La Première Brique La Première Brique - L'Orangerie - 28/03/2025

MITIGE sur ce projet ! Quel est votre avis ? En effet projet intéressant avec bel apport, hypotheque correcte, LTA par contre un peu juste.... mais si c'est pour une cloture après 2/3mois comme le précédent projet LE FEU sensé etre pour une durée cible de 9mois... pas vraiment la peine d'investir si ? 😀 

@james Oui, le projet semble interessant et 2 à 3 mois même si c'est pas long c'est toujours bon à prendre (vu que les projets intéressants se font de plus en plus rares sur LPB). </p>

Pour le feu j'ai pas compris: début 12/01/2025 et fin 25/03/2025 au taux de 11,50% l'an.

Sur 500 investis j'ai touché 9,58 bruts pour environs 2 mois 1/2.

Après calcul je trouve que c'est loin des 11,50%.

D'ailleurs je n'arrive pas à trouver un excel permettant de calculer les intérêts entre 2 dates précises 🙁

@lolodu95 Oui c'est vrai aussi 😉 Quel LTA obtennez vous ? Je vois certains LTA à 81% et d'autres à 119% ? Qui dit vrai 😀

@james Excellente question, je n'en ai pas la moindre idée de comment certains calculs cette dette sur l'acquisition de l'actif. 

Normalement c'est emprunt(s) / prix d'acquisition  (+ travaux) qui nous donne la LTA. 

Pour ce qui est du calcul des intérêts sur une courte période je n'ai toujours pas compris si c'était par jours, par quinzaine ou par mois.

Bref, j'ai mal au crâne et je vais me prendre un Doliprane. 

@lolodu95,

Posté par: @Anonyme

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D'ailleurs je n'arrive pas à trouver un excel permettant de calculer les intérêts entre 2 dates précises 🙁

Ci-joint un petit fichier Excel pour retrouver le pourcentage brut exact correspondant à 9,58€ pour environ 2 mois 1/2.

Il faut d'abord calculer la durée réelle en D2 = à 2,42 mois, on peut ainsi trouver le taux brut réel en F2 = à 9,50%.

Cela dit quand on fait le calcul avec 2 mois d'intérêts, on retombe bien sur 11,50% en G2.

@cedre Merci pour ton retour 😉 Du coup il est préférable de bien prendre en compte la vente de ces 4 lots afin d'etre " correct " en calcul LTA ? Quel est ton avis ?

@lolodu95 Le mieux je pense est d'envoyer un mail ou poser ta question via le Tchat de LPB pour avoir un retour et tu peux nous le partager ainsi on comprends mieux leurs calculs 🙂

@mdo100 Oh merci beaucoup, je vais essayé d'y inclure le taux net avec la flat taxe (30%) et le taux CSG (17,2%) pour ceux qui comme moi  sont non imposable (ou imposé à 11 %).

@james  Je leur poserai la question, j'ai pas mal échangé avec eux (après avoir gagné un bon d'achat de 200 € dans un resto gastronomique lors du calendrier de l'avant). 

Posté par: @Anonyme

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@mdo100 Oh merci beaucoup, je vais essayé d'y inclure le taux net avec la flat taxe (30%) et le taux CSG (17,2%) pour ceux qui comme moi  sont non imposable (ou imposé à 11 %).

Au plaisir 😉  

Ci-joint un Excel modifié.

Tu noteras en D3 une autre façon de calculer la durée réelle.

=ARRONDI((B3-A3)/30,4375;2)

Explications B3-A3 = à 72 jours, 30,4375 = à 365*3+366 = à 1461 jours en tenant compte d'une année bissextile tous les 4 ans d'où 1461/12/4 = 30,4375 jours par mois.

En colonne E ► Durée Réelle en mois et jours

En colonne H ► Réel Impôt 12,8%

En colonne I ► Réel CS 17,2%

En colonne J ► Réel 30%

Pour les 15 appartements je trouve 5617€/m2 (1971773€ / 351.04m2).

5 appartements de vendu = 676 265€ pour les promoteurs.

Pour les 10 appartements restant à vendre je trouve 6186€/ m2 en moyenne mais 5 appartement soit la moitié sont au dessus du prix haut du marché dont 1 à 9200€/m2 donc pour moi difficile à vendre. 

@mdo100 Je vous contacte en privé (pour ne pas polluer ce fil de discussion sur le projet).

@gmgi  C'est compliqué car nous avons des appartements de 16,73M² à 36M² (bonjour les clapiers).

quand l'on regarde de près je ne comprend pas comment un 36M² est vendu 112.890 hors qu'un 16,73M² est à vendre 123.802 .

Donc tu payes 10.912 en plus pour avoir 19,27M² en moins ? 

123.802 pour 16,73M² ça nous fait quand même du 7.400 par M², ce qui est bien au dessus de la limite haute du marché (6.204). 

Avec une LTA de 119% et des clapiers bien au dessus du prix du marché je ne m'y mouille pas. 

@james Je vais te donner un seul conseil : si tu es dans le doute même si le projet te plaît mais que la compréhension est un peu bancale, n'y va pas.

Pour répondre à ta question, certes il y a une rentrée d'argent avec le vente ferme des 4 lots qui correspond en CA au 1/4 des lots, mais pour autant le foncier reste toujours à 1,400 M€ et la levée à 1,660 M€

S'il arrive un drame pour x raisons, la revente des lots restants aux enchères ou autre mode (en utilisant l'hypothèque comme garantie) ce sera au maximum au prix du foncier divisé par le nombre de lots restants (sauf erreur de ma part).

On ne va pas aller chercher l'hypothèque des 4 lots déjà vendus, ils n'appartiennent plus au promoteur.

Donc pour ma part l'hypothèque reste au maximum à 81%.

Juste une chose aussi à mettre en perspective, actuellement un projet chez LPB : le Bartholomé auquel j'ai souscrit : en date du 31/10/2024 l'entreprise a été mise en liquidation (levée de 1,439 M€ dont 1 M€ LPB et 439 k€ Club deal et un foncier à 1,100 M€) avec donc une LTA de 130%.

Le 23/03/2025 (il y a quelques jours) le projet est mis aux enchères, adjugé à 535 k€ 😞 😞 😞 oui cher ami 50% de moins que le prix du foncier et surtout que le cabinet GALTIER bien connu dans le monde de l'immobilier l'estimé à 1,200 M€ !

Donc attention l'hypothèque n'est pas le seul élément à prendre en compte.

Je ne souhaite pas dire du mal de ce projet, pour ma part il m'a l'air convenable, mais lorsqu'il manque des éléments pour prendre une décision sereine autant s'abstenir ; sachant que ce promoteur a remboursé son précédent prêt chez LPB c'est rassurant mais est-ce une coïncidence ou pas ?

Le plus simple demande des informations à LPB directement et n'hésites pas à nous le faire partager 🌻 

@cedre très bon avis cedre

Wow collecte déjà bouclée pour 1,66M€ c'est du rapide !

@thomthom Quand ça grimpe vite cela peut être bon signe mais  @patrick te dira que c'est pas un gage de qualité.

Par contre quand ça grimpe pas vite c'est forcément qu'il y a un loup.

Ne jamais investir à la va vite, faut toujours tout bien lire et creuser un peu. 

@lolodu95 moi apres avoir étudié le projet, j'ai vu le nom de Marx Invest, qui je le sais a quelques projets en souffrance sur plusieurs plate forme, du coup j'ai passé mon tour