La Première Brique La Première Brique - Le Calys - 23/10/2025

Que pensez vous de ce projet ?  😉  Pour moi LTA trop élevée, et couverture de départ trop faible non malgré un deuxième bien en hypothèque ? Projet un peu bancal... qui dépend trop de loyers à payer en temps et en heures non ? 

Projet atypique en effet.
Le point fort est la double hypothèque (le reste n'est pas trop engageant), pour celles/ceux qui n'ont pas peur de s'embarquer dans un projet au long cours...

@james Les 2 hypothèques couvrent largement la LTA de 120.

Ce projet est intéressant par sa marge très confortable (35%), la participation du porteur (22%), des loyers réguliers permettant des revenus, pas de travaux (pas d'ennuis de coûts supplémentaires).

J'y vais les yeux fermés

A titre d'information voici une analyse par IA. Ce n'est donc pas une recommandation d'investissement. Peut contribuer à aider à se faire sa propre analyse 

Voici une analyse complète du projet immobilier “Le Calys (33)”, actuellement en financement sur La Première Brique 

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🏠 Présentation générale

Localisation principale : 1 Rue Jean Mermoz, Saint-Seurin-sur-l’Isle (Gironde)

Nature de l’opération : division d’un ensemble immobilier déjà loué, en quatre lots (2 maisons, 1 bâtiment T2+T5, 1 terrain à bâtir).

Objectif : revente à la découpe sans travaux, tout en reversant mensuellement les loyers aux investisseurs.

Expérience : profil professionnel, activité récente (société créée en 2024)

💰 Conditions financières

Durée estimée 12 mois (cible) – plage 6 à 20 mois

Montant total financé 277 000 €

Apport porteur 78 764 € (22 %)

Coût total de l’opération 355 764 €

Revenus de vente prévus 520 000 € à 545 896 €

Marge avant impôt ≈ 35 % (≈ 190 000 €)

Revenus locatifs reversés 2 158 €/mois (≈ 81 % des intérêts)

🔐 Garanties et sûretés

Type Bien concerné Couverture

Hypothèque de 1er rang principale Saint-Seurin-sur-l’Isle 83 % du montant financé

Hypothèque complémentaire (déportée) 105 Cours de l’Yser – Bordeaux 141 % du montant financé

Couverture totale ≈ 224 % 

Caution personnelle 332 400 € 

Clause de sécurité supplémentaire : si aucune revente n’est réalisée après 12 mois, l’immeuble de Bordeaux pris en garantie pourra être mis en vente pour rembourser les investisseurs.

📊 Ratios

LTA (Loan to Acquisition) : 120 %

LTC (Loan to Cost) : 78 %

LTS (Loan to Sale) : 51 %

→ ratios cohérents ; la marge permet une absorption d’aléas modérés.

🌍 Marché & localisation

Commune : Saint-Seurin-sur-l’Isle – zone résidentielle active du Libournais, bien reliée à Bordeaux (train < 1 h).

Prix de revente visé : 1 392 €/m² (plage 1229 – 1729 €/m²) → dans la fourchette basse/moyenne du marché local, favorable à la liquidité.

Absence de travaux : revente en l’état ; risque chantier nul.

⚠️ Points d’attention

1. Locataires en place : revente à la découpe d’immeubles occupés → marché acheteurs restreint (investisseurs plutôt qu’acquéreurs occupants).

2. Pas de pré-commercialisation : dépendance au calendrier de vente ; clause de revente du bien de Bordeaux si blocage.

3. Société récente : historique financier limité ; prudence sur la capacité de gestion du porteur.

4. Durée potentiellement longue : 6–20 mois, selon rapidité des ventes.

5. Risque sectoriel : contexte immobilier toujours tendu, mais amorti par positionnement prix bas.

✅ Points forts

Rendement très élevé  pour une durée courte-moyenne.

Double garantie hypothécaire (224 %) + caution personnelle.

Absence de travaux → maîtrise du coût et du calendrier.

Loyers reversés mensuellement → flux régulier et visibilité.

Marge prévisionnelle > 30 % → matelas de sécurité opérationnel.

🧮 Appréciation synthétique

Critère Évaluation

Solidité financière du montage ★★★★☆

Qualité des garanties ★★★★★

Expérience du porteur ★★☆☆☆

Niveau de risque global Modéré à élevé (société récente + biens loués)

Potentiel de rendement Très attractif (11,5 %)

Durée / liquidité Moyenne – longue (12–20 mois possibles)

🧭 Conclusion

Projet bien structuré et fortement garanti, centré sur une opération à faible risque technique (pas de travaux, loyers existants).

Le rendement élevé est justifié par :

la jeunesse du porteur,

l’absence de pré-commercialisation,

et la revente de biens loués.

👉 Profil investisseur adapté : investisseurs avertis recherchant

une performance élevée avec garantie hypothécaire solide, conscients d’un risque de liquidité et de durée légèrement supérieur à la moyenne.

Bonne synthèse de l'IA je trouve...
Sauf sur le tout dernier point "risque de liquidité et de durée légèrement supérieur à la moyenne." 
Pour moi ce n'est pas "légèrement", ce serait plutôt "nettement".

Posté par: @vince008

↑

Bonne synthèse de l'IA je trouve...
Sauf sur le tout dernier point "risque de liquidité et de durée légèrement supérieur à la moyenne." 
Pour moi ce n'est pas "légèrement", ce serait plutôt "nettement".

Oui assez étonné de ce que cela peut faire.

Pour la durée, difficile de dire si cela va dépasser les 20 mois. Vu qu'il n'y a pas de travaux, cela peut potentiellement rentrer dans la fourchette mais bon en crowdfunding immobilier toujours important de prendre une marge