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Portefeuille Serge

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(@serge-b)
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Début du sujet  

C'est un portefeuille en voie de mutation que je vous présente aujourdhui :

Mon portefeuille a été ouvert en Mai 2017, il représente à fin Août 32.000,00 €, stabilisé à ce niveau

Mes apports bruts ont été de 9,5 K€ en 2017, 20,2 en 2018, 20,2 en 2019, et 8,7 en 2020
Le nombre total de prêts souscrits est de 393, pour 288 prêts en cours
Le taux moyen souscrit est de 7,38 % mais ne veut rien dire puisque il mélange de l'in fine, des prêts à mensualités constantes et toutes les variantes possibles entre les deux.

Il est réparti sur les PFT suivantes (en solde)

Lendix : 6,25%
Wiseed : 36,46%
WSB : 3,93%
Prexem: <1% (gestion extinctive)
Unilend: < % (gestion extinctive)
Bolden : 2,1% (gestion extinctive)
Pret-up : 3%
Lendopolis : 7,7%
Les entrepreteurs : 6,4%
Crédit.fr : 4,38 %
Look and Fin : 5,4 %
Lendosphere : 7,7%
Enerfip : 4,4%
Bien Prêter :8,8%
>Clubfunding : 3,01%

Sa rentabilité annualisée hors impôts : 7,84% Sur les projets intégralement remboursés
Sa rentabilité annualisée prévisionnelle : 4,51 % anticipant les pertes subies et provisionnées

Taux de défaillance total > 2 mois / Prêts émis : 4,58% y compris les pertes totales liquidées
Taux de défaillance en montant : 2,70 % sur prêts émis

Durée moyenne des prêts souscrits : 26,87 mois
Durée moyenne des prêts restant à recouvrer: 9,03 mois  - chiffre sans doute un peu sous évalué - (médiane à 12,33 mois)

Taux d'exposition maximum : 3,12% (les prêts Clubfunding)
Taux d'exposition minimum : < 0,10%
Taux d'exposition moyen : 0,34 %, cette moyenne ne voulant strictement rien dire compte-tenu de sa dispersion

Immobilier en solde : 49,05%
ENR en solde : 17,48 %
Autres en solde : 33,47% , dont "Bien prêter" = 8,05%

Montant moyen en solde : Environ 110,00 € avec une très forte dispersion, montant moyen souscrit autour de 150,00 € (même remarque)

Stratégiquement, j'ai diversifié au maximum pendant les deux premières années entre les plateformes, avant de me rendre compte que certaines étaient plus actives et plus réactives que d'autres.
J'ai de même multiplié à l'envie le nombre de prêts avant de me rendre compte que finalement tous devaient être rangés en catégorie "spéculative" au sens des notations BdF, Moody's , Standard and Poors etc...genre BBB -.....
Et que diversifier à l'infini ne voulait pas dire grand chose dans ces conditions

Ma réflexion a donc évolué vers une transformation radicale de mon portefeuille en direction de l'immobilier et des ENR, avec pour conséquence un abandon progressif des prêts aux Entreprises.
Il reste a diversifier entre plateformes immobilières ce qui est en cours et fait grimper transitoirement le taux d'exposition maximal.
Ce qui va expliquer aussi un montant moyen de prêt relativement élevé et tendant à s'accroître, des flux de remboursement moins linéaires, et un risque potentiellement plus élevé puisque les prêts consentis sont tous "in fine"

En contrepartie, la totalité des défaillances est concentrée aujourd’hui sur les prêts aux entreprises (22 défaillances ou pertes, dont au moins 4 peuvent être considérées comme frauduleuses)

Autres éléments :

Je gère sur Excel, ce qui représente (environ) une journée temps plein par semaine, parfois plus.

Le mystère "Bien Prêter"....dont je ne sais quoi penser, mais où je ne m'engage pas plus.

Sur les PFT tout a été dit sur les forums, une observation toutefois : Sur la complétude et la pertinence des éléments d'information fournis, WeshareBonds, Look & Fin et ClubFunding, sont très au dessus du lot...quant aux autres....

Je salue au passage le forum de Wiseed qui permet d'obtenir des éléments complémentaires souvent, et surtout d'échanger sur les projets avec des Wiseeders connaissant le terrain.

Impact COVID: Les canards boiteux "d'avant "le sont restés "après", les projets immobiliers décalés "avant" en ont profité pour en remettre une couche, les autres non ou très marginalement.

Comme Patrick a pu le constater parfois, je vérifie que les défaillances sont inversement proportionnelles à la qualité de la notation.....Ce qui est un des éléments me permettant de dire que le Crowdfunding est un élément amusant de la diversification d'un patrimoine, mais en aucun cas un élément d'actif "structurant" au même titre qu'un portefeuille titres, un patrimoine immobilier, des assurances-vie, un patrimoine professionnel etc ...

Rendez-vous dans un an, lorsque la conversion immobilier/ENR sera achevée
et merci de votre attention

Serge


   
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 op
(@op)
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Je gère sur Excel, ce qui représente (environ) une journée temps plein par semaine, parfois plus.

C’est énorme. Que devient la rentabilité si tu déduis une journée par semaine de ce que tu gagnes en travaillant ? Dans mon cas, elle serait très fortement négative.

Le mystère « Bien Prêter »….dont je ne sais quoi penser, mais où je ne m’engage pas plus.

Entièrement d’accord. J’ai un remboursement d’une centaine d’euros prévu en septembre, après il reste des broutilles et je ne pense pas en remettre.

Sur les PFT

« PFT » ?


   
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(@serge-b)
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Début du sujet  

1er prêt le Mai 2017 sur Lendix !

Situation au 15/08/2023

Capitaux engagés : 120.159
Solde : 45.276

Montants remboursés : 74.883
Intérêts bruts perçus : 10.915
Epargne réelle engagée : 34.361
Pertes constatées : 539 (9 dossiers)

Nombre de plateformes : 18
Actives : 9

Nombre de prêts consentis : 769
Nombre de prêts en solde : 282
Taux d'exposition moyen : 0,34%
Taux d'exposition maximale: 2,22%

Montants remboursés : 61,87%
Nombre remboursés : 63,42%

Répartition  des soldes :

Immobilier 43%
 E.N.R 41%
Affactur. 13%
Autres 3%

Rendement brut annuel sur prêts soldés : 7,05%
Rendement brut annuel attendu* : 5,56%
(*Tient compte de la sinistralité en cours et prévisible, sous réserve des durées réelles et de
l'évolution du portefeuille )

Taux moyen souscrit : 8,01% (tiré par le bas par les dossiers ENR anciens)
Durée moyenne souscrite : 24,9 mois
Durée Médiane restante des prêts en cours : 12,20 mois
Durée moyenne restante des prêts en cours : 15,75 mois

Sinistralité immobilière : 3,8% des montants engagés
Sinistralité prêts aux entreprises : 6,4% des montants engagés
Sinistralité ENR : 0,0%
Sinistralité affacturage : A évaluer (cf Folhomee, MBRail, Technigym)
Sinistralité totale : 3,08% des montants engagés

Plate-forme "en forme" : Look&Fin, Enerfip, Lendosphere, BP,
Plate-forme "courant" : Lendopolis, Pret-Up, LPB, Les Entreprêteurs,Wesharebonds
Soldées : Bolden, Unilend
Abandonnées : Wiseed, Clubfunding, Raizers, Monego, October,Prexem Credit.fr

Ces dernières plateformes ont été abandonnées en raison de leurs brillantes performances...Bolden et Unilend l'ont été par extinction naturelle, avec un résultat après impôt positif, de l'ordre du Livret A de 2021.

Répartition par PF :

LENDOSPHERE : 21%
ENERFIP : 16%
LOOK&FIN : 16%
BIEN PRETER : 8%
LES ENTREPRETEURS : 7%
WISEED : 8%
LA PREMIERE BRIQUE : 5%
AUTRES <5% : 19%

Observations : En dépit de taux faciaux beaucoup plus faibles, le rendement anticipé de l'ENR est à
peine inférieur à celui de l'immobilier compte-tenu de l'impact de la sinistralité: 6,19 vs 6,85%

Objectif stratégique : Profiter des taux en hausse pour passer à 50% d'ENR à échéance 30/06/2024 avec palier
intermédiaire à 45% fin 2023.

 


   
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(@patrick)
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Merci à toi @serge-b pour cet Update après 2 ans pile. Cela permet d'un coup d'oeil de voir l'évolution.

Tu avais été assez précurseur y a 2 ans en abordant déjà la notion d'une meilleure répartition entre Immo et ENR. Pourtant à l'époque les ENR n'avaient pas des taux aussi élevés. Bravo à toi d'avoir eu cette vision.

J'avais pas tilté la dernière fois mais ma grande surprise c'est ton engagement assez important dans Look&Fin. Tu peux nous en dire plus? Sur quels type de projet vas tu chez eux? Y a t'il une fiscalité spécifique du fait que la plateforme est Belge?

A titre perso, je n'ai jamais franchi le pas d'investir sur Look&Fin car ils ont toujours refusé de publier leurs indicateurs de performance. D'ailleurs à une époque, ils avaient rejoins FPF qu'ils ont ensuite quitté. C'est dommage cela donne une image de manque de transparence. Cela manque d'autant plus de transparence que le taux de défaut qui est affiché (1,52%) ne bouge quasi jamais alors que forcément il devrait bouger chaque mois. En plus, aucune information de s'il s'agit d'un taux de défaut en montant, en nombre, de plus de 2 mois, ou de plus de 6 mois...

Posté par: @serge-b

Je gère sur Excel, ce qui représente (environ) une journée temps plein par semaine, parfois plus.

Y passe tu toujours autant de temps 2 ans après?

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Dancla reacted
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Dancla
(@dancla)
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@serge-b bravo pour ce joli portefeuille


   
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(@serge-b)
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Début du sujet  

@patrick 

Bonjour Patrick,

quelques éléments de réponse :

Pour l’ENR il est vrai que j’ai eu un peu de « nez » qui s’est payé à l’époque par des rendements beaucoup plus faibles; ce n’est qu’assez récemment avec l’inflation que les taux ont atteint des niveaux plus concurrentiels. Mon taux moyen des prêts souscrits est plutôt faible et j’en suis conscient. Je ne cherche pas non plus des taux très élevés…le Chili, très peu  pour moi 😉 . Je suis pour l’heure à zéro défaut et un retard résolu.

Look&Fin…j’avais bien conscience de ce que tu évoques…Mais:

- L’analyse des dossiers est de grande qualité 

- Contrairement à la totalité des opérateurs français de l’époque ils ont très tôt proposé des garanties réelles inscrites.

- Tu as parfaitement raison pour les statistiques mais sachant ce que je sais des statistiques des PF , ce n’est pas pour moi un point de discrimination : Entre « rien » et « bidon », on conviendra que je m’intéresse davantage à la qualité intrinsèque des dossiers.

Aujourd’hui j’ ai un retard contractuel sur mon portefeuille L&F , 0 dossier problématique, Et 90% de dossiers remboursés a bonne date…Attention, ça ne veut pas dire qu’il n’y a pas de dossiers folkloriques ou mal ficelés : Actuellement, il y en a un pour une opération MdB sur un immeuble squatté, et un autre a une adresse….disons plus que douteuse.(Rue Blondel pour les connaisseurs 🥳🥳)

Fiscalite : Française pour les opérations françaises, Convention franco-belge pour les revenus d’origine belge, avec d’ailleurs une différence d’interprétation entre eux et l’administration fiscale française )

Mon outil…j’ai abandonné Excel pour gérer sur une base Access, la mise à jour est beaucoup plus simple, j’ai des résultats pre-etablis et je peux en générer d’autres… le temps de travail a du être divisé par deux, mais j’analyse beaucoup plus à fond les dossiers qui m’intéressent.

Enfin, comme on en avait parlé, j’ai réalisé une étude pour comparer les résultats de Wiseed avec un panel comparable en nombre et en montant des mes autres plateformes immobilières. Le resultat est sans appel (je peux te le passer si tu veux) mais comporte.un biais significatif : l’antériorité moyenne de Wiseed est plus importante ! 
Ça ne change rien à ma conviction , mais la rigueur statistique de l’étude est trop faible.

Merci de votre intérêt. 🙂


   
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TOKIMO parrainage

(@patrick)
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@serge-b du coup sur look&fin tu investi sur quel type de projet ? Car si j'ai bien compris ils font aussi bien de l'immobilier que du prêt PME ? 

Si tu penses que les projets sont de qualité n'hésite pas à ouvrir de temps en temps un topic sur les projets look&fin en financement. Ça peut être intéressant de mettre en avant de nouveaux type de projet. 

Oui intéressé par le résultat de ton étude Wiseed. N'hésite pas à publier sur le forum.

 

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(@serge-b)
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Début du sujet  

@patrick 

J’ai commence en 2017-2018 avec 5 prêts aux entreprises, qui sont allés à leur terme sans souci, ou remboursés par anticipation. Comme je ne prend plus de prêts standard aux Entreprises je n’en fais plus. 

Sur l’immobilier, j’en ai fait une grosse vingtaine (je te ferai un bilan exact en annexe à mon étude ).

Tout se passe bien, sauf sur un projet français (Résidence Isabelle - Groupe Vestia ) qui est en prorogation avec intérêts majorés , mais qui paye mensuellement . Donc pour l’instant RAS. Quant aux échéances de remboursement en capital , elles sont jusque ici toutes respectées. (Ce sont tous des projets in fine avec versement mensuel des intérêts).

Comme je t’ai indiqué les projets sont bien documentés, le plus souvent bien garantis et depuis très longtemps (HSPD inscrites…déjà en 2018). On a par conséquent des taux faibles, 7% le plus souvent. On paye par virement, uniquement. La mise en place des prêts est souvent longue, car on a 15 jours pour faire le virement, et l’opérateur un délai pour purger les clauses suspensives…il est fréquent que des opérations soient abandonnées pour défaut de purge des clauses suspensives. 
Ils font aussi dans le corporate immobilier , avec des opérateurs français qui ne m’inspirent pas confiance…et à des taux peu attractifs.

A noter par contre la présence de projets à capitaux garantis, à 4,5 %, qui partent comme des petits pains. J’y pense comme alternative à l’assurance-vie ou aux fonds datés.

Quoique je sois très content de mon expérience, je ne saurais recommander LF de façon absolue; ils ont leur lot de projets foireux ou risqués mais du moins j’estime que l’information est sincère et qu’ils ne maquillent pas en or les projets en plomb 🤣🤣

Est ce subjectif ? Les projets belges inspirent plus confiance que les projets français.

En ce moment, rien de bien intéressant, mois d’Aout oblige…et des projets qui traînent en longueur.


   
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(@patrick)
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@serge-b Merci pour tous ces détails. Peu d'investisseurs ont eu l'occasion de partager leur expérience sur cette plateforme et c'est une richesse que tu puisses le faire surtout avec 6 ou 7 années de recule. 

N'hésite pas de temps en temps à mettre en avant 1 ou 2 projets sur le Thread des projets en financement quand tu en verras passer que tu juges de qualité. Cela m'intéressera d'approfondir un peu plus cette plateforme que je connais peu.

Investisseur sur plus de 2 500 projets / 480K€ / Via 34 plateformes
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Enerfip bonus 30€

(@serge-b)
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Début du sujet  

@patrick 

D’accord Patrick, merci de l’intérêt que tu portes à ma modeste expérience 😉


   
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(@serge-b)
Prominent Member
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Début du sujet  

Chiffres arrêtés au 15/08/2023

L'étude porte sur un historique de 178 prêts, dont 95 Wiseed et 83 Autres, pour un montant engagé équivalent (- 3% d'écart)

Elle a pour but de comparer la plateforme sur laquelle j'ai historiquement le plus investi (Wiseed), avec un échantillon le plus comparable possible d'autres plateformes

Il s'agit de : WeshareBonds, Look&Fin, Pretup, Les Entreprêteurs; Ces quatre PF ont au moins 20 prêts, ce qui rend l'analyse individuelle de chacune peu fiable, mais l'ensemble à fait comparable à Wiseed (83 vs 95)

L'étude doit cependant être tempérée par le fait que les prêts Wiseed sont - en moyenne - antérieurs aux autres, selon le diagramme suivant:

2017-2019 : Wiseed - 39 et 41%  Autres - 26 et 31%
2019-2020 : Wiseed - 49 et 52%  Autres - 31 et 37%
2021-2023 : Wiseed - 7 et 7%     Autres - 29 et 32%

Ont été exclus de l'étude:

- LPB : Trop récents (Totalité en 2022/2023)
- BP, Prexem, Bolden, Clubfunding, Raizers, Monego : Trop peu nombreux individuellement.
- L'analyse couvre 76% de la totalité de mes 233 Prêts immobiliers et 65% de mes 98 prêts en solde
- Comme il a été indiqué, les récents prêts LPB et BP représentent l'essentiel des autres.

Les résultats sont les suivants (Etude sur les soldes uniquement)

- Retards de plus de 6 mois : Wiseed  16 Autres  6

- Dont dossiers contentieux : Wiseed    5 Autres  1

- Dont dossiers en RJ/LB :     Wiseed    4 Autres  0

- Retards de moins de 6 mois: Wiseed  3 Autres  1

- Non échus :                         Wiseed  3 Autres 34

- Total en solde :                              22            42

Enfin, sur les dossiers d'ores et déjà remboursés, 75% l'ont été avec retard chez Wiseed, contre 20% sur le reste de l'échantillon et en ne comptant comme retard que ceux supérieurs à un mois.

La durée moyenne "réelle" d'un dossier Wiseed, en excluant les dossiers Contentieux et RJ/LB est de 28,4 mois pour une durée théorique de 20,3 mois. Pour les autres PF elle est de 23,8 pour une durée théorique de 24 mois.

Il serait un peu hâtif de tirer des conclusions défintives compte-tenu de l'ancienneté supérieure des dossiers Wiseed, mais la tendance n'en est pas moins claire.

Sans RJ/LB ou procédures contentieuses supplémentaires, on aurait pour Wiseed un TRI maximum de 3,85% avant impôt contre 8,35% pour le reste de l'échantillon ...Ceci sous toute réserve.

Un Flash sur Look&Fin comme demandé par Patrick.

24 dossiers dont 21 immobiliers, pour un montant total engagé de 12.900,00 € et un solde actuel de 7.200 €
3 Prêts aux entreprises totalement remboursés / TRI = 4,17% avant impôt
21 Prêts immobiliers donc, pour un montant engagé de 11.800 €
12 encore en cours / 8 remboursés à la date d'échéance ou avant, 1 avec 3 mois de retard

Durée théorique souscrite pour l'immobilier :28,57, et durée réelle de 22,57 (car remboursements anticipés)

Sur le stock de 12, un seul retard contractuel qui paye les intérêts régulièrement.
Un dossier a été brièvement en contentieux , puis remboursé par anticipation.

3 prêts qui ont été annulés suite à non respect des clauses suspensives ne rentrent pas dans l'analyse.

Le TRI prévisionnel immobilier ressort pour l'heure à 6,93%; la répartition de mon portefeuille est en gros 50% Belgique et Pays-bas et 50% France -  2 opérations de promotion, le reste en MdB.

Et voilà Formal Smile  


   
Dancla, tux and Raviowitch reacted
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(@raviowitch)
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Merci pour ton retour ! Très intéressant, effectivement ça donne assez peu envie de continuer sur Wiseed. Pour ma part, je n'ai que 9 projets et trop récent (fin 2022, début 2023) pour avoir un réel retour négatif. Sauf si projet exceptionnel, y'a peu de chance que j'investisse plus pour l'instant. Je me suis laissé tenter par le fait de pouvoir investir à partir de 100€ et également les intérêts mensuels sur les projets que j'ai sélectionné. En espérant que ça se finisse bien 😀


   
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Wiseed bonus 100€

Dancla
(@dancla)
Noble Member
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J'ai plusieurs versement de coupons (mensuel et Trimestriel, ) en retard et ça a pas l'air de les inquiéter. Et quand on leurs pose des questions gênantes ils botent en touche ou c'est une réponse type, voir même aucune réponse.

J'ai 9 projets chez wiseed, ils y en aura pas d'autres 


   
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(@patrick)
Membre Admin
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@serge-b Grand merci à toi pour cette étude détaillée. J'ai bien aimé ta manière de pouvoir trouver une manière d'équilibrer les comparaisons en mettant un face un mix de 4 plateformes et d'optimiser la notion d'investissement dans le temps.

De mon côté en plus simplifié

  • Nombre de projet : 123
    • 2016 : 4
    • 2017 : 25
    • 2018 : 45
    • 2019 : 32
    • 2020 : 12
    • 2021 : 0
    • 2022 : 4
    • 2023 : 1
  • Terminés : 107 (87%)
  • En cours contractuel 7
  • Retard non contractuel 5
  • Liquidation 1 
  • Redressement 2 
  • Gains 3473€ sur projets terminés

C'est toujours compliqué de faire un bilan. Le bilan final ne pourra se faire que lorsque tous les projets seront terminés ou en liquidation. Sur mes 107 projets terminés j'en ai eu 38 avec du retard soit 36% mais du coup j'ai été rémunérés aussi pour ces retards. A suivre donc

Et encore merci à toi pour le temps passé à partager ton bilan très instructif

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(@serge-b)
Prominent Member
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Début du sujet  

Merci de ce partage Patrick.

La différence entre nous doit pouvoir s’expliquer par le fait que tu as plus investi que moi « à la bonne époque « , et de fait je n’ai que 4 pertes sur la tranche 2017/2019, et encore j’estime avoir une part de responsabilité, ayant investi deux dossiers sur le même esc…(euh Promoteur).

Quant à savoir quel sera le rendement final, il est positif pour l’instant, mais si les retards tournent mal, il passe négatif. Rdv l’an prochain 😀


   
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