La Première Brique La Première Brique - La Marmotte - 17/11/2025

⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette analyse est produite automatiquement à partir des documents fournis et de recherches en ligne. Elle peut comporter des erreurs, approximations ou oublis. Elle n’a pas valeur de conseil en investissement, ni de validation du projet. Le financement participatif immobilier comporte des risques importants de perte en capital et d’illiquidité. Toute décision d’investir devrait s’appuyer sur votre propre analyse, éventuellement avec l’aide d’un professionnel, et non sur ce seul document.

1. Synthèse du projet

• Localisation : Combloux (Haute-Savoie), secteur touristique très orienté résidences secondaires, à proximité de Megève.

• Actif : appartement T3 d’environ 70 m², deux loggias avec vue Mont-Blanc, stationnement au pied de l’immeuble.

• Opération : achat–rénovation–revente dans le cadre d’une activité de marchand de biens, sans changement de destination ni autorisation d’urbanisme.

• Montage :

  • Coût total : ~375 k€

  • CA cible : 440 k€

  • Marge avant impôt annoncée : ~65 k€ (≈15 %)

  • Financement : prêt participatif ~294 k€ (≈78 %) + apport du porteur ≈81 k€ (≈22 %).

• Durée : opérationnelle cible d’environ 9 mois, avec fourchette contractuelle plus large (quelques mois à près de deux ans) et une date butoir contractuelle en 2027.

• Sûretés : hypothèque de premier rang sur le bien et caution personnelle significative du porteur de projet.

Le projet repose sur un pari classique : profiter d’un marché touristique haut de gamme, d’un appartement bien situé, avec une rénovation plutôt légère, et une revente autour de la moyenne haute du secteur.

2. Marché immobilier & cohérence du prix de vente

2.1 Contexte macro

• Le marché immobilier français a connu une forte baisse des volumes et des prix en 2023–2024, puis un début de reprise des transactions et une légère remontée des prix en 2025, portée par la baisse des taux.Le Monde.fr+1

• Les marchés touristiques de montagne restent structurellement chers, mais soumis aux aléas : taux, contraintes réglementaires sur les locations touristiques, pouvoir d’achat des résidents secondaires.

2.2 Marché local à Combloux

Quelques repères récents pour les appartements à Combloux :

• Prix moyen autour de 5 800–6 200 €/m² selon les sources (transactions constatées 2024–2025) ; fourchette fréquente ~5 300 à ~6 700 €/m².Meilleurs Agents+3immobilier-feytiat.nestenn.com+3Immo Data+3

• Une source arrive à une moyenne autour de 7 100 €/m² pour les appartements, avec un prix médian de ~421 k€ pour un T3, ce qui confirme un marché « premium » mais hétérogène selon l’exposition, la résidence, la vue, etc.RealAdvisor

• Très forte proportion de résidences secondaires : ≈70 % du parc, résidences principales ≈26 %, vacance faible (~2,5 %).Insee

  • → Marché très dépendant du tourisme et des résidents secondaires / investisseurs locatifs.

2.3 Positionnement du projet

• Prix de revente ciblé : 440 k€ pour 70 m², soit ≈6 286 €/m².

• Ce niveau se situe :

  • Légèrement au-dessus des moyennes locales (≈5 800–6 000 €/m²),

  • Mais dans la fourchette moyenne-haute du marché, cohérente pour un bien bien rénové, vue Mont-Blanc, loggias et emplacement en station.Meilleurs Agents+3immobilier-feytiat.nestenn.com+3Immo Data+3

Appréciation :

• Le positionnement prix semble globalement cohérent avec les données de marché pour un T3 bien placé et rénové, mais sans marge énorme : on est plus proche du « prix de marché optimiste » que d’un prix d’opportunité.

• Segment cible : acquéreur secondaire (résidence secondaire plaisir) ou investisseur meublé touristique. La profondeur de ce marché reste bonne, mais très sensible à la conjoncture (taux, réglementation Airbnb, pression politique sur les résidences secondaires dans les stations).Le Monde.fr+1

3. Montage financier & ratios

D’après la fiche projet :

• Foncier : 282 500 € (275 000 € + 7 500 € de frais de notaire)

• Travaux : 39 119 € (avec 10 % d’aléas)

• Honoraires techniques : 2 342 €

• Autres frais (dont frais de plateforme, etc.) : 51 478 €

• Coût total : 375 439 €

• Financement :

  • Prêt participatif : 294 000 € (≈78 % du coût)

  • Apport porteur : 81 439 € (≈22 %)

Ratios communiqués :

• LTA (emprunt / acquisition) : 104 %

  • Le prêt finance plus que le prix d’achat (foncier + frais de notaire).

• LTC (emprunt / coût de revient) : 78 %

  • Leverage raisonnable sur le coût global.

• LTS (emprunt / prix de vente) : 67 %

  • Niveau confortable : si la vente se fait au prix cible, il y a une marge de manœuvre pour absorber un rabais avant que le capital des prêteurs soit menacé (hors frais, intérêts, coûts de recouvrement).

Points à souligner :

1. Apport « correct », mais marge économique assez fine :

   • 22 % de fonds propres, ce qui est convenable pour un marchand de biens débutant.

   • En revanche, une part significative du coût total (≈14 %) correspond à des frais (dont commission de la plateforme). Après ces coûts, la marge brute de 15 % laisse un coussin relativement limité en cas de dérive sur les travaux ou de négociation à la baisse à la revente.

2. Absence de dette bancaire senior :

   • Le projet semble financé essentiellement par le prêt participatif + fonds propres (pas de prêt bancaire indiqué).

   • Avantage pour les investisseurs : pas de rang senior bancaire qui passe devant eux.

3. LTA > 100 % :

   • En cas de problème très tôt dans l’opération (avant travaux, avant valorisation), une revente contrainte proche du prix d’acquisition pourrait ne pas couvrir l’intégralité du prêt une fois les frais et la décote de revente forcée pris en compte.

4. Garanties & structure juridique

4.1 Sûretés

D’après la FICI et la fiche projet :

• Hypothèque de 1er rang sur le bien objet du financement.

• Couverture hypothécaire annoncée :

  • 94 % du montant financé au début de l’opération.

  • Jusqu’à 118 % après un premier décaissement partiel (233 k€).

• Caution personnelle et solidaire du dirigeant, à hauteur de 352 800 €.

Analyse :

• L’hypothèque de premier rang est un point fort : les investisseurs sont en théorie prioritaires sur la valeur du bien (hors créances privilégiées, fisc, social, etc.).

• La couverture annoncée >100 % repose sur des valeurs estimées (et non garanties) et ne préjuge pas du prix de revente en cas de défaut + des coûts et délais de procédure, qui peuvent fortement rogner la récupération.

• La caution personnelle est un plus, mais :

  • La solidité réelle dépend du patrimoine du dirigeant, non public.

  • La société support du projet est récente (voir ci-dessous), donc il ne faut pas surestimer la capacité de recouvrement.

4.2 Société porteuse & solidité

D’après les registres publics :Pappers+3Pappers+3Annuaire Entreprises+3

• La société dédiée au projet est une SASU de marchand de biens créée en mai 2025, capital social 15 000 €, aucun salarié déclaré, aucun bilan encore publié.

• Le dirigeant est également lié à une autre structure immobilière plus ancienne (société patrimoniale/locative), ce qui suggère une certaine expérience dans l’immobilier, mais sans que l’on dispose de comptes détaillés ou d’un track record chiffré sur des opérations similaires.

• Aucune autre opération de financement participatif n’a été clairement identifiée via cette société ou son dirigeant sur d’autres projets en ligne (dans les limites d’une recherche web classique).

Conclusion sur les garanties :

• Sur le papier, le pack de sûretés est plutôt robuste pour un projet de ce type (1er rang + caution).

• Mais la solidité économique réelle de ces sûretés reste incertaine, compte tenu :

  • du caractère très récent de la société,

  • de l’absence de comptes publiés,

  • et des aléas de valorisation en cas de revente forcée.

5. Porteur de projet & expérience

Selon la documentation de la plateforme :

• Profil avec expérience significative en gestion/logistique dans de grands groupes.

• Reconversion progressive dans l’immobilier, avec plusieurs opérations d’achat–rénovation–mise en location dans la même vallée.

• Ce projet est le premier en marchand de biens structuré via cette société et via financement participatif.

Points positifs :

• Bonne connaissance du secteur géographique (vallée, station, clientèle).

• Habitude de la rénovation et de la valorisation immobilière, même si plutôt sur un modèle locatif.

Points de vigilance :

• Aucun track record public chiffré sur des opérations d’achat-revente comparables.

• Pas de bilan pour la société de marchand de biens (création 2025).

• Le fait que la plateforme annonce un suivi renforcé et un décaissement au fil de l’eau est positif, mais ne remplace pas l’expérience d’un opérateur aguerri.

Globalement, on est face à un profil intermédiaire : pas un complet débutant en immobilier, mais clairement débutant en marchand de biens structuré et en crowdfunding.

6. Travaux & complexité technique

D’après la fiche projet :

• Nature des travaux : rénovation intérieure complète (menuiseries, volets roulants, sols, cuisine, électricité, salle de bain, faux plafond/isolation/éclairage, peinture, déco, etc.).

• Budget travaux : 39 119 € (dont 10 % d’aléas), soit ~560 €/m² pour 70 m².

• Une part significative des travaux est réalisée par le porteur lui-même.

• Aucun changement de structure, ni de destination, ni de surélévation, ni de gros œuvre lourd.

• Aucune autorisation d’urbanisme requise (simple rénovation intérieure).

Analyse :

• Complexité technique faible à modérée :

  • Rénovation standard, principalement second œuvre et finitions.

  • Moins de dépendance aux procédures administratives (pas de permis de construire).

• Risques spécifiques :

  • Budget travaux relativement serré pour une rénovation complète en station (coût local de la main-d’œuvre élevé).

  • Réalisation en partie par le porteur : cela peut maîtriser les coûts, mais augmente le risque de retard et de sous-estimation de la charge réelle de travail.

  • Approvisionnement des matériaux en zone de montagne : possible impact logistique, mais limité sur un seul appartement.

Globalement, risque technique modéré, dominé par le risque de dépassement de budget ou de planning plutôt que par des aléas structurels lourds.

7. Calendrier & risque de dépassement de durée

D’après les documents :

• Promesse de vente signée mi-septembre 2025.

• L’acte authentique doit intervenir rapidement après, avec obligation d’attestation notariée d’achat sous 30 jours (sinon exigibilité anticipée possible).

• Les intérêts démarrent contractuellement début 2026.

• Durée opérationnelle cible : ~9 mois, avec une fourchette annoncée de quelques mois à près de deux ans, et une date d’échéance finale (contrat de prêt) en 2027.

Risques de délai :

• Travaux intérieurs : relativement maîtrisables, mais dépendants de la disponibilité du porteur et des artisans pour les postes sous-traités (menuiseries, élec, etc.).

• Commercialisation :

  • Vente d’un bien à 440 k€ dans un marché où le T3 médian tourne autour de 400–420 k€ ; la commercialisation peut prendre du temps, surtout si l’on vise un prix haut en hiver/été.RealAdvisor+1

  • Marché fortement saisonnier (sports d’hiver, vacances d’été). Une mise en vente en « mauvaise fenêtre » peut rallonger sensiblement les délais.

• Contexte macro 2025 : reprise mais fragile, dépendante des taux et du moral des acheteurs.Le Monde.fr

Le fait que le contrat prévoie une longue date butoir offre de la marge à l’opérateur, mais prolonge aussi le risque d’immobilisation pour l’investisseur en cas de vente plus lente qu’escompté.

8. Commercialisation & risque d’exécution

• Pas de pré-commercialisation ni de promesse de vente mentionnée à ce stade : la sortie est 100 % à risque.

• Le bien se situe dans une commune très touristique, avec forte demande en résidences secondaires et locations meublées : cela milite pour une profondeur de marché correcte.Insee+1

• Mais le ticket de 440 k€ pour un T3 reste significatif, avec une clientèle cible relativement aisée et donc plus sensible aux variations de taux/crédit.

Risque principal : pour atteindre la marge annoncée, il faut tenir le niveau de prix (≈6 300 €/m²). Une négociation à la baisse de 10–15 % suffit à faire fondre, voire disparaître, la marge avant impôt (voir stress test ci-dessous).

9. Stress tests (prix de vente & coûts)

Base (scénario annoncé) :

• CA : 440 000 €

• Coût total : 375 439 €

• Marge : 64 561 € (~14,6 % du CA)

9.1 Sensibilité au prix de vente

1. Prix -5 % (418 000 €)

   • Marge ≈ 42 561 €

   • Taux de marge ≈ 10 %

2. Prix -10 % (396 000 €)

   • Marge ≈ 20 561 €

   • Taux de marge ≈ 5 %

3. Prix -15 % (374 000 €)

   • Marge ≈ -1 439 €

   • Le projet passe juste en dessous du point mort, avant frais financiers et impôts.

9.2 Sensibilité au coût de revient

1. Coûts +10 % (≈412 983 €)

   • Marge ≈ 27 017 €

   • Taux de marge ≈ 6 %

2. Coûts +20 % (≈450 527 €)

   • Marge ≈ -10 527 €

   • Projet déficitaire avant frais financiers et impôts.

9.3 Scénarios combinés

• Prix -10 % & coûts +10 % :

  • Marge ≈ 396 000 - 412 983 = -16 983 € (déficit significatif).

• Prix -5 % & coûts +10 % :

  • Marge ≈ 418 000 - 412 983 = 5 017 € (marge quasi nulle).

Lecture :

• Le projet encaisse à peu près jusqu’à -10 % sur le prix ou +10 % sur les coûts avant que la marge ne devienne très faible.

• Au-delà (ou en cas de combinaison), on bascule facilement dans le négatif.

• La zone de sécurité économique est donc assez étroite : le projet reste sensible à la fois à la négociation commerciale et aux dérapages de chantier.

10. Grille de notation (sur 5 étoiles)

5★ = très favorable / 1★ = très défavorable

1. Marché local (attractivité & profondeur) : ⭐⭐⭐⭐☆

   • Station alpine attractive, forte demande touristique, prix élevés et parc majoritairement secondaire.Insee+1

2. Cohérence du prix de vente visé : ⭐⭐⭐☆☆

   • Prix/m² cohérent avec la fourchette moyenne-haute du secteur, mais peu de marge de manœuvre en cas de négociation.

3. Montage financier & marge de sécurité : ⭐⭐☆☆☆

   • Leverage raisonnable sur prix de vente (LTS 67 %), mais marge brute assez fine, très sensible aux écarts prix/coûts.

4. Garanties & sûretés : ⭐⭐⭐⭐☆

   • Hypothèque de 1er rang + caution personnelle, absence de dette bancaire senior. Mais société récente et incertitude sur la valeur de réalisation forcée.

5. Porteur de projet & track-record : ⭐⭐☆☆☆

   • Expérience en immobilier locatif local, mais premier projet en marchand de biens avec cette structure, aucun bilan, pas de track record public sur des opérations similaires.

6. Complexité technique des travaux : ⭐⭐⭐⭐☆

   • Rénovation intérieure sans autorisation d’urbanisme, pas de lourds travaux structurels. Risque surtout sur le budget serré et la réalisation partielle en propre.

7. Risque de délai (travaux + vente) : ⭐⭐⭐☆☆

   • Travaux assez maîtrisables mais dépendants de la dispo du porteur. Commercialisation potentiellement longue si le marché se grippe ou si le prix est jugé ambitieux.

8. Pré-commercialisation / risque commercial : ⭐⭐☆☆☆

   • Aucune prévente affichée : sortie 100 % à risque, dépendante de la conjoncture au moment de la mise en vente.

11. Points forts

• Localisation très recherchée en station de montagne orientée tourisme, forte proportion de résidences secondaires, vue Mont-Blanc, accès aux pistes.

• Nature des travaux relativement simple (rénovation intérieure) sans dépendance à des autorisations complexes.

• Pas de dette bancaire senior, ce qui place les investisseurs participatifs en créanciers principaux, avec hypothèque de 1er rang.

• Sûretés structurées (hypothèque + caution personnelle) offrant un cadre juridique plus protecteur que des projets sans garantie réelle.

• Suivi renforcé annoncé par la plateforme et décaissement au fil de l’eau sur factures, ce qui limite (en partie) le risque de détournement de fonds.

12. Points de vigilance majeurs

• Porteur de projet débutant en marchand de biens, société récente sans historique financier publié, aucune opération de crowdfunding antérieure identifiée.Pappers+1

• Marge économique relativement faible, très sensible à une baisse des prix de vente ou à une hausse du budget travaux (un -10 % de prix ou +20 % de coûts peut faire basculer l’opération en pertes).

• Prix positionné dans le haut de la fourchette moyenne, avec un ticket global élevé, ciblant une clientèle aisée potentiellement plus volatile en contexte d’incertitude macro.RealAdvisor+1

• Absence de pré-commercialisation, donc risque commercial intégral (pas de sécurisation partielle de la sortie).

• Qualité réelle des garanties dépendante du patrimoine du dirigeant et du prix de revente effectif en cas de défaut, inconnus ex ante.Pappers+1

13. Conclusion (purement synthétique)

Ce projet combine :

• Un actif bien situé dans une station attractive, avec une rénovation a priori maîtrisable et une structure de sûretés plutôt favorable aux prêteurs.

• Mais aussi un opérateur encore peu éprouvé en marchand de biens, une marge relativement étroite et une sortie 100 % à risque sur un marché haut de gamme sensible à la conjoncture.

Cette analyse met en évidence la multiplicité des paramètres à suivre : marché local, prix/m², structure de financement, qualité du porteur, sûretés, risques de travaux et de commercialisation, scénarios de stress sur les prix et les coûts.

Elle ne constitue en aucun cas une recommandation d’investir ou de ne pas investir.
Un investisseur intéressé devrait, avant toute décision :

• Relire en détail l’ensemble des documents (FICI, contrat d’investissement, fiche projet).

• Vérifier les données de marché qu’il juge pertinentes (references de ventes comparables, PLU, éventuelles contraintes réglementaires futures sur les résidences secondaires / locations touristiques).

• Évaluer ce projet dans le cadre de son propre profil de risque, de sa diversification et de son horizon d’investissement.

En crowdfunding immobilier, la prudence, la diversification et l’analyse personnelle restent essentielles, compte tenu des risques de perte en capital et d’illiquidité.

bof pas fan de ce projet, on est loin du projet pépite ! En effet le PDP est débutant et expérience uniquement dans la location mais pas comme MDB, en plus la marge est trop faible en cas de couac, enfin le prix de sortie me semble fort optimiste, durée pouvant aller jusque 22 mois ! ... Quel est votre avis ? 

@james moi j'ai stoppé tout investissement sur la première brique depuis 8 mois, trop de retards, des garanties qui ne sont pas actionnées, des projets de plus en plus bancals, bref je retire ce que je que je peux retirer et je place ailleurs

@jgc bonjour, je suis complètement d’accord avec vous et j’ai personnellement stopper tout investissement en crowdfunding depuis 1an sentant le vent tourner. Et bien m’en a pris. Il me restait un seul projet sur la première brique, super projet hyper bien ficelé où l’opérateur a vendu son bien avec 41% de marge! Il a sollicité un report moyennant une pénalité de 5%. Et bien figurez vous que l’opérateur, bien qu’ayant les fonds, conteste la validité de la pénalité (qu’il a pourtant signée). LPB nous glisse gentiment qu’il vaut mieux renoncer à la pénalité et être payé plutôt que d’aller en contentieux, long choronophage et incertain. 
Cela illustre complètement les risques du crowdfunding: l’opérateur fait ce qu’il veut car il sait que la justice est lente. Vivement que ce dernier projet soit soldé et adieu LPB. Bon courage aux restants. Mon conseiller en gestion de patrimoine avait raison: le crowdfunding sera un des prochains scandales financiers.

Moi je suis en attente du paiement du fragrance et de l'Echo on est sans nouvelles ! Mais que fait LPB...