Marbella
Baltis
Montant en financement
Durée du financement
Baltis - Marbella - 16/12/2025
Localisation : Marbella (Espagne)
Date : Le Mardi 16/12/2025 à 11:30
Offre en cours
Détail du projet Marbella
Synthèse du projet d'investissement
Nous lançons notre 2ème opération en Espagne !
Le projet Marbella est une opération de marchand de biens portant sur l’acquisition, la rénovation et la revente d’un appartement situé au sein de la résidence prisée Santa Maria Golf, à Marbella (Espagne).
L’opération est portée par la société COMPTOIR DU BUSINESS, détenue et dirigée par Cédric Nanette, expert immobilier cumulant plus de dix ans d’expérience et ayant déjà réalisé plusieurs opérations similaires avec succès.
L’acquisition de l’actif est prévue pour janvier 2026, suivie d’un programme de travaux permettant d’améliorer significativement la qualité et la valeur du bien.
L’émission obligataire structurée par Baltis vient financer une partie des fonds propres nécessaires à cette opération.
Ce projet s’appuie sur un emplacement premium, une stratégie de commercialisation soutenue par un agent local expérimenté et une marge prévisionnelle solide de 19 %. Les investisseurs bénéficient par ailleurs de garanties fortes, dont une hypothèque de premier rang sur le bien et une caution personnelle notariée du dirigeant.
Garanties
- hypothèque de 1er rang inscrite
- caution personnelle notariée du dirigeant
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Opération de Marchand de Biens - Marbella (Espagne)
|
⚠️ ANALYSE RÉALISÉE PAR UNE IA — PAS UN CONSEIL EN INVESTISSEMENT Cette analyse a été générée par une intelligence artificielle à titre pédagogique. Elle ne constitue en aucun cas un conseil en investissement personnalisé. L'analyse peut comporter des erreurs ou des omissions. Le crowdfunding immobilier comporte des risques de perte en capital totale ou partielle et d'illiquidité. Il est impératif de réaliser votre propre analyse et de consulter un professionnel avant tout investissement. L'objectif est de sensibiliser sur la complexité d'analyser un projet et les multiples paramètres à prendre en compte. Une véritable analyse ne peut être réalisée que par un professionnel qualifié. |
1. Présentation Générale du Projet
Cette opération porte sur l'acquisition, la rénovation et la revente d'un appartement situé dans une résidence sécurisée avec piscines et jardins, au cœur d'un domaine golfique réputé sur la Costa del Sol espagnole.
|
Caractéristique |
Détail |
|
Type d'opération |
Marchand de biens |
|
Localisation |
Marbella, Espagne (Costa del Sol) |
|
Surface totale |
119 m² dont 107 m² habitables |
|
Composition |
3 chambres, 2 salles de bains, terrasse |
|
Montant collecte |
400 000 € |
|
Durée cible |
15 mois (3 à 21 mois contractuellement) |
|
Instrument |
Obligations simples |
|
Distribution intérêts |
In fine |
2. Analyse de l'Opérateur
2.1 Structure Juridique
- Société par Actions Simplifiée (SASU) créée en 2022, basée en Nouvelle-Aquitaine
- Filiale espagnole (Sociedad Limitada) créée en décembre 2025 pour l'acquisition du bien
- Structure classique pour une opération transfrontalière avec prêt intra-groupe
2.2 Profil du Dirigeant
Le dirigeant dispose d'une expertise en évaluation immobilière avec une certification européenne (REV - TEGoVA) depuis 2011. Formation de niveau Master en immobilier complétée par un certificat en études juridiques.
2.3 Track Record
|
Opérations |
CA Total |
Marge Moyenne |
|
2 livrées en Nouvelle-Aquitaine |
1 100 000 € |
32% brut |
|
1 en cours (même région) |
420 000 € prévu |
40% prévu |
2.4 Analyse Financière de la Société
|
Indicateur |
2024 |
2023 |
|
Chiffre d'affaires |
19 819 € |
400 000 € |
|
Résultat d'exploitation |
-21 573 € |
31 584 € |
|
Résultat net |
5 782 € |
-35 460 € |
|
Capitaux propres |
-1 709 € |
-37 170 € |
⚠ Points d'attention : Capitaux propres négatifs. Le CA 2024 très faible s'explique par l'absence de vente sur l'exercice. Première opération à l'international pour cet opérateur.
3. Analyse de la Localisation
3.1 Contexte Géographique
Le bien est situé au sein d'une résidence sécurisée dans un quartier golfique prisé de la Costa del Sol. La région bénéficie de plus de 300 jours de soleil par an et d'un climat méditerranéen exceptionnel.
- Proximité plages : moins de 10 minutes en voiture
- Centre-ville de Marbella : 20 minutes
- Aéroport international de Malaga : 34 minutes
3.2 Dynamique du Marché Immobilier (2024-2025)
Le marché immobilier de Marbella et du "Golden Triangle" (Marbella, Estepona, Benahavis) affiche une dynamique très favorable :
- Hausse des prix 2024 : +12,9% à Marbella (source : MITMA & Gloval)
- Prix moyen T1 2025 dans le Golden Triangle : 4 260 €/m² (+12,15% sur un an)
- Part d'acheteurs étrangers : environ 30% des transactions
- Stock disponible : -9% en 2024, créant une tension favorable aux vendeurs
- Marbella élue "Meilleure Destination Européenne 2024" (European Best Destinations)
- Aéroport de Malaga : record de 24,9 millions de passagers en 2024
3.3 Cohérence des Prix avec le Marché
|
Comparable |
Surface |
Prix |
Prix/m² |
|
Comparable 1 (T3) |
105 m² |
650 000 € |
6 190 € |
|
Comparable 2 (T3) |
113 m² |
589 000 € |
5 212 € |
|
Comparable 3 (T3) |
120 m² |
435 000 € |
3 625 € |
|
Comparable 4 (T3) |
120 m² |
425 000 € |
3 541 € |
|
Moyenne marché |
- |
- |
4 642 €/m² |
|
PROJET ANALYSÉ |
107 m² |
600 000 € |
5 623 €/m² |
Analyse : Le prix de sortie visé (5 623 €/m²) se situe dans la fourchette haute du marché (3 541 - 6 190 €/m²), supérieur à la moyenne de 4 642 €/m². Ce positionnement peut se justifier par la qualité des rénovations prévues mais implique un risque commercial accru.
4. Analyse Financière de l'Opération
4.1 Structure de Financement
|
EMPLOIS |
RESSOURCES |
|
Charge foncière : 345 050 € |
Fonds propres opérateur : 84 850 € (18%) |
|
Travaux : 43 000 € |
Émission obligataire : 400 000 € (82%) |
|
Frais divers : 2 800 € |
|
|
Frais financiers : 94 000 € |
|
|
TOTAL : 484 850 € |
TOTAL : 484 850 € |
4.2 Bilan Prévisionnel
|
Poste |
Montant |
|
Chiffre d'affaires prévisionnel (vente) |
600 000 € |
|
Prix de revient total |
484 850 € |
|
MARGE PRÉVISIONNELLE |
115 150 € (19%) |
4.3 Ratios Clés
|
Ratio |
Valeur |
Appréciation |
|
LTV (Loan-to-Value) |
67% |
Acceptable |
|
LTC (Loan-to-Cost) |
82% |
Élevé |
|
Apport opérateur |
18% |
Limite basse |
|
Marge brute |
19% |
Bon |
5. Stress Test - Analyse de Sensibilité
Ce tableau présente l'évolution de la marge selon différents scénarios de prix de vente et de durée de portage :
|
Prix / Durée |
9 mois |
12 mois |
15 mois |
18 mois |
21 mois |
|
690 000 € |
33% |
31% |
30% |
28% |
26% |
|
630 000 € |
27% |
25% |
23% |
21% |
19% |
|
600 000 € |
23% |
21% |
19% |
17% |
15% |
|
570 000 € |
19% |
17% |
15% |
13% |
11% |
|
510 000 € |
10% |
7% |
5% |
3% |
0% |
Point mort : L'opération atteint le seuil de rentabilité zéro si le prix de vente baisse de 15% (510 000 €) ET que la durée s'étend à 21 mois maximum. La marge reste positive dans la majorité des scénarios.
6. Analyse des Travaux
L'enveloppe travaux prévue est de 43 000 € pour une surface de 107 m² habitables, soit environ 400 €/m².
- Nature des travaux : Rénovation légère / remise en état
- Complexité : Faible - pas de modification structurelle
- Autorisations : Aucune autorisation administrative requise
- Risque de dépassement : Limité compte tenu de la nature des travaux
⚠ Point d'attention : L'opérateur n'a pas d'expérience préalable en Espagne. La gestion des artisans locaux peut présenter des défis spécifiques.
7. Analyse des Garanties
7.1 Hypothèque de 1er Rang
- Inscrite sur le bien immobilier objet du financement
- Montant : 400 000 € (100% de la collecte)
- Rang : Premier rang (priorité en cas de réalisation)
7.2 Caution Personnelle Notariée
- Engagement solidaire et indivisible du dirigeant
- Patrimoine net déclaré : 508 000 €
- Forme notariée : titre exécutoire permettant une exécution plus rapide
7.3 Analyse Critique
- Point positif : Double garantie (hypothèque + caution) renforçant la sécurité
- Point d'attention : Bien situé en Espagne : procédures de recouvrement en juridiction espagnole, potentiellement plus longues et complexes
- Point d'attention : La valeur du patrimoine personnel n'est pas vérifiable de manière indépendante
8. Synthèse des Risques
|
Type de Risque |
Description |
Niveau |
|
Commercial |
Pas de pré-commercialisation. Bien à vendre après rénovation. Prix en fourchette haute du marché. |
MODÉRÉ |
|
Opérateur |
Track record limité (2 opérations). Première opération internationale. Capitaux propres négatifs. |
MODÉRÉ |
|
Juridictionnel |
Bien en Espagne : droit espagnol applicable, exécution des garanties potentiellement complexe. |
MODÉRÉ |
|
Technique |
Travaux légers (43 000 €), pas d'autorisation requise. Faible complexité. |
FAIBLE |
|
Marché |
Marché dynamique (+13% en 2024). Demande internationale forte. Stock limité. |
FAIBLE |
|
Durée |
Durée cible 15 mois avec extension possible jusqu'à 21 mois. Flexibilité contractuelle. |
FAIBLE |
9. Grille d'Évaluation Multi-Critères
Notation sur 5 étoiles de chaque critère clé :
|
Critère |
Note |
Étoiles |
|
Expérience de l'opérateur |
3/5 |
★★★☆☆ |
|
Solidité financière de l'opérateur |
2/5 |
★★☆☆☆ |
|
Qualité de l'emplacement |
4/5 |
★★★★☆ |
|
Dynamique du marché local |
5/5 |
★★★★★ |
|
Structure de financement |
3/5 |
★★★☆☆ |
|
Marge prévisionnelle |
4/5 |
★★★★☆ |
|
Complexité des travaux |
4/5 |
★★★★☆ |
|
Niveau de pré-commercialisation |
2/5 |
★★☆☆☆ |
|
Qualité des garanties |
4/5 |
★★★★☆ |
|
Cohérence prix/marché |
3/5 |
★★★☆☆ |
10. Synthèse et Points Clés
Points Forts
- Emplacement premium dans un domaine golfique sécurisé de la Costa del Sol
- Marché immobilier dynamique avec hausse des prix de +13% en 2024
- Marge prévisionnelle solide de 19% du CA
- Double garantie : hypothèque de 1er rang + caution personnelle notariée
- Travaux légers sans autorisation administrative requise
- Demande internationale forte (30% d'acheteurs étrangers)
- Flexibilité contractuelle sur la durée (3 à 21 mois)
Points d'Attention
- Track record limité de l'opérateur (2 opérations livrées)
- Première opération à l'international pour cet opérateur
- Capitaux propres négatifs de la société (-1 709 €)
- Absence de pré-commercialisation au lancement
- Prix de sortie visé en fourchette haute du marché
- Bien situé en Espagne : juridiction étrangère pour l'exécution des garanties
- LTC élevé à 82% (apport opérateur de seulement 18%)
Éléments à Approfondir
- Vérifier l'avancement de l'opération en cours de l'opérateur
- Confirmer la valorisation du patrimoine personnel du dirigeant
- Évaluer les délais réels des procédures d'exécution en Espagne
- Suivre l'évolution du marché immobilier de la Costa del Sol
- Consulter les retours d'expérience sur d'autres projets de la plateforme
|
CONCLUSION Cette analyse met en lumière une opération présentant un profil de risque modéré, avec des éléments positifs (localisation, marché, marge, garanties) contrebalancés par des points de vigilance (expérience internationale limitée, absence de pré-commercialisation, structure financière de l'opérateur). Il appartient à chaque investisseur d'approfondir cette analyse, de diversifier ses investissements et de n'investir que des sommes dont il n'a pas besoin à court terme. Rappel : Cette analyse ne constitue pas une recommandation d'investir ou de ne pas investir. |
Document généré le 11/12/2025
Patrick Setzekorn
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