La Première Brique La Première Brique - L'Amborella - 19/01/2024

J'ai un peu de liquidité sur LPB et du coup que pensez vous de ce projet?

Suis toujours un peu septique sur les durées annoncées Entre 6 et 18 mois cela fait une fourchette très large. Vu qu'il y a du gros Œuvre 6 mois me paraît pas forcément très réalisable.

Après ce que j'aime bien c'est que c'est 26 studios. On dit souvent que les petites surfaces partent plus vite car plus abordable. Intéressé par vos avis.

Posté par: @max

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Après ce que j'aime bien c'est que c'est 26 studios. On dit souvent que les petites surfaces partent plus vite car plus abordable. Intéressé par vos avis.

Attention, ce n'est pas très vrai en ce moment car les petites surfaces sont davantage acquises par des investisseurs et ceux-ci sont moins présents en ce moment (DPE, hausse des taxes, encadrement des loyers, accès au crédit plus difficile).

J'ai un projet très similaire en portefeuille avec Fundimmo, plein centre de Lyon, il devait partir en 6 mois et on n'en est aujourd'hui à 22 (et encore j'ai eu 10% de mon capital remboursé avec quelques intérêts par ci par là). 

Je n'ai pas regardé le projet plus que ça mais étant donné que la marge du MdB se fait surtout sur les derniers biens, la préco semble faible à ce stade. 

Trop tard  😊    je pense qu'il y a eu un bug  sur le site 

pas de bol non?

Sinon un peu plus sérieusement  attention de ce que je pense avoir compris, le montant des appartements déjà vendu a servi a rembourser un premier prêt  donc si je comprends bien une partie sert aux travaux mais pour le prêt LPB il faudra la vente du reste pour "notre" remboursement. 

Je vais continué à gratter mais plus le temps passe plus je suis frileux, les retours sur les terrains (amis / collegues etc ) qui tournent autour de l'immobilier sont de moins en moins lisibles sur le terme y compris 2024 mais toujours se dire que les infos peuvent être subjectives

Bonne journée à tous

Oui les ventes ont déjà été utilisées pour rembourser un prêt. Par honnêteté intellectuelle, la plateforme ne devrait pas en tenir compte car ces ventes sont passées. En aucun cas elle ne serviront à rembourser/garantir le prêt LPB. Aussi, il faudrait retraiter tout le bilan du prorata des ventes exécutées pour avoir une vue correcte sur la marge, sur le taux de pré-co des lots sous promesses vs lots sous promesses+libres, pour la calcul des ratios LTA/LTC/LTV...

perso, je trouve qu'il y a une part de malhonnêteté intellectuelle avec les hypothèques de 1er rang à tout va...

sur le principe c'est top (ça ne vaut pas la fiducie, mais on n'est pas loin), donc tout le monde s'empresse d'investir

en regardant de plus près, la couverture hypothécaire pose souvent problème

soit elle est inférieure ou égale au prix du bien, aucun intérêt donc si on doit revendre le bien en urgence on ne retrouve pas notre mise (la plateforme a gagné ses frais mais nous on est marron)

soit elle est erronée comme dans ce projet : comment LPB peut il calculer une couverture sur le bien dans sa totalité alors que 30% des apparts ne sont plus au MDB !

et parfois elle est réellement utile, certaines plateformes proposant des couvertures à 150% ou plus systématiquement