Le Résistant (78)
Localisation : se situe à Bougival, à 20 minutes de Versailles dans le département des Yvelines
Date : Mercredi 29 février à 10h00
Projet : Le projet consiste en la division d’une villa de 242 m2 édifiée sur un terrain de 4.490 m² en 2 maisons indépendantes. Des travaux de surélévation visant à ajouter 76 m² supplémentaires seront entrepris, accompagnés d’une rénovation complète des deux lots qui feront 167 et 172 m² avec terrain et parkings. De plus, l’opération permet d’obtenir un terrain constructible de 2.500 m² pour lequel un permis de construire a été obtenu et purgé pour y construire 4 maisons neuves avec terrain et parkings. Cette opération vise un coût de revient TTC de 2.168.008 € et un chiffre d’affaires TTC de 3.127.500 €, dégageant ainsi une marge après TVA de 773.365 €, soit 25 % du chiffre d’affaires après financement
Montant en financement : 1 304 000€
Durée du financement : comprise entre 8 et 18 mois avec une durée cible de 12 mois
Garanties : hypothèque de premier rang inscrite sur l’ensemble du foncier (2 maisons ainsi que le terrain constructible), deux cautions personnelles et deux garanties à première demande des holdings de nos porteurs de projet. De plus, nous mettons en place un compte séquestre assurant le décaissement des fonds au fil de l’eau pour les travaux.
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Collaboration commerciale :
LPB 2 : 1,1% de rendement supplémentaire AS1 (code à saisir lors du paiement)
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Rappel : L'offre proposée est une collaboration commerciale : Sur chacune des offres de Bienvenue, argent-et-salaire.com touchera également une prime de parrainage. Il ne s'agit en aucun cas d'une recommandation d'investissement. Les éléments publiés ici, ne sont qu'un petit extrait de l'information publiée par la plateforme et qui ne permettent pas de prendre une décision d'investissement. Nous vous recommandons donc d'analyser le projet avec l'ensemble des données et de n'investir que sur ce que vous comprenez. Nous rappelons également qu’investir dans le Crowdfunding peut engendrer la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité ainsi que des risques spécifiques à l’activité de l’entreprise.
Investisseur sur plus de 2 600 projets / 570K€ / Via 35 plateformes
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Il s'agit du projet Jean Moulin que Citesia n'a pas réussi à financer (collecte qui n'avait pas décollé).
Quel dommage qu'avec d'aussi belle plaquette de présentation sur LPB, ils n'ont pas pus y glisser cette information ! 😡
Ce qui ne veut pas dire que le projet est mauvais, mais tout de suite ça met un doute.
En tout cas merci pour cette info. 😉
@ostibapa Bien vu !
@mdo100 Je vois mal LPB mettre un petit message du type : "Projet non financé sur Citesia qu'on recycle sur LPB... "
Peut être montant trop élevé pour la communauté d'investisseurs de Citésia. A voir combien de temps il va mettre a être financé sur LPB.
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Je vois mal LPB mettre un petit message du type : "Projet non financé sur Citesia qu'on recycle sur LPB... "
Et pourtant ça aurait eu de la classe, plutôt que de l'apprendre par un prêteur, tout fini par se savoir ! Ce qui instille un doute raisonnable me s'emble t-il.
Peut être montant trop élevé pour la communauté d'investisseurs de Citésia. A voir combien de temps il va mettre a être financé sur LPB.
Disons qu'il y a sans doute une bonne raison au taux de 11,5% + les bonus et que comme tous les projets présentés par LPB, il sera financé.
Cela dit, comme je l'indiquais plus haut :
Ce qui ne veut pas dire que le projet est mauvais, mais tout de suite ça met un doute.
J'ajoute le pourquoi sur CITESIA le projet durait 24 mois et que sur LPB il a une durée cible de 12 mois ???
Sur le papier, cette opération n'est pas mal, a part bien sûr la structure de la SNC qui a des fonds propres et des résultats négatifs et des dettes très supérieures aux créances.
Bien sûr ça peut s'expliquer par le fait que les associés ne gardent pas les marges dans la SNC, mais nous n'avons pas d'éléments
Par contre, au vu de vos remarques sur le projet CITESIA, no go de principe.
En plus je met la pédale douce sur LPB, ayant quelques projets en retard; je veux voir ce que ça donne...
Le track-record de l'emprunteur est un frein supplémentaire.
https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/promoteurs/maremma-pwhb-w-home-desing
Après ta première intervention, je n'ais même pas cherché à en savoir plus.
Donc merci pour le boulot et quand je vois ça sur les 8, 3 sont en "Retard non contractuel".
C'est peut-être la vrai raison que le projet n'a pas été financé sur "Citesia" et non pas un montant trop élevé.
Mais comme dit @Patrick,
A voir combien de temps il va mettre a être financé sur LPB.
Le track-record de l'emprunteur est un frein supplémentaire.
Je consulte aussi Hello, mais franchement on peut rien en déduire de cette statistique. Si on juge que 3 projets en retard sur 8 c'est un frein alors il faut arrêter tout de suite d'investir en crowdfunding immobilier.
Aucun promoteur n'a pas de retard. Le risque il existe bien, je ne le minimise pas mais il faut remettre dans le contexte des 3 dernières années avec les différentes crises. Tous les projets sont risqués mais cette cette stat ne m'effraie pas plus que cela. En diversifiant bien, on doit pouvoir continuer à dégager du rendement sur la globalité de son portefeuille.
En diversifiant bien, on doit pouvoir continuer à dégager du rendement sur la globalité de son portefeuille.
Pour chaque tranche de 100€ perdu en capital, même en diversifiant bien, c'est très difficile à remonter.
Nous ne sommes pas là pour perdre de l'argent et quand il y a un risque trop élevé, mieux vaut ne pas le prendre.
Ici, nous parlons de 3 "Retard non contractuel", c'est donc alarmant pour moi.
Le Crowdfunding n’est pas la Bourse . Le placement est illiquide et il faut 10 prêts sans incidents ( a la louche) pour rattraper une seule perte. Alors oui, 3 retards non contractuels justifient la plus grande prudence. J’ai 5 retards contractuels sur LPB mais j’arrête provisoirement pour cette raison.
@mdo100 @serge-b Je ne vois pas trop de ce qu'il y a d'alarmant d'avoir 3 retards sur 8 sachant et que les retards sont sur la période de crise immo. C'est notre quotidien depuis au moins 1 à 2 ans. En plus les données publiées par Hello ne donnent en aucune façon les statistiques réelles d'un MBD puisque les MDB se finance de différentes manières et pas que via le CFI. On a donc pas la vision complète qui peut être pire ou mieux.
Pour moi soit, on estime que le CFI est trop risqué (ce qui est vrai en ce moment) et on fait une pause pour y revenir quand la conjoncture sera meilleure, soit on est dans une logique très long terme et on fait une sorte de DCA en investissant régulièrement sur de nombreuses années, ce que j'ai tendance à faire.
Je vous invite à regarder la liste de vos projets en retard : Je ne sais pas vous mais il n'y a absolument aucune logique : J'ai autant de projet de retards, sur les projets qui semblaient les meilleurs que ceux où j'ai pris un peu plus de risque.
Il n'y a qu'à voir sur October où ce sont les projets A qui ont le plus de défauts.
Mon portefeuille en Immo, c'est exactement la même chose et au final, le fait d'avoir ventilé sur de nombreux projets avec des risques différents ne fait pas que j'ai un portefeuille avec un rendement moins bons que d'autres.
Communication de LBP à l'intention des prêteurs: 😉
"Vous avez reçu hier une communication présentant notre prochain projet.
Suite à un ultime contrôle avant le démarrage de la collecte, comme nous le faisons sur chaque dossier, nous avons relevé une coquille qui modifie la composition du bilan.
Vous apporter la meilleure information possible pour investir en pleine connaissance est, et restera, notre première mission, c'est la raison pour laquelle nous avons chargé directement sur la plateforme, à la page du projet, la nouvelle version de la plaquette de présentation du dossier.
Cette modification vient notamment modifier le taux de marge et renforcer la couverture hypothécaire calculée sur le prix d'achat du foncier en la portant à hauteur de 145 % du montant emprunté. L'apport des porteurs de projets est également substantiellement modifié.
Pour vous laisser le temps de prendre connaissance de cette nouvelle plaquette et de nous poser toutes vos questions, nous avons décidé de décaler l'ouverture de cette collecte à ce jeudi 29 février à 10h00.
Toute notre équipe se tient naturellement disponible et vous souhaite une excellente journée !"
Que penserais tu d’un fonds obligataire daté à échéance incertaine et ne comportant que des prêts cotés Ccc ou CC ?
tu fuirais en courant j’espere. Eh bien le CFI c’est cela, depuis toujours, et la crise n’a fait que renforcer la tendance.
Quant à faire du Dca sur des supports pareils je m’y suis essayé et ça n’a fait qu’accentuer les dégâts.
Peut être serait ce jouable si les PF étaient sincères…mais elles ne le sont pas.
@serge-b sans être un expert, cela fait quand même quelques années que j'investi en CFI, et je ne continuerais pas si le bilan n'était pas positif. J'ai stoppé depuis quelques années l'investissement PME type October, mais l'immobilier je n'ai aucune raison d'arrêter.
Pour ma part, le DCA sur du CFI m'a bien réussi. Mes gains ont très largement de quoi couvrir les pertes à venir sur mes potentiels projets en perte.
Ne pas oublier qu'un projet en retard, n'est pas forcément une perte. Actuellement 1/3 de mes projets terminés à 100% ont été en retard avec régulièrement 12 à 24 mois de retards sur lesquels j'ai touché 100% de mes intérêts.
Le CFI ne financerait pas 1Md€ si on perdait tous de l'argent...
A titre perso, vu que j'investi tous les mois depuis 2016 sans interruption, c'est donc comme si je faisais également du DCA et je n'ai pas à m'en plaindre. Les bonnes années viendront atténuer les pertes des moins bonnes années.
Depuis 2016, j'ai 3K€ de pertes pour 52K€ d'intérêts touchés et 30K€ d'intérêts potentiellement à venir. J'ai encore de la marge pour des pertes supplémentaires.
Je constate également que ce ne sont pas forcément les projets les plus risqués qui tombent en perte. Après chacun n'a pas commencé à investir en 2016. Ceux qui ont commencé en 2019 ou après peuvent avoir des résultats totalement différents.
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C'est à la fin de la foire qu'on compte les bouses 😀 😀
Avec 254 CFI depuis 2017, je pense connaitre assez précisément l'épaisseur de M.... que j'ai sous les pieds à cette heure.
En provisionnant mon encours des retards "indéterminés" que j'ai, et dont je tiens la liste exhaustive à votre disposition, j'arriverai dans le meilleur des cas et après impôt à un rendement de l'ordre du Livret A avant 2023.. L'aventure n'en vaut clairement pas la peine.
Il est clair qu'en étant très optimiste je pourrais afficher 7 à 8%. Mais je ne suis pas dupe de l’avenir des retards surtout dans cette branche . Mais consolons nous, nous ne sommes que des victimes collatérales, les plus à plaindre sont les acheteurs des logements.
@serge-b sur tes 254 CFI, combien sont terminés? En retard non contractuel de + 6 mois?
J'ai 275 projets CFI
- 172 sont terminés (63%) / dont 41 remboursés par anticipation / dont 54 avec gros retards mais remboursés à 100%
- et seuls 27 sont en retard non contractuel de plus de 6 mois (9,8%), mais certains ont déjà remboursés une partie.
- 3 en pertes définitives
- La grande majorité des projets restant sont plutôt très récent 2023/24
31% de mes projets remboursés sont des projets qui ont connu 3 à 24 mois de retard et pour lesquels j'ai touché 100% des intérêts et du capital.
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Ce qui veut dire Patrick que tu es comme moi en pertes potentielles après impôt....ou au mieux au niveau de l'Ecureuil )))
Pour ma part, 153 soldés, soit un peu plus de 60% comme toi, à peine le tiers a été remboursé à la date d’échéance prévue, y compris sur les dossiers les plus anciens.
24 en retard , soit 15,69% , dont 20% de plus de six mois (dans ces 24 il faudrait que je trie ceux qui sont en troisième ou quatrième renouvellement donc qui vont basculer contentieux à bref délai)
13 en contentieux , chez Wiseed surtout, que je dois considérer compte tenu des éléments de chaque affaire comme définitivement perdus (Clôture pour insuffisance d’actif, saisies infructueuses, escrocs notoires, dossiers en déshérence pure et simple)
Aucun certificat d'irrécouvrabilité sur le CFI, ce qui induit des pertes sèches sans déductibilité fiscale et accroit un peu plus la note à payer
Le reste (64) est en cours et je suis plus ou moins serein compte-tenu des plateformes concernées et de l'étendue des garanties.
Il est toujours difficile de calculer un rendement à terme sur n'importe quel type de placement, mais si les en-cours se terminent bien, et si tous les retards ne se transforment pas en contentieux, je peux espérer un rendement faiblement positif à terme . Tant qu'à passer du temps sur son pognon, autant aller en Bourse qui est nettement plus rémunératrice et surtout plus transparente si on s'en tient aux marchés réglementés.
Patrick Setzekorn
Je vois que tu t'intéresses à La Première Brique. N'hésite pas à rejoindre le forum N°1 du Crowdfunding. Tu pourras ainsi t'abonner aux différents sujets, et bénéficier gratuitement des outils d'évaluation. Investisseurs débutants ou confirmés sont les bienvenus : L'idée est vraiment d'être dans le partage d'expérience.
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