Sélectinvest 1 : avis complet sur l'une des plus grandes SCPI de bureaux françaises

Présentation de la SCPI Sélectinvest 1

Créée en 1968, Sélectinvest 1 est l'une des plus importantes SCPI d'entreprise du marché en capitalisation. C'est une institution dans le paysage français de la pierre-papier : peu de véhicules peuvent se prévaloir d'un historique aussi long, d'une base d'associés aussi large, ni d'une capitalisation aussi significative.

En 2002, Sélectinvest 1 est devenue la SCPI la plus importante de la place en capitalisation, par fusion-absorption avec les SCPI. Cette consolidation lui a permis d'atteindre une taille critique rare, synonyme de mutualisation des risques à grande échelle.

Ce qu'il faut savoir en un coup d'œil :

• Type : SCPI d'entreprise à capital variable
• Société de gestion : La Française Real Estate Managers (La Française REM)
• Capitalisation d'environ 1,25 milliard d'euros, avec plus de 20 656 associés, au T3 2025 
• Prix de part : 530 € (depuis janvier 2025)
• Classée Article 9 au sens du règlement SFDR  — engagement ESG formalisé
• Horizon de placement recommandé : 9 ans minimum

La Française Real Estate Managers : un gérant de référence

La Française Real Estate Managers (La Française REM) est l'une des sociétés de gestion les plus établies du marché des SCPI français. Filiale du Groupe La Française, elle gère un portefeuille immobilier diversifié à l'échelle européenne et compte parmi les acteurs les plus importants du secteur en termes d'encours sous gestion.

Son expertise couvre l'immobilier de bureau, de commerce et de locaux d'activités, avec une capacité de gestion locative, de valorisation d'actifs et d'arbitrage de portefeuille éprouvée sur plusieurs cycles immobiliers. Pour l'investisseur, cela se traduit par une gestion structurée, une transparence réglementaire soignée, et une continuité de pilotage sur le long terme.

La commission de gestion est fixée à 10,80 % sur les produits locatifs hors taxes et les produits financiers nets encaissés par la société. Un niveau de frais courant dans la catégorie, cohérent avec l'ampleur des prestations assurées : information des associés, assemblées générales, administration, perception des loyers et distribution des dividendes.

Positionnement et stratégie d'investissement

Sélectinvest 1 se positionne comme une SCPI de rendement diversifiée, avec une dominante nette sur l'immobilier de bureaux. Sa philosophie repose sur la mutualisation à grande échelle : plus de 240 actifs, des centaines de locataires, une présence sur plusieurs régions et à l'international.

En 2024, en l'absence de collecte nette, Sélectinvest 1 n'a réalisé aucun investissement et a donc poursuivi son plan d'arbitrage. Au total, 26 cessions ont été réalisées pour près de 41 600 m², dont 14 100 m² vacants, correspondant à un montant global de 149,2 millions d'euros.

Cette stratégie d'arbitrage actif n'est pas un repli : elle illustre la volonté de la société de gestion de rationaliser le portefeuille, d'éliminer les actifs les moins performants et de concentrer les ressources sur des immeubles restructurés ou restructurables.

Pour 2025, la société de gestion a décidé de ne plus intégrer les plus-values des cessions dans les distributions par anticipation, afin de corréler les revenus distribués aux résultats réels de la SCPI. Un signal de transparence et de rigueur comptable, même si cela se traduit mécaniquement par une légère baisse des acomptes trimestriels.

Patrimoine visé et exposition géographique

Au 30 septembre 2025, le patrimoine est constitué de 240 actifs immobiliers totalisant une surface de 453 565 mètres carrés.

Répartition sectorielle (au 31/03/2024) :

Répartition géographique (au 31/03/2024) :

La diversification, tant géographique que par nature d'immeubles, assure une mutualisation des risques locatifs. Le patrimoine reste fortement ancré en Île-de-France, marché profond mais aujourd'hui sous tension sur le segment bureaux.

L'ouverture à l'Allemagne constitue un premier pas vers une diversification internationale encore timide à ce stade.

Pour quel type d'investisseur ?

Sélectinvest 1 s'adresse à un investisseur qui souhaite accéder à l'immobilier d'entreprise avec un ticket d'entrée accessible (une seule part à 530 €) et qui valorise la sécurité d'une grande plateforme institutionnelle plutôt que la performance de pointe.

L'horizon recommandé est de 9 ans minimum. Il convient de considérer cet investissement comme une composante d'une stratégie patrimoniale diversifiée, et non comme un placement spéculatif ou liquide.

Points forts de la SCPI Sélectinvest 1

• Ancienneté et légitimité : plus de 55 ans d'histoire, un track record rare dans l'univers SCPI
• Taille et mutualisation : plus de 240 actifs, 20 000+ associés, ~1,25 Md€ de capitalisation — la dilution du risque est réelle
• Gestion active : programme d'arbitrage soutenu, restructuration d'actifs (cf. "We" à Nanterre, "Madera" à Bordeaux), amélioration continue du patrimoine
• Engagement ESG fort : classée en Article 9 au sens du règlement SFDR, avec un objectif de lutte contre le réchauffement climatique 
• Accessibilité : souscription possible dès une seule part à 530 €
• Distribution trimestrielle régulière et prévisible
• Société de gestion reconnue : La Française REM, acteur institutionnel de premier plan

Points de vigilance

• Baisse significative du prix de part : le prix a été fortement abaissé, désormais fixé à 530 € au T3 2025, contre 640 € précédemment — une correction douloureuse pour les détenteurs historiques
• TRI 10 ans limité : le taux de rentabilité interne sur 10 ans s'établit à 2,07 %  — en dessous de l'inflation sur la période
• Liquidité réduite : des parts en attente de retrait persistent, malgré la redotation du fonds de remboursement. Au T3 2025, le fonds de remboursement a été redoté à hauteur de 30,3 millions d'euros au premier semestre, permettant de traiter plus de 23 682 parts en attente 
• Concentration bureaux : avec ~73 % d'exposition bureaux, la SCPI reste très dépendante d'un segment en recomposition structurelle (télétravail, révision des usages, pressions locatives)
• Forte concentration Île-de-France : plus de 70 % du patrimoine en région parisienne — un risque de corrélation élevée avec le cycle immobilier francilien
• Frais de souscription : les frais de souscription s'élèvent à 7,50 % — à intégrer dans le calcul du point mort à l'entrée
• Distribution en baisse : dès avril 2025, les versements sont strictement corrélés aux loyers perçus, entraînant des acomptes trimestriels plus faibles

Ce qu'il faut retenir

Sélectinvest 1 est une SCPI à l'image de ce qu'elle représente : solide, mature, institutionnelle, mais en cours de mutation. Elle porte l'héritage d'un modèle construit sur les bureaux franciliens, un segment qui traverse une période de transformation profonde.

La société de gestion La Française REM répond à ces défis par une gestion active, des arbitrages assumés et un recentrage progressif sur des actifs restructurés ou restructurables. L'engagement Article 9 témoigne d'une ambition de modernisation du patrimoine sur le plan environnemental.

Pour un investisseur patient, avec un horizon long, peu sensible à la liquidité à court terme et à la recherche d'une exposition large à l'immobilier d'entreprise français géré par un acteur de référence, Sélectinvest 1 reste un véhicule à considérer. Mais en connaissance de cause : la performance passée sur 10 ans est modeste, et le chemin de la revalorisation sera long.

Ce contenu est purement informatif et éditorial. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Tout investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée.

FAQ sur la SCPI Sélectinvest 1

Qu'est-ce que la SCPI Sélectinvest 1 ?

Sélectinvest 1 est une SCPI d'entreprise à capital variable créée en 1968, gérée par La Française Real Estate Managers. Elle investit principalement dans des bureaux, commerces et locaux d'activités en France, avec une ouverture à l'Allemagne. Avec plus d'1,25 milliard d'euros de capitalisation, c'est l'une des plus importantes SCPI du marché français.

Sélectinvest 1 Cashback et offre Parrainage ?

Pour obtenir une offre de parrainage Sélectinvest 1 et un potentiel cashback, voici 2 des meilleures offres :

• LOUVE-INVEST : SCPI : 50€ parrain + 25€ filleul + 3% cashback sélection SCPI / Assurance Vie : Frais les plus bas du marché
• EPARGNOO : 100€ parrain + 100€ filleul en investissant 2000€ sur 1er investissement, avec le code AS100 + 3% de cashback une sélection de SCPI

Quel est le rendement de Sélectinvest 1 ?

Le taux de distribution 2024 s'est établi à 4,40 %, conforme aux prévisions. Pour 2025, la cible annoncée par la société de gestion est comprise entre 4,40 % et 4,60 %. À noter que la politique de distribution a évolué : les plus-values de cessions ne sont plus intégrées par anticipation dans les acomptes trimestriels.

Quel est le prix d'une part Sélectinvest 1 ?

Le prix de souscription est fixé à 530 € par part depuis le 1er janvier 2025 (contre 640 € précédemment). La souscription minimum est d'une seule part. Les parts sont accessibles en direct ou via certaines plateformes de distribution.

Pourquoi le prix de la part Sélectinvest 1 a-t-il baissé ?

La baisse du prix de part reflète la correction de la valeur des actifs immobiliers du portefeuille, en particulier des bureaux, confrontés à une recomposition structurelle du marché (télétravail, révision des usages, pression locative dans certaines zones). La société de gestion a procédé à cet ajustement pour réduire l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution estimée.

Comment revendre ses parts Sélectinvest 1 ?

Les porteurs peuvent adresser une demande de retrait à la société de gestion par lettre recommandée avec accusé de réception. Un fonds de remboursement a été mis en place pour faciliter les retraits, mais des délais subsistent. Il est également possible d'effectuer une cession directe entre associés, à un prix librement négocié, avec application d'un droit d'enregistrement de 5 %.

Sélectinvest 1 est-elle une SCPI ESG ?

Oui. Sélectinvest 1 est classée Article 9 au sens du règlement européen SFDR, ce qui signifie qu'elle poursuit un objectif d'investissement durable formalisé, notamment en matière de lutte contre le réchauffement climatique. La Française REM a déployé une politique ESG transversale à l'ensemble de ses SCPI.

Sélectinvest 1 est-elle adaptée à un investissement en assurance-vie ?

Certains contrats d'assurance-vie en unités de compte permettent d'accéder à des SCPI comme Sélectinvest 1. Il convient de vérifier la disponibilité auprès de votre assureur. L'investissement en SCPI via l'assurance-vie offre une fiscalité avantageuse mais peut impliquer des frais supplémentaires et une liquidité différente.

Quelle est la différence entre Sélectinvest 1 et une SCPI récente ?

Les SCPI récentes partent d'un patrimoine neuf, sans actifs hérités à réévaluer, avec des prix de part souvent plus proches de la valeur de marché actuelle. Sélectinvest 1, au contraire, est un véhicule historique avec un patrimoine ancien en cours de modernisation, une base d'associés très large et un processus d'arbitrage sur le long terme. Les profils de risque et de rendement attendu diffèrent significativement.