Suivi des projets de crowdfunding en retard

@vinie c'est parti pour être un copier/coller de Megeve 1 et Megeve 2

A quand un Megeve 4 pour rembourser Megeve 3

Le montant de l’investissement est supérieur à 80k€, j’ai tout stoppé à l’été 2023 lorsque les premiers pb sont apparus. Côté raizers, j’ai l’impression que la plateforme ne gère que les flux d’argent des promoteurs honnêtes qui respectent leurs engagements. En présence de pb, raizers brasse de l’air et les promoteurs font ce qu’ils veulent et beaucoup ont l’air malhonnête et ont profité des vannes ouvertes sur le CrowdFnding immo. Les garanties ont l’air peu fiable mais j’ai l’impression que même les hypothèque et fiducie n’ont que peu de valeur ou d’effet dissuasif sur les promoteurs. Exemples: saint André de cubezac, o voageurs et villa sainte Anne. Chaque mois, de nouveaux promoteurs ne respectent ni les remboursements, ni les reportings.

@dancla oui c'est vraiment malheureux le suivi d'upstone est déplorable

@dancla Si je ne dis pas d'ânerie, Megève 2 a été remboursé SANS la totalité des intérêts

Il y a avait le choix entre remboursement du solde du capital en retard et paiement des intérêts plus tard (lors de la fin du projet) ou continuer a recevoir les intérêts et récupérer le solde du capital plus tard

J'imagine que pour Megève 3 il y a eu le même deal

Et vu que la plateforme Upstone est nullissime, il m'est impossible de confirmer mes dires (aucun historique de nos transactions, pas de trace des remboursements...)

@patrick bonjour et mercis pour la réponse, ce qui a l’air inquiétant ce sont les avis sur les très nombreux retards chez Homunity que je pourrais constater sur mon portefeuille fin 2024, sur les indicateurs n’ont pas l’air très bon sur certains projets depuis des années ( en fait ce sont des pertes qui ne sont pas avouées au final ). Si ce n’est qu’une question de temps ok et prêt à perdre les intérêts mais j’ai l’impression qu’il y aura des pertes en capital

@bernouilli Tu as commis l'erreur classique des débutants : tu as investi trop vite avec de trop gros montants sur trop peu de plateformes. 25% de retard, c'est dans la moyenne.

Oui apparemment le 2eme semestre 22 et 1er 23 ne sont pas les bons. Du coup , je peux espérer quoi avec les plateformes raizers et Homunity? Les avis avaient l’air fiable et l’engouement pour les levées de fonds qui partaient en qq minutes 

@bernouilli Prends des plateformes de cf immo qui pemettent d'investir des petits montants, comme LPB ou Upstone (intérêts mensuels sur certains projets en plus). Diversifie sur d'autres plateformes que de l'immo, comme Bienprêter (prudence sur cette plateforme, financement de beaucoup de start-up sans historique et aussi dans la pub immo, j'ai même vu des financements pour des boites virtuellement en faillite comme Securidock) ou Peerberry (prêts de qques jours, les intérêts tombent tous les jours, pas de prélèvement à la source donc meilleur rendement).

@bernouilli 

il n'y a pas de miracle, toutes les plateformes trinquent en immo (et en PME)

quand il y a une hype sur une en particulier (il n'y a pas si longtemps c'était lapremièrebrique), les investisseurs se ruent pour être certains de placer leurs sous, avec le bon conseil de certains youtubeurs, sans vérifier le niveau de risque associé, et on s'en mord les doigts quelques trimestres plus tard (l'inertie en immo ou en PME est importante), et avec des prêts infine (voire des intérêts infine aussi), la gamelle est violente...

perso, la hype c'est plutôt un signe d'éloignement pour moi, la plateforme qui devine tout mieux que tout le monde c'est louche...

@bernouilli il va falloir patienter pour voir comment tout cela se dénoue car malheureusement ce n'est qu'au pied du mur le moment de rembourser que les Promoteurs dévoilent généralement qu'il y a un problème.

Le crowdfunding a été fantastique de 2000 à 2020 avec 10% mini. de rem. et littéralement 0% de défaut (je n'appelle pas "défaut" un retard de 6 mois, classique dans la construction), puis çà s'est un peu emballé avec bcq de nouveaux acteurs et la hausse des taux a mis un gros coup d'arrêt avec une montée en flèche des taux de défaut = impayés.

Vous êtes arrivés au mauvais moment, mais au vu des statistiques récentes, la rentabilité n sera peut-être pas au RDV, mais vous ne devriez pas perdre trop de plumes non-plus.

Pour se refaire dans la durée, peut-être investir dans des projets ENR moins rémunérateurs, mais bien moins risqués aussi?

Bon courage à tous sur les dénouements de projets 2024-2025, la hausse des taux ne fait que commencer à faire ses effets négatifs sur le marché de l'immobilier (perso. je ne réinvestis plus depuis 1 an en crowdfunding immo.)

Sinon, 25% de retard ou défaut, ça signifie 75% qui sont reglo et remboursent comme prévu avec un peu de retard? Sur les projets qui posent pb, j’ai l’impression que beaucoup de promoteurs sont des escrocs avérés contre lesquels les plateformes n’ont pas d’outils. Qu’est ce qui empêche un promoteur de faire financer un appartement et f’u vivre gratos par exemple sans jamais rembourser malgré des suretes sur le bien par exemple ou de revendre sans rembourser malgré une hypothèque ( j ai le cas sur un projet, foch, soit disant le notaire a fait une faute pro et le promoteur a réinvesti l’argent ailleurs…) 

Jusqu'à présent "défaut" signifiait remboursement en retard uniquement.

Aujourd'hui, un retard est plus souvent associé à des problèmes plus graves pouvant aller jusqu'à la perte totale de capital et le vocabulaire "impayé partiel" voir "impayé total" dois être utilisé / suivi spécifiquement.

Vu leur hausse fulgurante en 1 an, on peut à mes yeux parler d'un crash du secteur du crowdfunding qui commence (2024 probablement pire car année de dénouement des projets 2022).

L'argent facile rémunéré à 10% brut est certes normalement non sans risques. Dans le crowdfuding Immo., on est passés d'un extrême (trop facile) à l'autre (beaucoup d'impayés) en peu de temps, reste à savoir quand l'effet pervers de la hausse des taux finira.

Saufs cas isolés pas significatifs, je ne crois pas que les promoteurs soient des escrocs. C'est surtout qu'ils font faillite (et nous de manière fractionnée avec) quand le marché se retourne (taux élevé et baisse des prix du foncier, c'est le baiser de la mort pour Promoteurs et plus encore les marchands de biens)

Donc les indicateurs des plateformes ne sont pas fiables depuis des années : je constate des projets avec plus de 6 mois de retard qui datent de 2019. On peut donc considérer à présent que 6 mois de retard correspond à une perte? Les plateformes sous estiment les chiffres et communiquent uniquement sur les remboursements en avance. De plus les chiffres de 25% de retard prennent comme base tous les projets depuis la création alors que la majorité se concentre sur les années 22 et 23 manifestement. En outre, il est surprenant que les plateformes soient rémunérées dès la levée de fond: la rémunération pourrait être conditionnée à la sortie du projet en remboursement dans la mesure où elles ont une responsabilité dans le choix des projets et elles ont le devoir et l’obligation de les gérer intégralement ce qui est manifestement loin d’être le cas 

@bernouilli Les plateformes suivent le référentiel. Mais un retard > 6 mois ça peut être 1 an, 2 ans, 5 ans. 
Les plateformes ne pourraient pas vivre et faire leur boulot si elles n'étaient payées qu'à la fin. Par contre ce qu'elles devraient toutes faire c'est mettre le montant du prêt sur un compte séquestre et ne libérer l'argent qu'au fur et à mesure, sur présentation des factures d'achats/travaux.

 Wiz alias panda alias jean-luc 😜

@wiz elles pourraient vivre si elles percevaient la moitié de la rémunération à la levée et et l’autre moitié au remboursement ce qui les obligerait à suivre davantage les dossiers. Les services juridiques sont peu présents contrairement au service commercial. Je m’étonne encore que des gens continuent à investir dans la mesure où les on font la une des journaux ce qui n’était pas le cas mi et fin 2022

@Bernouilli oui, les indicateurs ont peu de valeur, mais déjà le mérite d'exister et au final, ils ne vont pas changer grand chose à la conjoncture.

25% de retard depuis le début. Oui c'est cela. Il n'y a pas de tromperie, il faut juste être réaliste, lire l'information avec du recul et prendre ses responsabilités dans ses investissements.

Les plateformes ne sont que des intermédiaires et des petites structures qui font au mieux. On peut perdre bcq d'argent en bourse, on ne va pas râler contre le courtier.

Je trouve mauvaise l'idée de rem. de la plateforme qu'en sortie positive des projets : 
   1. çà ne ferrai qu'augmenter leur rem. car il faudra aussi financer la tréso. sur ces 2 ans sans rem.
   2. quand un litige arrive, elle dépense des moyens importants (frais juridiques notamment et gestion des démarches - activation des garanties > recherche de solution à l'amiable > le cas échéant, ouverture d'un litige > ...) pour récupérer notre dû, il faut bien qu'elle ait été payée pour le faire

Soyez assurés que nos intérêts sont alignés avec les plateformes : trop d'impayés et c'est leur réputation, donc business qui perd en crédibilité / confiance sur le marché venant ruiner des années de travail de montage de leur entreprise qui ne se fait pas sur un coin de table (profils variés à recruter, agrément AMF d'intermédiaire en financement participatif, ...).

Quand le marché se retourne, on y perd des économies, eux (comme les Promoteurs et marchands de biens qui trinquent en 1ère ligne) bien plus au final.

Les marchés montent ... et baissent, du 10% sans périodes difficiles, c'est utopique.

J’espère quand meme récupérer la moitié de mes investissements dans un premier temps, le reste au bon vouloir des promoteurs et de la célérité de raizers et Homunity 

@whynot Tout à fait d'accord sauf la comparaison avec un courtier qui ne fait que transmettre les ordres. Une plateforme a un devoir d'analyse en amont et ne doit proposer que des projets qu'elle juge fiables. Un courtier te laissera acheter de la merde, des penny stocks qui vont tomber à 0 dans 95% des cas.

@bernouilli A la fin tu devrais récupérer plus de 95%.

Ça me semble très optimiste vu les circonstances 

@wiz oui, certes, en même temps, le courtier sert des avis sur les titres, des analyses, consensus de perspectives de gains, ... en "marketing" ils sont presque plus "vendeurs" que les plateformes qui produisent bilans des promoteurs / garanties / détails du projet financé et son plan de financement, ... 

La plateforme de crowdfunding filtre beaucoup de projets et dois présenter moins de 10% de ceux qui leurs arrivent sachant qu'en étant réalistes, malgré cela, il est impossible d'être assuré de la stabilité financière d'un promoteur ou marchand de biens qui sont vite mis à mal par des vents contraires sur leurs marchés.

C'est cela qui explique les 10% de rendement brut, sinon on serait à 3-4% On ne peut pas s'attendre à avoir le beurre (10% une très grosse rem.) et l'argent du beurre (un risque restreint) Les débuts heureux et faciles du crowdfunding immobilier ont été une heureuse erreur de marché portée par les taux proches de 0% pendant des années plus qu'autre chose

L'orage / le retour à la réalité passe, voyons comment se redessinera inévitablement ce marché après

Et surtout qu’en bourse, on peut sortir rapidement en cas de crash 

J'ai vécu les crashs boursiers de 2000 & 2008, bin çà chute tellement vite, mon expérience perso. est qu'on reste collé avec ses titres qui ont pris -30 à 40% dans la figure en un rien de temps  ... voir on rempile pour moyenner à la baisse ... et on serre le fesses ne pas avoir fait une erreur.

J'ai acheté agressivement vers 3000 pts de CAC, mais tout revendu vers 4500 pts max : à l'époque, on ne pensais pas à un retour sur plus de 5000 pts quand en réalité le CAC a continué sur sa folle lance jusqu'à au dessus de 7000 pts poussé par les taux nuls, puis même en période de pandémie et/ou guerre les milliards du "quoi qu'il en coûte" : même pas mal ... et impossible à imaginer / prévoir il y a quelques années

Autrement, si une plateforme en particulier ne fait vraiment pas son métier correctement (sélection de projets, leur suivi auprès des promoteurs et obligataires, les IFU annuels, ....) elle peut se trouver face à une procédure judiciaire collective comme vient de l'être BNP Paribas sur des prêts ... Immo. 😉

https://www.latribune.fr/entreprises-finance/banques-finance/banque/affaire-helvet-immo-bnp-paribas-signe-un-accord-amiable-au-prix-fort-986981.html?xtor=EPR-2- [l-actu-du-jour]-20240103&M_BT=13538269232

La différence fondamentale avec la Bourse est qu'on peut se refaire d'une perte même importante, avec un peu de chance et un peu de "vista". J'ai fait bien plus que compenser mes pertes sur Orpea en 2022 et Euroapi en 2023, pour arriver à un résultat supérieur au CAC .

Par ailleurs pour les artistes du genre, il y a toujours des possibilités de couverture à la baisse.

En Crowfunding immobilier, essuyer ne serait-ce que 10% de perte en capital vous met en rendement NEGATIF compte-tenu de la fiscalité, et sans aucune possibilité de compenser votre perte par un gain. Il est vrai que le Crowfunding immobilier est en crise, mais une part importante de mes "pertes" (non constatées par les PF) date d'opérations 2019-2020, donc bien avant la crise.

Je pense aussi à une certaine plateforme dont les projets étaient (et sont toujours) financés exclusivement par endettement, sans aucun fonds propres, et avec des garanties de type caution ou GAPD...Dans un tel cas de figure que voulez vous qu'il arrive ?

Si après impôt, je m'en sors avec le rendement moyen de l'Ecureuil , je m'estimerai heureux !

J'ai aussi quelques cas de vrais escrocs . Peu il est vrai, mais même si ce n'est que 2-3 %, ça suffit pour faire mal.