La Première Brique La Première Brique - Le Klaus - 04/09/2025

projet pas mal, cependant pas d'historique du porteur de projet, débutant ? Et en plus le prix est sur la fourchette hausse et non moyenne... Quel est votre avis sur ce dossier ? 😉 

@james j’ai un peu creusé le dossier et, côté porteur, on n’est pas tout à fait sur un “grand débutant”. La société qui porte l’opé (Dentro) est récente (2024), mais le dirigeant, Tom Vinaschi, a un passif dans l’immo local : co-gestion d’une agence immo (Wellkhome) entre 2018 et 2024, d’une entreprise de rénovation lourde (A+Renov) et de l’Immobilière Cordier à Thionville, avant de regrouper ses activités sous Dentro (Dentro Estate / Dentro Project). Donc track-record “MDB” sous Dentro encore court, mais XP terrain et réseau local a priori présents .

Sur le projet en lui-même, on est bien sur un MDB : transformation d’un ancien atelier en T3 de 109,42 m², 1er étage avec ascenseur, autorisations (2 DP) obtenues et purgées au 21/08/2025, compromis signé le 22/04/2025. Travaux annoncés “rénovation complète” plutôt second œuvre/technique (élec, sanitaire, plâtrerie, menuiseries…), budget 110 897 € avec 5 % d’aléa — pas de gros œuvre identifié dans la fiche, donc risque chantier moins “structurel” mais il reste de la coordination multi-corps d’état à gérer .

Financement/garanties : 12 %/an, échéance in fine, intérêts qui courent à partir du 15/09/2025, durée 3–22 mois (cible 8). Apport de 45 % (131 290 €) et prêt LBP 157 000 € (LTC 54 %, LTS 43 %, LTA 116 %). Sûretés : hypothèque de 1er rang avec décaissement au fil de l’eau (couverture 86 % sur le total financé, et 554 % sur le tout premier tirage de 24 380 €), + caution perso 188 400 € — montage plutôt “blindé” pour un petit ticket .

Le sujet sensible que tu pointes, c’est le prix de sortie : 365 000 € (≈ 3 330–3 340 €/m²). C’est clairement le haut du marché local, mais pas hors-sol : la fiche compile des comparables entre ~2 600 €/m² et ~3 850 €/m² dans le périmètre immédiat, avec un neuf/haut de gamme à ~4 460 €/m². À l’inverse, un estimateur “généraliste” ressort ~2 060 €/m² à l’adresse (probablement en état standard, non rénové). Bref, hypothèse ambitieuse mais défendable si la rénovation est vraiment qualitative et si on capte la demande “frontaliers Luxembourg” en centre-ville. Ils ont d’ailleurs prévu une clause de baisse de prix à 12 mois si besoin .

Stress-test : la plateforme dit que la marge (21 %) permet d’absorber –25 % sur le prix sans compromettre le remboursement de la dette participative. En chiffres : 365 k€ × 0,75 = 273,75 k€. Face à un coût de revient de 288,29 k€, ça donnerait ~–14,54 k€ de marge pour le porteur, mais la dette LBP (157 k€) resterait remboursable (le reste étant “mangé” par l’apport) — cohérent avec leur formulation .

Ce que je retiens perso :

• Localisation centrale, DP purgées, durée cible courte, apport costaud, et sécurités (hypo 1er rang + décaissement progressif + caution) rassurantes pour un premier deal “Dentro”.
  – Historique “court” sous la bannière Dentro, aucune préco à ce stade (commer lancée après titrage), prix de sortie dans le haut de fourchette et aléa travaux un peu léger (5 %) pour un “tout corps d’état” — ça peut glisser en délai/coût si la maîtrise d’œuvre n’est pas carrée .

Tu penses y investir ?

@axel Je me tâte et toi un billet ? et si oui de combien ? 😉 les projets sont de plus en plus mauvais sur LPB 🙁

@james Je mets régulièrement des billets avec des petits montants pour étaler dans le temps et diversifier. La Première Brique subit la crise immo comme toutes les plateformes mais cela reste une de celles que je préfère. 

Après pas sur de passer vu le petit montant en financement. Suis en groupe 2.