Bienprêter Investissements sur BienPreter

Salut @CCO,

Je ne pourrais pas répondre à tout, toutefois:

En effet, le projet n'est pas lié à la vente du bien, puisque Publicimm vend des prestations publicitaires et d'accompagnements, je suppose qu'il y a un contrat entre le vendeur et Publicimm sur une durée, Publicimm dans ce cas a une obligation de moyen, pas de résultat.

Selon ton exemple, l'intérêt de diversifier en 20€/20 projets au lieu de 400€/2 projets permet surtout de la souplesse dans les remboursements futurs, surtout dans les remboursements anticipés.

"Pourquoi BienPreter ne regroupe-elle pas tous ces projets pour 1 seul par jour ?" En plus des durées et des taux qui ne sont pas identiques, chaque projet est individuel, 2 maisons ne seront pas vendues au même moment et au même futur acquéreur, ceci explique cela 😉

La garantie par nantissement chez un notaire, c'est la force de Bienprêter, qui peut donc se permettre de garantir auprès des prêteurs une garantie sur le capital, et ça c'est cool.
Voilà ce que je peux te dire, d'autre ici pourrons être plus précis que moi.

Cdlt.

@CCO : beaucoup de questions !

la moyenne des prêts est assez faible en effet : cela est dû à la taille du projet et à la restriction de la somme engageable quotidiennement. En effet, il est plus probable, comme tout se joue à la milliseconde, qu'une offre de 400 EUR "dépasse" le montant restant à allouer qu'une offre de 20 EUR. Rien ne t'empêche pourtant de faire une offre de 400 EUR si tu as souscrit à l'offre te permettant ce montant.

quelques éléments de réponse à tes questions:

1- la créance finale correspond effectivement à une prestation de services décrite dans chaque projet et non à un mandat de vente : la créance est exigible même en cas de non vente ou vente par un tiers.

Tu as raison sur le fait qu'il s'agit d'un prêt "entreprise" à PUBLICIMM d'avance de trésorerie car le contrat signé est bien une entreprise (L&B) sise dans le Var.

Cependant, il paraît au moins aussi intéressant de s'intéresser à l'objet de la créance finale et au débiteur final : les vendeurs du bien immobilier.

En effet, par effet de cascade, en cas d'absence de vente, il est possible qu'ils de règlent pas leur facture et de ce fait mettre PUBLICIMM en difficulté de te (nous) rembourser.

C'est en cela que la plupart d'entre nous préfère éparpiller les prêts sur plusieurs biens : un seul défaut serait moins douloureux

2- la garantie est effectivement un nantissement de la créance : cela signifie qu'en cas de vente, le notaire est obligé de faire un chèque à PUBLICIMM même s'ils ne sont pas intervenus dans la vente. C'est une assurance forte ... mais ce n'est pas la panacée! Elle ne sert quasiment que justement pour le cas où PUBLICIMM n'intervient pas; lorsqu'elle intervient, le cas est sans doute traité dans le contrat d'avant-vente (compromis ou promesse de vente), donc peu d'intérêt. En cas d'absence de vente, je ne vois pas à quoi ce nantissement peut servir : pour forcer le client final à payer, il va falloir engager un montant sans doute supérieur à la créance (avocats, huissiers, recommandés) et il n'est pas impossible qu'un juge apparente le contrat de prestations à une vente forcée et annule la créance.

Donc, oui un nantissement est sérieux ... mais ce n'est pas une garantie totale.

concernant tes réflexions:

1- à toi de voir comment procéder pour la répartition de ton budget : pour ma part, je regarde le bien à vendre et j'évite les projets en dehors du marché (hier un studio à Caen dont le prix au m² était de 3 fois la moyenne). Le but est d'essayer d'éviter un bien qui ne se vendrait pas : il n'y a pas de recette miracle, à chacun de faire comme il l'entend. Et je préfère pour ma part 20x20 que 2x200 même si c'est plus pénible

A toi de te positionner!

2- je pense que le TEM n'a pas beaucoup de sens pour ce type de prêts : il y a sans doute une corrélation entre les prêts mais impossible à calculer. Tu peux soit regrouper tous tes prêts et considérer comme un seul soit les prendre individuellement.

3- excellente réflexion : j'ai eu la même tellement cela me paraît intéressant pour les prêteurs.

En revanche, ce serait un calvaire pour BienPrêter (échéanciers non linéaires, remboursements anticipés partiels à gérer ...) de mettre en place cette ingéniérie financière.

bons prêts!

@mdo100, @enr : merci pour vos retours (et pour le temps ;-))

Pour alimenter le débat, je vais essayer de creuser un peu ces histoires de garanties. En effet, à la lecture de l'ART10 des contrats, c'est BienPreter qui garantit le remboursement (sur la base d'un nantissement entre L&B et leur Client. A première vue en tant que prêteur je ne suis pas concerné par un quelconque risque sur le capital... (j'aimerais bien avoir la position de BienPreter sur ce point). Et auquel cas le nombre de prêt n'est plus un sujet, seule la somme globale engagée est importante en cas de défaillance L&B

Sur le TEM, je comprends ton analyse, si toutefois on considère que L&B ne fera défaut qu'au cas par cas (projet par projet), et non défaut global qui les affecteraient tous... Donc je serais plutôt sur un TEM=somme, à moins bien sûr que la garantie de capital soit bien totale !

@COO, tu calcules ta TEM plateforme par plateforme ou de manière globale à ton portefeuille? Pour ma part, j'ai plus tendance à monitorer une vision globale de ma TEM. Donc pour moi su ta question faut t'il que j'investisse 2*200€ ou 20*20€ j'aurais tendance à répondre que tout dépend du montant que tu investis sur les autres plateformes.

@Patrick, je calcule le TEM de manière globale mais, si (par exemple) on évite d'avoir deux investissements en parallèle chez le même promoteur, c'est bien parce que le TEM doit être considéré par Créancier. Il semble assez évident qu'une entreprise (promoteur, PME, ...) gère des comptes généraux, et mettra probablement toutes ses lignes de crédit en défaut si elle ne peut plus payer (ne serait-ce que temporairement).

Appliqué à BienPrêter

• soit le capital est réellement garanti et le TEM est négligeable par ligne (en tout cas pour moi, je suis limité à 200€ chez BP quand j'investis des 1000€ en immobilier)
• soit le capital n'est pas vraiment garantit, et il faudrait prendre l'encours global de Publicimm de mon portefeuille pour calculer mon TEM (qui peut largement dépasser 1000€ pour le coup)

@CCO, Pour moi le TEM est plus un outil qui sert à prendre conscience de certains risques. Très utile pour quelqu'un qui se lance. Si j'avais connu le TEM en 2016, cela m'aurait évité bons nombre d'erreurs. Maintenant, je le transgresse de temps en temps mais à présent en connaissance de cause (ex quand j'investi 1000€ sur 1 projet immobilier cela m'augmente fortement mon TEM). Ceci dit, c'est malgré un indicateur que j'ai toujours dans le viseur et qui peut m'alerter en cas d'abus de ma part sur plusieurs projets.

D'ailleurs à ce sujet, dans l'article que j'ai publié sur la TEM je parle de 2 indicateurs :

• Le Taux d'Exposition Max
• Le Taux d'Exposition Moyen

Le Taux d'Exposition Moyen permet une vision un peu différente également que je trouve intéressante car permettant d'intégrer une dose de probabilité.

Si tu juges Bienprêter moins risqué du fait de la garantie, tu peux faire le choix de prendre le risque d'augmenter ton TEM. En fait garantie ou pas garantie, le risque 0 n'existe pas et c'est à chacun d'essayer de se créer sa propre échelle de risque permettant d'investir de plus gros montants sur des projets que l'on juge moins risqués et de plus petits montants sur des projets plus risqués.

Pour en revenir à la question initiale, je ne comprend toujours pas pourquoi beaucoup d'entre vous multiplient les prêts Publicimm...

Cas n°1: le capital est réellement garanti, et dans ce cas chaque ligne ET toutes les lignes sont garanties, donc pas besoin de "diversifier"

Cas n°2: le capital n'est pas réellement garanti, et alors (je considère que) le risque Créancier est le même sur 1x200€ que sur 10x20€ - conclusion identique au cas n°1, pas besoin de "diversifier"

Si quelqu'un voit une erreur dans ce raisonnement, je suis preneur 🙂

Autres sujets liés :

• je pensais évoluer dans le cas n°1, mais j'ai un doute ("trop beau pour être vrai"?) et la réponse d'@enr va un peu dans ce sens
• si on est dans le cas n°2, je voulais juste attirer l'attention sur le fait que je considère alors que le TEM devrait être calculé par Créancier ; en effet un portefeuille de 10000€ dont 100x20€ (soit 2000€) chez Publicimm est exposé à 20%, pas à 0.2% (20/10000 par ligne)

@CCO, toujours compliqué de donner un avis sur un cas aussi spécifique que Bienprêter. La quantification du risque est complexe car Publicimm est dans le même groupe que Bienprêter et Bienprêter a été ingénieux en mettant en place le système de nantissement chez le notaire. Sur le papier, il n'y a donc pas beaucoup de risques.  Pour évaluer le risque il faut donc je pense envisager le pire scénario à savoir la faillite du groupe. Du coup normalement, c'est à Lemonway d'assurer la  gestion extinctive de la plateforme jusqu'au remboursement du dernier prêt. Le risque semble donc reposer sur la capacité de Lemonway à recouvrir l'ensemble des créances. Sur la base de ce scénario, vaut il mieux prêter 2*200€ ou 20*20€... Je ne saurais pas dire. Statistiquement parlant la diversification à peut-être plus de chance, car Lemonway arrivera peut-être à recouvrir certaines créances et pas d'autres..

Au final j'en reviens toujours au même conclusion. Ne prêter que ce que l'on est prêt à perdre et diversifier sur plusieurs plateformes...

@CCO,

Il n'y a pas une réponse simple - et j'aime bien la conclusion de @patrick : n'investis pas plus que ce que tu es prêt à perdre ... car le risque est bien là.

Personne ne peut anticiper si on sera remboursé en cas de :

• décès d'un vendeur (la créance devient caduque, Publicimm remboursera quand même?)
•  ou d'un retournement de marché immobilier entraînant une floppée de ventes qui ne se font pas
• ou tout simplement si Publicimm se barre en ayant vidé les caisses

Je trouve étonnant de voir le nombre de ceux qui croient être protégés par la fameuse "garantie" : pas sûr que comme toi, @CCO, ils aient lu leur contrat de prêt et compris à quoi elle se rapporte!

En tout cas, je ne crois pas plus à la gestion extinctive active par Lemonway en cas de faillite : en 2 clics de recherche sur le net, tu comprends que leur stratégie de développement passe par les market places et que les plateformes de crowd passent au dernier plan. Ils se contenteront de gérer les flux de remboursement (pour ne pas être à nouveau sanctionné par l'ACPR, voir là aussi en 2 clics leur passif), je doute qu'ils aillent à la chasse pour faire payer les vendeurs.

bref, bienpreter n'est pas une martingale, les taux servis sont à la hauteur du risque mais leur idée est absolument géniale ... mais ne semble pas avoir pris auprès des emprunteurs (1 seule facture hors Publicimm)

Pour Lemonway, c'est marqué noir sur blanc qu'ils ne feront que réceptionner les fonds et les renvoyer... A aucun moment il est indiqué qu'ils iront à la chasse... !

Le seule garantie est que si BP fait faillite, on peut espérer revoir quelque chose... (Ce dont je doute malgré tout, les "clients" sachant que personne ne viendra les chercher... Aucune raison de continuer à rembourser...).

D'autant plus que si L&B ou BP fait faillite, je ne donne pas long feu pour la seconde...

Pour ceux que cela intéresse ci-joint un exemple de gestion extinctive. https://argent-et-salaire.com/unilend-gestion-exctictive-sfpmei/

La sfpmei indiquait à l'époque qu'ils travaillent avec une société de recouvrement et que cela faisait partie de leur mission de récupérer les échéances

Bon, je retiens de vos divers retours que pas grand monde ne croit à la "garantie BP"... Je vais rester sur une position prudente. Merci à tous pour vos avis & retours

@CCO, détrompe toi, ils sont très nombreux à croire qu'ils ont une garantie en or massif : nantissement de créance chez un notaire, ça en jette !

Pour en revenir à la question initiale, je ne comprend toujours pas pourquoi beaucoup d’entre vous multiplient les prêts Publicimm… Cas n°1: le capital est réellement garanti, et dans ce cas chaque ligne ET toutes les lignes sont garanties, donc pas besoin de « diversifier » Cas n°2: le capital n’est pas réellement garanti, et alors (je considère que) le risque Créancier est le même sur 1×200€ que sur 10×20€ – conclusion identique au cas n°1, pas besoin de « diversifier » Si quelqu’un voit une erreur dans ce raisonnement, je suis preneur 🙂

Il y a divers risques :

Publicimm ou les sociétès mères font faillite

Bienprêter fait faillite.

L'emprunteur ne peut rembourser, décède ...

Quand à la diversification, elle te permet au moins (cas 2) de diminuer le risque sur l'emprunteur.

-> 20 € * 10 ou 200€ * 1 = plus de chance d'avoir un problème à 20€ puisque sur 10 projets mais 0% de chance d'être tombé sur le seul mauvais projet et de perdre 200€

Par contre diversifier pour avoir des milliers de projet, je n'en vois personnellement pas l'intérêt à part passer plus de temps à contrôler les revenus. Maintenant quel est le nombre de projets auxquels souscrire pour diminuer au mieux les risques ?

Quant à diversifier, autant diversifier au niveau des plateformes.

1000 projets sur 1 seule plateforme qui ferait faillite = 1 seul gros projet sur cette même plateforme en cas de faillite de la plateforme.

@philooou, je ne suis pas sur la même interprétation que toi

Je pense en effet comme @enr que

la créance finale correspond effectivement à une prestation de services décrite dans chaque projet et non à un mandat de vente : la créance est exigible même en cas de non vente ou vente par un tiers

De plus, ce que tu appelles "risque Emprunteur" n'est pas celui du "Client débiteur" des contrats de prêts (soit le Client final, vendeur du bien immobilier en question), il s'agit bien à chaque fois (=chaque prêt) de Publicimm (L&B). Donc la diversification sur la plateforme BP ne permet pas de réduire le risque.

Mais on n'est pas obligé d'être d'accord ! 🙂

@Patrick, article très intéressant, merci

Quel est le statut d'Unilend à ce jour ? Elle aurait cessé en oct2019, mais je vois des projets financés sur leur site...(8 depuis le 18/10,, dont 2 en 2020). Et comme je m'y suis inscrit la semaine dernière...

@CCO, la cessation était en 2018

Unilend a été racheté par Pretup. Certains projets se retrouvent sur les 2 plateformes et certains uniquement sur l'une des 2. Pendant la période où Unilend s'est retrouvé en liquidation, le prestataire de paiement a repris le contrôle de la plateforme et a assuré le suivi des projets en cours.

@CCO, la cessation était en 2018 Unilend a été racheté par Pretup. Certains projets se retrouvent sur les 2 plateformes et certains uniquement sur l’une des 2. Pendant la période où Unilend s’est retrouvé en liquidation, le prestataire de paiement a repris le contrôle de la plateforme et a assuré le suivi des projets en cours.

Quote

Merci, ça me rassure, je n'ai pas déposé de l'argent dans un bateau fantôme !! 🙂

@CCO, cela n'aurait pas été très grave puisque l'argent n'est jamais gérer par les plateformes mais par le prestataire de paiement. Tu aurais donc pu renvoyer tes liquidités sur ton compte courant sans souci