LPB Le Cyrus (63) & Le Herriot (83)

Deux projets avec hypothèques de 1er rang inscrite. De plus en plus de projets avec hypothèque en ce moment.

Possible que je me positionne sur le Cyrus. 

Sympa l’hypothèque de 1er rang et une marge à 63% du jamais vu pour ma part !!!

Par contre ses comptes financiers beaucoup de lignes en négatifs et je ne comprends pas l'information de LPB des capitaux propres à 1 571 602 € alors que je trouve 1 018 491 € 😔 

Certes il a un stock de 1 113 k€ qui rassure.

Une baisse du CA de -58% et seulement une baisse du résultat de -9% : il faut qu'il me donne sa méthode ....

Quelqu'un connaît-il ce MDB svp ?

@cedre 

effectivement le bilan est faux et archi faux, ça ne fait pas sérieux, c'est la base !

attention à ce que contient l'hypothèque, j'ai lu en diagonale mais il y a un loup sur ce qu'elle contient réellement...

Je viens de me pencher sur Le Cyrus (63), je n'arrive pas à comprendre cette "caution hypothécaire sur le second lot" est-ce que quelqu'un à compris ce que cela signifie est-ce le terrain de 1.300m²?

Autre chose concernant l'acquéreur "LP PROMOTION" certes les promesses de vente n'ont pas de conditions suspensives de financements, mais alors que dire "des conditions suspensives d’obtention d’urbanisme"

Si j'en comprends bien les termes, cela veut dire "LP PROMOTION" peut se rétracter s'il n'obtient pas le permis de construire. Dans ce cas le projet tombe à l'eau.

Resterait au porteur de projet de pouvoir revendre les 3 appartements au prix de 2.465€ le m² pour un montant de 680.340€ la marge serait alors de 3%, je n'oublie pas le terrain de 1.300 m² qui serait aussi à vendre au prix moyen de 229€ le m² ce qui ferrait 297.000€ le total serait alors de 978.040€ soit une marge de 32%

Du coup en me relisant, je m'aperçois que le projet est rentable cela n'engage que moi, mais n'hésitez pas à me contredire.

Un petit mot sur Le Herriot (83), petit projet en montant donc aucune chance d'y accéder, cela dit j'y ais jeter un oeil, y'à du taf pour les acquéreurs pour remettre tout ça au goût du jour, ce qui explique le prix bas au m² et la marge extra faible du projet calculée sur 3 mois, j'imagine pas s le projet se prolonge sur 10 mois.

Sont vraiment pas aidés "Teddy et Lucille" par les membres d'incubateurs de MdB.

Je passerai mon chemin sur le cyrus. J’habite à Clermont Ferrand et je connais très bien cette ville pour y être né depuis 42 ans… ce projet est situé dans les quartiers nord de Clermont et ce n’est pas le meilleur de déplacements pour moi. La marge me paraît démentielle pour être crédible. Bonne chance aux audacieux 

bjr tout le monde.

Je me suis aussi penché, mais je ne vais pas tomber...

Aucune chance sur le Herriot au vu de la marge et de la soi-disant pré-commercialisation, une offre d'achat ne vaut pas grand chose (j'en ai vu personnellement cette année signée et annulée le soir même...) et je n'accorde pas non plus beaucoup de crédit à une promesse de vente qui reste annulable par l'acquéreur, au pire avec perte d'un dépôt de garantie (qui a pu être négocié très bas), sans parler de condition suspensives de crédit par les temps qui courent. De plus hors ces considérations, vu le montant du loan, je n'irai même pas y faire la queue en liste d'attente.

Le Cyrus quant à lui est certes un projet qui présente une très belle marge, mais perso je trouve lamentable que le possible acheteur veuille raser ce qui vient juste d'être construit, quel gâchis. J'espère bien qu'il n'y aura pas d'autorisation pour ce faire.  Et même si sans cette offre le projet resterait malgré tout rentable, ce que je ne vérifierai même pas, je n'irai pas pour cette raison. 

Le cyrus

Moi sa me choque c'est de détruire un bien immobilier neuf de 3 logements avec garages.

Après j'espère qu'il vont pas faire les cons de détruire pour reconstruire avant d'obtenir les droits de l'urbanisme.  J'ai déjà vue des chantiers commencer sans les permis puis une fois terminer. L'état demande de détruire (bon desfois sa passe).

Le Herriot:

J'essayerai mais vue le montant j'ai 1 chance sur 10 de réussir. Le RNG du bouton rouge/rose.

Sinon holding et entreprise créer récemment. Mais la holding à déjà pas mal d'entreprise en peu de temps et un capital plutôt bon. J'ai pas le détail mais sa doit être beaucoup de petit projets.

PS: j'espère ne pas dire trop de bêtises

@marco,

Posté par: @marco

↑

Le Cyrus quant à lui est certes un projet qui présente une très belle marge, mais perso je trouve lamentable que le possible acheteur veuille raser ce qui vient juste d'être construit, quel gâchis. J'espère bien qu'il n'y aura pas d'autorisation pour ce faire.  Et même si sans cette offre le projet resterait malgré tout rentable, ce que je ne vérifierai même pas, je n'irai pas pour cette raison.

Je suis bien du même avis quand j'ai vu les photos du projet actuel, pourquoi raser tout pour un hypothétique permis de construire d'une société venant avec ses gros sabots.

Si et je dis bien "si" le terrain de 1.300m² est constructible et que les 3 appartements refait à neuf sont vendus en l'état le projet semble déjà rentable avec une marge correcte.

Pourquoi alors "LP PROMOTION" viendrait quasiment doubler la marge du MdB pour tout raser y'a un loup quelque part.

Si le terrain de 1.300m² n'est pas autorisé à la construction, alors le projet actuel n'est plus rentable.

Sans plus d'info sur ce projet, je vais m'abstenir.

Hello je ne suis pas si certain que le projet LE CYRUS soit rentable sans LP PROMOTION.

Admettons qu'il n'y ai pas de permis pour LP PROMOTION de raser et de reconstruire plus grands. Ce que j'espère car ce serait un honteux gâchis. Les chiffres du bilan seraient :

• Prix de vente : 680000 (avant l'offre de LP promotion, l'objectif était de vendre à 2465 EUR/m2
• Marge : 18166 EUR, soit 2.7% du prix de vente

Cenpendant les bilans LPB sont basés sur la durée cible, soit 12 mois, au lieu de la durée max du contrat, ici 24 mois.

• La marge ajustée de 12 mois d'intérêts, soit 61710 EUR serait alors négative : -43544, -6.4%

Du coup, pour le porteur, il me semble plus que nécessaire que le permis pour le projet LP PROMOTION soit accordé, sinon il faudra qu'il le sache très très vite afin de pouvoir vendre les appartement le plus vite possible et éviter de faire courir les intérêts LPB trop longtemps.

ça ne choque personne 1500e/m2 pour le terrain ?

en regardant très rapidement sur se loger c'est maxi 300e/m2 viabilisé, même si on peut supposer que 1300m2 c'est rare dans le coin...

Ca ne me choque plus, je connais pas mal de gros promoteurs dans ma région qui achètent des maisons pour les raser en payant in fine le prix du terrain au prix au M2 de la maison + le prix de démolition/déblayage. Il se retrouvent en construisant de gros immeubles avec beaucoup d'appartements.

Tout ceci c'est sans compter le coût pour la démolition de 3 appartements refait à neuf intérieur et extérieur. 

@olx 

encore faut il construire un gros immeuble, et être dans un quartier qui le mérite 😋 

apparemment le quartier n'a rien de clinquant, et je suis surpris que dans le marasme actuel niveau promoteur certains cherchent à acheter des terrains hors de prix...

Posté par: @berti49

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@olx 

encore faut il construire un gros immeuble, et être dans un quartier qui le mérite 😋 

apparemment le quartier n'a rien de clinquant, et je suis surpris que dans le marasme actuel niveau promoteur certains cherchent à acheter des terrains hors de prix...

 

Je suis d'accord, mais j'espère pour le promoteur qu'il sait ce qu'il fait si jamais il obtient le permis de l'urbanisme, à partir de là ce sera son risque et plus celui de ceux qui auront investi sur le projet.

Cela aurait été intéressant d'avoir un peu de détail sur le projet de LP PROMOTION, est-ce un gros bloc de 10 étages ou quelque chose de plus raisonnable, histoire d'appréhender l'accord de l'urbanisme.

Un bel exemple de projet qui démontre qu'il faut se méfier de ce qui brille. 63% c'est bien beau, mais il y a une condition majeur et en cas de repli (vente des 3 appartements), la situation est potentiellement (très) délicate pour le porteur de projet et nous indirectement.

Du coup, même si il y a peu de chance de pouvoir y souscrire vu son faible montant, je vais tenter par "Le Herriot (83)" de "L2T" étant donné que je viens de recevoir le remboursement du "Le Gapeau (83)" de "L2T" en 3 mois.

Dans le bilan du projet "Le Herriot", il est renseigné que les appartements T1 et T5 sont "occupés". Mais je ne vois aucune information concernant l'état locatif, si les locataires ont émis les promesses/offres ou bien s'ils ont acceptés de partir.