Suivi des projets de crowdfunding en retard

Les plateformes vivent grâce aux apporteurs de projets, les investisseurs sont secondaires et tant qu'il y en a de nouveaux qui s'inscrivent tout va bien...

Dit autrement «  un pigeon se lève chaque matin «  🤪🤪🤪

Posté par: @tapiou

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Les plateformes vivent grâce aux apporteurs de projets, les investisseurs sont secondaires et tant qu'il y en a de nouveaux qui s'inscrivent tout va bien...

Posté par: @serge-b

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Dit autrement «  un pigeon se lève chaque matin «  🤪🤪🤪

Les nouveaux qui s'inscrivent ne s'inscriront pas si les performances dans le temps ne sont pas bonnes. Il est très simple de changer de plateformes et tous les investisseurs sont sur de nombreuses plateformes et peuvent comparer. La concurrence est forte. Une plateforme qui n'a pas l'objectif d'apporter le meilleure rendement possible à ses investisseurs disparaîtra rapidement.

D'ailleurs quelques part, le crowdfunding bénéficie d'un véritable atout : Celui qui fait que les particuliers bénéficient des mêmes conditions dont bénéficie les professionnels qui investissent sur les plateformes. Donc si les performances ne sont pas au rendez-vous et que les pro quittent le navire cela va très vite amplifier la chute.

Chaque plateforme peut avoir des moments de relâchement (La crise immo a sans doute pu en surprendre pas mal). J'ai connu les mauvaises performances de Lendopolis, puis grâce aux indicateurs de performances j'ai pu voir un net redressement (confirmé par des recrutements internes plus spécialistes). A l'époque (bien avant l'époque 100% ENR où ils étaient sur les PME en 2016 / 2017) tous le monde me disait de ne pas y investir. Et finalement après le redressement cela a été l'une des plateformes PME qui m'offrait les meilleurs rendements. Bref les plateformes n'ont pas d'autres choix que de se remettre en question à chacune de leurs erreurs  (CF Bienprêter qui a renforcé ses contrôles suite à son 1er défaut).

D'ailleurs ce principe est vrai dans tous les domaines. Telecom, Site de commerce en ligne, NéoBanque,... Si pas de services clients, la concurrence est là.

Un chef d'entreprise se doit de trouver le meilleur équilibre entre Marge de l'entreprise, Marge des apporteurs d'affaires et Satisfaction du client.

Si cela tourne mal, Clubfunding risque de souffrir également.

D'après hellocrowdfunding, Clubfunding a encore 23 projets en cours avec DMVIP.

Cela représenterait 14,6 M d'€ emprunté dont une obligation "corporate" de 3 M d'€ à échéance 5 ans.

Clubfunding a t-elle suffisamment diversifié ses porteurs de projets ? A t-elle pris les mêmes précautions en terme de diversification que nous  le faisons d'ordinaire ?

{blue}:scared:  

source : hellocrowdfunding.com/immobilier/promoteurs/dmvip

@gil2 Ah quand même! En effet, le total emprunté est juste énorme.

@gil2 Surtout que ce qui se passe en ce moment est vraiment désastreux en terme d'image pour Clubfunding: les réactions dans les forums, les commentaires sur Google Maps etc.

Je ne comprends pas qu'en 2023 des boîtes comme Clubfunding fassent encore des erreurs aussi grossières de comm. En plus l'équipe a l'air plutôt jeune.

Ca ne leur coute absolument rien d'envoyer un mail dès qu'ils ont l'info. Dans tous les cas tout finit par se savoir et quand on l'apprend par un tiers on a vraiment l'impression de se faire carotter.

J'ai demandé ce jour s'il était prévu un audit ou une comm des dirigeants de DMVIP concernant ces retards, les projets impactés et la stratégie qu'ils envisagent; voici la réponse de Clubfunding:

Nous avons une réunion de prévue avec la dirigeante de DMVIP afin d’aborder les plans de sorties.

La raison de ce retard de commercialisation est principalement liée à la conjoncture économique actuelle.

Nous reviendrons vers vous un fois cette réunion réalisée.

@lpm26 C'est rassurant si c'est lié uniquement à la conjoncture économique, quelques mois supplémentaires et certainement suspension de versement des intérêts qui se feront in fine.

Pour une fois que je prends un projet chez CF c'est DMVIP 😣 

Bonjour à tous,

J'ai l'impression de qu'il y a de nouveau 2 retards de paiement pour Clunfunding:

CAVES DE PORTO (NOMAD CAP FRANCE 2 SASU)

BRUXELLES PORTFOLIO (F&C CAPITAL SAS)

Auriez-vous ces projets en portefeuille pour confirmation?

A+

Je viens de demander à Jalal de Upstone des nouvelles du projet Estellan qui a été prorogée 6 mois en mars 2023 et devait donc finir en sept 2023.

Voilà ça réponse

"Concernant l'Estellan, le gros œuvre est terminé et la charpente est posée. Le chantier se poursuit avec du retard lié aux aléas climatiques qui vont de pair avec un projet de promotion en montagne. Pour rappel, le vol d'installation de chantier avait également engendré quelques semaines de retard. En revanche, la commercialisation du projet est un franc succès car tous les lots sont désormais vendus, témoignant de l'attractivité du dossier. Le projet a encore besoin d'un délai supplémentaire afin d'accompagner le passage des ventes et le débouclage de l'opération (recherches de financements des acquéreurs, passage devant le notaire). Votre capital continue de générer des intérêts supplémentaires jusqu'au remboursement total de la créance.

@lpm26 quand on voit qu'un projet comme Porcheville chez DMVIP est en défaut de paiement de coupons deux mois après l'appel de fonds, on peut se demander si l'étude de l'opération a bien été réalisée sérieusement......

Bonjour Willy.

Je me retrouve dans ton tableau…Le total sur combien de prêts immobiliers souscrits ?

Et estimes tu que la perte de ces prêts entraînerait une perte globale sur tes investissements crowdfunding immobilier ?

@serge-b bjr

Pour l'instant aucune perte, mais je ne me fais pas d'illusion.

Au total en ce moment je suis investi sur 60 projets et j'en ai eu 75 de remboursés, 2 avec des taux moindres qu'annoncés lors de la collecte. 

Bonjour Wally, et merci de ta réponse,

Pour ma part 236 projets immobiliers au total , 135 remboursés, 101 en solde; donc une proportion tout à fait analogue à la tienne.

Je considère que sur les 101 survivants, les 11 qui sont explicitement en contentieux sont perdus : Liquidation judiciaire en cours, insolvabilité organisée, mauvaise foi évidente...

Pour les autres, une petite trentaine sont en retard, et je ne sais trop ce qu'il en adviendra. A suivre

Pour info, concernant les 2 paiements de plus en retard chez Clubfunding, CAVES DE PORTO a bien été versé, mais avec un décalage de quelques jours.

Néanmoins il reste BRUXELLES PORTFOLIO (F&C CAPITAL SAS)

Ce qui me gène c'est vraiment le manque de communication de Clubfunding. Faut aller à la pêche aux infos. 

@lpm26 Franchement, tout est clair, le montant du coupon caves de Porto figure explicitement sur le pdf des coupons de septembre, à télécharger dans votre espace personnel.
Cela signifie que vous l'avez touché ou vous le toucherez entre le 1/9 et le 30/9/23

@jihel22 Vous n'avez pas compris: j'ai déjà eu un versement pour ce projet en août sans souci à la même date que les autres (le même jour et la même heure, le 7 du mois)

Là clairement il a été décalé et il a fallut que je contacte Clubfunding pour confirmer le retard (qu'ils ont d'ailleurs confirmé). Ce que je n'aime pas avec cette plateforme c'est qu'il n'y a pas ou peu de comm. Quand on commence à avoir des dizaines de k€, on est plus exigeant DSL

je saisis bien, je suis dans le même cas que vous. mais je n'ai pas eu besoin de contacter clubfunding, puisque sur mon relevé de septembre ce remboursement était bien écrit. Donc je savais, par expérience, qu'il arriverait bien en septembre.

Bjr à tous. 

IMMOCRATIE - LES JARDINS DU COLOMBIER par OPTIMUM INVEST.

Date de souscription : 08/01/2020 pour 12 mois.

Communication de la PF ce jour. 

"""Vous avez souscrit à des obligations de la société LES JARDINS DU COLOMBIER pour financer une opération de construction à Allauch. Bien qu’ayant procédé au remboursement de 30% du principal, la société est en défaut pour le remboursement du solde et le paiement des intérêts.  

En début d’année, la société nous a transmis une promesse de vente signée par le promoteur Nexity pour l’achat du foncier à un prix permettant de solder l’emprunt. Néanmoins, en juillet dernier, Nexity a souhaité renégocier la promesse et les discussions avec LES JARDINS DU COLOMBIER n’ont pas semblé aboutir. Nous nous mettons donc en ordre de marche pour agir en justice à l’encontre de la société LES JARDINS DU COLOMBIER et de son garant. Pour que cette démarche soit incontestable par la partie adverse, nous organisons une consultation écrite des obligataires afin d’obtenir leur mandat pour le faire."""

Petite exlu avant publication dans mon prochain baromètre des taux de défaut : Je suis en train de travailler sur un nouvel Indicateur que j'ai appelé "Indicateur de tension du Crowdfunding immobilier".

L'idée est d'avoir une mesure que l'on peu analyser dans le temps et qui nous permet de voir comment évoluent le marché du Crowdfunding immobilier. Me suis basé sur l'évolution du taux de défaut en montant (retards de +180j) de 6 plateformes leader du Crowdfunding immobilier.

On sait que la crise affecte, l'ensemble du marché du CFI, mais jusqu'à quand? L'objectif est d'avoir un indicateur qui nous permettra de voir à partir de quand le marché commencera à retrouver des couleurs.

En attendant cet indicateur vient de presque doubler entre le T2 et le T3 2023. Pensez-vous que l'on a atteint un pic? Trouvez vous cet indicateur intéressant ? 

Intéressant : oui

Perso j'aurais mis un warning en plus car au final c'est une vision sur les projets sortis en 2021/2022 qu'on a actuellement

Les projets qui sortent ajd sont peut être moins risqués car assortis de garanties plus fortes ... Mais ça n'est pas un gage de réussite pour autant...

Quant à l'indicateur, il risque de monter pendant au moins 1 an pour moi, du fait de reports autorisés dans les contrats, puis de report non autorisés qui basculent en classification défaut, sauf si la plateforme joue avec un refinancement déguisé...

@berti49 Tu as raisons sur le fait qu'il peut y avoir un peu de latence par rapport au moment où on aura une potentielle inversion de la courbe. Mais au final peut-être pas tant que cela car en face tous les mois on a de nouveaux projets qui forcément font baisser le taux de défaut car forcément ils sont nouveaux.

Donc on aura toujours 2 forces en présence sur les prochains mois qui impact l'indicateur :

• d'un côté les nouveaux projets qui vont tomber en défaut issus des années 2021, 2022, puis 2023). Y en aura t'il encore beaucoup ? On va pouvoir le voir sur l'indicateur du prochain trimestre
• de l'autre les nouveaux projets financés forcément sans défaut

Du coup, si on a un ralentissement des anciens projets qui tombent en défaut, la force des nouveaux projets financés prendra le dessus et agira sur l'inversion de la courbe. Si ce n'est pas le cas la courbe continuera de croitre. 

Posté par: @berti49

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Quant à l'indicateur, il risque de monter pendant au moins 1 an pour moi, du fait de reports autorisés dans les contrats, puis de report non autorisés qui basculent en classification défaut, sauf si la plateforme joue avec un refinancement déguisé...

Ce qui m'a fait créer cet indicateur, c'est le quasi doublement entre le T2 et T3, qui montre bien qu'au bout d'un moment, les plateformes sont obligées de faire apparaître les problèmes dans leurs statistiques bien qu'effectivement comme tu dis elles ont toujours jouées sur les possibilités de report ou refinancement. 

J'essaie donc de trouver un indicateur qui puisse m'aider à mieux interpréter la tendance du marché. 

@patrick 

Je suis d'accord avec ton analyse

Toutefois le volume de nouveaux projets va devenir ridicule versus 2021/2022, comme tu as commencé à le montrer dans un autre article

Des plateformes vont se mettre en pause assez rapidement à mon sens, faute de projets viables et/ou d'investisseurs 

Posté par: @berti49

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Toutefois le volume de nouveaux projets va devenir ridicule versus 2021/2022, comme tu as commencé à le montrer dans un autre article

Des plateformes vont se mettre en pause assez rapidement à mon sens, faute de projets viables et/ou d'investisseurs 

Tu as 100% raison mais c'est du coup ce que je recherche au travers de cet indicateur.

Du coup l'indicateur reflètera cet état des lieux et c'est justement ce que l'on veut. Si le nombre de nouveaux projets diminue (ce qui est le cas en ce moment) alors la force baissière de l'indice sera impactée et c'est la hausse qui continuera de l'emporter. Mais dès que les volumes reprendront, l'indicateur le traduira automatiquement avec une force baissière de l'indice plus importante.

On a mis à peu près 2 ans à voir l'impact Covid + guerre en Ukraine sur les projets immobilier. L'indicateur de tension, lui sera potentiellement plus réactif à nous donner des tendances.

Cela permettra sans doute d'observer, comme tu l'indiquais, si les projets financés fin 2022 / 2023 ont été signés par les plateformes avec une meilleures appréhension du contexte économique et plus de garanties aident à faire baisser l'indicateur.

Merci @patrick pour cette intéressante analyse. A poursuivre dans le temps.

Une précision par contre : c'est bien le taux de retard (à + de 6 mois)  et pas le taux de défauts qui est mesuré? Tu utilises les 2 expressions.

Dans l'échantillon des 6 plateformes, il n'y a que Anaxago qui à date a eu des pertes définitives.
Je ne me fais néanmoins pas d'illusion : c'est en bonne voie pour les autres ! Il sera d'ailleurs intéressant de voir quels acteurs persisteront le plus longtemps possible dans la politique de l'autruche...