Suivi des projets de crowdfunding en retard

@gil2 Exact gil, ça interroge franchement. Pour ma part j'en ai 2 deux chez eux:

TERRAINS DU VAL-D'OISE le 24/05/2023

TERRAINS DES YVELINES le 25/05/2023

Et 2 mois après on se retrouve dans cette situation: pas très sérieux Clubfunding. C'est ce que je disais sur mes posts précédents, ça tranche avec ce que j'ai lu. Peut être l'effet prime de parrainage assez élevée. 

@gil2 

Une semaine avant ….c’est une fraude évidente de l’opérateur qui ne pouvait pas ignorer sa situation, et de la plateforme qui n’a pas procédé aux diligences nécessaires.

Et la mise en place du prêt à du se faire qqs jours avant la décision. Sale affaire 🫠

@serge-b 

c'est tout notre dilemme actuellement, la confiance aveugle dans telle ou telle PF avait peu d'incidence il y a 18 ou 24 mois dans un marché haussier (quoi que certains projets en promotion deviennent des canards boiteux)

dans un marché baissier, il faut avoir le coeur bien accroché pour être certain qu'il n'y ai pas un loup qqpart...

vous allez voir apparaitre un projet sur une des PF CFI fétiches dans les prochains jours, de la promotion à La Réunion 

club deal ou pas club deal (le 1er depuis au moins 18 mois !), bah je n'ai pas mis un euro dedans...

et pourtant ça va encore partir tout seul pour la version "grand public" dans qq jours...

@berti49 

On ne peut plus faire une confiance aveugle, on n'aurait jamais du d'ailleurs....

Un exemple : je suis hérissé par une PF que je fréquente assidûment qui vient de sortir coup sur coup deux projets totalement pourris, ou du moins qui présentent des risques disproportionnés.

Et regarde aussi la baisse de qualité que nous constatons tous sur LPB.

Les taux élevés attirent en raison de l'inflation et les investisseurs ne se rendent pas compte que les projets se raréfient et sont de plus en plus douteux (c'est ce que je ressens). Quant aux CGP qui les attirent là dedans, je les plains quand ils devront rendre compte.

L'exemple donné par Gil2 me révolte, et c'est loin d'être le seul cas .

LPB ça fait plusieurs mois que j'ai rien investit,  projets trop moyen,  voir limite mauvais 

Les deux que j'aurais aimé investir sont partis trop vite,  même groupe 2 j'ai pas réussi 

J'ai un retard de plus de 6 mois chez lpb (le geneve) qui vient de prendre 2 mois de plus sans nous prévenir (heureusement que j'ai regardé l’échéancier)

J'ai revu mon objectif pour les quatre derniers mois 2023, priorité aux enr, un peu d'affacturage (BienPreter) et un peu d’immobilier fractionné. 

La part du crowdfunding immobilier représente une trop grande partie des mes investissements actuels,  faut que je rectifier ça 

@serge-b 

ma remarque était un peu extrême...

disons qu'on était moins regardant quand le CFI payait 10/12% et le CF ENR 4/5%

le risque se trouvait mieux rémunéré...

en plus on avait cette sensation de risquer de rater qqchose en n'étant pas en train d'investir dans la demie seconde après l'ouverture d'un projet, c'était plus ce point qui nous stressait que l'étendue des risques 🙁

@serge-b J'ai raté certainement un passage concernant CF pour le projet TERRAINS DU VAL-D'OISE du 24/05/2023 ?

J'ai souscrit mais apparemment mes intérêts tombent tous les mois, c'est quoi la polémique ?

Un soucis avec ce projet et/ou son promoteur ?

Bonne soirée

Pour ma part, j'ai 1.000 EUR engagés dans le projet BREUIL-BOIS-ROBERT de l'opérateur DMVIP SAS chez ClubFunding (échéance 29/11/2024).

Je soupçonne que les deux derniers projets de mars et juillet 2023 aient simplement servi à renflouer les caisses de l'opérateur.

@cedre Quant à moi j'ai 2 projets comme décrit plus haut qui sont en retard de paiement d'intérêt. Ce n'est pas forcément dérangeant pour le moment, sauf que déjà Clubfunding n'avertit pas et ne répond plus à mes mails et qu'ensuite on apprend sur des posts de ce forum que DMVIP ne se porte pas bien. On aurait aimé l'apprendre de la plateforme.

@cedre 

Je réagissais à l’intervention de Gil, je ne suis pas sur ce projet en fait. Désolé pour le malentendu .

[DMVIP] A noter que les projets DMVIP sont passés de statut "SAIN" à "REPORT NON CONTRACTUEL". 

@gil2 Pour ma part on sombre dans la cata avec Clubfunding; ce n'est pas 2 mais 4 projets impactés

TERRAINS DU VAL-D'OISE 24/05/2023

TERRAINS DES YVELINES 25/05/2023

LA VALLEE DE CHEVREUSE 06/07/2023

NEUVILLE 12/07/2023 (juste plus d'un mois)

Donc 4000€ investis qui semblent bien mal partis, surtout sur 30 prj (1000€/projet). Là honnêtement comment conseiller Clubfunding?! On va voir comment ils gèrent cela à présent, mais mon investissement sur cette plateforme serait négatif de -805€!

Bien entendu personne ne viendra nous plaindre et tout le monde nous dira qu'on était au courant.

Bref si vous avez du DMVIP dans votre portefeuille, vous avez du souci à vous faire. Pour moi Clubfunding c'est terminé à partir d'aujourd'hui. En espérant qu'on ne sombre pas plus dans l'horreur.

Ayant appris de mes erreurs de jeunesses (j'ai deux cadavres avec les projets de Villorea [Clamart Barbusse] et [Clamart Bellevue] sur Upstone et je me suis fait peur sur d'autres paires d'opérations), je m'impose depuis maintenant 2 bonnes années d'avoir un seul et unique projet en simultané par emprunteur*.

Je n'ai donc qu'un seul DMVIP. Qui plus est partiellement remboursé.

* par emprunteur, j'entends toutes filiales confondues. Ce qui implique d'aller creuser dans les organigramme des sociétés, certains sont doués pour noyer le poisson

@ostibapa Je me suis fait avoir: moi aussi j'ai les même réflexes que vous: SAUF que sur l'interface Clubfunding la demande de dossier investisseur où on trouve cette info, ne fonctionne juste pas. Le bouton reste blanc et on ne reçoit rien par mail.

Avez vous ce pb? J'ai fait l'essai sur divers navigateurs.

Dans tous les cas, je reste à présent à l'écart de cette plateforme: trop opaque et le fait d'avoir accepter des prj juste avant les pb de la société DMVIP est vraiment pas clair.

D'ailleurs ça me fait grandement revoir mes projets d'investissements pour ventiler sur de l'eNR et moins sur l'immo.

@lpm26 

J'ai d'autre bug sur le site de Clubfunding depuis leur migration du printemps (malgré plusieurs mails de relance envoyés, l'affichage de la liste détaillée des mes remboursements passés reste désespérément vide) mais pas  de problème de consultation du "dossier investisseur".

A défaut, vous devez y avoir accès par le lien présent dans le mail d'annonce d'un nouveau projet.

Plus embêtant (terme poli) pour moi est l'accès au Contrat d'Emission Obligataire qui n'est possible que quelques secondes / minutes avant l'ouverture de la collecte donc pas le temps de le lire. Or c'est ce document qui donne les vrais conditions de l'emprunt. J'ai déjà vu des écarts avec les indications du dossier investisseur.

De toute façon, plus d'investissement chez CF depuis octobre dernier. Avec un dossier DMVIP justement 🙁

Je n'ai pas encore décidé si ce n'est qu'une pause ou un arrêt définitif de cette plateforme. A voir en fonction du traitement des différents dossiers en souffrance.

Je fais toujours du crowd immo en mode réinvestissement des remboursements (pas d'augmentation de l'enveloppe totale). Je me suis remis aux ENR cet année.

@gil2 Sur quelle plateforme ?

@ostibapa Merci pour votre retour instructif.

Vous avez été meilleur que moi, bravo, il faut le reconnaitre. Il va falloir m'expliquer à présent où est passé l'argent vu les montants demandés les derniers temps. 

Réponse de CF concernant la société DMVIP pour le projet Terrains du Val d'Oise ce matin

😞 

Sans votre mobilisation ici et surtout vos infos, je ne serais au courant de rien et CF ne considérant pas nécessaire d'informer l'investisseur que nous sommes !!!

@cedre Sur Clubfunding. DMVIP est-il proposé sur une autre plateforme ?

@cedre Au moins vous avez eu une réponse un peu plus correcte de leur part, moi ils m'ont envoyé cela:

En gros, regardez votre interface pour être au courant. Je ne comprend pas pourquoi ne pas envoyer un mail, on finit toujours par savoir les choses, au moins qu'ils communiquent....

@lpm26 Leur réponse date d'hier, je ne sais pas pour la votre ....

Dans tous les cas il me faudrait plus d'éléments puisque ma souscription date du mois de mai et au bout de 3 mois : la surprise 🤡 

Y-a-il eu tromperie, mauvaise estimation des comptes financiers et/ou plutôt des flux financiers, je vais demander davantage d'infos.

Vous avez souscrit avec ce promoteur ?

@cedre J'en ai 4 dans mon portefeuille pour 4k€, pour un total de 30 projets à 30k€. Les intérêts des 26 autres prj ne compensent pas du tout une perte de 4k€.

Le message qu'ils vous ont envoyés se veut rassurant pour le moment et évoque la possibilité d'activer des garanties en dernier lieu: mais qu'elles sont elles?

En tout cas l'argent prêté récemment se s'est pas envolé comme cela... Je ne pense pas qu'il ait été investi encore dans des achats, donc sans doute récupérable. Juillet de cette année, ce n'est pas il y a 2 ans!!!

Là, j'en suis juste à retrouver ma mise, quitte à perdre les intérêts, car je n'ai plus confiance.

Oui j'ai été mauvais dans mes choix, je n'ai pas été attentif, j'en paie le prix fort. Mais quand on voit l'analyse de Clubfunding et le taux à 10% (ils le précisent bien: plus le taux est élevé, plus le risque est important), je ne me doutais pas de ce scenario aussi rapidement.

D'où mon arrêt total sur cette plateforme.

Edit: et amplifié par leur comm désastreuse.

@lpm26 

Mais non vous n’avez pas été « mauvais » ! Bien sûr c’est à nous d’apprécier les projets, mais pour cela on dépend uniquement de leurs analyses qui sont presque toujours bâclées ou fondés sur des éléments périmés et/ou non certifiés.

Or c’est à eux de nous présenter des dossiers qui soient raisonnablement risqués, mais par les temps qui courent la course à la com’ a pris le dessus. 

Les garanties….Sauf à avoir une hypothèque de premier rang inscrite, le reste ne vaut rien. Et même comme ça, je n’ai jamais vu qu’elle ait été mise en œuvre. 

Ne complexez donc pas, je pense que les « bons » projets n’existent plus vraiment.

Ps: Mon expérience CF, il y a plusieurs années : 5 projets, dont trois en rade à ce jour . L’un d’entre eux dont je suis sans nouvelles peut être considéré comme perdu, et pourtant il avait une hypothèque de 1er rang…

@serge-b C'est exactement ça le problème : "c’est à nous d’apprécier les projets, mais pour cela on dépend uniquement de leurs analyses qui sont presque toujours bâclées ou fondés sur des éléments périmés et/ou non certifiés" ; @serge-b a mis le doigt sur le grain de sable majeur de ces plateformes !

Comment peut-on exiger une transparence totale des dossiers par un engagement formalisé des plateformes ?

On saisit le Ministre de l’Économie, notre député de circonscription, l'AMF, une association engagée, notre député européen ?

Il faut vraiment remettre de l'ordre car tous vos retours sont des expériences en majorité heureuses mais les drames et les doutes de certains doivent trouver des solutions adéquates .....

Bon week-end

Vaste problème Cèdre, le business modèle des plateformes est basé sur la rapidité, qui permet aux opérateurs de saisir rapidement des occasions, moyennant un coût exorbitant pour eux.

Si la PF voulait faire des diligences normales de vérification, ça prendrait des semaines.

Un autre aspect me fait bondir : La légèreté avec laquelle les délais de paiement ou reports d’échéance sont accordés ; cette pratique devrait être systématiquement faire l’objet de sûretés.