Suivi des projets de crowdfunding en retard

Posté par: @ostibapa

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Merci @patrick pour cette intéressante analyse. A poursuivre dans le temps.

Merci à toi. C'est actuellement une preview que je voulais partager sur le forum pour avoir un premier retour, car je vais aller un peu plus loin dans mon prochain baromètre des défauts en intégrant également l'indicateur de tension PME et ENR qui permettrons d'obtenir une vision globale du marché même si les 3 indicateurs doivent être analysés avec chacune leurs spécificités.

Posté par: @ostibapa

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Une précision par contre : c'est bien le taux de retard (à + de 6 mois)  et pas le taux de défauts qui est mesuré? Tu utilises les 2 expressions.

En fait pour moi c'est la même chose. C'est juste que souvent quand je parle de Taux de défaut, certains penses (Pertes). Or un défaut n'est pas forcément une perte. Donc parfois j'indique aussi cette notion de retard.

En résumé, je me base sur le Taux de défaut de plus de 180 jours qui intègrent à la fois les retards et les pertes.

Posté par: @ostibapa

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Dans l'échantillon des 6 plateformes, il n'y a que Anaxago qui à date a eu des pertes définitives.
Je ne me fais néanmoins pas d'illusion : c'est en bonne voie pour les autres ! Il sera d'ailleurs intéressant de voir quels acteurs persisteront le plus longtemps possible dans la politique de l'autruche...

Effectivement, actuellement je crois que seuls Anaxago et Wiseed ont actés des pertes. On est tous conscient que nous subirons ou avons déjà subit virtuellement des pertes sur d'autres plateformes. D'ailleurs, je n'ai pas pu intégrer Wiseed dans l'échantillon car la fréquence de publication des indicateurs est trop faible. Il me manque régulièrement certains mois des données. Mais Je pense que les 6 plateformes utilisées sont suffisamment représentatives et que l'ajout d'une ou 2 autres plateformes supplémentaires ne changerait pas grand chose.

Souvent je peste en me disant que les plateformes pourraient moins trainer à afficher leurs données mais de l'autre côté, je me suis aussi conscient de l'incroyable effort que font les plateformes à publier leurs indicateurs de performances. Je ne connais aucun autre secteur qui publie autant d'informations. On a donc de la chance et il faut faire avec les imperfections du système...

@patrick Le pic est loin d'être atteint et c'est une quasi certitude !

- Il suffit de voir les reports et défauts tombés les uns après les autres dans le crowdfunding, avec ou sans garanties d'ailleurs. Les plateformes communiquent dans leurs stat mais honnêtement, à minima. Entre les mises à jour un "poil" tardives, les reports perpétuels sur certains projets...

- Le secteur immobilier est en PLS et ca va durer encore quelques années

les taux immobilier ont fortement augmenté (des tx à 1% étaient une anomalie)

les banques ne prêtent quasiment plus sans une situation premium avec l'apport qui va bien

les prix dans le neuf ou le l'ancien ne baissent pas

Pas de prêt donc impossible de libérer des logements en location pour partir sur du neuf

Une tension sur le locatif qui va encore augmenter suite aux DPE. Sans grosse rénovation énergétique, c'est un max de logements qui vont sortir du marché

Le cout des constructions neuves continue d'augmenter. Normes plus élevées, matériaux plus chers...

Bref c'est la mouise et ce n'est pas fini. Pas besoin d'indicateur pour moi en tout cas

@tux je te rejoins sur ton analyse globale. On a effectivement pas besoin d'un indicateur pour constater que le marché du crowdfunding immo est tendu.

Pour moi l'indicateur est un outil sur le moyen/ long terme pour détecter d'éventuels changements de tendance que ce soit à la hausse où à la baisse.

Il y a parfois des différences entre le ressenti personnel et la réalité . J'essaie du coup de trouver des points de repère pour affiner ma vision.

Chez lpb un projet encore retardé

Après deux reports, on se dirige vers un troisième report.

Et je les ai contacté pour le projet La Chaux qui fini le 3/11, ils m'ont répondu qu'ils allaient bientôt communiquer. D'habitude ils sont tout content de dire pas de soucis, vous serez bientôt remboursé, etc... la c'est :" on va communiquer"
Sa sent le report pour celui-la aussi

📣 info Upstone 📣

Projet Gaulodin

Bonjour, 
Je remarque sur October, une nouvelle rubrique dans le classement des prêts : "Les prêts résiliés"

Les prêts résiliés sont des "prêts en défaut" mais sont ils classés comme tels dans les statistiques de la plateforme ? 
En attendant, ils sont en défaut quand même et ce sont des entreprises en liquidation, pour lesquelles il n'y aura encore pas de certificat d'irrecouvrabilité en 2023.

📣informations Upstone 📣

Je viens de voir que L'Agefi a repris mes indicateurs de tension dont on avait débattu un peu plus haut dans la discussion, pour illustrer la conjoncture du crowdfunding immobilier

Bravo @patrick !

{blue}:starryeyes:

Un petit message pour souhaiter un joyeux anniversaire à . . . . TECHNI GYM, dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 17/11/2022 !

{blue}:shutmouth:  

Voilà que Raizers rapporte tranquillement aux investisseurs du projet LLe Bao l'ultimatum de Michel Ohayon qui demande tout simplement un effacement de 40 % de sa dette en menaçant de liquidation judiciaire de la FIB. Raizers se contente de souligner que nous risquons de tout perdre si nous n'acceptons pas ces conditions, je trouve ça toutt simplementt ahurissant. Et si Raizers assumait un peu ses erreurs et venait racheter les biens ou compenser les pertes, hein ?

Cette plateforme est une honte dans la gestion des retards. le bao n'est que la première pierre d'une longue série de retards. Ils sont très très mauvais dans la gestion des garanties. Je m'attends à de grosses pertes. Ils m'auront dégouté du crowdfunding. je préfère bienpréter bien plus réactif et qui assume ses responsabilités. Raizers n'a rien à faire de ses investisseurs. cela se voit directement dans les durées de collecte

Merci à Les Entreprêteurs. Belle surprise le projet "CANARD AVENUE - Ouverture d'un nouveau restaurant à Lyon" en Sauvegarde vient d'être 100% remboursé et clôturé.

@patrick Bonjour et bonne année.
Je n'ai pas trouvé tracce ici de l'issue du projet Domaine de Launay, sur wiseed.
Qqun sait il ce qu'il en est advenu ?
Merci

Retard d'upstone sur le projet Megève III, depuis le 27/12/2023.

Dernière actualité date du 21/11/2023 : L'opérateur a signé une promesse de vente. 

A date 5 % du projet rembourser seulement.

@jihel22 Trouve aucune info sur Domaine de Launay. Même sur Hello.

En 2018, un investisseur parlait déjà de 13 mois de retard ici

Sur les Entreprêteurs,  Domea vient de régulariser ses deux coupons qui étaient en retard

Le Domaine de Launay sur Wiseed est toujours en cours (depuis 2016!)
En se connectant au préalable à son compte Wiseed, voir https://www.wiseed.com/projets?reglementations=PSFP&search=lau
Pas de mention "sortie positive"...

Par ailleurs, à la lecture des comptes 2022 de CAB Promotion, il est mentionné deux emprunts obligataires à échéance en 2023 : Ploufragan et Coulaines. Ploufragan pourrait correspondre au domaine de Launay puisque c'est la commune du projet.

Il est regrettable que Wevest ne dise pas un mot sur l'encours en crowdfunding de CAB Promotion (surtout avec un tel cadavre) dans la présentation du nouveau projet l'Armor. De même la mauvaise situation financière de l'entreprise aurait mérité quelques explications.

@ostibapa la plaquette de Wevest fait bien état de 2 projets , mais pas celui là

Sur wiseed.. Je vois le projet domaine du launay.. Durée 85 mois?? . Je ne vois pas si ça été remboursé ce projet.  Sur hellocrowfunding ça indique retard  avec une émission en Fevrier 2016 et un remboursement minimum Août 2017.. En allant sur wiseed c'est indiqué 85 mois horizons de sortie de prévu..

@jihel22 

Mea Culpa, j'avais manifestement sauté la page avec la situation financière de CAB Promotion et son encours en crowdfunding.

La première opération citée pourrait bien être le Domaine de Launay.
Avec un emprunt datant de 2016, et malgré un remboursement partiel, le montant des intérêts dus est inévitablement phénoménal.

Le mieux est de toute façon de poser clairement la question à Wevest.

Bonjour à tous,

Merci pour vos questionnements sur le projet L'Armor.

Nous sommes bien sûr conscients du projet en cours chez Wiseed. L'emprunt obligataire avait été souscrit en 2016 pour l'achat et l'aménagement des terrains à Ploufragan. À cette époque, Wiseed avait soutenu le promoteur en finançant les fonds propres de l'opération, une banque ayant accepté de financer le projet. Cependant, la durée initialement prévue pour le projet et l'emprunt s'est avérée sous-estimée, entraînant une restructuration de l'emprunt sur 85 mois. Le prêt bancaire contracté a été entièrement remboursé en 2022, permettant ainsi à CAB Promotion de commencer les remboursements auprès de Wiseed. À ce jour, comme indiqué dans notre plaquette, il reste 210 000 € de capital à rembourser et 100 000 € d'intérêts. CAB Promotion n'est pas en conflit avec Wiseed et continue de rembourser selon les nouvelles conditions négociées.

Concernant la "mauvaise santé financière" de l'entreprise, il est important de noter que le bilan présenté dans notre plaquette est celui de 2022. Quelques retards dans l'aménagement des terrains à Ploufragan ont entraîné plusieurs années de pertes pour CAB Promotion. Cependant, ces retards ayant été résolus au cours des trois dernières années, la situation financière s'améliore, avec des résultats redevenant positifs et compensant les pertes antérieures. Cette année, CAB Promotion estime un chiffre d'affaires d'environ 2 millions d'euros pour un résultat net de 150 000 €. Ces résultats devraient nettement améliorer les capitaux propres de la société et confirment que sa santé financière s'est améliorée au cours des deux dernières années.

Nous comprenons parfaitement la légitimité de ces questions, mais nous confirmons que ce point a été largement pris en compte dans notre analyse. Nous avons posé toutes les questions nécessaires pour comprendre en profondeur ce sujet. Nous avons conclu que, bien que ce soit un aspect important, il ne constitue absolument pas un obstacle rédhibitoire pour la poursuite de notre collaboration et l’émission de cet emprunt obligataire.

Je vous souhaite une belle année 2024 ! 🎉

N'hésitez pas à revenir vers moi si vous avez la moindre question.

Bien cordialement,

Bastien Meunier
Co-fondateur de Wevest

@bastien_wevest 

Merci pour les précisions apportées.

Je regrette cependant qu'elles n'aient pas été présentes directement dans la documentation du projet pour la parfaite information de l'investisseur.

Bonjour, j’ai commencé les investissements en juillet 22, sur 12 mois j’ai investi sur 80 opérations sur 2 plateformes : raizers et Homunity. A l’heure actuelle de nombreux retards de versement d’intérêt chez raizers, les remboursements prévus au t1 de 2024 sont compromis et bien supérieurs aux chiffres moyens annoncés soit 25%. Au total, plus de 30% des intérêts prévus en 2023 n’ont pas été versés. Ces chiffres sont ils cohérents et dans la moyenne des autres portefeuilles ? Merci d’avance 

@bernouilli Tout d'abord bonne année à toi et bienvenu sur le forum.

Difficile de répondre à ta question, car bien évidement c'est en 2023 que l'on a connu le plus de retards dans l'immobilier. En commençant a investir en 2022, tu n'es donc pas tombé dans la meilleure période pour investir et nous sommes donc nombreux à avoir des retards.

Pour ceux qui investissent en crowdfunding immo depuis de nombreuses années alors, on est forcément moins impactés car nous avons eu la chance de pouvoir prêter pendant de nombreuses années sans défaut. J'aurais tendance à dire que le crowdfunding immobilier c'est un peu comme la bourse, il faut juger dans le temps et y investir aussi sur des périodes différentes pour ne pas subir de pleins fouet une période qui pourrait être moins bonne. De ce que je comprends tu as concentrés tous les investissements (env 80K€ sur une période très courte). 

J'espère que c'est de l'argent dont tu n'as pas besoin car, les remboursements peuvent prendre du temps. Tu ne pourras pas faire un véritable bilan avant 1 ou 2 ans car en Crowdfunding on est souvent sur du temps long (bien que beaucoup moins long que les SCPI). 

Continue tu as investir ? ou pour l'instant tu as tout stoppé en attendant de mieux évaluer ta situation ?