Portefeuille baffer

@baffer, Merci pour ta compassion !

Le fait que tu n'ais pas eu de remboursement ce mois-ci, n'est pas illogique du fait que tu as "que" 60 projets en cours et déjà plus de la moitiés qui sont remboursés.

Après c'est vrai que l'immobilier a de plus en plus de retard. Difficile de dire si cela amènera ou pas à plus de pertes que par le passé. Mais vu que le taux de pertes est très très faible depuis les débuts du crowdfunding immobilier, il parait difficile de faire moins à l'avenir et il ne serait pas illogique que ce taux augmente un peu avec le temps. On ne peut pas être rémunéré 8 à 12% sans un peu plus de casse.

Reporting Aout 2022 – Le taux de retard grimpe encore !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net stable à 6,3% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale restent stables.
- Nouvelle dégradation du taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui grimpe à quasiment 13%

Investissement du mois :
- Aucun !

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Jardin sur cour).
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Demeure de porcheville).

Autres évènements du mois :
- Le projet "Nancy cœur de ville" prorogé de 6 mois. (avec un taux bonifié de 1%)
- Le projet "Demeures de Créteil village" prorogé de 3 mois. (avec un taux bonifié de 1%)
- Le projet "Orson Welles" de Upstone est indiqué comme devant être débouclé en fin d'année (à prendre avec des pincettes vu qu'il s'agit d'Upstone)

Commentaires:
Très peu d'activité sur le portefeuille ce mois-ci (vacances oblige !) avec assez peu de projets proposés par les plateformes et donc aucun investissement réalisé ce mois-ci (une première là aussi depuis Décembre 2020).
Sinon, comme l'indique le titre de mon reporting, le fait marquant de ce mois concerne le taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui à quasiment doublé en l'espace de 2 mois
car il était de 7,6% en Juin 2022 et il est désormais de 12,9% en Aout 2022.
Le portefeuille compte désormais 12 projets en retard sur 59 projets "en cours". Toutefois, comme souvent, il faut savoir relativiser, les 2 projets de Clubfunding "Nancy cœur de ville" et "Demeures de creteil village" n'apportent pas d'inquiétude plus que ça et il y a donc peu de risques qu'on aille au delà de la période de prorogation convenu (en plus le taux est bonifié de 1% donc cela apporte une pression supplémentaire sur l'opérateur pour qu'il rembourse).
Pour le projet "Orson Welles" de Upstone, c'est par contre beaucoup plus flou vu que la commercialisation est retombé à 0%. J'avais conscience de ce risque mais à voir dans les mois à venir.

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

– Nouvelle dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui grimpe à quasiment 13%

Quand tu parles de taux d'exposition, c'est ton taux de défaut c'est bien cela? Du coups c'est quelles plateformes qui te font grimpé ce taux à presque 13% ?

D'ailleurs c'est un taux en nombre ou en montant ? Cela peut être utile de le préciser sur ton reporting (qui d'ailleurs est toujours aussi sympa!)

Bonjour @patrick,

Il s'agit effectivement des projets qui n'ont pas été remboursés à la date d'échéance contractuelle. Ils peuvent être en retard contractuel (prorogation de 6 mois) ou en retard non contractuel (au-delà des 6 mois de prorogation).
Ce pourcentage est bien exprimé en montant (CRD des projets en retard / CRD total des projets en cours). Je vais l'indiquer dans mon reporting, tu fais bien de me le faire remarquer !

En terme de plateforme concernée, il y a un peu de tout :

• Il y a du Wiseed (4 projets)  qui traîne en longueur alors que j'ai arrêté d'investir dessus depuis fin 2019. Heureusement les montants sont moins élevé que sur d'autres plateformes. Pour autant il s'agit de retard de longue date (la palme revient au projet "283 Michelet" en retard depuis plus de 2 ans).
• Il y a un projet sur Homunity pour lequel la situation est mal embarquée car l'opérateur Axone est en retard sur ces 5 levées de fond et doit rembourser 6,5M d'euros (intérêts non compris)
• Il y a 3 projets Clubfunding mais comme évoqué dans mon reporting je ne suis pas trop inquiet pour ces projets là.
• Il y a un projet Immocratie pas très bien embarqué car la commercialisation est toujours à 0% au bout d'un an.
• Il y a un projet Upstone mais pour le moment je ne m'en fais pas trop car c'est assez habituel d'avoir du retard pour cette plateforme et l'opérateur concerné (Global promotion) arrive toujours à rembourser au final.

Le détail est le suivant :

@baffer merci pour le retour. Intéressant d'avoir des retours sur des plateformes type Upstone ou Immocratie sur lesquelles je n'ai pas encore investi.

Immocratie indique que 10% de ses projets sont en retard non contractuel. Upstone indique de son côté 12%. Wiseed parle de 3,5% mais n'ont pas mis à jour depuis 8 mois...  Ces plateformes semblent être plus impactées que les autres. Pour l'instant les Clubfunding, Raizers, Fundimmo, Anaxago ont l'air de mieux s'en sortir

Reporting Septembre 2022 – Vous en reprendrez bien pour 4 ans ? ... et sans intérêts bien sûr !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net stable à 6,3% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale restent stables.
- Nouvelle dégradation du taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui grimpe au-dessus de 13% (1 nouveau projet en retard ce mois-ci)

Investissement du mois :
- 1 projet sur Citesia "La garenne"
- 1 projet sur Monego "La morellière"
- 1 projet sur Clubfunding "Maison d'aubergenville"

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Demeures de créteil village).
- 1 projet remboursé totalement sur Monego (Jardin de Clemence 2).
- 1 projet remboursé totalement sur La Première brique (Le vernaz).

Autres évènements du mois :
- Le projet "Studio 33" pour lequel Homunity communique un remboursement sur 2025/2026 avec arrêt de la comptabilisation des intérêts (seulement 2 ans d'intérêts versés et non pas 7 ans si le projet va jusqu'en 2026)
- Le projet "Les muriers" sur WeShareBonds pour lequel une prorogation de 6 mois est prononcé
- Le projet "Orson Welles" qui prévoit dorénavant une vente pour février 2023

Commentaires:
Le portefeuille retrouve un peu plus d'activités que le mois précédent avec 2 projets remboursés totalement et 3 nouveaux investissements notamment sur Citesia, plateforme sur laquelle je n'avais pas encore investi (pas de chance, j'étais déjà inscrit je rate donc l'offre de parrainage de Patrick).

Sinon, comme le mentionne le titre de mon reporting, Homunity, a communiqué sur les 5 projets en retard du promoteur Axone Promotion, pour lesquels le plan de remboursement est fixé pour 2025/2026 (40% fin 2025 et 60% fin 2026) et les intérêts versés ne comprendront que la période de 2019 à 2021.
C'est certes mieux que rien, et surtout mieux que si l'opérateur avait mis la clé sous la porte, mais les investisseurs se retrouvent assez lésé dans l'histoire !

Enfin, assez déçu de la plateforme WeShareBonds qui ne produit aucun reporting et où on apprend 2 jours avant la fin du projet qu'il doit être prorogé sans qu'on connaisse les raisons de cette demande de prorogation ... Cela fait donc dorénavant 11 projets en retard en crowdfunding immobilier sur 60 en cours. J'espère que la situation va s'améliorer dans les mois à venir, normalement à partir de novembre si tout va bien. Wait & see comme on dit !

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Première personne ici que je vois investir sur Citesia. Il y a quelques jours j'avais ouvert un post pour avoir l'avis d'investisseurs sur Citesia. Intéressé de connaitre ce qui t'a motivé sur cette plateforme et tes premières impressions.

Première personne ici que je vois investir sur Citesia. Il y a quelques jours j’avais ouvert un post pour avoir l’avis d’investisseurs sur Citesia. Intéressé de connaitre ce qui t’a motivé sur cette plateforme et tes premières impressions.

Bonjour Patrick,

J'avais vu le post pour Citesia mais comme j'ai souscrit que très récemment, je n'ai que peu d'avis à fournir car pas de recul suffisant. Ma réponse ne va pas être très original mais c'est le projet proposé qui m'a intéressé, opération d'aménagement-lotissement, par un opérateur aux comptes solides ayant remboursé déjà 7 opérations, toutes dans les temps. Le taux proposé (10,5%) m'a paru correctement rémunéré le risque projet, j'ai donc décidé de sauter le pas.

Pas grand chose à remonter sur la plateforme pour le moment, que du très classique par rapport à ce qu'on peut trouver sur d'autres plateformes concurrentes. En terme de visuel, elle est assez ressemblante à Fundimmo.

Merci à toi @baffer pour ce premier retour. Je pense que je testerais également un jour sur un projet. Pour l'instant je me suis juste inscrit. J'ai trouvé le questionnaire un peu long ce qui pourrait en freiner certains.

Reporting Octobre 2022 – Vers l'infini et au-delà ?

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net stable à 6,3% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale restent stables.
- Nouvelle dégradation du taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui grimpe au-dessus de 15%

Investissement du mois :
- Aucun investissement ce mois-ci

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Demeure de porcheville).
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Issy offices).

Autres évènements du mois :
- Le projet "Louis Mie" sur Baltis Capital pour lequel une prorogation de 6 mois est annoncé

Commentaires :
Faible activité ce mois-ci en crowdfunding immobilier car aucun investissement réalisé (le niveau d'investissement est resté élevé sur 2022 donc je réduis l'investissement en cette fin d'année) et en terme de remboursement un projet a été remboursé totalement (au bout de 6 mois seulement au lieu des 24 prévus mais c'est habituel avec l'opérateur DMVIP)
et un projet a été remboursé partiellement au mois de 8 mois seulement également.

Comme les mois précédents, encore un nouveau projet prorogé de 6 mois (chez Baltis cette fois-ci). La période semble vraiment compliqué en ce moment pour les opérateurs aussi bien en terme d'avancement de travaux que de commercialisation.

A voir comment la situation va évoluer dans les mois à venir.

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Reporting Novembre 2022 – Ca ne s'arrange pas

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net stable à 6,3% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale restent stables.
- Nouvelle dégradation du taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui s'approche des 16%

Investissement du mois :
- 1 projet sur Clubfunding : "Fontenay Saint Père".
- 1 projet sur Fundimmo : "Colonel Fabien".

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Couronne de Reims).
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Demeures de créteil village).

Autres évènements du mois :
- Le projet "Les villas de l'etang" sur Baltis Capital pour lequel une prorogation est annoncée de quelques mois pour cause de retard

Commentaires :
Comme les mois précédents, encore un nouveau projet qui va être prorogé (encore chez Baltis). Heureusement, il y a eu un remboursement partiel pour un des projets en retard mais globalement la situation est encore loin de s'améliorer avec 1/4 de mes projets en cours qui sont en retard. A voir comment tout ça évolue dans les mois à venir !

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Oui les retards sont de plus en plus systématiques. Pour ma part sur les projets en cours en immobilier c'est environ 30% de retard mais au final j'ai aussi 70% des projets immobiliers qui sont terminés avec succès et 1 seule perte.

Autre point intéressant sur l'ensemble des projets immo qui sont terminés avec succès 30% ont connu un retard et se sont finalement soldé positivement. J'en est même 22% qui se sont terminés par anticipation.

Bref, une fois de plus les chiffres invitent à la diversification de projet, de plateforme, de secteur géographique,...

Bonjour Patrick,

C'est intéressant, avec mon portefeuille qui est infiniment plus petit que le tien, j'obtiens des chiffres assez similaires :

- 25% de projets en retard (vs 30% pour ton portefeuille)

- 25% de mes projets terminés ont été remboursés en retard (vs 30% dans ton cas)

- 36% de mes projets terminés ont été remboursés par anticipation (vs 22% dans ton cas)

Par contre tu annonces que 70% des projets immobiliers dans lesquels tu as investi sont terminés mais ce pourcentage est biaisé car comme tu l'as déjà évoqué, tu diminues volontairement le nombre de projet dans lequel tu investis à cause des contraintes de suivi que cela engendre. Si tu avais maintenu le même rythme d'investissement dans le temps, ce pourcentage aurait mécaniquement diminué je suppose.

Enfin, quel est le projet de crowdfunding immobilier pour lequel tu as subit une perte ?

Par contre tu annonces que 70% des projets immobiliers dans lesquels tu as investi sont terminés mais ce pourcentage est biaisé car comme tu l’as déjà évoqué, tu diminues volontairement le nombre de projet dans lequel tu investis à cause des contraintes de suivi que cela engendre. Si tu avais maintenu le même rythme d’investissement dans le temps, ce pourcentage aurait mécaniquement diminué je suppose.

Non je pense pas que biaisé car avant j'investissais sur une centaine de projets par mois mais beaucoup étaient des projets PME genre chez October ou Credit.fr ou petits montants sur de nombreux projets Bienprêter.

Depuis que j'ai changé de stratégie, j'investis sur beaucoup moins de projet PME mais plus sur de l'immo. Du coup le nombre de projet immo augmente.

Par contre cela peut se justifier du fait que j'ai commencé en 2016 (je ne sais plus quand tu as commencé) avec à l'époque pas mal de projet genre à 100€ chez Wiseed. Du coup forcément depuis 2016 cela me donne aussi un pourcentage de projet terminé assez élevé.

Enfin, quel est le projet de crowdfunding immobilier pour lequel tu as subit une perte ?

Le projet HOCHE CAPITAL - ILE ET SEINE sur Wiseed : Officiellement pas encore une perte car pas encore le certificats d'irrécouvrabilité mais vu que liquidation j'ai pas trop d'espoir.

Le projet HOCHE CAPITAL – ILE ET SEINE sur Wiseed : Officiellement pas encore une perte car pas encore le certificats d’irrécouvrabilité mais vu que liquidation j’ai pas trop d’espoir.

Merci pour l'information, d'ailleurs est-ce que Wiseed communique de temps en temps sur des avancées pour ce dossier ? Car de ce que j'ai pu voir, la liquidation a été annoncée vers février/mars 2021 donc cela plus de 18 mois à présent. En général, il faut combien de temps pour officialiser la perte totale ou partielle du capital et donc fournir le fameux certificat d'irrécouvrabilité ? (Je n'y suis pas (encore) confronté donc je n'ai pas de recul sur le sujet)

Reporting Décembre 2022 – 2022 année de la prorogation !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net se stabilise à 6,35% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale restent stables.
- Nouvelle dégradation du taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui atteint presque 19%

Investissement du mois :
- 1 projet sur Upstone : "Megève III".

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Pavillons du rhône).
- 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Demeures de créteil village) après 4 mois de prorogation.

Autres évènements du mois :
- Le projet "division parcellaire à Nimes" sur Immocratie qui est prorogé de 6 mois.

Commentaires :
Le mois de décembre aura été similaire au mois précédent avec un seul projet sur lequel j'ai investi ce mois-ci (soit 7 projets au total sur le second semestre 2022 versus 24 sur le premier semestre 2022),
assez peu de remboursement de projet (a noté le remboursement total pour un projet qui était en retard) et encore des projets prorogés ce qui fait que quasiment 20% des projets en cours sont en retard soit tout de même plus de 10k€.

Qui dit reporting de fin d'année, dit bilan de fin d'année et commençons déjà par voir si les objectifs que je m'étais fixé pour 2022 sont réussis :

- Conserver un taux net autour des 6% => OK, mais cela n'inclue pas le défaut sur Wiseed (en crowdlending pour le coup) pour lequel j'attends l'officialisation et l'attestation correspondante
- Essayer de maintenir un taux de retard entre 4 et 8% => KO et même de très loin du compte surtout que le CRD a augmenté sur 2022 donc si j'étais resté à CRD équivalent à 2021 le pourcentage serait encore bien plus élevé
- Poursuivre l'investissement crowdfunding immobilier et essayer d'avoir un CRD vers 50 à 55k€ => OK, je suis même au-dessus et je ne compte pas augmenté d'avantage pour le moment
- Augmenter mes investissements via PEA/PME pour qu'ils couvrent en fin d'année les 25% de CRD => KO, je n'ai réalisé qu'un seul investissement sur 2022 via le PEA/PME, clairement un axe à améliorer
- Continuer ce mix d'investissement entre MdB et promotion immobilière => Relativement OK, la tendance s'est inversé par rapport à 2021, et le portefeuille penche dorénavant majoritairement sur du MdB que de la promotion immobilière du fait de la conjoncture économique et des difficultés dans la promotion immobilière, je préfère m'en écarter
- Essayer de sortir un site internet pour le suivi des projets en retard à la place du Google Excel mis en place en début de cette année. => KO, c'est totalement au point mort et je ne m'occupe plus du Google Excel non plus

Si on fait un bilan en terme comptable :
- 2k€ perçu en terme d'intérêts pour cette année
- 32k€ d'investi pour 19k€ de capital remboursé donc je réinvesti la totalité de mes remboursements et des intérêts pour essayer de faire grossir la boule de neige
- La durée moyenne de mes retards à quasiment doublé avec 10 mois de retard sur fin 2022 vers 5 mois en fin 2021, ce qui signifie que mes retards historiques (sur Wiseed pour ne pas les citer) ne se remboursent pas ce qui n'est pas rassurant (et le projet "Studio 33" sur Homunity a été prorogé de 5 ans donc cet indicateur ne va faire que grimper dans le temps)
- Mon taux de projet en retard à tripler passant de 6,6% fin 2021 à 18,8% ce qui reflète bien la situation actuelle.

Je reste donc tout de même satisfait de l'année 2022 même si elle est loin d'être parfaite et je vais continuer sur 2023 à adopter la stratégie des derniers mois :
- Ne plus faire grossir mon CRD et ne réinvestir que les montant qui me seront remboursés
- Essayer de favoriser les investissements via PEA/PME plutôt qu'en direct pour améliorer la rentabilité
- Favoriser les investissements sur des opérateurs ayant déjà remboursés des opérations plutôt que d'investir sur des opérateurs nouveaux dans le crowdfunding pour lesquels on a aucun track-record

Pour terminer, mon avis sur les plateformes sur lesquels je suis investi, par ordre de préférence :

- Monego : Ma plateforme préférée, elle est assez ancienne maintenant et pourtant leur taux de défaut/retard est quasiment parfait. Pas de souci sur les projets dans lesquels j'ai investi et suivi de projets très correctes !
- La première brique : Toujours un gros coup de coeur, notamment pour la qualité de leur reporting. Dommage qu'ils ne proposent pas pour le moment l'investissement via PEA/PME.
- Clubfunding : Plateforme sur laquelle je suis le plus investi même si elles loin d'être irréprochable sur certains critères (le suivi de projets reste assez médiocre par rapport à d'autres plateformes). Néanmoins elle propose énormément de projets par mois notamment pour des opérateurs irréprochables jusqu'à présent (DMVIP si je ne devais en citer qu'un).
- Baltis capital : Plateforme qui reste dans le haut du tableau notamment pour l'investissement via PEA/PME mais assez déçu de la partie reporting sur 2022 car elle ne fait pas mieux qu'un grand nombre de ces concurrents.
- Fundimmo : Pas mal de projets proposés mais je trouve toujours que les taux proposés sont souvent plus bas que d'autres concurrent et cela n'est pas justifié pour une qualité de projet qui le rendrait moins risqué.
- Koregraf : Plateforme qui ne propose pas tant de projets que ça ou du moins qui ne semble pas communiquer tout le temps sur les projets à venir. De plus, la fréquence des reportings est très faible (1 par semestre en général). Si on ajoute le ticket d'entrée à 2k€ cela ne me donne pas forcément envie d'investir dessus.
- Anaxago : Qualité des projets proposés qui ne me correspond pas toujours mais plutôt satisfait au global de la plateforme.
- WeShareBonds : Qualité de synthèse du dossier est très bonne mais le reporting est inexistant.
- Enerfip : Je ne suis que faiblement investi sur l'ENR mais je ne souhaite investir que sur des sociétés relativement importantes et pour un taux >= à 6% donc ça limite les possibilités. J'apprécie tout de fois leur livret Enerfip junior qui m'a permis d'investir pour mes enfants.
- Lendosphere : Pareil que pour Enerfip peu de projets pour lesquels je suis éligible et qui correspondent aux critères que je me suis fixé en ENR.
- Raizers : Inscrit sur la plateforme que depuis 6~8 mois. Elle propose pas mal de projets mais qui ne respecte que trop peu mes critères pour le moment. Je reste mitigé sur la plateforme (même si les reporting sont plutôt de bonnes factures).
- Citesia : Nouvellement investi sur cette plateforme donc assez peu de recul, mais le fait qu'on puisse investir via le PEA/PME est intéressant !
- Immocratie : Comme pour Koregraf, ils ne semblent pas communiquer tout le temps sur les projets à venir donc assez frustrant. De plus le fait qu'on verse le montant de l'investissement directement à l'opérateur et que ces fonds ne sont pas confiés à un opérateur tiers type mangopay ou lemonway me freine donc pas sûr de faire de nouveaux investissements ou alors que pour des opérateurs de confiance (ce qui est rare sur Immocratie).
- Upstone : Elle reste fidèle à elle-même (dossiers proposés très sommaires et un suivi médiocre (beaucoup de remboursement annoncé qui ne sont pas honoré)).
- Homunity : Je continue à me désengager de cette plateforme. Je trouve les taux proposés assez bas par rapport aux risques proposés sur leur projet et je ne suis pas fan du corporate. Toutefois, contrairement à Wiseed, je ne m'interdit pas d'y investir à l'avenir s'ils proposent des projets qui respectent mes critères.
- Wiseed : Je continue à me désengager de cette plateforme. Comme beaucoup le souligne, elle continue à privilégier le quantitatif au qualitatif et les nombreux retards le montre bien. De plus les frais d'entrée réduisent le rendement obtenu. On peut trouver bien mieux sur d'autres plateformes.

Pour l'instant je ne me fixe pas d'objectifs sur 2023 car je n'ai pas eu le temps d'y travailler, j'essaierai d'y penser pour le prochain reporting.

Merci de m'avoir lu et bonne année à vous tous !

Reporting Décembre 2022 – 2022 année de la prorogation ! Focus sur les indicateurs du portefeuille : – Le taux net se stabilise à 6,35% nets ! – Les taux d’exposition moyenne et maximale restent stables. – Nouvelle dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui atteint presque 19% Investissement du mois : – 1 projet sur Upstone : « Megève III ». Remboursement du mois : – 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Pavillons du rhône). – 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Demeures de créteil village) après 4 mois de prorogation. Autres évènements du mois : – Le projet « division parcellaire à Nimes » sur Immocratie qui est prorogé de 6 mois. Commentaires : Le mois de décembre aura été similaire au mois précédent avec un seul projet sur lequel j’ai investi ce mois-ci (soit 7 projets au total sur le second semestre 2022 versus 24 sur le premier semestre 2022), assez peu de remboursement de projet (a noté le remboursement total pour un projet qui était en retard) et encore des projets prorogés ce qui fait que quasiment 20% des projets en cours sont en retard soit tout de même plus de 10k€. Qui dit reporting de fin d’année, dit bilan de fin d’année et commençons déjà par voir si les objectifs que je m’étais fixé pour 2022 sont réussis : – Conserver un taux net autour des 6% => OK, mais cela n’inclue pas le défaut sur Wiseed (en crowdlending pour le coup) pour lequel j’attends l’officialisation et l’attestation correspondante – Essayer de maintenir un taux de retard entre 4 et 8% => KO et même de très loin du compte surtout que le CRD a augmenté sur 2022 donc si j’étais resté à CRD équivalent à 2021 le pourcentage serait encore bien plus élevé – Poursuivre l’investissement crowdfunding immobilier et essayer d’avoir un CRD vers 50 à 55k€ => OK, je suis même au-dessus et je ne compte pas augmenté d’avantage pour le moment – Augmenter mes investissements via PEA/PME pour qu’ils couvrent en fin d’année les 25% de CRD => KO, je n’ai réalisé qu’un seul investissement sur 2022 via le PEA/PME, clairement un axe à améliorer – Continuer ce mix d’investissement entre MdB et promotion immobilière => Relativement OK, la tendance s’est inversé par rapport à 2021, et le portefeuille penche dorénavant majoritairement sur du MdB que de la promotion immobilière du fait de la conjoncture économique et des difficultés dans la promotion immobilière, je préfère m’en écarter – Essayer de sortir un site internet pour le suivi des projets en retard à la place du Google Excel mis en place en début de cette année. => KO, c’est totalement au point mort et je ne m’occupe plus du Google Excel non plus Si on fait un bilan en terme comptable : – 2k€ perçu en terme d’intérêts pour cette année – 32k€ d’investi pour 19k€ de capital remboursé donc je réinvesti la totalité de mes remboursements et des intérêts pour essayer de faire grossir la boule de neige – La durée moyenne de mes retards à quasiment doublé avec 10 mois de retard sur fin 2022 vers 5 mois en fin 2021, ce qui signifie que mes retards historiques (sur Wiseed pour ne pas les citer) ne se remboursent pas ce qui n’est pas rassurant (et le projet « Studio 33 » sur Homunity a été prorogé de 5 ans donc cet indicateur ne va faire que grimper dans le temps) – Mon taux de projet en retard à tripler passant de 6,6% fin 2021 à 18,8% ce qui reflète bien la situation actuelle. Je reste donc tout de même satisfait de l’année 2022 même si elle est loin d’être parfaite et je vais continuer sur 2023 à adopter la stratégie des derniers mois : – Ne plus faire grossir mon CRD et ne réinvestir que les montant qui me seront remboursés – Essayer de favoriser les investissements via PEA/PME plutôt qu’en direct pour améliorer la rentabilité – Favoriser les investissements sur des opérateurs ayant déjà remboursés des opérations plutôt que d’investir sur des opérateurs nouveaux dans le crowdfunding pour lesquels on a aucun track-record Pour terminer, mon avis sur les plateformes sur lesquels je suis investi, par ordre de préférence : – Monego : Ma plateforme préférée, elle est assez ancienne maintenant et pourtant leur taux de défaut/retard est quasiment parfait. Pas de souci sur les projets dans lesquels j’ai investi et suivi de projets très correctes ! – La première brique : Toujours un gros coup de coeur, notamment pour la qualité de leur reporting. Dommage qu’ils ne proposent pas pour le moment l’investissement via PEA/PME. – Clubfunding : Plateforme sur laquelle je suis le plus investi même si elles loin d’être irréprochable sur certains critères (le suivi de projets reste assez médiocre par rapport à d’autres plateformes). Néanmoins elle propose énormément de projets par mois notamment pour des opérateurs irréprochables jusqu’à présent (DMVIP si je ne devais en citer qu’un). – Baltis capital : Plateforme qui reste dans le haut du tableau notamment pour l’investissement via PEA/PME mais assez déçu de la partie reporting sur 2022 car elle ne fait pas mieux qu’un grand nombre de ces concurrents. – Fundimmo : Pas mal de projets proposés mais je trouve toujours que les taux proposés sont souvent plus bas que d’autres concurrent et cela n’est pas justifié pour une qualité de projet qui le rendrait moins risqué. – Koregraf : Plateforme qui ne propose pas tant de projets que ça ou du moins qui ne semble pas communiquer tout le temps sur les projets à venir. De plus, la fréquence des reportings est très faible (1 par semestre en général). Si on ajoute le ticket d’entrée à 2k€ cela ne me donne pas forcément envie d’investir dessus. – Anaxago : Qualité des projets proposés qui ne me correspond pas toujours mais plutôt satisfait au global de la plateforme. – WeShareBonds : Qualité de synthèse du dossier est très bonne mais le reporting est inexistant. – Enerfip : Je ne suis que faiblement investi sur l’ENR mais je ne souhaite investir que sur des sociétés relativement importantes et pour un taux >= à 6% donc ça limite les possibilités. J’apprécie tout de fois leur livret Enerfip junior qui m’a permis d’investir pour mes enfants. – Lendosphere : Pareil que pour Enerfip peu de projets pour lesquels je suis éligible et qui correspondent aux critères que je me suis fixé en ENR. – Raizers : Inscrit sur la plateforme que depuis 6~8 mois. Elle propose pas mal de projets mais qui ne respecte que trop peu mes critères pour le moment. Je reste mitigé sur la plateforme (même si les reporting sont plutôt de bonnes factures). – Citesia : Nouvellement investi sur cette plateforme donc assez peu de recul, mais le fait qu’on puisse investir via le PEA/PME est intéressant ! – Immocratie : Comme pour Koregraf, ils ne semblent pas communiquer tout le temps sur les projets à venir donc assez frustrant. De plus le fait qu’on verse le montant de l’investissement directement à l’opérateur et que ces fonds ne sont pas confiés à un opérateur tiers type mangopay ou lemonway me freine donc pas sûr de faire de nouveaux investissements ou alors que pour des opérateurs de confiance (ce qui est rare sur Immocratie). – Upstone : Elle reste fidèle à elle-même (dossiers proposés très sommaires et un suivi médiocre (beaucoup de remboursement annoncé qui ne sont pas honoré)). – Homunity : Je continue à me désengager de cette plateforme. Je trouve les taux proposés assez bas par rapport aux risques proposés sur leur projet et je ne suis pas fan du corporate. Toutefois, contrairement à Wiseed, je ne m’interdit pas d’y investir à l’avenir s’ils proposent des projets qui respectent mes critères. – Wiseed : Je continue à me désengager de cette plateforme. Comme beaucoup le souligne, elle continue à privilégier le quantitatif au qualitatif et les nombreux retards le montre bien. De plus les frais d’entrée réduisent le rendement obtenu. On peut trouver bien mieux sur d’autres plateformes. Pour l’instant je ne me fixe pas d’objectifs sur 2023 car je n’ai pas eu le temps d’y travailler, j’essaierai d’y penser pour le prochain reporting. Merci de m’avoir lu et bonne année à vous tous !

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Reporting Décembre 2022 – 2022 année de la prorogation ! Focus sur les indicateurs du portefeuille : – Le taux net se stabilise à 6,35% nets ! – Les taux d’exposition moyenne et maximale restent stables. – Nouvelle dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui atteint presque 19% Investissement du mois : – 1 projet sur Upstone : « Megève III ». Remboursement du mois : – 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Pavillons du rhône). – 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Demeures de créteil village) après 4 mois de prorogation. Autres évènements du mois : – Le projet « division parcellaire à Nimes » sur Immocratie qui est prorogé de 6 mois. Commentaires : Le mois de décembre aura été similaire au mois précédent avec un seul projet sur lequel j’ai investi ce mois-ci (soit 7 projets au total sur le second semestre 2022 versus 24 sur le premier semestre 2022), assez peu de remboursement de projet (a noté le remboursement total pour un projet qui était en retard) et encore des projets prorogés ce qui fait que quasiment 20% des projets en cours sont en retard soit tout de même plus de 10k€. Qui dit reporting de fin d’année, dit bilan de fin d’année et commençons déjà par voir si les objectifs que je m’étais fixé pour 2022 sont réussis : – Conserver un taux net autour des 6% => OK, mais cela n’inclue pas le défaut sur Wiseed (en crowdlending pour le coup) pour lequel j’attends l’officialisation et l’attestation correspondante – Essayer de maintenir un taux de retard entre 4 et 8% => KO et même de très loin du compte surtout que le CRD a augmenté sur 2022 donc si j’étais resté à CRD équivalent à 2021 le pourcentage serait encore bien plus élevé – Poursuivre l’investissement crowdfunding immobilier et essayer d’avoir un CRD vers 50 à 55k€ => OK, je suis même au-dessus et je ne compte pas augmenté d’avantage pour le moment – Augmenter mes investissements via PEA/PME pour qu’ils couvrent en fin d’année les 25% de CRD => KO, je n’ai réalisé qu’un seul investissement sur 2022 via le PEA/PME, clairement un axe à améliorer – Continuer ce mix d’investissement entre MdB et promotion immobilière => Relativement OK, la tendance s’est inversé par rapport à 2021, et le portefeuille penche dorénavant majoritairement sur du MdB que de la promotion immobilière du fait de la conjoncture économique et des difficultés dans la promotion immobilière, je préfère m’en écarter – Essayer de sortir un site internet pour le suivi des projets en retard à la place du Google Excel mis en place en début de cette année. => KO, c’est totalement au point mort et je ne m’occupe plus du Google Excel non plus Si on fait un bilan en terme comptable : – 2k€ perçu en terme d’intérêts pour cette année – 32k€ d’investi pour 19k€ de capital remboursé donc je réinvesti la totalité de mes remboursements et des intérêts pour essayer de faire grossir la boule de neige – La durée moyenne de mes retards à quasiment doublé avec 10 mois de retard sur fin 2022 vers 5 mois en fin 2021, ce qui signifie que mes retards historiques (sur Wiseed pour ne pas les citer) ne se remboursent pas ce qui n’est pas rassurant (et le projet « Studio 33 » sur Homunity a été prorogé de 5 ans donc cet indicateur ne va faire que grimper dans le temps) – Mon taux de projet en retard à tripler passant de 6,6% fin 2021 à 18,8% ce qui reflète bien la situation actuelle. Je reste donc tout de même satisfait de l’année 2022 même si elle est loin d’être parfaite et je vais continuer sur 2023 à adopter la stratégie des derniers mois : – Ne plus faire grossir mon CRD et ne réinvestir que les montant qui me seront remboursés – Essayer de favoriser les investissements via PEA/PME plutôt qu’en direct pour améliorer la rentabilité – Favoriser les investissements sur des opérateurs ayant déjà remboursés des opérations plutôt que d’investir sur des opérateurs nouveaux dans le crowdfunding pour lesquels on a aucun track-record Pour terminer, mon avis sur les plateformes sur lesquels je suis investi, par ordre de préférence : – Monego : Ma plateforme préférée, elle est assez ancienne maintenant et pourtant leur taux de défaut/retard est quasiment parfait. Pas de souci sur les projets dans lesquels j’ai investi et suivi de projets très correctes ! – La première brique : Toujours un gros coup de coeur, notamment pour la qualité de leur reporting. Dommage qu’ils ne proposent pas pour le moment l’investissement via PEA/PME. – Clubfunding : Plateforme sur laquelle je suis le plus investi même si elles loin d’être irréprochable sur certains critères (le suivi de projets reste assez médiocre par rapport à d’autres plateformes). Néanmoins elle propose énormément de projets par mois notamment pour des opérateurs irréprochables jusqu’à présent (DMVIP si je ne devais en citer qu’un). – Baltis capital : Plateforme qui reste dans le haut du tableau notamment pour l’investissement via PEA/PME mais assez déçu de la partie reporting sur 2022 car elle ne fait pas mieux qu’un grand nombre de ces concurrents. – Fundimmo : Pas mal de projets proposés mais je trouve toujours que les taux proposés sont souvent plus bas que d’autres concurrent et cela n’est pas justifié pour une qualité de projet qui le rendrait moins risqué. – Koregraf : Plateforme qui ne propose pas tant de projets que ça ou du moins qui ne semble pas communiquer tout le temps sur les projets à venir. De plus, la fréquence des reportings est très faible (1 par semestre en général). Si on ajoute le ticket d’entrée à 2k€ cela ne me donne pas forcément envie d’investir dessus. – Anaxago : Qualité des projets proposés qui ne me correspond pas toujours mais plutôt satisfait au global de la plateforme. – WeShareBonds : Qualité de synthèse du dossier est très bonne mais le reporting est inexistant. – Enerfip : Je ne suis que faiblement investi sur l’ENR mais je ne souhaite investir que sur des sociétés relativement importantes et pour un taux >= à 6% donc ça limite les possibilités. J’apprécie tout de fois leur livret Enerfip junior qui m’a permis d’investir pour mes enfants. – Lendosphere : Pareil que pour Enerfip peu de projets pour lesquels je suis éligible et qui correspondent aux critères que je me suis fixé en ENR. – Raizers : Inscrit sur la plateforme que depuis 6~8 mois. Elle propose pas mal de projets mais qui ne respecte que trop peu mes critères pour le moment. Je reste mitigé sur la plateforme (même si les reporting sont plutôt de bonnes factures). – Citesia : Nouvellement investi sur cette plateforme donc assez peu de recul, mais le fait qu’on puisse investir via le PEA/PME est intéressant ! – Immocratie : Comme pour Koregraf, ils ne semblent pas communiquer tout le temps sur les projets à venir donc assez frustrant. De plus le fait qu’on verse le montant de l’investissement directement à l’opérateur et que ces fonds ne sont pas confiés à un opérateur tiers type mangopay ou lemonway me freine donc pas sûr de faire de nouveaux investissements ou alors que pour des opérateurs de confiance (ce qui est rare sur Immocratie). – Upstone : Elle reste fidèle à elle-même (dossiers proposés très sommaires et un suivi médiocre (beaucoup de remboursement annoncé qui ne sont pas honoré)). – Homunity : Je continue à me désengager de cette plateforme. Je trouve les taux proposés assez bas par rapport aux risques proposés sur leur projet et je ne suis pas fan du corporate. Toutefois, contrairement à Wiseed, je ne m’interdit pas d’y investir à l’avenir s’ils proposent des projets qui respectent mes critères. – Wiseed : Je continue à me désengager de cette plateforme. Comme beaucoup le souligne, elle continue à privilégier le quantitatif au qualitatif et les nombreux retards le montre bien. De plus les frais d’entrée réduisent le rendement obtenu. On peut trouver bien mieux sur d’autres plateformes. Pour l’instant je ne me fixe pas d’objectifs sur 2023 car je n’ai pas eu le temps d’y travailler, j’essaierai d’y penser pour le prochain reporting. Merci de m’avoir lu et bonne année à vous tous !

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Joli reporting.
Par contre il n'y a que de l'immobilier avec ticket d'entrée élevé, d'où peu de projets et risque élevé. Compte tenu de la conjoncture, le risque dans l'immobilier va augmenter. Pourquoi ne pas diversifier ?
Pour Immocratie, je ne comprends pas vos réticences, se priver d'un intermédiaire type Lemonway est plutôt positif, cela fait des frais en moins sans diminuer le risque.

J'ai un peu d'EnR dans mon portefeuille (6% seulement), mais comme dans mon reporting : " Je ne souhaite investir que sur des sociétés relativement importantes (tier 1) et pour un taux >= à 6% donc ça limite les possibilités.".

Si j'arrive à trouver des projets qui correspondent à ces critères, j'y souscrirais volontiers.

Concernant Immocratie, le fait de séquestrer les fonds à un intermédiaire avant le versement permet de s'assurer que les garanties prises par l'opérateur l'ont bien été avant de virer les fonds à l'opérateur. Je vous laisse aller voir le projet "Hestia Embellys Dinard" sur le forum de moneyvox pour constater que l'opérateur qui s’était engagé à consentir une hypothèque sur les lots non vendus / non utilisés du projet pour sécuriser le remboursement des investisseurs ne l'avait en réalité jamais fait ...

Immocratie a dû passer par la case tribunal pour faire inscrire l'hypothèque !

J’ai un peu d’EnR dans mon portefeuille (6% seulement), mais comme dans mon reporting : » Je ne souhaite investir que sur des sociétés relativement importantes (tier 1) et pour un taux >= à 6% donc ça limite les possibilités. ». Si j’arrive à trouver des projets qui correspondent à ces critères, j’y souscrirais volontiers. Concernant Immocratie, le fait de séquestrer les fonds à un intermédiaire avant le versement permet de s’assurer que les garanties prises par l’opérateur l’ont bien été avant de virer les fonds à l’opérateur. Je vous laisse aller voir le projet « Hestia Embellys Dinard » sur le forum de moneyvox pour constater que l’opérateur qui s’était engagé à consentir une hypothèque sur les lots non vendus / non utilisés du projet pour sécuriser le remboursement des investisseurs ne l’avait en réalité jamais fait … Immocratie a dû passer par la case tribunal pour faire inscrire l’hypothèque !

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J'ai vu ça pour Hestia (je suis dessus). Pas sûr qu'un intermédiaire aurait aidé dans ce cas. C'est à Immocratie de régler tout ça avant de publier un projet. Ils ont clairement été en faute sur ce coup.
Le CF immobilier c'est bien, les taux sont intéressants, mais comme ce ne sont que des prêts in fine et avec les très nombreux retards, il faut être très patient avant d'avoir un TRI correct. J'ai commencé en octobre 2019, 40 projets sur 3 plateformes en tout, TRI annuel net d'à peine 1,77%.
Quel est le vôtre, si vous le suivez?

Reporting Janvier/Février 2023 – Reporting bimestriel

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net stable à 6,3% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale augmentent (ce qui est logique car il y a plus de projet remboursé que de projet réinvesti).
- Taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui grimpe à quasiment 25% (dit autrement 1 projet sur 4 dans mon portefeuille de projet en cours est en retard)

Investissement du mois :
- Réalités 2 sur Koregraf (encore en cours de collecte donc non comptabilisé dans les graphiques pour le moment)

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Enerfip (Eolienne quinipily).
- 1 projet remboursé partiellement sur Wiseed (Ars Laquenexy).
- 2 projets remboursé totalement sur Monego (Viriat et le jardin d'Ava).
- 1 projet remboursé totalement sur Koregraf (Trois guérandaises).

Autres évènements du mois :
- Le projet "Assas" sur Wiseed qui part en contentieux
- Le projet "283 Michelet" où Wiseed se fait toujours balader par les 2 marchands de bien qui négocient un protocole d'accord avec la plateforme mais qui ne le signe pas.
- Le projet "Clos des capucines" sur Wiseed qui est déjà très en retard risque de repartir de 0% car il y a des problèmes relevés sur le bâti et une démolition du gros oeuvre est envisagé.
- Le projet "Nancy coeur de ville" sur Clubfunding prorogé de 4 mois supplémentaires
- Le projet "Les villas de l'étang" sur Baltis prorogé d'un an supplémentaire (jusque fin 2023 avec possible remboursement partiel en T2 2023"
- Le projet "Villa valentine" sur Baltis prorogé de 4 mois supplémentaires
- Le projet "Mesdemoiselles" sur Baltis reporté de 2 mois supplémentaires

Commentaires:
Faute d'activité sur Janvier (surtout en terme d'investissement), je suis passé à un reporting bimestriel et je continuerai sans doute comme ça à l'avenir.
Sur la période il y a eu tout de même 4 projets remboursés totalement (dont 2 par anticipation sur Monego et 1 avec un léger retard sur Koregraf).
Petite lueur d'espoir sur le projet "Ars Laquenexy" sur Wiseed qui commence à être remboursé (~1/3 du capital) après 18 mois de retard.
En terme d'investissement, j'ai investi sur qu'un seul projet sur la période, à savoir le projet "Réalités 2" sur Koregraf (qui est toujours en collecte d'ailleurs, avis aux amateurs).
Une fois n'est pas coutume, pour cet investissement j'ai augmenté le montant d'investissement habituel car je considère qu'avec un taux de 9%, le ratio risque/rendement est raisonnable vu l'opérateur concerné (groupe côté en bourse, plus de 300M€ de CA à venir normalement en 2022). De plus le projet est éligible au PEA-PME donc cela coche un grand nombre de critère que je me suis fixé.

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Reporting Mars/Avril 2023 – De la prorogation à gogo !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net stable à 6,3% nets !
- Le taux d'exposition maximale a explosé très fortement suite à investi en mars (j'y reviendrai plus bas dans le reporting)
- Taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui explose encore à 32% (dit autrement 1 projet sur 3 dans mon portefeuille de projet en cours est en retard)

Investissement du mois :
- Palma bayarte sur Clubfunding
- Saint Pierre des corps sur Baltis
- Réalités 2 sur Koregraf

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé partiellement sur Baltis (Villa valentine).
- 1 projet remboursé totalement sur Baltis (76 GRDF).
- 1 projet remboursé partiellement sur Upstone (Megève 3).
- 1 projet remboursé partiellement sur Raizers (Storedge).
- 1 projet remboursé partiellement sur Monego (Les balcons d'andey et les jardins de michelle).
- 2 projets remboursé totalement sur Clubfunding (Pavillons du rhône et Villa horizon bay).

Autres évènements du mois :
- Le projet "Copsonic" sur Wiseed qui est définitivement en perte (non matérialisé dans mon reporting je dois mon fichier Excel)
- Le projet "Ars Laquenexy" sur Wiseed pour lequel l'opérateur n'arrive plus à assurer l'échéancier de remboursement
- Le projet "Clos des capucines" sur Wiseed pour lequel la société part en procédure de sauvegarde
- Le projet "283 Michelet" où Wiseed se fait toujours balader par les 2 marchands de bien qui négocient un protocole d'accord avec la plateforme mais qui ne le signe pas.
- Le projet "Assas" sur Wiseed pour lequel on apprend que la justice a condamné les débiteurs à payer les sommes dûs (à la suite au prochain épisode mais je ne pas si confiant que ça)
- Le projet "Coeur de village" sur Clubfunding pour lequel on apprend qu'ils mandatent (enfin !) leur conseil pour procéder au recouvrement du capital
- Le projet "Fenouillet" sur Upstone qui est prorogé de 6 mois
- Le projet "Storedge" sur Raizers qui est prorogé de 4 mois
- Le projet "Essor toulouse" sur Anaxago qui est prorogé de 12 mois
- Le projet "Bonaparte" sur Koregraf qui est prorogé de 18 mois (enfin non, il faut dire que le remboursement anticipé est repoussé de 18 mois vu qu'ils font des contrat de 3 ans)
- Le projet "Barberousse" sur La première brique qui est prorogé de 6 mois

Commentaires:

Les mois se suivent et se ressemblent. La prorogation de projets bats son plein et on peut voir que cela concerne énormément de plateformes différentes.
Le secteur de l'immobilier est en difficulté et on commence à voir de plus en plus de difficultés pour les opérateurs. En l'espace de 4 mois, le taux de retard sur mon portefeuille est passé de 22 à 32% ce qui est considérable.
Heureusement tout de même certains projets se remboursent (je constate de plus de remboursement partielle sur les projets ce qui traduit aussi la difficulté pour les opérateurs à écouler leur programme en totalité et dans la durée estimée).
En terme de réinvestissement, je continue à réduire et j'essaye de me focaliser sur des opérateurs de taille plus importante et en privilégiant si possible l'investissement via PEA/PME (je n'ai pas sorti d'indicateur mais je suis actuellement
à 19% investi via mon PEA/PME).

Merci de m'avoir lu et bonne journée !