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Raizers Louis David et Pierrefitte-sur-Seine

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Johnnycash
(@johnnycash)
Estimable Member
Inscription: Il y a 10 mois
Posts: 178
Début du sujet  

Louis David : 

  • Acquisition d’un hôtel particulier de 430 m², avec 70 m² de jardin et de terrasse, dans lequel l’opérateur va effectuer des travaux de rénovation très haut de gamme pour le revendre ensuite.
  • Localisation : Paris 16e, à proximité du Jardin du Trocadéro 
  • Montant de la collecte : 1 550 000€
  • Rendement annuel prévisionnel : 11%
  • Durée cible : 24 mois
  • Ticket d'entrée : 1 000€
  • Produit : Obligations
  • Marge après financement : 15%
  • Distribution des intérêts : 6 premiers mois d'intérêts séquestrés et versés aux investisseurs et reste des intérêts distribués in fine 
  • Porteur du projet : Foncière Bonneau
  • Garanties : GAPD du Groupe Bonneau + caution personnelle notariée 

 

Pierrefitte-sur-Seine : 

  • Achat d'un terrain sur lequel est édifié une maison afin de la revendre en l’état et de détacher deux terrains à bâtir.
  • Localisation : Pierrefitte-sur-Seine (Seine-Saint-Denis), à 7 minutes à pied de la mairie. 
  • Montant de la collecte : 210 000€
  • Rendement annuel prévisionnel : 10%
  • Durée cible : 24 mois
  • Ticket d'entrée : 1 000€
  • Produit : Obligations
  • Marge après financement : 18%
  • Distribution des intérêts : Versés annuellement (avec 6 mois d'intérêts garantis) et remboursement du capital in fine
  • Porteur du projet : IRDAP
  • Garanties : Hypothèque de premier rang + caution personnelle 

 

Ouverture des deux collectes mardi 22 à 11h.

 

Des avis sur ces deux projets ?


   
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Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 10 mois
Posts: 307
 

Le projet Louis David :

* Les points positifs :

- emplacement de qualité (16 ème arrondissement de Paris)

- 18 opérations remboursées sur 23

* Les points négatifs :

- prix de vente bien au dessus du marché

- aucune commercialisation

- GAPD et caution personnelle :

- les travaux représentent 50% du prix d'acquisition 2,3 k€ (c'est costaud)

- l'opérateur rapporte que 12% des besoins en financement

- capitaux propres de 6,2 M€ face à une dette financière de 26 M€ !!!!

- CA en 2021 de 25 M€ et que de 3 M€ en 2022 (par contre 18 M€ en marchandises, certainement des biens en attente d'être vendus)

 

Le projet Pierrefitte-sur-Seine

* Les points positifs :

- hypothèque de 1er rang

- LTV de 48%

- les terrains sont vendus bien en dessous du prix du marché

- les capitaux propres de 200 k€ (par contre négatifs en 2021 certainement des résultats négatifs antérieurs)

 

* Les points négatifs :

- LTA de 131%

- aucune commercialisation des terrains (la vente de la maison vient compléter le budget total de ce projet)

- les comptes de la SAS IRDAP sont bizarre .... les 2 dernières années (2021 et 2022) le résultat est négatif et surtout en 2022 un CA de 1898 € créée en 2017 !!!!

- trésorerie nulle en 2022

- dettes financières qui explosent entre 2021 - 2022 = + 240% !!!

- comptes courants d'associés qui baissent entre 2021 - 2022 !!!

- ticket minimum à 1000 €

- déficit antérieur de 153 k€ (vu dans sa liasse fiscale)

 

J'étais tenté par le second projet Pierrefite sur Seine mais eu vu de mon analyse financière et du manque d'informations des années antérieures, je n'irais pas


   
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Johnnycash
(@johnnycash)
Estimable Member
Inscription: Il y a 10 mois
Posts: 178
Début du sujet  

@cedre Merci pour ton retour.

J'étais aussi tenté par le projet de Pierrefitte-sur-Seine. Les comptes de la SAS sont effectivement bizarres mais a priori c'est en lien avec le fait que ce soit un MdB individuel qui n'a pas dû faire beaucoup d'opérations ces dernières années. Et puis comme c'est à 5 minutes de chez moi en tram, j'y suis allé par curiosité. Le terrain est en pente et la rue et le secteur ne sont pas top mais ça devrait partir quand même, pouvoir faire construire c'est très rare dans le coin. Et puis entre l'achat du terrain déjà viabilisé + la construction d'une maison les acheteurs devraient s'en tirer pour 400K environ ce qui n'est pas trop mal et dans la moyenne des prix du marché. Et puis Raizers a été très correct en leur accordant un délai de 24 mois il y a des chances que ça parte bien avant. 

 

Pour Louis David, il y a énormément de projets similaires sur Paris en ce moment (il doit y avoir une niche). Les travaux ne sont pas si importants qu'il n'y paraît (façades + réaménagement intérieur). Ce genre d'opérateurs sont classiquement fortement endettés au vu des délais de commercialisation de leurs biens haut de gamme, pour moi ça n'est pas si inquiétant même si effectivement ça reste un mauvais point.

 

Du coup à mon sens les deux projets sont réalistes même si les éléments financiers des porteurs ne sont pas excellents.

Je me déciderai demain si je mets un billet sur le projet de Pierrefitte car pour l'autre, étant déjà exposé sur deux opérations de rénovations d'hôtel à Paris, je ne vais pas m'exposer davantage. 


   
Cedre reacted
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La Première Brique parrainage

(@vinie)
Estimable Member
Inscription: Il y a 9 mois
Posts: 191
 

@cedre très bonne analyse, beaucoup trop d'incertitudes surtout dans le contexte actuel


   
Cedre reacted
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