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LPB Le Parmentier (57)

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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2049
Début du sujet  

Localisation du projet Localisation :Metz dans le département de la Moselle

Date de début du projet Date : 02 Juin à 10h00

Bien en financement Projet : Le projet consiste en l’achat d’un ensemble immobilier comprenant 7 lots pour une superficie de près de 500 m2. Le but est de diviser l’ensemble en 10 appartements. Des travaux d’électricité, de plomberie et de peinture sont prévus. Les lots seront vendus en plateaux....marge de 21%...

Montant en financement Montant en financement : 775.000€ au taux de 11%

Durée du financement Durée du financement : entre 6 et 15 mois avec une durée cible de 9 mois

Garanties sur le projet Garanties : Garanti par une Caution Personnelle et Hypothèque de premier rang inscrite

image

N'hésitez pas à donner votre avis sur le projet. Merci Wink  


   
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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 915
 

Pas couverte encore à 10.49.

perso je n’y vais pas. Le prix est bas bien sûr mais pour l’acquéreur qui aura a terminer les travaux, le PR total sera plus élevé .

J’ai des doutes sur le devis des travaux, la durée prévisionnelle de l’opération qui chez LPB conditionne le niveau des frais, and last but not least sur l’état de la toiture…

 


   
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2049
Début du sujet  

@serge-b,

J'ai fait les même constats que toi, prix au m² dans la fourchette basse, mais vendu en plateau et si mes souvenir sont bon, il me semble que tu disais qu'il fallait compter environ 1.000 à 1.100€ de plus pour faire le reste des travaux. 

J'ai aussi remarqué l'état de la toiture, mais aussi l'état des façades et des sols qui n'ont pas de lignes de travaux prévus.

En publiant le projet, je pensais avoir des avis en retour, avant bien sûr le lancement de la collecte, n'étant pas sûr de mon analyse, du coup j'y ais glissé un p'tit billet quand même, avec ton avis sur le projet, je ne m'y serai pas risqué.

Je verrais bien dans 18 mois si tout c'est bien passé... Exhausted  


   
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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 915
 

Oui Mdo 1000,00 € du mètre pour une rénovation de bonne qualité avec des sanitaires, des sols carrelés aux normes anti bruits , des revêtements de murs… Comme tu ferais pour chez toi en étant raisonnable ) 

S’il s’agit de faire des clapiers pour avoir du rendement, on peut faire à bien moins, mais ça ne change rien à mon raisonnement.

Ceci étant, avec l’hypothèque tu diminues tout de même le risque même si ça tourne mal, et il n’y a pas de raisons que ce soit le cas.


   
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2049
Début du sujet  

@serge-b,

Posté par: @serge-b

Ceci étant, avec l’hypothèque tu diminues tout de même le risque même si ça tourne mal, et il n’y a pas de raisons que ce soit le cas.

C'est la seule chose qui m'a convaincu de participé très très modestement.

Y'aura mieux un autre jour, le problème reste quand même de pouvoir participer au projet plus modeste, j'étais quand même 627ème même en allant vite avec le code bonus, je ne passe pas sur les petits projets qui sont souvent bien moins risqués, leur système de groupe est à déplorer et il faut attendre encore quelques seconde après le 00:00:00 pour que le bouton investir apparaisse et si on rafraichi à l'heure H c'est encore pire et je suis connecté à la fibre, c'est dire...


   
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(@indiana)
Trusted Member
Inscription: Il y a 3 ans
Posts: 97
 

@mdo100 je ne pense pas que ce soit un mauvais projet (j'y ai moi aussi participé), c'est juste que ce n'est pas l'un des meilleurs. Il y a quand même une hypothèque, qui couvre presque le prêt (l'immeuble semble avoir été acheté à bon prix). C'est vraiment au coeur de Metz, qui en plus d'être une belle ville est une ville étudiante et qui est prisée des travailleurs frontaliers - donc je pense que les lots trouveront assez facilement preneur auprès d'investisseurs, quitte à revoir la marge un peu à la baisse (et elle me semble quand même correcte, il y a un peu de marge de manoeuvre). C'est pourquoi j'y ai mis mon montant minimum d'investissement. Mais ce n'est que mon analyse.

Sur LPB, parfois je passe mon tour, (de plus en plus souvent maintenant d'ailleurs...) car je trouve le projet trop risqué ou je n'y crois pas - comme le Belharra récemment. Quand c'est un opérateur historique/expérimenté avec qui j'ai déjà des projets remboursés qui se sont bien passés, ou que c'est un projet inspirant, avec les voyants au vert, j'y vais sans trop me poser de questions, toujours pour le même montant, afin de bien diversifier. Parfois le projet est moyen/plus et je me dis "pourquoi pas" et je mets une somme minimale, c'est ce que j'ai fait sur ce projet.

 

Après, j'apprends à relativiser; l'année dernière je suis allée sur un projet qui n'inspirait guère sur les forums, mais qui me plaisait - il a été remboursé par anticipation (c'était le Pollon). A l'inverse, je suis allée quasiment les yeux fermés sur le Barberousse (hypothèque, 100% préco, belle marge, porteur expérimenté, gros apport - tous les voyants semblaient au vert). Résultat: pas de remboursement à l'échéance, les lots ne sont toujours pas revenus, LPB a mis ses avocats sur le coup. Je ne suis pas trop inquiète, il y a une hypothèque; mais je me dis que clairement il y a des choses que je ne peux pas maîtriser et qu'on peut avoir des surprises, bonnes ou mauvaises!


   
mdo100 reacted
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 olx
(@olx)
Honorable Member
Inscription: Il y a 6 ans
Posts: 522
 

@mdo100 j'y suis allé aussi, bon y a un peu d'affect comme j'habite à moins de 30 min 😀 ceci dit, il y besoin de logement pour les étudiants, du coup je pense que les clients cibles sont des investisseurs ou des parents.

Le Républicain Lorrain titrait ceci dans une article de janvier 2022, mis à jour en août 2022 :

"Logement étudiant  : l'inquiétante pénurie. Dans un rapport remis à la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, les députés Richard Lioger (LREM), ex-président de l’université de Metz, et David Corceiro (MoDem) pressent les universités de libérer du foncier au profit de la construction de logements étudiants."

 
 
La question que je me pose concerne les 2 appartements de +/- 100m2. Qui va acheter ce genre de surface dans un immeuble ou 80% des logements sont des studios de 30-35 m2 qui par nature sous-entendent des déménagements réguliers et des nuisances (logement aux étudiant ou même en air BNB).
 
Comme indiqué, je pense que la garantie me semble correctement couvrir le risque. Aussi la marge de 21% donne de la latitude pour diminuer le prix de sortie.
 

   
mdo100 reacted
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(@mdo100)
Noble Member
Inscription: Il y a 5 ans
Posts: 2049
Début du sujet  

@indiana, @olx,

Bon je me sens moins seul 😉 merci pour vos analyses (à postériori).

@indiana,

Posté par: @indiana

mais je me dis que clairement il y a des choses que je ne peux pas maîtriser et qu'on peut avoir des surprises, bonnes ou mauvaises!

C'est exactement ça, avec ma petite expérience en crowdfunding immobilier, je ne suis pas à même d'être sûr dans mon analyse, c'est pour ça que je compte aussi sur l'avis des plus expérimentés(ées).

@olx,

Posté par: @olx

La question que je me pose concerne les 2 appartements de +/- 100m2. Qui va acheter ce genre de surface dans un immeuble ou 80% des logements sont des studios de 30-35 m2 qui par nature sous-entendent des déménagements réguliers et des nuisances (logement aux étudiant ou même en air BNB).

Tien ça c'est une données que je n'analysais pas et dont il faut que je tiennes compte sur les prochains projets.

Merci pour vos retours instructifs Wink  

 

 


   
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(@nicoo07)
Estimable Member
Inscription: Il y a 3 ans
Posts: 116
 

Posté par: @olx

 
La question que je me pose concerne les 2 appartements de +/- 100m2. Qui va acheter ce genre de surface dans un immeuble ou 80% des logements sont des studios de 30-35 m2 qui par nature sous-entendent des déménagements réguliers et des nuisances (logement aux étudiant ou même en air BNB).
 

la première réponse à ta question qui me vient à l'esprit c'est : un type qui veut faire de la coloc pour étudiants. 

Je précise que je n'ai pas regardé le détail du projet

 


   
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