de ses dimensions étroites.
❗ LTA 107% mais LTV 58% après découpe 
❗ situation actuel de l'immobilier
❗ attention a votre exposition avec ce promoteur qui a plusieurs projets en cours sur Upstone et Immocratie 

 

 
ANALYSE DES SCÉNARIOS
 
Chiffre d'affaires    Marge       Taux de marge
565 000 €               120 092 €            21%
536 750 €                91 842 €             17%
508 500 €                63 592 €              13%
480 250 €                35 342 €                7%
 
Marge/durée        6                    12              18
565 000 €         162 001 €    141 640 €  120 092 €
536 750 €          133 751 €    113 390 €  91 842 €
508 500 €          105 501 €     85 140 €    63 592 €
480 250 €            77 251 €     56 890 €    35 342 €
 
 
Avis : 👍/🤔  très bonne pré commercialisation et marques d’intérêts pour les lots restants, mais mon exposition avec ce mdb est déjà importante, je vais y aller avec un ticket sans doute inférieur à d'habitude 
 
👍favorable/🤔 mitigé/ 👎 sans moi 
.
 
Ceci est mon analyse perso, en aucun cas un conseil 
Faite votre propre analyse en consultant la page du projet sur le site Upstone 
Soyez conscient que ce genre d'opération peut engendrer une perte totale de votre investissement 

   
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Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 395
 

Bonjour  @dancla 

J'ai faillis y aller aussi mais son nombre de retards non contractuel dont certains projets qui datent de 2021 (Poissy & Egly) puis ceux de 2022 ( Ardillères +Gallardon + Magny) puis ceux de 2023 (La Chaumine + La Muse) et sans compter les retards contractuels (4 projets) ça fait un peu lourd tout ça 😖 

Promoteur Global Promotion

Certes il y a un apport du promoteur qui est à la hauteur mais ne pas oublier qu'il n'y a aucun compte financier et la pré commercialisation est avec une condition suspensive ...


   
Dancla reacted
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1200
Début du sujet  

@cedre tu a bien raison,  ça fait beaucoup. J'ai discuté avec Arnaud le CEO de Upstone,  ils sont bien conscient que tout ces retards vont pénaliser ce projet mais aussi le crowdfunding immobilier en général. 

Ils bossent sur une nouvelle approche (apparament un mix d'immobilier fractionné et financement participatif) et préparent de nouveaux solup’up.

Ils pensent que 2024 sera une année encore "serré " et partent plus pour un soutien des porteurs de projets tout en protégeant les investisseurs et sont persuadé que les pénalités de retards enfoncé les mbd (la prorogation des intérêts et déjà lourd).

Perso, je vais plus équilibrer mon portefeuille pendant 2024, ramener les ENR, affacturage,  portage et immobilier fractionné à des investissements plus représentatif qu'ils le sont actuellement 

Actuellement :

repartition 04 24

 

Je vais chercher à viser 20% pour chacun


   
Cedre reacted
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Barsa
(@barsa)
Estimable Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 189
 

Posté par: @dancla

Ils pensent que 2024 sera une année encore "serré " et partent plus pour un soutien des porteurs de projets tout en protégeant les investisseurs et sont persuadé que les pénalités de retards enfoncé les mbd (la prorogation des intérêts et déjà lourd).

Franchement, les promoteurs qui jouent les Causette ça m'agace. La situation est difficile mais faut pas charrier. Les 5% de pénalités de La Première Brique n'ont pas l'air de couler les MDB qui font quand même de grosses marges et profitent de l'effet de levier des emprunts. Il faut bien qu'il y ait une conséquence à un défaut contractuel. Quand je vois que Wiseed (je les défend souvent mais là ils abusent) propose aux obligataires du projet "Les reflets du canal" de Capelli (projet qui a déjà été prorogé de 24 à 36 mois en conservant un taux de 7% alors que l'opération est commercialisée à 98%) rien moins qu'une prorogation de 48 mois avec moratoire de 12 mois sur les intérêts puis une baisse du taux d'intérêt à 4%, je suis outré ! Il s'agissait de financer un projet, pas du corporate ! Je trouve une telle proposition absolument indécente et vu les conditions proposées, je vois pas trop en quoi je suis gagnant par rapport à un recouvrement judiciaire.


   
Cedre reacted
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1200
Début du sujet  

@barsa sur lpb, ils ont fait voter pour annuler les pénalités sur plusieurs projets.

Wiseed ils abusent grave, je suis en train de sortir de cette plateforme 


   
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Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 395
 

@dancla J'ai mon 1er redressement judiciaire avec Wiseed sur le projet Louis Dubreuil 😖

J'ai pris mes distances et n'ai plus effectué d'investissement depuis 1 an exactement avec cette plateforme grâce à nos échanges ici 👍 qui m'ont éclairé


   
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Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 395
 

@barsa C'est clair que c'est de l'abus 😡


   
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Barsa
(@barsa)
Estimable Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 189
 

@cedre je l'ai aussi celui-là et j'ai fait coup double avec Mont St Aignan du même promoteur !

Bon après un redressement judiciaire, c'est pas le bout du monde, on retrouvera peut-être nos billes.

Chez Wiseed, j'ai pour l'instant 7 contentieux sur 59 participations (dont 26 sorties positives déjà faites). Pour l'instant, les intérêts versés couvrent les pertes potentielles.

Wiseed abuse mais j'ai pas vraiment l'impression d'être mieux défendu sur la plupart des plateformes, à part LBP. Raizers m'a beaucoup déçu également et je ne sais pas trop que penser d'Upstone. J'ai globalement 9000 euros de retards de paiement sur le crowdfunding immo, soit 22% de mes encours totaux (la plupart des retards restent contractuels néanmoins). Depuis l'année dernière, je ne suis quasiment plus sur l'immo mais je pense y revenir d'ici la fin 2024 : après tout, les projet d'aujourd'hui sont sans doute moins risqués que ceux d'il y a deux ans, mieux vaut être à contre courant des tendances.


   
Cedre and Dancla reacted
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1200
Début du sujet  

@cedre j'ai un contentieux (saint aignan) et un retard qui va finir en perte (raspail)

Et comme d'habitude quand on leur pose des questions ils font un copier coller à tous, à la virgule prêt.

Plateforme à fuir


   
Cedre reacted
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Wiseed bonus 100€

Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
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Screenshot 20240618 194138 Yahoo Mail

   
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Alcoco
(@alcoco)
Trusted Member
Inscription: Il y a 4 mois
Posts: 86
 

@dancla Ce n'est pourtant pas Pâque... Unamused


   
Dancla reacted
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