Portefeuille baffer

Bjr baffer,

Effectivement je comprends le coté chronophage du suivi de ce tableau. j'admire tes reporting avec graphique. Je ne suis pas un virtuose de l'informatique et me contente de suivre mes investissements via un tableur Excel. Je suis rentré dans le CF en Juillet 2018. J'ai investi sur 86 projets depuis le début. 30 de remboursés et 56 en cours. A ce jour 13 présentent des retards allant de 1 mois à 18 mois....

Bonjour Pascal A,

Merci du compliment pour mes reporting. Je te rassure, j'ai été longtemps comme toi à suivre mes investissements via des données brutes sur Excel. Et puis, à "l'ouverture" de ce portefeuille sur ce forum en début d'année, j'ai cherché comment faire pour avoir un visuel plus "sexy" de mes données brutes. Cela a donc abouti à la mise en place de ces graphiques.

Je constate que nous avons un parcours assez similaire car nous sommes rentrés relativement à la même période et nous avons quasiment investi sur le même nombre de projets. Sur quelle plateforme êtes-vous investi et sur quelle(s) plateforme(s) avez-vous vos retards ?

Cordialement,

Reporting Aout 2021 – Et on rajoute des graphiques !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
– Stabilité du taux brut et du taux net
– Légère amélioration du taux d’exposition moyenne et maximale
– Légère amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui redescend sous les 11% suite au remboursement partiel d'un projet en retard

Investissement du mois :
– 1 projet sur Fundimmo : « Villas Colombes ».
– 1 projet sur Baltis capital : « Villa valentine ».

Remboursement du mois :
– 1 projet en retard remboursé partiellement (55%) sur Wiseed (projet "Wood cottage").
– 1 projet d’ENR sur Lendosphère remboursé totalement.
– 1 projet remboursé totalement sur La première brique (projet "Champ de foire")

Autres évènements du mois :
Aucune demande de report reçu ce mois-ci, c'est logique à cause des vacances d'été, mais ça fait tout de même plaisir.

Comme l’indique le titre de mon reporting, des nouveaux graphiques ont fait leur apparition afin de faire un suivi plus précis sur les plateformes sur lesquelles je suis investi :
- Le graphique sur l'exposition par plateforme permet de voir que mon portefeuille est exposé majoritairement à 2 plateformes (clubfunding et homunity) qui représentent pas loin de 45%.
- Le graphique sur le taux net par plateforme permet de voir, sur les projets qui ont été remboursés jusqu'à présent, le taux net moyen obtenu. J'ai ajouté l'indicateur du nombre de projets terminés
car cela biaise le taux obtenu. En effet, on constate par exemple que j'obtiens un excellent taux sur la plateforme "la première brique" mais je n'ai eu qu'un seul projet terminé sur cette plateforme et le taux brut était de 13%.
On peut voir aussi que le nombre de projets terminés est très majoritaire sur Wiseed, ce qui est normal car c'est LA plateforme de mes débuts en crowdfunding et sur laquelle j'ai investi quasi exclusivement pendant 2 ans. D'ailleurs le taux net obtenu sur Wiseed est l'un des plus mauvais, dû en partie par les frais de 0,9%.
- Le graphique sur l'intérêts net par plateforme confirme effectivement que Wiseed est la plateforme sur laquelle j'ai le plus investi et pour laquelle pour le moment les intérêts perçus sont le plus important.

Enfin, je profite d'avoir un peu de temps en cette fin de mois pour solliciter chacune des plateformes afin de voir si elles autorisent la souscription via PEA-PME.
En effet, après avoir fait une nouvelle souscription sur Baltis via mon PEA-PME ce mois-ci je me rends compte que cela n'est pas si chronophage que cela. Donc si je peux améliorer le taux net de mon portefeuille en favorisant la souscription via PEA-PME autant en profiter.
Je vous ferai une synthèse lors de mon reporting du mois prochain lorsque j'aurai eu la réponse de toutes les plateformes.

Bonne journée et merci de m'avoir lu.

Reporting Septembre 2021 – Un mois très actif !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Amélioration du taux brut et du taux net : On atteint les 9% bruts et les 6% nets !
– Relative stabilité du taux d'exposition moyenne et maximale
- Amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui retombe à 8,3% suite au remboursement d'un projet en retard sur Clubfunding.

Investissement du mois :
- 1 projet sur Monego : "Andrier".
- 1 projet sur Clubfunding : "Les maisons normandes".
- 1 projet sur La première brique : "Le charrion".
- 1 projet sur Anaxago "Essor Toulouse". Il s'agit de mon premier projet sur cette plateforme.
- 1 projet sur Koregraf "Côtes d'Armor 2".

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement (et dans la durée définie) sur Homunity (Villa Barbara).
- 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Les villas des bassins) après 2,5 mois de prorogation.
- 1 projet remboursé totalement et par anticipation sur Koregraf (Domaines Montesquieu). Le projet n'aura durée que 6,5 mois au final.

Autres évènements du mois :
- projet "Résidence les camélias" sur Homunity pour lequel la prorogation de 6 mois a été activé. Peu de surprise car un retard était déjà annoncé depuis longtemps et Uniti proroge très (trop ?) souvent ses programmes.
- projet "Assas" sur Wiseed pour lequel une demande de prorogation a été formulée mais les intérêts devraient être payés pour le mois prochain.
- lors de la migration du site de Raizers, découverte de 100€ sur le compte de dépôt devant correspondre à une prime lors de ma première souscription que je n'avais jamais remarqué. Belle découverte 🙂

Comme l'indique le titre de mon reporting, grosse activité ce mois-ci en terme de remboursement mais aussi en terme d'investissement pour compenser. La diversification se poursuit avec mon premier investissement sur la plateforme Anaxago qui constitue la 14ème plateforme sur laquelle j'investi.

L'exposition du portefeuille a des projets en retard diminue et repasse sous les 8,5% ce qui est positif. Il me reste toujours des retards sur Wiseed et Homunity mais normalement, si tout va bien, au moins 3 devrait être remboursé d'ici la fin de l'année dont 2 le mois prochain.

Bref, les mois passent et pour le moment le portefeuille s'en sort plutôt bien. Normalement l'objectif des 3k€ d'intérêts perçus depuis la création du portefeuille devrait être atteint d'ici la fin de l'année (si je n'ai pas une salve de prorogation d'ici là) !

Bonjour baffer.

Désolé pour ma réponse tardive de votre msg du 29/08.

Je dois bien reconnaitre que votre visuel est très agréable à suivre.

Je suis investi sur Clubfunding, Fundimmo, Homunity, Koregraf, Immocratie et Monégo depuis le mois de juin en lieu et place de Lymo que je quitte.

4 projets en retard chez Clubfunding, 3 chez Immocratie, 1 chez Koregraf, 1 chez Lymo, 3 chez Fundimmo. Je tiens à jour votre tableau sur Moneyvox concernant mes projets.

Je suis également sur Bienpreter dans un autre registre.

Bien cordialement

Cordialement,

Bonsoir Pascal,

Merci de mettre à jour le tableau de suivi des projets en retard. Comme évoqué sur le forum de moneyvox, pour éviter les problématiques d'affichage du tableau dès lors que quelqu'un mets des filtres, je travaille actuellement sur une autre solution qu'un fichier partagé sur Google docs. J'espère avoir une version utilisable d'ici 2 mois environ. Le but étant de garder le côté participatif afin de permettre à n'importe qui de contribuer.

Nous avons donc des plateformes en commun, par contre les retards ne sont pas sur les mêmes plateformes (j'ai 5 retard sur Wiseed et 2 sur Homunity). J'espère que sur les 12 projets en retard vous arrivez à entrevoir une porte de sortie pour la plupart de vos projets.

Me concernant, je reste optimiste sur la plupart d'entre eux et espère avoir un dénouement favorable dans les 3 mois à venir (je ferai un bilan pendant les fêtes de fin d'année pour faire un point sur l'année qui se sera écoulée et sur les perspectives à donner à mon portefeuille).

Cordialement,

Reporting Octobre 2021 – Best month ever ! ... but worries are coming 🙁

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Amélioration du taux brut et du taux net : On atteint les 9% bruts et les 6% nets !
– Relative stabilité du taux d'exposition moyenne et maximale
- Dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui remonte à 9,7% suite au non remboursement d'un projet sur Homunity

Investissement du mois :
- 1 projet sur Koregraf : "Côtes d'Armor 2".
- 1 projet sur La première brique : "L'ecosse".
- 1 projet sur Monego "Roosevelt".

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Bois Sénart) après 14 mois de prorogation !
- 1 projet remboursé totalement sur Homunity (28 station) dans la durée prévue initialement.
- 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (Essort corporate) dans la durée prévue initialement.
- 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (Wood cottage) après 6 mois de prorogation.
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Maisons du val d'oise).

Autres évènements du mois :
- Projet "Copsonic" (financement de société hors crowdfunding immobilier) sur Wiseed qui devait se terminer ce mois-ci et qui a été repoussé de 14 mois.
- Projet "Studio 33" sur Homunity pour lequel le remboursement devait avoir lieu ce mois-ci et pour lequel Homunity "doit fournir un reporting dans les prochains jours" d'après la plateforme.

Commentaires:
Comme l'indique le titre de mon reporting, le mois d'Octobre 2021 constitue un record en terme de perception d'intérêts reçu un an seul mois (un peu plus de 400€ reçu).
En même temps il est à mettre sur le compte de quasiment un seul projet "Bois Sénart" sur Homunity qui aura enfin été remboursé après 14 mois de prorogation et pour lequel les intérêts ont été remboursés qu'in fine. L'issue sur ce projet est heureuse mais me fait un rappel à l'ordre car c'est le seul projet qui me paraissait tellement sûr à l'époque que j'avais investi le double que je m'autorise d'habitude à investir (2k€ au lieu de 1k€).
Bref, le mois ce mois d'Octobre paraissait parfait en terme de crowdfunding, 4 projets remboursés totalement dont 2 projets qui étaient en retard mais tout fin octobre le projet "Studio 33" sur Homunity n'est pas remboursé à la date prévu.
Pourtant, il s'agit d'un projet de promotion immobilière terminé, livré et acté à 100%. Mais plusieurs problèmes sont perceptibles :
- Le reporting indique une marge négative sur le projet
- Tous les autres projets de ce même promoteur qui devaient se terminer en 2021 sont prorogés et certains dans la même situation que le projet "Studio 33".
En effet si je prends l'exemple du projet "Les jardins de la marne", le commentaire sur Hellocrowdfunding indique :
"Les flux de trésorerie perçus par l'opérateur ne permettent pas pour le moment de rembourser les investisseurs. Nous sommes donc dans l'attente d'une remontée afin de pouvoir rembourser les investisseurs du capital ainsi que des intérêts"

Autant dire que si tous les projets ont une marge négative ou insuffisante pour rembourser les investisseurs, ça ne sent vraiment pas bon ! Je suis donc très incertain sur les
perspectives de ce projet car cela fait 3,8M€ à rembourser pour tous les projets en retard actuellement (sans compter les intérêts) et je suppose que le financement corporate de 2.6M€ ne sera pas remboursé non plus d'ici Décembre 2021.
Bref, on verra bien ce que dira le reporting pour ce projet mais je ne m'attends pas à grand chose.

Merci de m'avoir lu et bonne journée à vous !

Reporting Novembre 2021 – La barre des 3k€ !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Dégradation du taux net qui repasse sous les 6% nets !
- Amélioration du taux d'exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
- Amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui diminue à 6,4% suite à 2 remboursements de projet en retard

Investissement du mois :
- 1 projet sur La première brique : "Le Pelan".
- 1 projet sur Monego "Viriat".
- 1 projet sur Clubfunding "Maisons d'attiches".
- 2 projets sur Baltis Capital "Louis Mie" et "LBP Olivet".

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Chromosome) dans la durée prévue initialement.
- 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Manali lodge) après 6 mois de prorogation.
- 1 projet remboursé totalement sur La première brique (Saint André) car le projet a été annulé (mais la plateforme a versé, sur ses fonds propre, 1 mois d'intérêts !).
- 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (LW corporate) après 3 mois de prorogation.

Autres évènements du mois :
- projet "Villa Blue Ray" sur Wiseed qui doit être remboursé fin novembre mais qui semble avoir quelques jours de retard.
- projet "Assas" sur Wiseed normalement prorogé de 6 mois mais une communication indique que le projet doit être remboursé avant les 6 mois (en Février 2022 normalement).

Commentaires:
Comme l'indique le titre de mon reporting, la barre symbolique des 3k€ d'intérêts nets reçus depuis le début du portefeuille a été atteint.
L'accélération des investissements effectués ces deux dernières années commence à porter ses fruits car les intérêts nets reçus n'était "que" de 1,26k€ en début d'année. Les intérêts reçus ont donc été quasiment multipliés par 2,5 en l'espace d'un an !
Après il faut mettre cette somme en perspective de la somme des projets en retard dont notamment deux projets bien mal embarqués (Studio 33 et 283 Michelet), qui, s'ils font défaut, viendrait diviser par deux les intérêts nets reçus !!

Sinon, les investissements du mois ont été important vis à vis des projets remboursés et le CRD a grimpé de manière importante pour atteindre un plus haut jamais atteint (quasiment 44k€). Le mois de décembre sera donc plutôt calme hormis vraiment si un projet coche l'ensemble des critères.

Merci de m'avoir lu et bonne journée à vous !

Reporting Décembre 2021 – Une année pas parfaite mais tout de même réussie !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Amélioration du taux net qui repasse au-dessus des 6% nets
- Amélioration du taux d'exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
- Légère augmentation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui remonte à 6,6% suite à un léger décalage de remboursement sur un projet de Clubfunding

Investissement du mois :
- 1 projet sur Immocratie : "Division parcellaire à Nîmes".
- 2 projets sur Clubfunding "Maison montamets" et "Les rives du lac".
- 1 projet sur WeShareBonds "Les muriers". Il s'agit de la première souscription sur cette plateforme ce qui constitue la 15ème plateforme sur laquelle j'investi.
- 1 projet sur Fundimmo "Acqua rosa".

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (LW Corporate) après 3,5 mois de prorogation.
- 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Manali lodge) après 6 mois de prorogation.
- 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (Villa blue ray) dans la durée prévue initialement.
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Jardin sur cour).
- 1 projet remboursé partiellement (65%) sur Monego (MCA Jade).
- 1 projet remboursé totalement et par anticipation sur La première brique (Le Pelan) après seulement 3 mois.
- 1 projet remboursé totalement et par anticipation sur La première brique (Le charrion) après seulement ... 1 mois.

Autres évènements du mois :
- projet "Maisons du val d'Oise" sur Clubfunding qui devait être remboursé mi-décembre et dont le remboursement est repoussé de 15j (à fin décembre).
- J'ai un prêt d'entreprise sur la société Scopelec sur Wiseed et l'actualité indique qu'ils ont perdu un contrat avec Orange représentant 30% de leur CA. A suivre dans le temps car le projet doit se terminer en 2025. Espérons qu'ils tiennent le coup et que la casse sociale ne sera pas trop importante.

Commentaires:
Je pensais que le mois de Décembre serait un mois assez calme pour le portefeuille mais il n'en a rien été. Tout d'abord les remboursements du mois ont été très nombreux avec notamment le remboursement de 2 projets en retard dont l'un (Manali Lodge) était très mal embarqué niveau commercialisation.
Je suis donc très satisfait de ces remboursements même si pour ceux de la plateforme "La première brique", j'aurai bien voulu qu'ils durent un peu plus longtemps mais c'est le créneau de cette plateforme de proposer des projets de très courte durée. Je ne me plains pas pour autant et cela permet également de pouvoir abaisser la durée moyenne des projets dans lequel je suis investi (en général des projets d'une durée de 2 ans).

Si on fait le bilan à présent de l'année qui vient de s'écouler, j'ai plusieurs motifs de satisfaction sur mon portefeuille de crowdfunding immobilier.
Le premier motif de satisfaction concerne d'abord ce reporting à proprement parlé. Cela faisait parti d'un de mes objectifs de 2021 et je suis satisfait d'avoir été régulier dans la production du reporting ainsi que dans la manière de pouvoir synthétiser l'activité et de pouvoir produire graphiquement
un état des lieux du portefeuille et de pouvoir ainsi en suivre l'évolution au fil des mois.
Je pense que la recherche d'indicateurs permettant de factualiser la situation de mon portefeuille joue indirectement sur la sélection de mes nouveaux projets notamment en terme de diversification de plateformes, de typologie de projets mais aussi concernant les opérateurs que je finance.

On en vient à mon second motif de satisfaction, d'avoir pu contribuer à essayer d'améliorer la visibilité des projets en retard en crowdfunding immobilier. En effet, en début d'année le constat a été fait que le site hellocrowdfunding ne remontait qu'un faible pourcentage des projets réellement en retard. Grâce à une communauté d'investisseurs, on a pu consolider une vision plus complète de la réalité et permettre ainsi au site hellocrowdfunding de fournir une vision plus réaliste sur la situation des projets en retard. Ce travail m'a bien fait comprendre qu'on prêtait avant tout à un opérateur et que le projet proposé aura beau être aussi attrayant que possible, si l'opérateur n'est pas solide, le risque de défaut ne s'en trouvera que accrue.
Bref, dorénavant, j'ai une liste d'opérateurs qui ne me paraissent pas fiable et je ne prends même pas la peine de continuer d'analyser un dossier s'il s'agit d'un de ces opérateurs. A l'inverse, pour un opérateur qui rembourse constamment dans les temps impartis, je serai plus enclin à y investir même si le projet ne coche pas l'entièreté de mes critères.

A titre personnelle, mon portefeuille a connu pas mal de projets en retard (et il en connaît encore un certains nombre malheureusement) et force est de constater qu'il se sont matérialisés majoritairement sur quelques plateformes alors que pour d'autres très peu voir aucun retard n'a été constaté. Ce constat joue indirectement sur la sélection des nouveaux projets dans lequel j'investis car même si je n'écarte aucune plateforme, je suis moins enclin à investir sur les plateformes qui
favorisent (à mes yeux) le quantitatif au qualitatif.

On en vient donc à mon troisième motif de satisfaction concernant la diversification de mon portefeuille. Jusqu'à fin 2020, j'étais investi sur 8 plateformes différentes et en l'espace d'un an j'ai quasiment doublé ce chiffre car j'en suis arrivé à 15 plateformes ce mois-ci (avec mon premier investissement en Décembre sur WeShareBonds). En effet, mon constat personnelle est qu'il n'y a pas une plateforme qui est meilleure que toutes les autres et qui m'incite à n'investir que sur elle seule. Au fil du temps on constate que chaque plateforme a ses caractéristiques/particularités (zone géographique, typologie de projet, durée d'investissement, ...) et qu'il est bon d'essayer de s'intéresser
à chacune d'elles. Cela nécessite forcément de prendre du temps à lire les dossiers, mais avec le temps on arrive facilement à écarter rapidement un projet sans y consacrer trop de temps.
De plus vu la multitude de projets qui sont proposés chaque semaine, mieux vaut écarter un projet qu'on ne "sent" pas plutôt que d'essayer de lui trouver des points positifs.

Si on regarde maintenant l'un des critères les plus pertinents, à savoir le rendement du portefeuille, il s'agit de mon quatrième motif de satistfaction. En effet, j'arrive à maintenir le taux net autour des 6% ce qui constitue l'objectif que je me suis fixé en débutant dans le crowdfunding immobilier. J'ai plus que doublé les intérêts perçus sur mon portefeuille en un an (passant de 1,26k€ à 3,25k€) ce qui s'explique par l'augmentation de mon exposition au crowdfunding immobilier à partir du second semestre 2019 et qui s'est donc ressenti dans les remboursements de 2021 (la durée d'un projet étant autour de 24 mois en moyenne). Alors certes, je ne me voile pas la face avec les projets actuellements en retard sachant que deux d'entre sont très mals embarqués mais je trouve que le jeu de l'investissement en crowdfunding immobilier en vaut la chandelle. Je n'ai pas compté les "à côtés" à savoir les primes de parrainage et autres primes de première inscription qui permettent également d'améliorer le rendement du portefeuille et qui s'élèvent à un peu plus de 400€ depuis le début du portefeuille (de quoi "couvrir" certains défaut potentiels à venir).

J'ai bien conscience que ce taux de 6% sera compliqué à tenir dans la durée sachant que j'ai l'impression que les taux des projets proposés à tendance à s'éroder de quelques dixième de pourcentage avec le temps (mais ce n'est que mon impression il faudra voir le baromètre du crowdfunding immobilier sur 2021 qui sortira en Janvier prochain pour voir si c'est confirmé ou si c'est moi qui divague).
Pour essayer de maintenir ce taux autour de 6% je vais essayer de continuer à favoriser l'investissement via le PEA-PME. Ce mode d'investissement constitue également un motif de satisfaction personnelle car je m'étais fixé comme objectif cette année d'essayer d'investir au moins une fois via PEA-PME.

Ainsi, après l'ouverture de mon PEA-PME en début d'année, j'ai eu l'occasion d'y investir 4 fois cette année. Forcément, la première inscription est la plus compliquée à gérer car l'investissement via PEA-PME nécessite de faire l'intermédiaire entre le plateforme et la banque en fournissant divers documents ce qui est nettement plus chronophage qu'un investissement classique. Je pense être passé d'une durée de 2h pour la première souscription à environ 30mn à présent. La principale contrainte de ce mode d'investissement réside dans le faible nombre de plateformes qui l'autorise. Certaines plateformes s'y sont essayés et un certains nombre l'ont suspendu pour le moment (je pense à Monego ou Fundimmo notamment). Bref, pour le moment, je n'y ai souscrit que via la plateforme Baltis capital et j'espère qu'en 2022, d'autres plateformes s'y pencheront pour faciliter et démocratiser ce mode d'investissement qui peut améliorer substantiellement le taux net du portefeuille.

Pour finir ce bilan, petit tour de chaque plateforme sur lesquels je suis investi, par ordre de préférence :

- Monego : Ma plateforme préférée, elle est quand assez ancienne maintenant et pourtant leur taux de défaut/retard est vierge. Pas de souci sur les projets dans lesquels j'ai investi et suivi de projets très bons !
- La première brique : Egalement un gros coup de cœur, notamment pour la qualité de leur reporting. Ils sont axés sur des projets assez courts avec des taux assez élevés. Il n'est donc pas choquant d'avoir des projets remboursés au bout d'un à 3 mois.
- Baltis capital : Plateforme assez récente et je ne suis investi que depuis 6 mois dessus donc difficile d'avoir un recul suffisant dessus mais j'apprécie de pouvoir investir sur des projets via PEA/PME, c'est assez rare pour le souligner. A voir dans la durée mais pour le moment je la place dans mon top 3.
- Clubfunding : Plateforme sur laquelle je suis le plus investi mais pour autant elle ne fait parti de mes plateformes préférées (suivi de projets médiocre notamment). Elle propose beaucoup de projets dont certains correspondent à mes critères ce qui explique pourquoi je suis autant investi dessus.
- Koregraf : Plateforme qui ne propose pas tant de projets que ça ou du moins qui ne semble pas communiquer tout le temps sur les projets à venir. Projets de qualités diverses et qui ne sont que trop rarement éligible au PEA/PME. Mais elle reste dans mon top 5.
- Fundimmo : J'ai un peu le même avis que sur Homunity, pas mal de projets avec des taux assez bas par rapport à la qualité proposée (faible taux de commercialisation, faible garantie).
- WeShareBonds : Inscrit ce mois-ci donc pas d'avis à fournir mais la qualité de synthèse du dossier est très bonne.
- Enerfip : Je ne suis que faiblement investi sur l'ENR mais je ne souhaite investir que sur des sociétés relativement importantes et pour un taux >= à 5% donc ça limite les possibilités. J'apprécie tout de fois leur livret Enerfip junior qui m'a permis d'investir pour mes enfants.
- Lendosphere : Pareil que pour Enerfip peu de projets pour lesquels je suis éligible et qui correspondent aux critères que je me suis fixé en ENR. Pour le moment c'est la seule plateforme sur laquelle je n'ai plus d'en cours.
- Raizers : Inscrit sur la plateforme que depuis 6~8 mois. Elle propose pas mal de projets mais qui ne respecte que trop peu mes critères pour le moment donc je n'y ai investi qu'une fois pour le moment. J'attends encore un an avant de me faire un avis plus concret.
- Immocratie : Beaucoup d'opération de marchand de bien, et pas mal de division parcellaire (donc risque assez faible hormis la commercialisation). Investi que depuis dix mois donc pas encore assez de recul suffisant mais je reste assez mitigé, elle a un certain nombre de projets en retard qui n'évoluent plus depuis plusieurs mois.
- Anaxago : Je ne suis que récemment investi sur cette plateforme mais c'est uniquement car elle proposait un projet pour un opérateur que j'apprécie (Essor). Pour autant je ne suis pas fan de la plateforme et elle a pas mal de projets en retard qui ne semble jamais se rembourser (des projets avec des retards de plus de 30 mois sont de mon point de vue à considérer comme défaut et plus en tant que retard).
- Upstone : J'y ai investi en début d'année mais j'avoue que je ne suis pas fan de la plateforme. Elle est un peu sur le même créneau que La première brique avec des projets court à des taux assez élevés mais avec des dossiers beaucoup moins bien présenté et avec un suivi médiocre (beaucoup de remboursement annoncé qui ne sont pas honoré).
- Homunity : Je continue à me désengager de cette plateforme. Je trouve les taux proposés assez bas par rapport aux risques proposés sur leur projet et je ne suis pas fan du corporate. Toutefois, contrairement à Wiseed, je ne m'interdit pas d'y investir à l'avenir s'ils proposent des projets qui respectent mes critères.
- Wiseed : Je continue à me désengager de cette plateforme. Comme beaucoup le souligne, elle continue à privilégier le quantitatif au qualitatif et les nombreux retards le montre bien. De plus les frais d'entrée réduisent le rendement obtenu. On peut trouver bien mieux sur d'autres plateformes.

Enfin, qui dit bilan, dit également objectif pour cette nouvelle année. Je pense que les objectifs s'affineront au fur et à mesure de l'année mais voici les principaux qui me viennent à l'esprit :

- Conserver un taux net autour des 6%
- Essayer de maintenir un taux de retard entre 4 et 8% (j'aimerais mieux mais j'ai encore des projets sur Wiseed et Homunity qui sont loin d'être en super forme !)
- Poursuivre l'investissement crowdfunding immobilier et essayer d'avoir un CRD vers 50 à 55k€
- Augmenter mes investissements via PEA/PME pour qu'ils couvrent en fin d'année les 25% de CRD (seulement 11% actuellement). Toutefois cela dépendra des plateformes qui proposeront ce mode d'investissement.
- Continuer ce mix d'investissement entre MdB et promotion immobilière.
- A titre personnelle, essayer de sortir un site internet pour le suivi des projets en retard à la place du Google Excel mis en place en début de cette année et qui montre un certain nombre de limites.

Et vous, quel est votre bilan de l'année ? Et quels sont vos attentes pour l'année à venir ?

Merci de m'avoir lu et bonne année à vous tous !

Reporting Janvier 2022 – Redressement judiciaire 🙁

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Stagnation du taux net qui reste au-dessus des 6% nets !
– amélioration du taux d'exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
- Dégradation du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui diminue remonte 10% suite à la prorogation de 2 projets "Coeur de village" sur Clubfunding et "Résidence les camélias" sur Homunity.

Investissement du mois :
- 2 projets sur La Première brique "Le camas" et "Le vernaz".
- 1 projet sur Monego "La ronze".
- 1 projet sur Raizers "The marcel".
- 1 projet sur Baltis capital : "Mesdemoiselles".
- 1 projet sur Lendosphere "Projet éolien de Pehart".
- 1 projet sur Upstone "Orson Welles"

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Brie tranche 1) par anticipation.
- 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Maisons du val d'oise) après 3 semaines de retard.
- 1 projet remboursé totalement sur Monego (MCA Jade) par anticipation après seulement 7 mois au lieu de 24 prévu contractuellement.

Autres évènements du mois :
- J'ai reçu ce mois-ci l'information comme quoi la société "Copsonic" (pour laquelle j'avais fait un prêt pour cette entreprise sur Wiseed) a été placé en redressement judiciaire.
Il me restait environ 50% du capital à récupérer ainsi que la moitié des intérêts à percevoir. Il y a encore un espoir d'avoir un repreneur mais les chances de récupérer l'ensemble de la mise investie est mince.
- Le projet "Coeur de village" devait être remboursé ce mois-ci mais celui-ci va être repoussé à une date non définie pour le moment.
- Le projet "Clos des capucines" a de nouveau été prorogé de 6 mois par vote d'AG. Le futur remboursement est dorénavant en Juillet 2022.

Commentaires:
J'avais initialement envisagé intituler le reporting de ce mois-ci "la barre des 100 !" car il y a eu beaucoup d'investissement ce mois-ci, ce qui m'a permis d'atteindre la barre des 100 projets investis depuis le début de mon portefeuille.

Malheureusement, comme indiqué plus haut, une communication m'a appris la mise en redressement judiciaire de la société "Copsonic" ce qui m'a fait changé le titre du reporting. J'espère que cette société continuera à exister (d'une part pour récupérer mes billes) mais d'autres part car je crois en la technologie qu'ils développent.
Bon bilan en terme de remboursement ce mois-ci même si pour 2 d'entre eux, je ne pensais pas être remboursé si vite, notamment pour le projet "MCA Jade".
Cela fait parti du jeu, tout comme il faut savoir accepter que certains projets soient remboursés après la date prévisionnelle. Normalement, s'il n'y a pas de défaut, les uns devant équilibrer les autres.
L'investissement a été important ce mois-ci et diversifié (sur pas moins de 6 plateformes !) dont un projet en ENR que je réalise pour mes enfants (c'est toujours plus rentable qu'un livret A et j'assume
de prendre un risque mesuré pour leur avenir).

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Reporting Février 2022 – 5 ans déjà !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Maintien du taux net au dessus des 6% nets !
- Amélioration du taux d'exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
- Légère amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards mais qui est dû uniquement aux nouveaux investissements. Aucun remboursement de projets en retard n'a eu lieu ce mois-ci.

Investissement du mois :
- 1 projet sur Raizers "Côté sud"
- 1 projet sur Clubfunding : "Issy offices"
- 1 projet sur Baltis "76 GRDF"
- 1 projet sur Monego "Les balcons d'andey et les jardins de michelle"
- 1 projet sur Fundimmo "Champigny"

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Koregraf (Les deux sud) "nominalement" (entre guillemets car les contrats sont sur 3 ans sur cette plateforme).
- 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Les planches) nominalement.
- 1 projet remboursé totalement sur Wiseed (6 éoliennes dans l'Eure) nominalement.
- 1 projet remboursé partiellement (4ème remboursement partiel) sur Clubfunding (Jardin sur cour). Il reste 25% de CRD.

Autres évènements du mois :
- Le projet "Coeur de village" est prorogé jusqu'au 15/04/2022 avec un taux bonifié de 12% !

Commentaires:
Comme l'indique le titre de mon reporting, cela fait dorénavant 5 ans que j'ai investi en crowdfunding immobilier et quoi de mieux pour le matérialiser que de voir le remboursement de mon tout premier investissement à savoir le projet "6 éoliennes dans l'Eure" sur Wiseed il y a tout pile 5 ans.

Une étape est franchi car la durée n'est pas anodine (même si j'étais très peu actif pendant les 18 premiers mois de mon portefeuille). De plus, lorsque je vois que la barre des 100k€ financés s'approche fortement (cela comprend notamment le réinvestissement des projets remboursés) j'en suis le premier surpris d'avoir atteint un niveau d'investissement si important !

Sinon, le mois de Février aura été un bon mois avec 3 projets remboursés totalement et 5 projets souscrits sur 5 plateformes différentes. Je continue à rouler mes positions en réinvestissant les sommes qui me sont remboursés. Le mois de Mars à venir sera beaucoup plus calme en terme de remboursement et j'attends surtout le mois d'Avril et de Mai pour voir si certains de mes projets en retard vont bien être remboursés.

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Reporting Mars 2022 – Faible activité !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net reste stable aux alentours de 6,15% nets !
- Amélioration du taux d'exposition moyenne et maximale du fait des derniers investissements qui font diminuer ces taux.
- Amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui diminue à 8,5% suite à l'investissement sur des nouveaux projets.

Investissement du mois :
- 1 projet sur Monego "Le jardin d'ava"
- 2 projets sur Clubfunding : "Villa horizon bay" et "Demeure de porcheville"
- 1 projet sur Koregraf "Bonaparte"

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Maisons d'attiches) avec deux mois d'avance.

Autres évènements du mois :
- Le projet "Assas" sur Wiseed ne sera sans doute pas remboursé dans la période de prorogation prévue. Une nouvelle prorogation est sans doute à prévoir !
- Les intérêts annuels du projet "Storedge" de Raizers n'ont pas été versés sans aucune explication et sans réponse de la part de la plateforme à mes mails 🙁

Commentaires:
Comme l'indique le titre de mon reporting, le mois aura été assez pauvre en évènement ce mois-ci avec un seul projet remboursé (projet de courte durée et avec en plus un projet remboursé par anticipation donc le gain est minime !).
De ce fait, je vais réduire mes investissement pendant quelques mois car j'atteins la borne haute de CRD.
J'attends avec impatience les 2/3 mois à venir car, si tout va bien, un certains nombre de projets en retard devraient être remboursés si les opérateurs tiennent leur engagement. (pour le projet "Assas" de Wiseed qui doit être remboursé en avril cela ne sera à priori pas le cas).

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Toujours sympa de suivre ton reporting.

En revanche que signifie 'CRD' ? Merci

Parmi toutes les plateformes sur lesquelles tu investis en as-tu une préférée ?

CRD: Capital Restant Dû

Bonjour fizip et merci de l'intérêt que tu portes.

Concernant les plateformes que j'affectionne je te conseille de relire mon post de décembre 2021 où je faisais un bilan des plateformes par ordre de préférence en donnant mes raisons.

Mon opinion n'a pas changé 5 mois après et mes plateformes préférées restent Monego, La première brique, Clubfunding et Baltis capital.

Cordialement,

Reporting Avril 2022 – Zéro pointé !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net reste stable aux alentours de 6,20% nets !
- Pas d'évolution du taux d'exposition moyenne et maximale.
- Pas d'amélioration du taux d’exposition du portefeuille liée à des retards qui reste à 8,5%

Investissement du mois :
- 1 projet sur La première brique "Le barberousse"

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur Clubfunding (Les rives du lac) avec deux mois d'avance. Le projet n'aura duré que 3 mois.

Autres évènements du mois :
- Le projet "Assas" sur Wiseed n'a pas été remboursé dans la période de prorogation prévue. Un flou règne sur la date précise de remboursement ! Ca ne sent pas bon car on a l'impression de se faire balader par l'opérateur.
- Le projet "Coeur de village" sur Clubfunding n'a pas été remboursé et aucune communication de la part de la plateforme !
- Les intérêts annuels du projet "Storedge" de Raizers n'ont toujours pas été versés, la plateforme évoquant un problème de fiscalité vu qu'il s'agit d'un projet Suisse.
- Le projet "Division parcellaire à Dinard" sur Immocratie est annoncé comme n'allant pas être remboursé à la date prévue car la commercialisation est à 0% !

Commentaires:
Comme l'indique le titre de mon reporting, le mois n'aura pas été porteur de bonnes nouvelles concernant les remboursements attendus. Ceux prévus sur Avril n'ont pas eu lieu et aucune date précise n'est fournie par les plateformes. J'espère donc que les opérations seront remboursés sur le mois de Mai sachant que ces projets sont déjà en report contractuel. Le seul remboursement intervenu sur le mois est un projet remboursé par anticipation et qui n'aura duré que 3 mois, bref, quand ça veut pas, ça veut pas !

Tant pis, on reste positif et on se dit que ça ira le mois d'après. Néanmoins, je m'en tiens à ma stratégie, je réduis l'investissement et je continue à investir de manière occasionnelle en attendant qu'un certains nombre de projets soient remboursés pour diminuer mon CRD.

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Reporting Mai 2022 – Up and down !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net reste stable aux alentours de 6,25% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale restent stables.
- Amélioration du taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui repasse à 8,10%

Investissement du mois :
- 1 projet sur Lendosphère "Parc éolien de teillay" (investissement pour mes enfants)

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur La première brique (L'ecosse) dans les délais impartis.
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Coeur de village) à hauteur de 50% du capital
- 1 projet remboursé totalement sur Monego (Le 39) dans les délais impartis.
- 1 projet remboursé totalement et par anticipation sur Monego (Roosevelt) au bout de 7 mois au lieu de 12 mois.
- 1 projet remboursé totalement sur Homunity (Résidence les camélias) avec 6 mois de retard.

Autres évènements du mois :
- Le projet "Division parcellaire à Dinard" sur Immocratie est annoncé comme n'allant pas être remboursé à la date prévue car la commercialisation est à 0% !
- Le projet "Copsonic" va devenir mon premier défaut car Wiseed indique que la filiale productive du groupe est passé en liquidation judiciaire fin avril !
- Le projet "Assas" sur Wiseed n'est toujours pas remboursé et Wiseed a activé les garanties et une mise en demeure a été envoyé à l'opérateur pour acter le défaut de paiement ! Ca ne sent pas bon !

Commentaires:
Comme l'indique le titre de mon reporting, il y a eu du positif et du négatif ce mois-ci.

En positif :
- Le projet en retard "Coeur de village" a été remboursé à 50% donc cela sécurise (un peu) mon investissement même si aucune date n'a été fournie pour le remboursement du solde et qu'une mise en demeure a été envoyé par Clubfunding pour le réglement du solde.
- Le projet en retard "Résidence les camélias" a été remboursé après 6 mois de retard. Content que ce projet arrive à terme sachant qu'il n'y avait plus aucun reporting depuis 9 mois. Cela fait un projet en moins en retard et j'aurai gagné 6 mois d'intérêt supplémentaire à 10%.
- Remboursement à l'échéance convenu de 2 projets sur deux de mes plateformes préférées (Monego & La première brique). Je reste toujours très positif sur ces plateformes et notamment Monego qui ne fait pas beaucoup de bruit par rapport à d'autres plateformes mais qui est toujours nickel en terme de remboursement et jamais aucun retard constaté.

En négatif, forcément, l'officialisation de la liquidation judiciaire de la filiale productive du groupe Copsonic (celle qui devait générer les flux de trésorerie nécessaires au remboursement de l'emprunt obligataire) ce qui va entraîner la liquidation de la société mère qui a émis l'emprunt obligataire. Les créances ont été déclarées auprès du mandataire mais je ne me fais plus d'illusions pour récupérer quoi que ce soit sur ce projet.
Un peu plus de 50% du capital avait été remboursé et avec les intérêts versés c'est 63% du capital qui m'aura été reversé donc j'en suis donc pour environ 115€ de ma poche (sans doute moins si je peux déduire une partie des pertes).
Vu les projets "borderline" qui me reste sur Wiseed, il fallait bien que ça arrive et heureusement cela s'est produit sur un projet dans lequel j'avais investi le moins (seulement 300€ à l'époque).

Bref un sentiment mitigé ce mois, car je réalise mon meilleur mois en terme d'intérêts perçus (+ de 500€ ce mois-ci) mais les mauvaises nouvelles s'accumulent concernant les projets en retard.

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Reporting Juin 2022 – Un jour sans fin !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net augmente à 6,3% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale restent stables.
- Amélioration du taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui passe sous les 8%

Investissement du mois :
- 2 projets sur Clubfunding "Couronne de Reims" et "Le mont-blanc"
- 1 projet sur Anaxago "Foncière Since"

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé totalement sur La première brique (le camas) par anticipation (1 mois d'avance).

Autres évènements du mois :
- Les projets "Clos des capucines" et "Ars Laquenexy" sur Wiseed qui ont été de nouveau prorogé.

Commentaires:
Comme l'indique le titre de mon reporting, le fait marquant de ce mois concerne les 2 demandes de prorogation pour les projets "Clos des capucines" et "Ars Laquenexy" sur Wiseed.
Ces projets sont en retard respectivement de 12 et 18 mois et j'espérais qu'au moins un des deux projets soit remboursés en Juillet mais cela ne sera pas le cas. Petit à petit ma confiance s'amenuise
et j'espère qu'à minima, Wiseed négociera un remboursement partiel de capital.

Sinon le mois a été calme en terme de remboursement et devrait l'être également sur les deux mois à venir. Comme je suis remonté à 55k€ de CRD, les investissements vont diminuer également.

Merci de m'avoir lu et bonne journée !

Hello @baffer, tes reportings sont toujours aussi Top en terme de présentation, et top sur les résultats également.

Du coup si tu devais faire un petit top 3 de tes plateformes cela donnerait quoi?

Hello @baffer, tes reportings sont toujours aussi Top en terme de présentation, et top sur les résultats également. Du coup si tu devais faire un petit top 3 de tes plateformes cela donnerait quoi?

Merci Patrick !

Concernant mes plateformes préférées, comme je l'indiquais dans mon reporting de fin 2021, j'en place 4 au dessus du lot pour des raisons différentes :

– Monego : Ma plateforme préférée, elle est quand assez ancienne maintenant et pourtant leur taux de défaut/retard est vierge. Pas de souci sur les projets dans lesquels j’ai investi et suivi de projets très bons !
– La première brique : Egalement un gros coup de cœur, notamment pour la qualité de leur reporting. Ils sont axés sur des projets assez courts avec des taux assez élevés. Il n’est donc pas choquant d’avoir des projets remboursés au bout d’un à 3 mois.
– Baltis capital : Plateforme assez récente et je ne suis investi que depuis 1 an dessus donc difficile d’avoir un recul suffisant dessus mais j’apprécie de pouvoir investir sur des projets via PEA/PME, c’est assez rare pour le souligner.
– Clubfunding : Plateforme sur laquelle je suis le plus investi mais pour autant elle a des lacunes (suivi de projets assez médiocre notamment). Elle propose beaucoup de projets dont certains correspondent à mes critères ce qui explique pourquoi je suis autant investi dessus.

@baffer, c'est pas trop galère de loger chaque projets de Baltis sur le PEA/PME? La procédure est pas trop lourde? Tu dois chaque fois prendre en charge les échanges avec ta banque où alors c'est Baltis qui s'occupe de tout? Et quand un projet et clos tu le vois sur ton relevé de compte PEA?

Bonjour @patrick,

C'est surtout la tout premier enregistrement de projet qui m'avait pris du temps (environ 2h). Pour les suivants un certain de documents sont déjà pré rempli avec mes informations donc ça va plus vite (environ 30mn). Baltis est en support si besoin mais c'est bien au souscripteur de réunir tous les documents, les compléter et les fournir à sa banque. Puis parfois relancer sa banque si ça ne bouge pas...

Concernant ton dernier point, je ne peux pas encore te dire car je n'ai pas encore eu de projets remboursés sur mon Pea/PME.

Merci @baffer pour le retour d'expérience. A l'occasion, quand un projet se termine, intéressé de voir comment cela se passe au niveau de la banque et du remboursement. C'est vrai que la fiscalité du PEA est intéressante après à voir si pas trop lourd à gérer tout au long du processus.
Ta banque ne t'a facturé aucun frais? Car pour eux super lourd surtout s'ils le font gratuitement.

De rien @patrick.

Pas de soucis pour un retour d'expérience, normalement en fin d'année si le remboursement prévu tiens les délais.

Les frais d'inscription et de cession sont à 0,1% soit pour 1000€ d'investissement, 1€ de frais d'entrée et idem pour les frais de sortie.

Pour le moment, hormis le temps passé lors de l'inscription du projet sur le Pea/Pme, il n'y a rien à s'occuper, donc pas trop lourd en terme de gestion.

Reporting Juillet 2022 – Grande première depuis Octobre 2020 !

Focus sur les indicateurs du portefeuille :
- Le taux net stable à 6,3% nets !
- Les taux d'exposition moyenne et maximale restent stables.
- Forte dégradation du taux d'exposition du portefeuille liée à des retards qui remonte à 11%

Investissement du mois :
- 1 projet sur Immocratie "Division parcellaire à Poussan" (investissement réalisé fin juin mais oublié d'être mentionné dans le précédent reporting)
- 1 projet sur Clubfunding "Pavillons du Rhône"

Remboursement du mois :
- 1 projet remboursé partiellement sur Clubfunding (Jardin sur cour).
- 1 projet remboursé partiellement sur Baltis (Villa valentine).

Autres évènements du mois :
- Le projet "Nancy cœur de ville" prorogé de 3 mois.
- Confirmation de la liquidation judiciaire de la société "Copsonic".
- Confirmation du gel des remboursements de Scopelec vu que la société est en procédure de sauvegarde.
- Confirmation que le projet "Assas" prend la voie contentieuse pour espérer un remboursement.
- Communication sur le projet "Demeures de Créteil village" comme quoi il devrait être prorogé.

Commentaires:
Comme l'indique le titre de mon reporting, le fait marquant de ce mois concerne le fait qu'aucun projet n'a été remboursé ce mois-ci et cela casse donc ma série de 20 consécutifs où j'ai eu au moins un projet de remboursé.
Cela est bien sûr anecdotique (et il faut bien que je trouve un titre à mon reporting, la vie de rédacteur d'articles n'est pas une vie facile, je comprends mieux ce que vis Patrick ;-)), mais cela mets en exergue les nombreux reports que je constate ces derniers mois et tout particulièrement ce mois-ci où j'aurais dû avoir 2 projets remboursés.
J'ai à présent 11 projets en retard (dont 1 qui va bientôt basculer dans la case défaut) et la tendance n'étant pas à l'amélioration sur ces projets, donc je me répète de mois en mois, mais mes investissements en crowdfunding immobilier vont donc être réduit pour ne pas augmenter cette poche d'actif.

Merci de m'avoir lu et bonne journée !