LPB La Première Brique - 2 projets - Le Marquet - La Belharra

Je suis peut être devenu frileux mais je n’irai sur aucun des deux : De façon générale les marges sont gonflées par le calcul des frais financiers, calculés sur la durée prévisionnelle . Et je n’aime pas ça.

Ensuite : Le Marquet, oublions ! c’est un projet plus ou moins à la Wiseed et j’ai donné…. De plus ils ne mentionnent pas que dans le délai il faudra purger le droit de préemption des locataires en place…

Le Belharra, j’oublie aussi, non à cause du montage qui est très correct, mais à cause des qualités intrinseques du bien: Nous sommes dans la gamme de prix +++ pour un taudis qui même rénové ne sera jamais une maison de standing. Regardez Google Earth et vous comprendrez vite (aucune vue, quartier « commun », petite courette devant avec de toute évidence une servitude de passage, vis à vis tout proche). Même à moitié prix je n’en veux pas. Aucune rénovation même de qualité ne peut rattraper ça.

@serge-b Je partage à 100% l'avis de Serge.

Pour une fois que j'avais viré des sous sur LPB à temps il y a 10 jours, les 5 derniers projets ne m'ont pas convaincu.

Je thésaurise 😪 😪 😪 

Je ferais moi aussi l'impasse sur ces deux projets.

J'ajoute à l'analyse de @serge-b:

Le Marquet (83) pour quelle raison le porteur de projet a réussi à négocier à l'achat un prix au m² d'environ 35% en dessous du prix bas du marché ???

Ce qui lui permet de revendre après réalisation de l'opération encore 17% en dessous du prix bas du marché. Étrange je trouve.

Pourtant il est a noter quelques points très positifs concernant le porteur de projet, c'est qu'il a réalisé 4 projets avec LPB, dont 3 sont remboursés sans difficultés et il agit dans son secteur qu'il a l'air de bien connaitre sans s'éparpiller.

La Belharra (64) un prix de revente au m² 9,21% au dessus du prix haut du marché dégageant une marge de 18% en durée cible, marge qui pourrait diminuer de 5% si la durée du projet va jusqu'au terme, sans compter que le porteur de projet pourrait être obligé de revenir à la raison et donc vendre en dessous du prix escompter et donc voir sa marge encore diminuer.

Se mois ci si on prend pas en compte BP. C'est le pire mois depuis que j'ai commencer. Beaucoup de projet passable sur le peu qui est proposer. Je crois les doigts pour de prochain mois plus "rentable".

@kurushima 

Pour moi aussi c'est le pire, en qualité des projets proposés,  en projets en retards, en intérêts reçu 

Bref,  on va croiser les doigts pour juin 

@kurushima

BP = Bien Prêter ou tu voulais écrire LPB = La Première Brique ?

Si c'est LPB c'est vrai que ça ne me réjouit pas depuis quelques semaines

Oui BP = BienPreter

Et LPB juste 2/3 projets potable

@kurushima 

Je pense hélas qu’ils sont rattrapés par la tendance générale :

Moins d’affaires lancées, et de moins en moins viables

Nécessité d’assurer les fins de mois de la plateforme: On a hélas déjà vu ça pour d’autres, d’autant que gérer des contentieux n’est pas gratuit…

le second projet le Belharra est toujours en cours de collecte... Les investisseurs se pressent moins et attendent plus des projets plus viables ou sécurisés.  C'est clair que les derniers projets étaient un peu moins emballants.

J'ai commencé l'investissement début d'année seulement et je me rends compte que j'ai investi sur quelques projets LPB plutôt moyens au final. Le temps de l'apprentissage 😓 . Après, cela ne veut pas dire que ce ne sera pas remboursé mais je me renseigne un peu mieux maintenant et je fais plus attention.

@neugier,

Suis dans le même cas de figure que toi.

J'ai commencé en janvier sur LPB et j'ai investi dans seulement 15 projets. (Comme tu dis "Le temps de l'apprentissage").

J'ai l'impression que les projets antérieurs à 2023 étaient de meilleurs qualités, d'ailleurs c'est dommage que nous ne puissions pas télécharger "Les plaquettes de présentation" des anciens projets pour comparer.

Reste aussi la difficulté d'investir sur les meilleurs projets du moment.

Sans compter aussi sur la période qui n'est plus aussi favorable qu'avant, inflation, taux d'emprunt à la hausse, baisse du pouvoir d'achat immobilier et j'en passe...

Posté par: @neugier

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J'ai commencé l'investissement début d'année seulement et je me rends compte que j'ai investi sur quelques projets LPB plutôt moyens au final. Le temps de l'apprentissage 😓 .

En fait, la notion de projet moyen je m'en méfie. Pour info sur mon portefeuille j'ai : 

- 231 projets dont la note de la plateforme était genre C, D ou E et qui ont été remboursés avec succès

- 79 projets qui avait de bonne note A, B, risque faible et qui sont aujourd'hui en perte ou en statut type redressement / sauvegarde

Le résultat final dépend de tellement de paramètres que je pense qu'il est difficile de prédire quels projets sont de bons ou moins bons projets. La diversification reste je pense à ce jour la meilleure des protections.

Je vous confirme que j’ai le même ressenti que vous depuis 2023. Les projets sont de bien moins meilleures qualités. Il y aura certainement des défauts. Je suis beaucoup plus prudent sur BP aussi depuis l’épisode technigym. Il faut être ultra sélectif aujourd’hui. Personnellement je préfère investir en direct sur du locatif car le crowdfunding reste très risqué. Cela fait quasi deux mois que je ne trouve plus de projets répondant à mes critères. Sur raizers c’est flagrant. 

@patrick, je pense que @neugier parle de projet moyen selon ses critères d’investisseur. Je te rejoins totalement sur les analyses/notes des plateformes, on ne peut clairement pas les utiliser pour en tirer un quelconque degré de qualité/risque.

de mon côté, sur base de mes critères, je trouve aussi que les projets sont globalement beaucoup moins attractifs entre autre sur le niveau/qualité de couverture et encore plus les niveaux de pré commercialisation. On sent bien que le marché est plus compliqué.

Posté par: @monta6363

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Personnellement je préfère investir en direct sur du locatif car le crowdfunding reste très risqué.

Qu'appelle tu "en direct sur du locatif"?  Tu achètes des apparts pour les louer?

@patrick exactement. J’achète un immeuble avec un super emplacement. Je retape ( oui j’adore bricoler) et je les loue. Déficit foncier. Et rente assurée pour la retraite. Pour moi c’est ce qu’il y a de mieux. Alors oui faut se sortir les doigts mais les renta ne sont pas les mêmes qu’en crowd.

@monta6363 tu es courageux mais effectivement quand on fait soit même les rénovations ça peut être intéressant. 

Pour ma part le locatif en direct c'est fini. J'ai eu droit aux loyers impayés malgré assurance, a du squat avec police qui ne souhaite pas intervenir, aux problèmes de remises aux normes régulièrement, j'ai été obligé de faire un procès (que j'ai gagné) à l'agence qui gérait mon bien pour n'avoir pas gérer les relances et qui a entraîné que l'assurance loyer impayé ne souhaitait pas payer.... 

Du côté de ma mère qui avait une maison en location, j'ai même eu un locataire qui n'a jamais payé qui a mis le feu à la maison en partant...

Donc l'immobilier réel pour moi je ne me limite plus qu'à ma résidence principale.

@patrick Vu comme ça… en effet tu as vécu le cauchemar. Je ne sais pas dans quelle région tu es ni comment tu as choisi tes locataires, mais tout ça est évitable par une gestion en directe. Je suis psychorigide sur le choix de mes locataires et je leur explique bien les règles. Jusque ici à part quelques petits litiges que je qualifierai de marginaux je n’ai pas a me plaindre de tous mes locataires. Il y a encore des gens bien heureusement. 

Posté par: @monta6363

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Je ne sais pas dans quelle région tu es ni comment tu as choisi tes locataires, mais tout ça est évitable par une gestion en directe

Locataire choisi par l'agence. C'était en région parisienne.

Pour ma mère, maison dans la Drôme dans un petit village de 500 habitants. La locataire qui a mis le feu 🔥 était une femme seule très sympathique au premier abord... 

Mais bon on peut pas généraliser.

En tout cas en gérant toi même+ en réalisant les travaux toi même tu auras plus de chance que cela se passe bien et d'avoir un bon rendement.

@patrick règle numéro un: jamais mais alors jamais d'agence. je ne ferai pas de généralités mais pour moi 99% des agences immo ne gèreront jamais un bien comme tu le ferais. surtout si tu y a transpiré pour le rénover... Le choix du locataire est PRIMORDIAL. Je ne ferai jamais gérer à distance un bien. Tous les amis ou connaissances qui ont fait cela l'ont regretté à un moment ou à un autre. Le personnel des agences immo changent et parfois tu as un gars qui vendait des canoes la semaine dernière qui veut s'improviser gestionnaire immo... gérer des travaux ça se fait mais gérer l'humain ça c'est difficile c'est vrai.

@monta6363 tu as 100% raison mais je crois que peu d'investisseurs on la capacité de faire comme toi tu le fais. C'est le top pour optimiser ton investissement. Maintenant je n'ai pas à me plaindre financièrement car j'ai fait un prêt à 110% donc j'ai mis 0€ dans l'achat et les loyers ont payé l'appartement. J'ai juste eu des décalages de trésorerie sur les périodes impayées mais que j'ai toujours réussi ensuite à faire payer via mon procès ou autre... 

Du coup dans ta méthode j'imagine que cela t'oblige à avoir les appartements que tu loues juste à côté de chez toi?

@patrick exactement! Belle analyse. Je suis à 6km de mes biens. Je repars pour un nouveau projet au mois de juin. Je vais me calmer sur le crowd car je sens le vent tourner… je suis déjà bien exposé (trop…)

@Patrick, @monta6363,

Justement un article à la une sur MoneyVox concernant le Crowdfunding immobilier:

Crowdfunding immobilier : ce placement à 10% de rendement est-il devenu trop risqué ?

@mdo100 Oui on est tous conscient que le risque a augmenté. Ce que j'aime moins c'est tous les sites qui titre du genre "La fin du crowdfunding" ou autre de ce type. C'est un peu comme en bourse quand certains sites titres qu'on va vivre la pire crise et le pire crash... Bref le côté anxiogène me gène. 

L'article de MoneyVox est lui au moins pas trop dans le sensationnel et reste plus mesuré et réaliste.

@mdo100 on le constate tous. J’ai 3 projets en retard sur raizers dont un où la difficile sûreté a été activée et la plateforme immocratie va vendre le bien pour récupérer la mise. Je pense que les retards que nous vivons actuellement sont les futurs défauts de demain car les prix de l’immobilier vont refluer après 10 ans de hausse. Le problème c’est qu’il va falloir du temps pour que l’offre et la demande s’équilibre. Il y aura des bons coups à faire… mais certains y laisseront des plumes