⚠️ Analyse réalisée par une IA — pas un conseil en investissement

Cette note est fournie à titre informatif et pédagogique. Elle peut contenir des erreurs ou omissions. Elle ne constitue pas un conseil en investissement ni une recommandation. Investir en crowdfunding comporte des risques de perte en capital et d’illiquidité ; faites toujours vos propres vérifications (due diligence) et, si besoin, sollicitez un professionnel.

Résumé exécutif (TL;DR)

• Opération : achat–revente “en l’état” d’un local commercial ~200 m² dans Paris 15e (rue de Vouillé), libre d’occupation, avec 10 m de vitrine et 2 parkings en sous-sol. Acquisition prévue déc. 2025 ; compromis visé T3 2026 ; acte de revente T4 2026.

• Budget & cible : prix d’acquisition 770 k€ HT, “charge foncière” (acq.+frais) 835,45 k€ ; prix de revient affiché 985,89 k€ ; prix de vente visé 1,20 M€ (6 000 €/m²). Marge prévisionnelle 214,11 k€ (18 % du CA) avant aléas.

• Structure de financement : obligations 800 k€ (1er rang hypothécaire sur l’actif) + apport opérateur 185,89 k€. Pas d’autorisations administratives.

• Garanties : hypothèque 1er rang sur l’ensemble immobilier, caution notariée du dirigeant (patrimoine net estimé ~237 k€).

• Marché local : 15e arr. dynamique, vacance commerciale ~9,3 %, inférieure à la moyenne parisienne (~10,9 %). Paris.fr

• Cohérence prix : 6 000 €/m² net vendeur < indicateurs de marché observés (références d’annonces et données sectorielles locales). UnEmplacement.com+1

Verdict pédagogique : configuration lisible (pas de travaux, pas de changement de destination), ratios de levier modérés à élevés selon la base considérée, dépendance intégrale à la revente. Les garanties existent mais la caution reste d’un poids relatif face à l’encours. Points d’attention détaillés ci-dessous.

1) Présentation synthétique du projet

• Actif : local commercial ~200 m² en RDC, vitrine ~10 m, 2 places de parking ; libre de toute occupation.

• Calendrier : acquisition déc. 2025 → lancement commercial → compromis T3 2026 → acte T4 2026.

• Sortie : vente en l’état à un utilisateur ou investisseur ; commercialisation via agences spécialisées.

Remarque : l’investissement est réalisé directement au niveau de la société porteuse (émission obligataire “corporate” avec sûreté réelle sur l’actif).

2) Marché local & micro-localisation

• Dynamique commerciale du 15e : arrondissement vaste et résidentiel, pôles commerçants (Convention, Vaugirard, etc.), vacance des locaux relativement faible (~9,3 %) vs Paris (~10,9 %). Paris.fr

• Règles urbaines : projet sans travaux ni changement d’usage annoncé ; le PLU bioclimatique (adopté nov. 2024) n’affecte pas défavorablement une revente “en l’état” d’un RDC commercial. Paris+1

• Prix de sortie visé : 6 000 €/m² (NV) ; références d’annonces de locaux libres proches dans le 15e supérieures (≈ 7 400–11 700 €/m² pondérés selon cas) ; indicateur tiers 2025 sur murs commerciaux 15e ~6 300 €/m² (moyenne) → prix cible raisonnable à légèrement prudent, sous réserve des spécificités (linéaire, état, profondeur, normes). SeLoger+1

Risque commercial : exécution de la vente (pas de pré-commercialisation ferme à ce stade).

3) Hypothèses financières & ratios

Budget publié (12 mois cibles)

• Acquisition : 770 k€ ; agence 46,2 k€ ; notaire 19,25 k€ → charge foncière 835,45 k€.

• Prix de revient affiché : 985,89 k€ (incluant une ligne “frais financiers”).

• CA cible : 1,20 M€ → marge : 214,11 k€ (18 % du CA).

🔎 Incohérence de présentation à signaler : les pages “dépenses” et “bilan” listent à la fois une ligne agrégée “frais financiers” et des sous-postes séparés (frais de garantie, rémunération des obligations, honoraires), tout en conservant un prix de revient total inchangé (985,89 k€). À clarifier avec l’émetteur pour éviter tout double comptage / omission.

Structure & ratios (à partir des montants publiés)

• Ressources : obligations 800 k€, apport 185,89 k€ (= 19 % du prix de revient).

• LTC (Loan-to-Cost) ≈ 81,2 % (800 / 985,9).

• LTA “foncier” (sur charge foncière) ≈ 95,8 % (800 / 835,45).

• LTS (Loan-to-Sales) ≈ 66,7 % (800 / 1 200).

• Buffer de prix (12 mois, coûts constants) : seuil de marge 10 % atteint si le prix baisse d’environ -8,7 % ; point mort (marge ≈ 0) à -17,8 %. (Calcul pédagogique sur les chiffres publiés.)

4) Garanties & protection des investisseurs

• Sûreté réelle : hypothèque de 1er rang portée à 800 k€ sur l’actif (local du projet).

• Sûreté personnelle : caution notariée du dirigeant, patrimoine net estimé ~237 k€. Couverture relative au regard de l’encours.

• Clauses & cas d’exigibilité : cadre contractuel type (remboursement in fine, possibilité de prorogation, événements de défaut, etc.).

Lecture : bonne “hard security” sur l’actif, mais couverture hypothécaire à apprécier vs valeur forcée et délais de réalisation ; caution utile mais limitée en taille.

5) Opérateur : éléments factuels & vérifications

• Société active depuis 2020, code 68.10Z (marchand de biens). KBIS à jour et informations légales accessibles. Pappers

• Historique crowdfunding : 5 opérations présentées par la plateforme concernée, 4 remboursées à date selon la documentation fournie ; autres opérations listées (co-investissements passés).

• Présence publique : la plateforme publie les pages projets passés (ex. “Saint-Germain”, “Rue Saint-Jacques”), cohérentes avec l’historique indiqué. app.baltis.com+1

Note : cette section ne cite aucun nom dans le texte (conformément à la demande). Les liens/citations permettent à l’investisseur de vérifier de manière indépendante.

6) Risques clés (non exhaustif)

1. Risque de commercialisation : absence de pré-commercialisation ferme ; délai et prix effectifs dépendront de la profondeur du marché local au moment de la mise en vente.

2. Risque de calendrier : la documentation prévoit une prorogation possible ; un allongement augmente mécaniquement le coût de portage et compresse la marge.

3. Risque de valeur : si l’état réel, la configuration (profondeur, HSP, extraction, ERP, accessibilité PMR) ou la micro-localisation précise sont moins favorables qu’attendu, le prix unitaire pourrait être inférieur aux comparables.

4. Risque de financement : LTC ~81 % et LTA ~96 % (foncier) — le levier reste significatif ; la caution est d’un montant limité.

5. Risque juridique/opérationnel : tout aléa (baux résiduels, servitudes, copropriété, diagnostics, éventuelle non-conformité) peut freiner la vente.

7) Stress tests pédagogiques

A) Sensibilité au prix de vente (coûts constants, 12 mois)

• -5 % (1,14 M€) → marge ≈ 154,1 k€ (~13,5 % du CA).

• -10 % (1,08 M€) → marge ≈ 94,1 k€ (~8,7 %).

• -15 % (1,02 M€) → marge ≈ 34,1 k€ (~3,3 %).

• Point mort ≈ -17,8 %.

B) Sensibilité durée & prix (scénario publié)

• Allongement à 20 mois + baisse prix ~-13 % ⇒ marge ≈ 0 % (point mort selon la note d’opération). Lecture : le projet tolère une baisse à deux chiffres ou un allongement marqué, mais pas les deux simultanément.

8) Points forts / Points d’attention

Points forts

• Pas de travaux ni autorisations : exécution plus simple ; risques techniques limités.

• Hypothèque 1er rang sur l’actif ; documentation contractuelle complète.

• Prix unitaire visé cohérent au regard des éléments fournis et indicateurs observés. UnEmplacement.com

Points d’attention

• Dépendance à la revente (zéro revenus en portage) et absence de pré-commercialisation.

• Levier : LTC ~81 %, LTA foncier ~96 % ; caution limitée (~237 k€).

• Tableaux budgétaires à clarifier (risque de double comptage des frais).

9) Notation (★★★★★)

10) Checklist de due diligence (à vérifier avant décision)

• Budget : demander un tableau de coûts consolidé (une seule fois chaque poste) et préciser ce qui est inclus dans “frais financiers”.

• Commercialisation : obtenir mandats / stratégie agences, cible (utilisateur vs investisseur), délai moyen de cession pour ce segment.

• Actif : plans, diagnostics, règlement de copropriété (extraction, HSP, PMR), servitudes ; procès-verbaux d’AG récents.

• Juridique : modèle de CEO signé, conditions de prorogation, événements de défaut.

• Garanties : état hypothécaire post-inscription ; évaluation valeur forcée ; documentation de caution.

• Opérateur : comptes récents, capitaux propres et endettement ; conformité KYC ; cohérence KBIS / Pappers. Pappers

Conclusion (neutre)

Le dossier présente une thèse simple (achat–revente sans travaux) sur un secteur profond de Paris intra-muros, avec un prix unitaire cible cohérent. Les ratios de levier et la dépendance à la revente exigent toutefois une discipline d’exécution commerciale et un suivi du calendrier (le coût de portage pèse vite en cas de rallongement). Les garanties structurent la protection, mais la caution demeure secondaire face à l’encours.

Avant d’investir, il est recommandé d’approfondir les points techniques (budget consolidé, stratégie de commercialisation, documents de copropriété/diagnostics) et de vérifier les éléments contractuels et hypothécaires mentionnés. L’investisseur doit se forger sa propre opinion au regard de ses objectifs, de son horizon et de sa tolérance au risque.

Baltis communique sur un réajustement du taux de ce projet

Dans un souci permanent d’alignement avec les conditions de marché et afin de proposer une opportunité encore plus attractive, le taux d’intérêt annuel des obligations a été ajusté.

Cet ajustement bénéficie naturellement aussi aux investisseurs ayant déjà participé à la collecte.

Bonjour cela n’a pour moi rien à voir avec un ajustement de marché. Le marché était le même il y a 15 jours… c’est surtout le fait que le projet ne convainc pas et que le porteur est prêt à rogner sa marge pour se faire financer sur un projet bancal pour la majorité. 😉

@monta6363 après y a peut-être aussi que 800k€ est dans la fourchette haute des projets sur Baltis. Ce type de projets serait je pense déjà financé sur des plateformes type LPB ou Bricks. Avec 17000 investisseurs Baltis est dans une fourchette basse en terme de communauté d'investisseur (LPB et Bricks dépassent les 100k investisseurs). Les projets financés indiquent qu'il sont financés par 100 à 400 investisseurs en moyenne...

Ça joue aussi en effet