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LPB La Première Brique - Le Président - 06/12/2023

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(@patrick)
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Début du sujet  

Le Président (06)

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Localisation du projet Localisation : Le Cannet à proximité immédiate de Cannes dans le département des Alpes-Maritimes

Date de début du projet Date : Mercredi 6 décembre à 12h00

Bien en financement Projet : Le projet consiste en l’achat d’un appartement de type T4 de 78,25 m² situé au 6ème étage avec une terrasse/loggia d’environ 60 m², un balcon, une cave et un garage. Des travaux de rénovation seront entrepris afin d’en faire un bien haut de gamme : jacuzzi, rétro-éclairage, climatisation, ameublement sur mesure. Le bien sera revendu une fois complètement rénové. Notre porteur prévoit également d’exploiter le bien en location courte-durée pendant la commercialisation. Cette opération vise un coût de revient de 619.101 € et un chiffre d’affaires de 775.000 € dégageant ainsi une marge de 155.900 €, soit 20 % du chiffre d’affaires après financement.

Montant en financement Montant en financement : 450K€

Durée du financement Durée du financement : comprise entre 4 et 16 mois avec une durée cible de 10 mois

Garanties sur le projet Garanties :

  • hypothèque de premier rang inscrite sur le foncier
  • ainsi qu’une hypothèque de premier rang déportée sur un studio et un T2 rénovés à neuf par notre porteur et exploités en location courte durée au sein d’un immeuble à Cannes.
  • En approche très conservatrice, la couverture hypothécaire totale octroyée par ces biens s’élève à 138 % du montant financé

Tout savoir sur les garanties des projets immobilier

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Ticket Minimum d'investissement Comment analyser un projet immobilier en pré-commercialisassion ?

Rappel Rappel : L'offre proposée est une collaboration commerciale : Sur chacune des offres de Bienvenue, argent-et-salaire.com touchera également une prime de parrainage. Il ne s'agit en aucun cas d'une recommandation d'investissement. Les éléments publiés ici, ne sont qu'un petit extrait de l'information publiée par la plateforme et qui ne permettent pas de prendre une décision d'investissement. Nous vous recommandons donc d'analyser le projet avec l'ensemble des données et de n'investir que sur ce que vous comprenez. Nous rappelons également qu’investir dans le Crowdfunding peut engendrer la perte partielle ou totale du capital investi, l’illiquidité ainsi que des risques spécifiques à l’activité de l’entreprise.

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(@serge-b)
Prominent Member
Inscription: Il y a 4 ans
Posts: 899
 

Je ne suis pas fan...Il y a des travaux lourds à réaliser pour un prix de rénovation au mètre carré exorbitant, de de mauvaises surprises peuvent arriver dans les immeubles de ces années là.

Si on prend la peine de regarder Google Earth, on voit que l'immeuble est en bordure directe d'une voie très passante (c'est un itinéraire qui de Cannes-Centre rejoint l'autoroute)

L'immeuble me semble être d'un standing normal +, l'environnement aussi. Et le ratio fonds propres sur coût de l'opération me parait très raisonnable (27%)

Le prix au mètre carré me semble tout de même très optimiste, et en tout cas trop élevé par rapport à la moyenne du secteur (2.000 € d'écart tout de même soit presque 30% au dessus de la moyenne). Ceci me permet de conclure à des délais de vente probablement rallongés (+ incidence sur les frais LPB), et à des négociations sur le prix...

La marge me semble donc bien gonflée. Par les temps qui courent, je m'abstiens...peut être à tort ?

Bon bien sûr il y a des garanties qui semblent solides à première vue, quoique on ne sache pas trop ce que valent les biens faisant l'objet de l'hypothèque déportée.


   
Cedre and Dancla reacted
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Dancla
(@dancla)
Noble Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 1155
 

@serge-b merci de partager ton ressenti sur ce projet, effectivement tu soulève des points importants


   
oasis4ever reacted
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Le comparateur des plateformes de Crowdfunding

(@patrick)
Membre Admin
Inscription: Il y a 8 ans
Posts: 5935
Début du sujet  

@serge-b Merci à toi Serge pour ton analyse et ravi de te revoir ici les derniers jours! Tes observations toujours très aiguisées m'avaient manqué !

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(@indiana)
Trusted Member
Inscription: Il y a 3 ans
Posts: 97
 

Je pense que LPB trouve aussi que le prix de sortie est trop haut (vu la remarque dans la plaquette sur la baisse de prix en cas de commercialisation longue). Mais pour espérer vendre aussi cher il faut un emplacement exceptionnel, un bien exceptionnel, ce qui ne semble pas être le cas ici (immeuble moche, pas spécialement bien situé). Surtout vu le contexte actuel. Je passe mon tour; LPB a annoncé plus de 6 millions de financement pour décembre, il y aura sans doute mieux dans les jours à venir😀


   
Cedre, Dancla and Johnnycash reacted
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Cedre
(@cedre)
Reputable Member
Inscription: Il y a 1 an
Posts: 377
 

@serge-b Je partage ton analyse Serge à 100%

LPB nous propose des projets de seconde zone depuis un bon moment ...

Espérons qu'elle s'améliore car la concurrence est rude 😊 


   
Dancla reacted
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EPARGNOO parrainage

(@jihel22)
Trusted Member
Inscription: Il y a 2 ans
Posts: 58
 

Je trouve ce projet excellent, du fait de la double hypotheque qui couvre vraiment bien. 
Pour preuve le taux offert est plus faible que d'habitude du fait de cette belle couverture.
le track record du porteur de projet (et celui de la plateforme), sa profession, me conforte encore plus dans ma décision d'investir.


   
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