La Première Brique La Première Brique - La Laine - 17/01/2024

Bonsoir,

Je vous souhaite à tous une bonne année

Personnellement des difficultés pour trouver  des propositions intéressantes, peut être suis je plus strict aussi, mais proposer un projet ou le but est de solder un prêt bancaire qui doit avoir un taux originel moins élevé que le taux du crowdfunding, j'admets y regarder à deux fois. 

Bonne soirée à tous

Attention ⚠️ ⚠️ ⚠️ 

Info trouvé sur un fil telegram d'investisseurs, CF a financé l'achat qui comprenait une rénovation jamais effectuée. L'emprunt CF a été remboursé par un emprunt bancaire qui lui-même sera soldé par d'emprunt LPB. Puis revente sans travaux. Sans commentaire...

@dancla Ils vont revendre plus cher au final pour quand même rémunérer les taux d'intérêts des investisseurs ?

@diversificateur je sais pas,  mais ça va finir par leurs coûter cher.

@dancla

Ce même fil télégram précise que le remboursement du projet sur CF en 2023 s'est fait sur fonds propres. Et c'est le prêt bancaire primitif de 2021 qui est aujourd'hui à rembourser.

Le plan de financement de l'époque :

il faut bien regarder aussi le niveau des dettes du MDB, même si beaucoup de stock, si ça foire quelque part...

Bonjour à tous 

Merci pour les recherches et vos échanges - si je lis bien tout ce qui est rapporté ci-dessus, cela laisse à penser que LPB participerait à une opération de "cavalerie" ??? 

@Marco : que veut dire MDB ? 

Merci  à vous - 

@maryaeva MDB = Marchand De Bien

@maryaeva 

La formulation de cavalerie est excessive.

Mais assurément un emprunteur qui a un besoin urgent de cash.

On voit pas mal de projet de ce genre en ce moment sur différentes plateformes : emprunt garanti par une hypothèque sur un bien acheté il y'a déjà plusieurs années. Les plateformes les plus sérieuses les présentent sous la forme de "refinancement hypothécaire" ce qui de mon point de vue est bien plus honnête.

"Aujourd’hui, il a fait le choix de se tourner vers le crowdfunding immobilier. C’est une première fois pour lui à nos côtés et nous sommes ravis de pouvoir l’accompagner dans le cadre de cette opération !" Certes c'est effectivement la 1è fois avec LPB. Mais la 1ère phrase ppurrait être mal interprètée car LPB dit qu'il se tourne aujourd'hui vers le crowdfunding, et peut laisser penser qu'il ne l'aurait pas fait avant.

Sur Hellocrowdfunding, il faut rechercher JADEESS & COH / PROMINVEST les 2 sociétés sont liées. En tout, il y aurait +/- 6.9 millions d'en-cours sur 16 projets ouverts. Aucun retard a priori d'après le site.

A part 3 prêts avec Finple, les 33 prêts ont tous été faits avec Clubfunding. Après l'affaire DMVIP, qui avait également un en-cours qui dépassait l'entendement (vs capitaux propres), peut-être que CF a décidé de se montrer plus prudent... chat échaudé craint l'eau froide. Ce qui n'est pas encore le cas de LPB.

Au 31/12/22, l'endettement financier de PROMINVEST était de 7.5x les capitaux propres. Il faudrait ajuster avec les remboursements/souscriptions d'emprunts de 2023. Il manque également la vue de JADEESS & COH pour avoir une vue complète de l'exposition du porteur.

Sauf si j'ai mal lu, LPB ne parle nulle part de l'exposition crowdfunding du porteur ni même que le bien dont il est question dans la projet avait déjà fait l'objet d'un financement de Clubfunding. Ils ne parlent que du financement bancaire. Soit c'est intentionnel, soit ils n'ont pas fait leurs recherches, dans les 2 cas c'est un problème. Car si le bien n'a pas pu être vendu lors de la levée Clubfunding, ils devraient expliquer ce que le porteur à changé ou prévoit cette fois-ci pour arriver à ses fins.

On a beau avoir un hypothèque, pour moi c'est pas net

Bonjour - 

merci pour vos réponses - @Gud2277 - @Ostibapa et @Olx - 

C'est vrai que j'ai remarqué que sur bcp de plateforme il y a des refinancement de types hypothécaires .... la prudence s'impose même si le gouvernement a amélioré les conditions d'accès à l'emprunt immobilier pour les particuliers - mais la hausse des taux est toujours là et les banques centrales ne pensent pas baisser les taux avant l'été - la crise géopolitique n'arrangera pas le combat contre l'inflation ... à suivre

belle journée à tous 

Je mettais en garde sur l'endettement de l'opérateur un peu plus haut. Le type vient à peine de clôturer ce projet sur LPB qu'il ouvre déjà une autre collecte chez Raizers ...

@olx 

Tout à fait !

Parfaite illustration du besoin urgent de cash que j'évoquais de mon côté mardi dernier...

Oui c'est aussi un refinancement, je pense qu'il est coincé, qu'il a besoin de cash, que les banques ne suivent pas et que Clubfunding ne suit plus (quasi tous les projets avaient été financé par CF jusque là). Courage à ceux qui sont exposés... les autres : fuyez, même avec une jolie fiducie ou une magnifique hypothèque 😀

ce MDB rachetait tout les immeubles sur Angers il y a 3/4 ans, au plus haut

il possède aussi des agences immo de mémoire

clairement celui là ne fait pas envie, même s'il est excellemment situé pour aller y faire des logements étudiants avec la surélévation

je suppose qu'il n'a pas eu le PC du coup, et là ça ne vaut pas grand chose, surtout quand on voit l'état côté rue

apparemment des personnes ont annulé leur souscription depuis ce WE, et le projet est tellement mauvais, qu'il ne se cloture plus